SOS: Mangelhafte Fassadenarbeiten an Einfamilienhaus durch Fachbetrieb  -  was jetzt?
BAU-Forum: Außenwände und Fassaden

SOS: Mangelhafte Fassadenarbeiten an Einfamilienhaus durch Fachbetrieb  -  was jetzt?

Guten Tag,
wir kernsanieren seit 5/2007 ein Einfamilienhaus aus den 50ziger Jahren. Die Fassadenarbeiten (Wärmedämmverbundsystem, Putz, etc.) wurden an einen ortsansässigen Fachbetrieb vergeben.
Beginnd er Arbeiten war: August 2008  -  bis heute!
Angebot gem. LVAbk., Preispauschaliert auf 27.000 €.
Als Fachbauleiter war der GFAbk. der Malerfirma bestellt.
Die Arbeiten wurden verschleppt, an den meisten Tagen (wenn überhaupt) mit einem Arbeiter durchgeführt. Die Baustelle wurde total verdreckt hinterlassen. Unser Eigentum, wie neue Fenster, neues Vordach, Außenanlagen etc. wurden nicht oder nur mangenlhaft vor Beschädigungen geschützt. Folge: Starke Lackschäden an Fenster und Türen, verbogene Edelstahlgeländer und Leuchten, etc.. Es ist ein Wasserschaden durch mit Dämm-Material verstopfte Wasserspeier entstanden. Faxe, E-Mails prallten am AN ab. Der bleibt stets höflich aber unverbindlich.
Wir hatten heute inoffiziell einen (uns privat bekannten) Bausachverständigen da. Dieser hat zahlreiche Mängel wie z.B. zugespachtelte Tropf/Sockelkanten, schief hergestellte nicht winklige Fensterlaibungen <90 Grad, unsaubere Putzkanten, schlampige Ecken (rund statt spitz) etc. festgestellt. Er sagte, dass hier vieles schiefgegangen sei und er uns den Rechtsweg empfiehlt.
Das Gerüst soll heute entfernt werden, obwohl die Arbeiten nicht abgeschlossen sind (für uns nicht), auch der im Angebot vorgesehene Schutzanstrich über dem Putz wird nicht mehr gemacht. Angeblich war dies eine Optional-Position, die nicht zur Ausführung kommt. Davon wussten wir bis heute nichts, das wurde nie besprochen bzw. ausgenommen.
Wir haben bislang zwar zahlreiche Faxe mit Aufforderungen unser Eigentum zu schützen und abzudecken, mit Fristsetzungen, die Arbeiten endlich abzuschließen gesendet, jedoch ohne Erfolg. Eine richtige Mängelrüge haben wir bislang nicht gemacht, die Mängel wurden nur mündlich besprochen. AG zeigte sich kooperativ macht aber trotzdem nichts "Aussitz-Taktik". Konkreten Fragen, wie die Mängel behoben werden, welcher Ausgleich für unsere beschädigten Bauteile erfolgen soll, weicht er nur aus.
Was müssen wir nun zuerst tun? Eine (laienhafte) Mängelrüge aufsetzen oder gleich zum Anwalt? Worauf müssen wir achten?
Für guten Rat sind wir sehr dankbar.
Grüße von Fam. Kleebaum
Jens Kleebaum
Privater Bauherr EFH
  • Name:
  • Jens Kleebaum
  1. Was tun, wenn Fassadenbauer fuscht und die Arbeiten abbricht?

    Foto von Ralf Wortmann

    Hallo, Jens!
    (Darf ich duzen? Wenn, nicht, bitte kurz mitteilen!)
    Eine sofortige Konsultation eines RA wäre grundsätzlich empfehlenswert. Einziger möglicher Nachteil: Wenn die Firma nicht ordnungsgemäß mit Mängelbeseitigungen und Restarbeiten in Verzug gesetzt wurde (das kann erst ein RA am konkreten Einzelfall beurteilen), besteht das Risiko, dass ihr die Kosten eines RA für dessen außergerichtliche Tätigkeit nicht von der Fassadenbaufirma erstattet verlangen könnt.
    Falls ihr einen solchen etwaigen Erstattungsanspruch auf sicherere Füße stellen wollt, käme folgendes Vorgehen in Frage:
    a) heute keine Erklärungen abgeben, aus denen die Bauleute entnehmen könnten, dass ihr das Werk abnehmt. Zeugen dabei haben. Auf Mängel und offene Restarbeiten verweisen. Weiterarbeit einfordern.
    b) Firma so schnell wie möglich per Einwurfeinschreiben anschreiben, alle Mängel und Restarbeiten ganz genau bezeichnen und der Firma ein Frist setzen, um " ... die Mängelbeseitigungen und ausstehenden Restarbeiten ordnungsgemäß und den anerkannten Regeln der Technik entsprechend fachgerecht zu erledigen".
    z.B. Frist von 3 Wochen setzen. Genaues Kalenderdatum bei der Fristsetzung angeben.
    Überschreibt euren Brief mit "Mängelbeseitigungsaufforderung vor Abnahme".
    Vermeidet es, etwa zu erwähnen, dass ihr die Abnahme verweigert. Vermeidet es, etwa zu erwähnen, dass ihr nach Fristablauf weitere Arbeiten ablehnt. Beides ist etwas, was erst der RA beurteilen kann.
    c) in der Zwischenzeit die Mängel und Restarbeiten mit Fotos und Zeugen bestmöglich dokumentieren (bevor die Firma ggf. weitermacht).
    d) Abwarten, was die Firma tut. Wenn nichts erledigt wird, kannst du dann nach Fristablauf einen Anwalt (am besten einen, der sich im Baurecht auskennt) beauftragen und sodann mit dem die weitere Vorgehensweise besprechen.
    Innerhalb der Frist kooperativ sein, wenn die Firma was tun will, aber keine weiteren Erklärungen abgeben, und möglichst auch nichts unterschreiben. Alles weitere nach Fristablauf mit RA besprechen.
    (Alle meine Tipps und Hinweise sind unverbindlich, ohne Gewähr und können einen juristischen Rat im Einzelfall nicht ersetzen.)
    Viele Grüße und viel Erfolg!
    Ralf Wortmann, Magdeburg
    Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht)
  2. Gepfuscht hat er ja schon  -  leider!

    Vielen Dank für den wertvollen Beitrag. Wir werden uns nach einem RA für Baurecht umsehen. Inzwischen haben wir das ursprüngliche Angebot nochmal genau angesehen. Dort wurde ein Putz mit anschließendem Farbanstrich angeboten. Tatsächlich wurde ein eingefärbter (Sto) Putz aufgetragen ohne Egalisierungsanstrich, dieser ist als BP (= Bedarfsposition wenn man es weiß) aufgenommen.
    Angebot wurde Preispauschaliert. Dennoch, wenn eigentlich Putz + Farbe vorgesehen waren  -  darf sich dann die Malerfirma einfach einen Arbeitsgang sparen und eingefärbten Putz verwenden?
    Für den (sicher sinnvollen) Egalisierungsanstrich müssten wir nun wieder extra zahlen  -  und das bei der ganzen Misere mit diesem Lotterladen.
    Soll ich den Egalisierungsanstrich einfach einfordern (Maler will heute eine Antwort) oder darauf verzichten und das Gerüst (steht schon seit fast 9 Monaten) abbauen lassen.
    Ärger ist vorprogrammiert  -  oder gibt es noch eine Lösungsmöglichkeit vor Anwalt?
    Danke und viele Grüße
    Jens
  3. habe was wichtiges vergessen  -  Experte von der Malerinnung!

    Noch eine Anmerkung:
    Wir haben den Fall mündlich der Malerinnung geschildert. Man hat uns einen Sachverständigen unverbindlich vorbeigeschickt.
    Der sagte wörtlich "das kann der so nicht verkaufen" und dass wir einen offiziellen SV beauftragen sollten. Die fehlende Tropfkante, etc. befand er einem Innungsmitglied nicht Wert.
    So wird z.T. in Deutschland gearbeitet:
    Mann beauftragt eine teuere, Deutsche Fachfirma und bekommt schlimmeren Pfusch als beim ... von My Hammer.
    Das ist sicherlich sehr pauschal und ein wenig polemisch.
    Aber trauriger Alltag bei vielen Bauherren.
    Schlimm ist, dass der AN die Aussitz-Taktik perfekt beherrscht. Er nutzt die Unwissenheit privater BH aus. Machen müssen wir jetzt, Anwalt SV usw. Wer freut sich da noch am neuen Haus.
    Frustrierte Grüße
    Jens
  4. Hallo Jens, Ich habe leider als Baujurist vom ...

    Foto von Ralf Wortmann

    Hallo Jens,
    Ich habe leider als Baujurist vom putze- und Malerhandwerk technisch keine ausreichenden Kenntnisse, um die bautechnischen Vorfragen zu klären. Dies vorausschickend möchte ich zu denken geben, dass es evtl. zwischen einem Farbanstrich und einem Egalisierungsanstrich einen Unterschied geben könnte. Bei der Frage, ob ein Egalisierungsanstrich sinnvoll oder vielleicht sogar nach den Regeln der Technik erforderlich ist, scheint es evtl. auch darauf anzukommen, was für eine Putzart ihr habt.
    Siehe hierzu z.B. :

    Wenn ein Farbanstrich im Angebot stand und wirklich dieses Angebot ohne Änderungen so übernommen und pauschalisiert wurde, dürftet ihr aus meiner Sicht weiterhin einen Anspruch auf ergänzende Ausführung eines solchen Farbanstrichs haben. Dies solltet ihr der Firma heute (schriftlich) mitteilen und auf dessen Ausführung ohne Zusatzkosten innerhalb des Pauschalpreises bestehen.
    Wenn eine Egalisierungsanstrich wirklich etwas anders ist, als ein Farbanstrich, ihr einen solchen nur als Bedarfsposition im Angebot stehen hattet und einen solchen nicht wünscht, müsst ihr aufpassen, dass es bei eurer Mitteilung an die Firma keine Missverständnisse gibt, da die Beauftragung einer BP zu weiteren Kosten führen würde.
    Dann sollte ihr darauf hinweisen, dass ihr innerhalb des vereinbarten Pauschalpreises den vertraglich vorgesehenen Farbanstrich wünscht, ausdrücklich nicht jedoch den als Bedarfsposition separat angebotenen Egalisierungsanstrich.
    Aber: Die o.g. technischen Vorfragen müsst ihr vorher selbst klären, da kann ich nicht helfen. Vielleicht können das unsere Techniker hier im Forum.
    (Alle meine Tipps und Hinweise sind unverbindlich, ohne Gewähr und können einen juristischen Rat im Einzelfall nicht ersetzen.)
    Viele Grüße und viel Erfolg!
    Ralf Wortmann, Magdeburg
    Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht)

  5. Nachtrag zum vorherigen Thread

    Foto von Ralf Wortmann

    Noch einen Nachtrag mit weiterführenden Links zur technischen Seite, vielleicht helfen sie euch weiter ...

    Zitat aus jenen Thread:

    "Die Hersteller der Putze berücksichtigen dies in ihren Technischen Merkblättern für Dünnschichtputze, in dem sie einen Ausgleichsanstrich für den Putz vorsehen.
    Eine Fachfirma hat dies zu berücksichtigen.
    Deshalb schrieb MK in dem Link auch:
    "wenn man mich als SV fragen würden,
    dann würde ich den Egalisierungsanstrich als allgemein anerkannte Regel der Technik einstufen und das Fehlen desselben als Mangel bezeichnen. "

    Mein Fazit daraus: Besorgt euch die Herstellerrichtlinien / technischen Merkblätter zu dem bei euch verwendeten Putz (oft erhältlich auf der Homepage des Putzherstellers), um zunächst zu klären, ob ein Egalisierungsanstrich nicht ohnehin notwendig wäre. Und: fragt doch mal den SV danach, den euch die Malerinnung vorbeigeschickt hat.
    Eine schöne Beschreibung von Veikko Ulrich zu den einzelnen Putzarten gibt es hier:

    Viele Grüße!
    Ralf Wortmann, Magdeburg
    Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht)


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