Honorarrechnung für LP 1 und 2 überhöht ? 23.04.07
Hallo Forum und Experten,
habe Fragen zur Architektenabrechnung. Hier die Details:
Wir bewohnen eine Doppelhaushälfte (Niedersachsen)und planen (planten ?) wegen zusätzlichem Wohnraumbedarf einen Anbau. Dazu baten wir einen Architekten (mündlich) uns Vorschläge zu Machen. Ich händigte Kopien des Lageplans und Zeichnungen des Bestandes aus. Wir gaben einen Kostenrahmen von 80T€ vor. Nach einem Ortstermin (Nov 2006) schickte uns der Architekt einen Vorentwurf (Handskizzen mit verschiedenen Ansichten). Dieser Vorentwurf gefiel uns eigentlich ganz gut, war aber so nicht realisierbar. Die Raumgrössen waren zu klein und auch die Gebäudelage auf dem Plan entspricht nicht den Gegebenheiten. Ausserdem belief sich die grobe Kostenschätzung auf 200K€, weit über dem was wir ausgeben wollen und auch wirtschaftlich sinnvoll wäre. Ok, die Kosten enthielten auch ein WDVS und Dachdämmung für das Gesamthaus (alt und neu). Außerdem waren im ersten Entwurf grössere Änderungen im Altbau vorgesehen (Bad Verlegung vom Altbau in den Neubau, Umsetzen von Zwischenwänden). Die Kostenschätzung enthielt keine qm oder cbm Abschtzungen als Basis. Wir überlegten also was wir tun könnten um die Kosten zu reduzieren. Ich zeichnete einen Alternativplan, der nur geringe Änderungen im Bestand erforderlich machen würde. Bei einem zweiten Gespräch übergab ich diesen Plan an den Architekten und wir baten ihn auf dieser Basis nochmal eine differenzierte Kostenschätzung durchzuführen und stellten noch mal klar, dass unser Plan ist, nur bis zur Genehmigung seine Leistungen in Anspruch zu stellen. Den Kostenrahmen erweiterten wir auf 80..100K€. Maximal. Auf Basis meines Plans bat ich einen Bauunternehmer parallel eine Kostenschätzung zu erstellen.
Baukörper Volumen des Anbaus 225 cbm, Fläche 50qm. Diese Schätzung belief sich auf 45T€ (komplett, Rohbau, Dach, Technik, Aussendämmung, Fenster, Türen, Innenausbau). Der Architekt lieferte wenig später ebenfalls eine neue Kostenschätzung nun nach DIN276. Mit Nebenkosten belief sie sich wieder auf ca 200T€. Details:
300 Baukonstruktion: 135K€
400 Technik: 11k€
500 Außenanlagen 6k€
-> Anrechenbare Kosten: 151k€
-> Reine Baukosten: 180k€
700 Nebenkosten: 21,5K€
Wieder keine Kostenschätzung auf Basis des Volumens ode der Fläche.
Der Architekt erwähnte zwar dass wir nun überlegen könnten, welche Posten entfallen könnten. Für uns war die Entwurfsplanung mit dem Architekten zu diesem Zeitpunkt aber fehlgeschlagen weil er unsere Vorgaben nicht erfüllt hat und weil wir das Gefühl hatten, dass er die Kosten hochrechnet um höher abrechnen zu können, was ja auch die Alternativkostenschätzung zeigte. Wir baten ihn also für seine Leistung eine Rechnung zu schicken die sich dann auf 2000€ belief (HZ3, Mindessatz, AK 151k€). Die finden wir etwas hoch.
Um es nochmal klar zu stellen, es geht nicht darum dem Architekten sein wohlverdientes Honerar streitig zu machen, sondern darum nachzuvollziehen ab seine gesamten Forderungen berechtig sind oder nicht. Ich hätte folgende Fragen:
1. Sind die Leistungen für LP 1 und 2 ausreichend ?
2. Ist die Rechnung prüffähig ? Im Moment kann ich nicht nachvollziehen wie er auf die einzelnen Kostenpositionen kommt. D. h. es sind zB keine Kennzahlen dargestellt.
3. Er hat in seiner Kostenrechnung Positionen aufgeführt die entweder nicht mehr anfallen (Badumbau im Altbau) oder für die er meiner Meinung nach keine Planung für die Gnehmigung leisten muss (WDVS und Fenstererneuerung im Altbau). Ist das rechtens ?
4. Aussenanlagen fallen doch eigentlich heraus - oder ?
5. Die Zurückgerechneten Kennziffern liegen meiner Meinung nach zu hoch: 630€/cbm bzw 2800€/qm. Seht ihr das auch so ?
Es wäre klasse wenn ihr uns ein paar Tips geben könntet. Ende April ist der Zahlungstermin. Macht es Sinn auf Basis des alternativen Kostenvoranschlages oder einer eigenen Abschätzung auf Basis des Volumens oder der Fläche eine Vorschlag über die anrechenbaren Kosten zu machen ? Ich käme bei 221cbm und 50qm auf maximal 60T€ (bei 300€/cbm und 1500€/qm) mittlere anrechenbare Kosten und würde mich mit dem Architekten vielleicht bei 900€ treffen wollen.
Gruss Stefan
Name: Stefan  

1. Architektenhonorar bei Erweiterungs-, Umbau und Sanierung 24.04.07
   Aus Ihrer Beschreibung, so diese zutrifft, geht nur eines klar hervor, nämlich dass
   1. Sie und Ihr Architekt lediglich einen mündlichen Vertrag geschlossen haben. Dies ist ungut für beide Seiten.
   Hinweis: alle Baubeteiligten sollten sich endlich zusammen"raufen" und aufraffen (ggf. sich überwinden) und schriftliche Verträge mit genauer Definition des Leistungsumfanges zu schließen. Dies würde eben den Beteiligten eine Menge Ärger ersparen und den Sachverständigen, Anwälten und Gerichten die Arbeit erleichtern.
   2. der Architekt an seinem mündlichen ! Auftrag vorbei gearbeitet haben dürfte (vgl. Kostenrahmen)
   3. das Budget für Ihre beschriebene Bauleistung bei weitem nicht ausreichen dürfte
   4. es um eine verhältnismäßig geringe Streitsumme geht (die Sie ggf. erzielen möchten)
   .-.
   Das berechnete Honorar (2.000 €) erscheint für die beschriebene Baumaßnahme und die geleisteten LP 1+2 nicht zu hoch.
   .-.
   AW:
   a) (vgl. Ihre Frage 4.) die Freianlagen sind, solange deren Summe nicht 7.500 € übersteigt in den anrechenbaren Kosten zu erfassen und honorarfähig, also bei der Honorarermittlung hinzuzurechen
   b) LP 1 und 2 scheinen für die scheinbar vertraglich vereinbarte Planung des BV und Ermittlung der zu erwartenden Kosten ausreichend zu sein
   c) Rechnung prüffähig: kann nicht beantwortet werden, ohne die Rechnung zu kennen, sie geprüft zu haben (d.h. mit den erbrachten Leistungen verglichen zu haben, etc.)
   d) auch ein WDVS und Fenster müssen geplant werden, und eine Genehmigung kann hierfür erforderlich werden (diese ist aber für die Honorarfähigkeit nicht maßgeblich)
   d) Kosten pro m² oder m³ sollten getrennt berechnet werden, d.h. zum einem für den Neubau (Anbau) und für die Sanierung des Altbaues
   Sie werden sich mit Ihrem Architekten nicht bei Betrag "X" treffen, wenn nicht zuvor geprüft und geklärt wird was ggf. in Frage steht. Ob sich der Aufwand bei einer Diff. von ca. 1.000 € lohnt steht auf einem anderen Blatt. Eine sachverständige Prüfung des Vorgangs dürfte Sie mind. 350 bis 500 € kosten.
   M.f.G.
   R. Kaiser
   Name: Ralph Kaiser   E-Mail-Adresse anzeigen   http://www.bhk-beratung.de

2. Zu hohe Kostenschätzung 24.04.07
   Danke, Ralph für deine Antworten.
   Klar wäre es besser gewesen vorab alles schriftlich zu fixieren. Danach weiss man es besser.
   Die Honorarberechnung selber Zweifel ich nicht an. Sie ist nachvollziehbar. Die überhöhte Kostenschätzung ist das Problem.
   Mir ist noch unklar, wie es zu den Unterschieden in den Kostschätzungen kommen kann. Wie schon hier im Forum mehrfach erwähnt, hat der Architekt nicht unbedingt interesse daran die Kosten zu drücken. Das kann natürlich ein Grund sein. Welche Möglichkeiten habe ich denn, ihm zu beweisen dass er zu weit über den Standardkennwerten liegt ? Ist eine Möglichkeit, die Tatsache das Ergebnis der LP2 nicht mit unseren Vorstellungen überein stimmt (Kostenrahmen).
   Ich möchte für das bezahlen, was ich bekommen habe. Nicht mehr und nicht weniger. Es geht nicht darum geleistetes nicht zu vergüten aber zu verschenken habe ich auch nichts. Ich werde natürlich versuchen, das in einem persönlichen Gespräch mit dem Architekten zu klären. Was hilft eine detalierte Regelung wie HOIA, wenn die zugrundeliegenden Basisdaten nicht korrekt sind ?
   Nochmals Danke für die Infos und Meinungen, Stefan
   

3. Es wird schwierig 24.04.07
   Mal eine andere Sichtweise: 1)Wer sagt, daß die Schätzung überhöht ist? Ein Bauunternehmer, der ein Interesse daran hat, eventuell einen Auftrag zu bekommen? Glaubwürdigkeit? Es ist mutig, als Laie auf dieser Grundlage die 'Korrektheit der Basisdaten' anzuzweifeln.
   2) Wer hat einen Plan gezeichnet und den Archi um eine Schätzung/Berechnung zu diesem Plan gebeten? (Obwohl der erste Entwurf bei mehr als dem doppelten der geplanten Bausumme lag). Macht es nicht leichter...
   3) In der zweiten 'Kostenbegrenzung' war die Rede von 80-100T. Diese 100T wird der Archi sicher als Honorargrundlage durchsetzen können, denn das war schließlich eine Zahl, über die offenbar Einigkeit bestand (mal mündlich oder nicht außer Acht gelassen)
   'Fehler' des Architekten: Nicht deutlich gesagt, daß zu dieser Summe der geplante Bau nach seiner Einschätzung nicht möglich ist; 'schlechter Stil', aber nicht strafbar: Kostenschätzung zu Plan des BH erstellt, er müßte eigentlich sofort erkennen, daß dieser Plan keine großen Änderungen der Bausumme bringt.
   Sonst könnte man nur versuchen nachzuweisen, daß an den Vorstellungen vorbei geplant wurde, aber 'der Vorentwurf hat eigentlich gefallen'. Ein Architekt versucht wohl eher selten, nur wg. Honorar die Bausumme aufzublähen, man neigt allerdings dazu, Zusatzausstattung/-nutzen mitzuplanen, das bringt zufriedene BH und mehr Geld :-)
   Kompromißvorschlag: 100T als Baukosten ansetzen, dazu vermutlich noch diverse Auslagen, 1300-1500 anbieten oder Anwalt fragen.
   Laienmeinung
   Gruß Volker
   Name: Petra und Volker Leue-Bahns  

4. Überprüfung Architektenrechnung 24.04.07
   "Welche Möglichkeiten habe ich denn, ihm zu beweisen dass er zu weit über den Standardkennwerten liegt ? Ist eine Möglichkeit, die Tatsache das Ergebnis der LP2 nicht mit unseren Vorstellungen überein stimmt (Kostenrahmen)."
   .-.
   Dies lässt sich nur durch einen unabhängigen Dritten verbindlich beurteilen. Ohne diese Begutachtung werden Sie m.E. nicht weiterkommen, zumal eben auch alle vorhandenen Unterlagen durchgesehen werden müssen und ggf. Rcherchen (auch beim "Gegner") notwendig sind.
   .-.
   "Standardkennwerte" gibt es nicht! Bei Kostenansätzen, bspw. €/m², bzw. €/m³ ist der Architekt recht frei und, wie man immer wieder sieht, oft auch etwas überfordert, da diese Erfahrungswerte sind. Oft können die anzusetztenden(voraussichtlichen) Kosten nicht einmal verlässlich über spezielle Kostenplanungssoftware, z.B. Baukostenplaner der Architektenkammern, ermittelt werden, da die Massnahme(n) immer vom Einzelfall abhängt und hierauf zugeschnitten werden muss.
   M.f.G.
   R. Kaiser
   Name: Ralph Kaiser   E-Mail-Adresse anzeigen   http://www.bhk-beratung.de

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