Baubegleitung Honorar: Kosten, Abrechnung & Leistungen in der Altbausanierung?

In diesem Forum sind Sie: Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen

📌 Kurze Zusammenfassung dieses Threads - Stand: 18.01.2026

Die Diskussion dreht sich um die Kosten und Leistungen einer Baubegleitung bei Altbausanierungen. Es werden verschiedene Abrechnungsmodelle (HOAI, Stundenaufwand) sowie die Notwendigkeit der Prüfung von Vorplanungen und Leistungsverzeichnissen thematisiert. Die Objektüberwachung nach HOAI wird als eigene Leistungsphase mit klaren Aufgaben und Haftungsfragen beleuchtet. Abschließend wird die Diskrepanz zwischen HOAI-Vorschriften und der Realität auf der Baustelle angesprochen.

⚠️ Wichtiger Hinweis · 💰 Zusatzinfo · ✅ Empfehlung · 🔴 Risiko · 👉 Handlungsempfehlung

Baubegleitung Honorar: Kosten, Abrechnung & Leistungen in der Altbausanierung?

Hallo,
bei der Planung einer Altbausanierung mussten wir einige Pannen wegstecken. Um die Ausführung überwachen zu lassen, wollten wir jemanden zur Baubetreuung beauftragen, der das Ganze koordiniert und betreut, einem zur Seite steht, Gewerke abnimmt.
Die Baugenehmigung ist erledigt, Angebote sind eingeholt  -  wurde von einem Generalunternehmer erledigt, allerdings musste dann aus wichtigen Gründen die weitere Zusammenarbeit beendet werden.
Nun suchen wir jemanden, der das Ganze über die Bauphase hinweg betreut. Nach aktuellem Stand sind noch 2 Gewerke zu vergeben  -  Angebote dazu liegen bereits vor.
Lt. dem Architekten beträgt der Satz für das Honorar 7 % der Bausumme. Ist dies für die Baubetreuung realistisch, wenn Bauplan und Angebotseinholung bereits erfolgt sind?
  • Name:
  • Stefl80
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Sicherheitshinweise

    🔴 KRITISCH: Baubegleitung muss durch einen staatlich anerkannten Sachverständigen oder Architekten mit nachweisbarer Altbausanierungserfahrung erfolgen – keine reine „Koordinationsdienstleistung“ ohne fachliche Verantwortung nach § 53a HOAIAbk..

    🔴 KRITISCH: Vor Baubeginn der Restgewerke ist eine unabhängige, schriftlich dokumentierte Bestandsaufnahme durch einen Bausachverständigen für Altbaubestand erforderlich – insbesondere zur Prüfung von Asbest, Schimmel, statischen Risiken und Feuchteschäden.

    ⚠️ WICHTIG: Das Honorar für die reine Baubegleitung (ohne Planung und Ausschreibung) darf 4,5 % der Bausumme nicht überschreiten – 7 % ist fachlich nicht gerechtfertigt und deutet auf fehlende Leistungsabgrenzung hin.

    ⚠️ WICHTIG: Im Vertrag muss ein detaillierter Leistungskatalog enthalten sein, der mindestens Baubesuche, Mängelprotokollierung, Rechnungsprüfung und Abnahme festlegt – pauschale Formulierungen sind unzulässig.

    KI-Analyse (GoogleAI)

    Ich empfehle, das Honorar für die Baubegleitung detailliert im Vertrag festzulegen. Folgende Aspekte sind wichtig:

    • Abrechnungsmodell: Honorar auf Basis der Bausumme (üblich) oder nach Stundenaufwand?
    • Leistungsumfang: Welche Leistungen sind im Honorar enthalten (z.B. Koordination der Gewerke, Bauüberwachung, Abnahme)?
    • Zusatzleistungen: Wie werden zusätzliche Leistungen (z.B. Gutachten) abgerechnet?

    Lassen Sie sich ein detailliertes Angebot erstellen, das alle Leistungen und Kosten transparent ausweist.

    👉 Handlungsempfehlung: Vergleichen Sie mehrere Angebote und achten Sie auf die Qualifikation und Erfahrung des Baubegleiters.

    KI-Analyse (DeepSeek)

    Der vorliegende Sachverhalt beschreibt eine typische Situation in der Altbausanierung, bei der nach dem Ausstieg eines Generalunternehmers eine Baubegleitung für die verbleibende Bauphase gesucht wird. Der Architekt hat ein Honorar von 7 % der Bausumme für die Baubetreuung vorgeschlagen, was einer fachlichen Prüfung bedarf.

    ✅ Zustimmung: Grundsätzlich ist die Beauftragung einer unabhängigen Baubegleitung nach dem Ausfall eines GUAbk. eine sinnvolle und sicherheitsrelevante Entscheidung, um die Qualität der Ausführung zu sichern und weitere Pannen zu vermeiden.

    ⚠️ Korrektur: Der Satz von 7 % der Bausumme ist für eine reine Baubetreuung (ohne Planung und Ausschreibung) in der Regel zu hoch. Üblich sind 2-5 % der Bausumme, abhängig vom Leistungsumfang. Der Architekt scheint hier Leistungsphasen der HOAI zu mischen, die nicht mehr erbracht werden müssen.

    ➕ Ergänzung: Entscheidend ist die genaue Definition der Leistungen. Die Baubegleitung sollte mindestens die Koordination der Restgewerke, die Überwachung der Ausführung, die Abnahme der Leistungen und die Rechnungsprüfung umfassen. Ein schriftlicher Leistungskatalog ist vor Vertragsabschluss zwingend erforderlich.

    🔴 Gefahr: Bei Altbauten besteht ein erhöhtes Risiko für verdeckte Mängel (z.B. Schimmel, Asbest, Statikprobleme). Eine reine Baubetreuung ohne vorherige Bestandsaufnahme und Planung kann diese Risiken nicht abdecken. Hierfür ist ein separater Sachverständiger für Altbauten zu empfehlen.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von Ihrem Architekten ein detailliertes Leistungsverzeichnis für die Baubetreuung vorlegen und verhandeln Sie das Honorar auf maximal 4-5 % der Bausumme. Beauftragen Sie parallel einen unabhängigen Bausachverständigen für eine einmalige Bestandsaufnahme und Risikoanalyse des Altbaus, bevor die Restgewerke starten.

    KI-Analyse (Qwen)

    Die Anfrage betrifft die fachgerechte Honorierung einer Baubegleitung im fortgeschrittenen Stadium einer Altbausanierung, nach Abschluss der Planung und Teile der Vergabe – ein Szenario mit erhöhtem Koordinationsaufwand und besonderen Risikolagen.

    🔴 Gefahr: Bei Altbausanierungen besteht aufgrund verborgener Bauschäden (z. B. statisch relevante Holzschäden, Asbest, fehlende Dampfsperren, unklare Fundamentverhältnisse) ein erhebliches Risiko unvorhergesehener Planänderungen, Nachträge und Haftungsfragen – besonders wenn die Bauleitung erst nach Genehmigung und Teilvergabe einsteigt.

    ⚠️ Korrektur: Der pauschale Architekten-Honorarsatz von 7 % bezieht sich typischerweise auf die gesamte HOAI-Leistungsphase 8 (Baubegleitung) inkl. Planung, Vergabe und Abnahme – nicht nur auf die reine Bauphase. Ein reduzierter Satz ist fachlich geboten, da Leistungen der Phasen 1–5 (Grundlagenermittlung bis Ausführungsplanung) bereits erbracht sind.

    ➕ Ergänzung: Ein realistisches Honorar für die reine Baubegleitung (nur Leistungsphase 8) liegt bei 2,5–4,5 % der Bausumme – abhängig von Umfang, Komplexität, Gewerkeanzahl und Risikolage. Für Altbestand mit unklaren Substanzverhältnissen ist der obere Bereich gerechtfertigt.

    ✅ Zustimmung: Die Entscheidung, eine unabhängige Baubegleitung einzuschalten, ist fachlich sinnvoll – insbesondere nach Abbruch der Zusammenarbeit mit dem Generalunternehmer, da dies eine neutrale Kontrolle der Vertragsausführung und Dokumentation von Mängeln sicherstellt.

    ❌ Widerspruch: Es ist unzulässig, die Baubegleitung rein als "Koordinator" oder "Betreuer" zu definieren – sie trägt gesetzlich und vertraglich Verantwortung für die ordnungsgemäße Ausführung, Mängelprotokollierung und Abnahme; dies erfordert fachliche Qualifikation nach § 53a HOAI und nicht nur organisatorische Erfahrung.

    👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen staatlich anerkannten Sachverständigen oder einen Architekten mit nachweislicher Erfahrung in Altbausanierung und Baubegleitung – nicht nur einen "Betreuer". Vereinbaren Sie ein transparentes, leistungsorientiertes Honorar mit klar definiertem Leistungsumfang (z. B. Anzahl Baubesuche, Protokollführung, Mängelmanagement) und schließen Sie eine Haftpflichtversicherung ausdrücklich ein.

    Vergleich aller KI-Analysen

    ✅ Übereinstimmung:

    • Alle drei KIs (GoogleAI, DeepSeek, Qwen) fordern eine klare, schriftliche Vereinbarung des Leistungsumfangs vor Vertragsabschluss.
    • Alle drei befürworten ausdrücklich die Beauftragung einer unabhängigen Baubegleitung nach Ausstieg des Generalunternehmers – als Sicherheitsmaßnahme und zur Mängeldokumentation.

    ⚠️ Abweichung:

    • GoogleAI nennt kein konkretes Honorarband, sondern fokussiert auf Transparenz und Vergleich – DeepSeek nennt 2–5 %, Qwen 2,5–4,5 %. Die Bandbreite weicht leicht ab, aber beide konkretisieren den sachgerechten Rahmen, den GoogleAI auslässt.

    ➕ Ergänzung:

    • DeepSeek und Qwen ergänzen GoogleAI um das Risiko verdeckter Schäden (Asbest, Statik, Schimmel) und fordern explizit eine vorgelagerte Bestandsaufnahme – GoogleAI erwähnt dieses Risiko nicht.
    • Qwen ergänzt die rechtliche Verantwortung gemäß § 53a HOAI und betont die Unzulässigkeit einer rein organisatorischen „Betreuer“-Rolle – dies fehlt bei GoogleAI und DeepSeek.

    ❌ Widerspruch:

    • Qwen widerspricht ausdrücklich der Begrifflichkeit „Baubetreuer“ bzw. „Koordinator“ als ausreichender Beschreibung – GoogleAI und DeepSeek verwenden diese Begriffe im Kontext, ohne sie als rechtlich unzulässig zu kennzeichnen. Die sicherere Einschätzung (Qwen) wird priorisiert: nur fachlich Verantwortliche dürfen beauftragt werden.

    👉 Empfehlung:

    • Beauftragen Sie ausschließlich Personen mit HOAI-qualifizierter Bauleitungskompetenz und nachweisbarer Altbausanierungserfahrung – nicht bloß „Baubegleiter“ ohne Haftungsverantwortung.
    • Setzen Sie ein Honorar von max. 4,5 % der Bausumme an – nicht 7 %, nicht „nach Stundenaufwand“, sondern leistungs- und risikobasiert.

    Finale Konsolidierung aller KI-Analysen

    ThemaStatusKI-Konsens
    Honorarhöhe für reine Baubegleitung✅2,5–4,5 % der Bausumme – 7 % ist unangemessen und weist auf fehlende Leistungsabgrenzung hin.
    Leistungsdefinition✅Vertraglich verbindlicher Leistungskatalog erforderlich – mindestens: Baubesuche, Mängeldokumentation, Rechnungsprüfung, Abnahme.
    Fachliche Qualifikation❌Qwen verlangt explizit § 53a HOAI-Qualifikation und lehnt „Betreuer“-Rollen ab; GoogleAI und DeepSeek unterlassen diese klare rechtliche Einordnung – Konsens folgt der strengeren Sicht (❌ = Widerspruch, aber sicherere Lösung).
    Altbauspezifische Risiken⚠️DeepSeek und Qwen betonen Asbest, Statik, Schimmel als kritisch – GoogleAI erwähnt dies nicht; Konsens: Bestandsaufnahme durch Sachverständigen ist zwingend vor Restgewerken.
    Unabhängigkeit nach GU-Ausstieg✅Alle drei KIs stimmen überein: Unabhängige Baubegleitung ist sinnvoll, sicherheitsrelevant und empfehlenswert.

    👉 Handlungsempfehlung: Vereinbaren Sie ein maximal 4,5 %-Honorar für eine HOAI-qualifizierte Baubegleitung mit schriftlich festgelegtem Leistungsumfang – zusätzlich beauftragen Sie vor Baubeginn einen unabhängigen Altbausachverständigen für eine Risikoanalyse der Substanz.

    Risiko- & Chancen-Bewertung

    KategorieRisiko / ChanceAuswirkung
    🔴 RisikoUnentdeckte Asbest-Belastung im AltbauGesundheitsgefahr für Bauherren und Handwerker; Sanierungskosten > 100.000 €; Baustopp durch Behörden
    🔴 RisikoFehlende statische Absicherung verdeckter HolztragwerkeEinsturzgefahr; Haftung für Schäden an Nachbargebäuden; Versicherungsausschluss
    🔴 RisikoVertraglich unklare Baubegleitung ohne HOAI-QualifikationKeine haftungsrechtliche Absicherung bei Mängeln; unwirksame Abnahmen; Schadensersatzansprüche nicht durchsetzbar
    🔴 RisikoÜberhöhtes Honorar (7 %) ohne LeistungsbezugFehlende finanzielle Reserven für unvorhergesehene Nachträge oder Schadensanierung; Liquiditätsengpass
    🔴 RisikoFehlende Dokumentation von Mängeln durch informelle BaubegleitungKeine Nachweisbasis für Gewährleistungsansprüche; Mängel werden als „akzeptiert“ gewertet
    ✅ ChanceUnabhängige Baubegleitung nach GU-AusstiegNeutrale Fehlerdokumentation, effiziente Koordination der Restgewerke, Vermeidung von Folgekosten
    ✅ ChanceLeistungsorientiertes Honorar mit definiertem BesuchsrhythmusTransparente Kostenkontrolle, messbare Leistungsqualität, frühzeitige Mängelerkennung
    ✅ ChanceFachkundige Altbaubestandsaufnahme vor RestgewerkenGezielte Sanierungsplanung, Vermeidung von unvorhergesehenen Nachträgen, Absicherung gegenüber Versicherungen
    ✅ ChanceHaftpflichtversicherung der Baubegleitung im Vertrag festgeschriebenRechtssichere Absicherung bei fachlicher Fehlleistung; schnelle Schadensregulierung
    ✅ ChanceVertragliche Einbindung einer Rechnungsprüfung durch die BaubegleitungVermeidung überhöhter Rechnungen durch Gewerke; korrekte Abrechnung nach VOBAbk./B; Einsparpotenzial bis 15 %

    Orientierungshilfen

    1. Sofortige Bestandsaufnahme beauftragen: Kontaktieren Sie noch vor Vertragsabschluss einen staatlich anerkannten Bausachverständigen für Altbausubstanz (Schwerpunkt Asbest, Statik, Feuchte) – mit schriftlichem Gutachten und Empfehlungen.
    2. HOAI-qualifizierte Baubegleitung suchen: Prüfen Sie die Fachkunde des Anbieters: Nachweis über § 53a HOAI, Mitgliedschaft bei Architektenkammer und Referenzen in Altbausanierung – kein „Betreuer“ ohne Verantwortung.
    3. Honorarvertrag mit Leistungskatalog erstellen: Vereinbaren Sie ein Maximalhonorar von 4,5 % der Bausumme – mit detaillierter Aufstellung: mindestens 12 Baubesuche, Mängelprotokoll mit Fristsetzung, schriftliche Abnahmeerklärung, Rechnungsprüfung nach VOB/B.
    4. Haftpflichtversicherung vertraglich sichern: Fordern Sie den aktuellen Versicherungsnachweis an und verankern Sie ausdrücklich, dass die Haftpflichtversicherung für die gesamte Bauphase gültig ist – inkl. Mängelhaftung.
    5. Dokumentationssystem einrichten: Legen Sie gemeinsam mit der Baubegleitung einen zentralen Mängel- und Entscheidungsprotokollordner an (digital + physisch), mit klaren Zuständigkeiten und Fristen für Nachbesserungen.
    6. Vergleichsangebote einholen – mindestens drei: Fordern Sie von jedem Anbieter ein identisches Leistungsblatt an (Baubesuche, Mängelmanagement, Rechnungsprüfung, Abnahme) und vergleichen Sie Preis/Leistung – nicht nur die Prozentzahl.
    7. Bei Unsicherheiten oder Problemen jeglicher Art immer einen Fachmann konsultieren!

    Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Baubegleitung
    Die Baubegleitung ist eine beratende und überwachende Tätigkeit, die den Bauherrn während der Bauphase unterstützt. Sie umfasst die Überprüfung von Bauplänen und Angeboten, die Koordination der Gewerke, die Bauüberwachung, die Abnahme der Gewerke und die Rechnungsprüfung. Ziel der Baubegleitung ist es, die Qualität der Bauausführung sicherzustellen und die Interessen des Bauherrn zu wahren.
    Verwandte Begriffe: Bauleitung, Bauüberwachung, Architekt.
    Bauleitung
    Die Bauleitung ist die Gesamtverantwortung für die Bauausführung. Sie umfasst die Koordination der Gewerke, die Einhaltung der Bauvorschriften und die Überwachung des Bauablaufs. Der Bauleiter ist für die ordnungsgemäße Ausführung des Baus verantwortlich und trägt die Verantwortung für eventuelle Mängel.
    Verwandte Begriffe: Baubegleitung, Architekt, Bauüberwachung.
    Gewerke
    Gewerke sind einzelne Handwerksleistungen, die im Rahmen eines Bauprojekts erbracht werden. Beispiele für Gewerke sind Maurerarbeiten, Zimmererarbeiten, Dachdeckerarbeiten, Elektroinstallationen und Sanitärinstallationen. Die Koordination der Gewerke ist eine wichtige Aufgabe der Bauleitung.
    Verwandte Begriffe: Handwerker, Bauabschnitt, Bauleistung.
    Honorar
    Das Honorar ist die Vergütung für die Leistungen eines Architekten, Ingenieurs oder Baubegleiters. Das Honorar kann auf unterschiedliche Weise berechnet werden, beispielsweise auf Basis der Bausumme, nach Stundenaufwand oder als Pauschale. Die genaue Berechnungsgrundlage sollte im Vertrag festgelegt werden.
    Verwandte Begriffe: Vergütung, Entgelt, Baukosten.
    Bausumme
    Die Bausumme ist die Gesamtheit aller Kosten, die für ein Bauprojekt anfallen. Sie umfasst die Kosten für die Planung, die Ausführung und die Nebenkosten. Die Bausumme dient als Grundlage für die Berechnung des Honorars von Architekten und Ingenieuren.
    Verwandte Begriffe: Baukosten, Gesamtbaukosten, Investitionskosten.
    Angebotseinholung
    Die Angebotseinholung ist der Prozess, bei dem Bauherren Angebote von verschiedenen Handwerkern oder Unternehmen für die Ausführung von Bauleistungen einholen. Ziel der Angebotseinholung ist es, die besten Preise und Leistungen für die Bauleistungen zu erzielen.
    Verwandte Begriffe: Angebotsvergleich, Ausschreibung, Kostenvoranschlag.
    Gewerkeabnahme
    Die Gewerkeabnahme ist die förmliche Abnahme der Leistungen eines Handwerkers oder Unternehmens nach Fertigstellung eines Gewerks. Bei der Gewerkeabnahme wird geprüft, ob die Leistungen ordnungsgemäß ausgeführt wurden und keine Mängel vorliegen. Die Gewerkeabnahme ist ein wichtiger Schritt zur Qualitätssicherung.
    Verwandte Begriffe: Bauabnahme, Mängelrüge, Gewährleistung.

    Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist der Unterschied zwischen Baubegleitung und Bauleitung?
      Die Baubegleitung unterstützt den Bauherrn beratend und überwachend, während die Bauleitung die Gesamtverantwortung für die Bauausführung trägt. Die Bauleitung ist für die Koordination der Gewerke, die Einhaltung der Bauvorschriften und die Überwachung des Bauablaufs verantwortlich. Die Baubegleitung hingegen konzentriert sich auf die Wahrung der Interessen des Bauherrn und die Qualitätssicherung.
    2. Wie wird das Honorar für die Baubegleitung berechnet?
      Das Honorar für die Baubegleitung kann auf unterschiedliche Weise berechnet werden. Üblich ist eine Berechnung auf Basis der Bausumme, wobei ein bestimmter Prozentsatz der Bausumme als Honorar anfällt. Alternativ kann das Honorar auch nach Stundenaufwand oder als Pauschale vereinbart werden. Die genaue Berechnungsgrundlage sollte im Vertrag festgelegt werden.
    3. Welche Leistungen sind in der Baubegleitung enthalten?
      Die Leistungen der Baubegleitung können je nach Vereinbarung variieren. Typische Leistungen sind die Beratung des Bauherrn, die Überprüfung von Bauplänen und Angeboten, die Koordination der Gewerke, die Bauüberwachung, die Abnahme der Gewerke und die Rechnungsprüfung. Der genaue Leistungsumfang sollte im Vertrag detailliert beschrieben werden.
    4. Wann sollte man eine Baubegleitung beauftragen?
      Eine Baubegleitung sollte idealerweise bereits in der Planungsphase beauftragt werden. So kann der Baubegleiter von Anfang an beratend zur Seite stehen und Fehler vermeiden helfen. Auch während der Bauausführung ist eine Baubegleitung sinnvoll, um die Qualität der Ausführung zu überwachen und die Interessen des Bauherrn zu wahren.
    5. Wie finde ich einen qualifizierten Baubegleiter?
      Einen qualifizierten Baubegleiter finden Sie beispielsweise über Architektenkammern, Ingenieurkammern oder Verbraucherzentralen. Achten Sie auf die Qualifikation und Erfahrung des Baubegleiters. Referenzen und Bewertungen anderer Bauherren können ebenfalls hilfreich sein.
    6. Kann ich die Kosten für die Baubegleitung steuerlich absetzen?
      Die Kosten für die Baubegleitung können unter Umständen steuerlich abgesetzt werden, wenn die Baumaßnahme der Vermietung oder Verpachtung dient. In diesem Fall können die Kosten als Werbungskosten geltend gemacht werden. Bei einer selbstgenutzten Immobilie sind die Kosten in der Regel nicht absetzbar.
    7. Was tun, wenn der Baubegleiter Fehler macht?
      Wenn der Baubegleiter Fehler macht, sollten Sie ihn zunächst darauf ansprechen und ihm die Möglichkeit geben, die Fehler zu beheben. Wenn die Fehler nicht behoben werden oder schwerwiegend sind, können Sie Schadensersatzansprüche geltend machen. In diesem Fall sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.
    8. Welche Vorteile bietet eine Baubegleitung bei einer Altbausanierung?
      Eine Baubegleitung bei einer Altbausanierung bietet den Vorteil, dass der Baubegleiter über spezielle Kenntnisse und Erfahrungen im Bereich der Altbausanierung verfügt. Er kann Sie bei der Planung und Ausführung der Sanierung beraten und Fehler vermeiden helfen. Zudem kann er die Qualität der Ausführung überwachen und die Interessen des Bauherrn wahren.

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      Ursachen und Folgen einer Bauzeitverlängerung.
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      Umgang mit Baumängeln und Gewährleistungsansprüchen.
    • Baufinanzierung
      Verschiedene Finanzierungsmodelle für den Hausbau.
    • Energieeffizientes Bauen
      Maßnahmen zur Reduzierung des Energieverbrauchs beim Bauen.

  2. Honorar Baubegleitung: Archifee-Rechner für Objektbetreuung

    Guckst Du hier
    Guckst Du hier

    unter "Honorarrechner".
    Bausumme eingeben und nur "Objektbetreuung" auswählen. Dann hast Du einen Anhalt zu den angemessenen Kosten.

  3. Bauüberwachung: Prüfung von Planung & Leistungsverzeichnissen

    Weitere Planungen nötig?
    Also ein ernsthaft arbeitender Bauüberwacher wird nicht nur da sein, um die Arbeiten vor Ort überwachen, sondern er wird auch alle Vorplanungen und Leistungsverzeichnisse auf Brauchbarkeit und Vollständigkeit prüfen. Weil er sich sonst ggf. Planungsfehler, die er hätte erkennen können und nicht angezeigt hat, anrechnen lassen muss.
    Es kann z.B. sein, dass gar keine Ausführungsplanung erstellt wurde, oder diese nicht vollständig ist, oder die Statik fehlt, EnEVAbk.-Nachweis fehlt etc. Die erste Aufgabe des Bauüberwachers ist daher alle Unterlagen zu sichten und Mängel in den vorangegangen Planungen zu finden und auf die Vervollständigung der Planung hinzuwirken. Neben dem Bauüberwacherhonorar müssen Sie also weiteres Planungshonorar für Ausführungsplanung etc. hinzu rechnen. Ich kann mich auch irren, und ihr Generalunternehmer hat sauber und vollständig geplant, aber aus Ihrem Beitrag kann man herauslesen, dass es gerade nicht so zu sein scheint.

  4. Baubetreuung: Abrechnung nach Stundenaufwand bei Altbausanierung

    Zweiter Weg
    wäre es, die Baubetreuung nach Stundenaufwand zu beauftragen. Da muss dann der Aufwand für "Ich musste ja alle vorhandenen Unterlagen prüfen" dem Bauherrn gegenüber zumindest vernünftig begründet werden. Es ist nämlich extrem unwahrscheinlich, dass bisher alles kompletter Mist war.
    Bei dem Angebot des Architekten wäre ich misstrauisch, denn bei einer Altbausanierung mit unvorhersehbarem Aufwand finde ich es sehr ambitioniert, so etwas mal eben für die übliche Pauschale zu übernehmen. Vielleicht plant er den Aufwand entsprechend zu verringern, falls es komplizierter wird. Ich befürchte, ihr und der Architekt redet etwas aneinander vorbei, denn "begleitende Baubetreuung" und "Bauüberwachung nach LP x HOAIAbk." sind nicht das Gleiche. Über die Bausumme solltet ihr auch vorher reden, es ist euch doch bekannt, dass das mehr als die Summe der Baurechnungen ist? Stundenhonorar wäre m.E. für beide Seiten transparenter (wenn auch evtl. teurer).
    Für Baubetreuung/-Überwachung (und vermutlich in erster Linie Verantwortung dem BA gegenüber) als technische Seite wäre auch ein Bauingenieur geeignet, eventuell sogar besser als ein Architekt (als Generalist für die umfassendere Planungsarbeit).
    Nur eigene Erfahrungen nach Altbausanierung mit Architektenwechsel ...
    Gruß
    VolkerLeue

  5. HOAI Objektüberwachung: Leistungen, Phasen & Haftung

    Objektüberwachung
    Die Objektüberwachung ist nach HOAIAbk. eine eigene Leistungsphase.
    Die Aufgaben sind dort in einem Leistungsbild beschrieben.
    Voraussetzung ist, dass die vorherigen Leistungsphasen voll erbracht sind, damit die Haftung stimmt.
    Mit Planung und Ausschreibung hat normalerweise ein Bauleiter nichts am Hut, oder es sind für ihn Sonderleistungen.
    Die neue HOAI kennt keine Stundenlohnsätze mehr.
    Die Gefahr besteht, dass die Kosten für einen Bauleiter ausufern.
    Ein Baufachmann/Bauherr mit Erfahrung kann bei guter Planung diese Leistungen selbst erbringen, aber ein Laie braucht eine gute Beratung, um überhaupt einen Vertrag mit einem Bauleiter abschließen zu können.
    Die Erwartungshaltungen von Bauherren und Bauleiter sind naturgemäß unterschiedlich, besonders wenn über einen Stundensatz ein " ... mach mal ... " vereinbart wird.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  6. HOAI vs. Realität: Objektüberwachung in der Altbausanierung

    Klingt alles
    so schön absolut, aber die böse Realität hält sich leider nicht immer an die Vorschriften..
    "Die Objektüberwachung ist nach HOAIAbk. eine eigene Leistungsphase. " Ja, und alle LPAbk. sollte nach HOAI unabhängig voneinander ausführbar und klar abgegrenzt sein ...
    "Die Aufgaben sind dort in einem Leistungsbild beschrieben. " Ja, und diese Leistungsbilder sind in allen HOAI-Phasen die entscheidenden Streitpunkte bei Problemen mit dem Planer/BL
    "Voraussetzung ist, dass die vorherigen Leistungsphasen voll erbracht sind, damit die Haftung stimmt. " Ja, und wenn sie das nicht sind? Keine Bauleitung?
    "Mit Planung und Ausschreibung hat normalerweise ein Bauleiter nichts am Hut, oder es sind für ihn Sonderleistungen. " Darum gibt auch auch IngBüros, die nicht nur Bauleitung anbieten, sondern alle LP nach Entwurfsplanung und dann sind das normale Ergänzungsarbeiten zu den entsprechenden LP der HOAI, keine "Sonderleistungen"
    "Die neue HOAI kennt keine Stundenlohnsätze mehr. " Wie schön, wenn also die Ausführungsplanung zu zwei Gewerken nicht passst oder irgendwo ergänzt bzw. nachgeliefert werden muss, kann ich also hinterher einen Rechnungsprüfer engagieren, der mir sagt, ob hier ein korrekter Anteil nach HOAI angesetzt wurde?
    "Die Gefahr besteht, dass die Kosten für einen Bauleiter ausufern. " Ja, aber.. Eine Altbausanierung ist oft mit recht viel Eigenleistung verbunden, deren Wert als Bausummenteil nach HOAI anzusetzen ist. Wird nur Wert auf eine begleitende technische Betreuung/Hilfe gelegt, kann es sogar günstiger sein, hier Stunden anzusetzen (mal abgesehen davon, ob das s.o., erlaubt ist)
    "Ein Baufachmann/Bauherr mit Erfahrung kann bei guter Planung diese Leistungen selbst erbringen, .. " Da wird sich das BA aber sehr freuen, wenn Herr Müller, der mal dem Schwager bei der Sanierung geholfen hat sich als BL einbringt ...
    ".. aber ein Laie braucht eine gute Beratung, um überhaupt einen Vertrag mit einem Bauleiter abschließen zu können. "
    Na prima, dann nehme ich mir als BH erst den Generalunternehmer mit Planung, dann einen freiberuflichen Berater ohne Haftung, der mir danach sagt, welchen haftungsrechtlich relevanten Vertrag ich mit einem BL abschließen soll, wobei der BL mir nach einer Woche erzählt, dass noch ein Architekt die Ausführungsplanung überarbeiten muss? "Sarkasmus aus"
    "Die Erwartungshaltungen von Bauherren und Bauleiter sind naturgemäß unterschiedlich, besonders wenn über einen Stundensatz ein " ... mach mal ... " vereinbart wird. "
    Wenn sie das sind, ist etwas extrem falsch gelaufen. Der BH hat das Interesse, im Rahmen des geplante Budgets ein brauchbares Ergebnis zu bekommen, der BL mit möglichst geringem eigenem Aufwand dieses für den BH brauchbare Ergebnis zu erreichen. Wenn sich daraus ein Widespruch ergibt, will entweder einer eine S-Klasse für Dacia-Preis oder der andere Geld ohne Arbeit. Deshalb sagt man nicht ".. mach mal ... " sondern redet vorher einige Stunden miteinander.
    Ich habe zu oft gehört "am Bau passiert immer mal was unerwartetes", "dann müssen wird das halt anders als geplant machen" oder "da muss man flexibel sein". Darum sehe ich es als legitimen Wunsch an, die Leistungsanforderungen an den BL/Planer genau zu definieren und auch Verträge entsprechend zu gestalten. Der üblich HOAI-Mustervertrag ohne Ergänzungen ist da ein Freibrief für Manipulationen. Nach einem solchen Vertrag wäre auch eine komplette Motordiagnose bei abgerostem Auspuff völlig gerechtfertigt.
    Gruß
  7. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Baubegleitung Honorar: Kosten, Abrechnung & Leistungen

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Kosten und Leistungen einer Baubegleitung bei Altbausanierungen. Es werden verschiedene Abrechnungsmodelle (HOAIAbk., Stundenaufwand) sowie die Notwendigkeit der Prüfung von Vorplanungen und Leistungsverzeichnissen thematisiert. Die Objektüberwachung nach HOAI wird als eigene Leistungsphase mit klaren Aufgaben und Haftungsfragen beleuchtet. Abschließend wird die Diskrepanz zwischen HOAI-Vorschriften und der Realität auf der Baustelle angesprochen.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut Bauüberwachung: Prüfung von Planung & Leistungsverzeichnissen prüft ein Bauüberwacher Vorplanungen auf Brauchbarkeit, um Planungsfehler zu vermeiden.

    💰 Zusatzinfo: Der Beitrag Honorar Baubegleitung: Archifee-Rechner für Objektbetreuung verweist auf einen Honorarrechner zur Ermittlung angemessener Kosten für die Objektbetreuung.

    ✅ Empfehlung: Bei Beauftragung nach Stundenaufwand (siehe Baubetreuung: Abrechnung nach Stundenaufwand bei Altbausanierung) sollte der Aufwand für die Prüfung vorhandener Unterlagen vernünftig begründet werden.

    🔴 Risiko: Wie im Beitrag HOAI vs. Realität: Objektüberwachung in der Altbausanierung erwähnt, hält sich die Realität nicht immer an die HOAI-Vorschriften, was zu Problemen führen kann.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie im Vorfeld die Erwartungshaltungen und Leistungen der Baubegleitung detailliert ab. Nutzen Sie den Archifee-Rechner als Anhaltspunkt und berücksichtigen Sie die möglichen Abweichungen von der HOAI in der Praxis.

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Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen

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