Honorarvereinbarung pauschal oder nach HOAI bei Umbau/Altbausanierung
BAU-Forum: Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen
Honorarvereinbarung pauschal oder nach HOAI bei Umbau/Altbausanierung
Geplant: Umbau eines über 100 Jahre alten Wohn- / Geschäftshauses (Wohnhauses, Geschäftshauses).
Konkret: Umwandlung von ca. 70 m² (bisher betrieblich genutzte Räume im Erdgeschoss) in Wohnraum, + neue Fenster im ganzen Haus.
Budget: nicht mehr als 100 T€.
Ich bin noch auf der Suche nach einem Architekten. Neben Erfahrung mit Umbauten ist mir auch Zuverlässigkeit sehr wichtig.
Bei den Kosten bin ich davon ausgegangen (nach Recherche), dass zwischen 10 und 15 % der Baukosten für den Architekten einzuplanen sind, der von der Planung bis zur Bauüberwachung grundsätzlich alles übernehmen soll (da ich weder Zeit noch Kenntnisse habe und mir sehr an einem möglichst reibungslosen Ablauf gelegen ist).
Das erste unverbindliche Gespräch mit einem Bauingenieur hat mich allerdings schon ratlos gemacht. Nach einem Rundgang durch die Räume, einem Gespräch über unsere Wunschvorstellungen (hier Wohnzimmer, da Bad etc.) und der Information (anhand einer Mappe) über von ihm bereits durchgeführte Umbauten kam ganz zum Schluss die Aussage, dass er nicht nach HOAI abrechne, sondern nach Stunden. Dies käme für den Bauherrn günstiger. Im Nachsatz dann noch: " ... bei Neubauten". Er würde die Bauherrn aber schon rechtzeitig informieren, wenn zu viele Stunden zusammenkämen.
Ich wollte nicht gleich auf der Kostenfrage herumreiten und habe in diesem Augenblick nicht weiter nachgefragt; das Gespräch verlief zuvor sehr angenehm, der Mann machte einen kompetenten Eindruck.
Was ist von einer solchen Vergütungsvereinbarung zu halten?
Ich bin nicht auf der Suche nach Dumpingpreisen, aber bei einem Umbau - bei dem unerwartete Kosten auftreten könnten - wäre ich bei einer Vergütung nach HOAI nicht auf der sicheren Seite?
Anders gefragt: Kann ich die Architektenkosten einigermaßen kalkulieren bei Abrechnung nach Stunden, oder kann mir hier eine "Kostenexplosion" drohen, wenn mehrere Planungsentwürfe nötig sein sollten oder bei der Bauphase plötzlich Schwierigkeiten auftreten?
Eine Abrechnung nach HOAI ist ja nicht an die Voraussetzung geknüpft, dass eine Eintragung bei der Architektenkammer (Bayern) vorliegt, wie anderweitige Internetrecherchen ergeben haben. Er ist im übrigen nicht eingetragen.
Nochmals sei betont: Es geht mir nicht um "möglichst billig". Sondern um möglichst verlässlich und berechenbar. Und ich weiß als absoluter Laie einfach nicht, was ich davon halten soll.
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Nach Stunden erscheint mir bei dem Umfang unseriös
Ganz ehrlich gesagt: ein Umbau ist aufwändig. Mit einem Besichtigungstermin in der Woche ist diese Aufgabe auch für einen noch so erfahrenen Ingenieur nicht gelöst.
Ich selbst habe so etwas für 10 % der Auftragssumme gemacht, mit einem Aufwand der zu Beginn etwa mindestens 30 Stunden pro Woche plus Fahrtkosten betragen hat.
Rechnen Sie nun einmal bitte 30 x 65 € pro Stunde, dann kommen Sie auf ca. 2000 € - für eine Woche. Bei 10 % wäre nach 5 Wochen Schluss - da haben Sie die Sanierungsmaßnahme aber noch nicht fertig.
Nachher wurde es entspannter, dann lief die Baustelle.
Vom Verlauf her sind immer Anfang und Ende am aufwändigsten, sowie die Dinge die zwischendurch ungeplant hereinkommen - weil z.B. irgendwo was entdeckt wird das man nicht vorhersehen konnte.
Generell ist sowas sehr schwer zu bewerten, aber ein >100 Jahre altes Haus hat so seine Überraschungen.
Meine Fragen sind nun folgende, und die sollten Sie sich auch stellen:1) Welche Aufgaben wollen Sie dem Fachmann übertragen?
2) Was ist der genaue Leistungsumfang?
3) Welche Voruntersuchungen sind notwendig und erforderlich?
4) Wie werden Bauleitung und Bauüberwachung gehandhabt?
5) Was steht für unvorhergesehe Überraschungen zur Verfügung?
6) Wie erfolgen die Auswahl geeigneter Firmen und die Auftragsvergabe?
7) Welche Budgetlimits haben Sie? Die 100 K € können ja nicht als obere Grenze gelten - Sie müssen auf mögliche Überraschungen und ggf. ein halbes bis ein dreivierteljahr Umbauzeit rechnen, je nach Umfang des Umbaus und Zustand des Gebäudes. Bedenken Sie, dass viele gute Handwerksbetriebe ebenfalls nach Stundenaufwand abrechnen.
Wenn Sie sich darüber im Klaren sind können Sie schon ein wenig besser entscheiden, welches Honorarmodell das Bessere ist. -
Konkretisierung
Vielen Dank für die prompte Antwort, Herr Schrör, und die weiteren Anregungen.
Zu den Fragen:1) Der Fachmann sollte eigentlich LPAbk. 1-9 übernehmen, was ich ihm auch von Anfang an gesagt hatte.
2) Neben einem Fensteraustausch geht es primär um die 70 m², die bisher im Erdgeschoss gewerblich genutzt waren. (Der 1. Stock des Hauses war schon immer privat genutzt und wird nicht umgebaut.) Bisher war es quasi ein einziger Betriebsraum, d.h. es ist eine Raumaufteilung erforderlich, neuer Estrich, Wände einziehen, Leitungen neu verlegen etc. Statik kein Problem.
3) Begutachtung des Mauerwerks (stellenweise Feuchtigkeitsproblem). Trotz des Alters ist das Haus grundsätzlich in einem guten Zustand. Es ist auch nicht so, dass an dem Haus jahrzehntelang nichts gemacht worden wäre, d.h. es ist NICHT komplett renovierungsbedürftig. Mein Hinweis auf das Alter war vielleicht etwas irreführend.
4) Bauleitung und Bauüberwachung sollten vergeben werden, siehe 1).
5) und 7) nun ja, Kreditrahmen kann schon erweitert werden.
6) Teils mit, teils ohne Ausschreibung (z.B. Handwerksbetriebe, mit denen wir bereits gute Erfahrungen gemacht haben)
Meine Bedenken bei einer Stundenweisen Abrechnung bleiben.
Bin für weitere Kommentare dankbar. -
Einfach mal Gegenangebote einholen ...
von anderen Architekten / Ingenieuren.
Sowas ist klassische HOAIAbk. mit ein paar Zuschlägen - nichts Stundenlohn.
Und Stundenlohn ist vorab zu schätzen und festzulegen.
NUR wenn der Umfang NICHT zu schätzen ist, darf nachträglich abgerechnet werden. -
Pauschalhonorar oder HOAI
>Was ist für mich als Bauherr besser: Architektenhonorar nach HOAIAbk. oder pauschal? <
... Hinweis: auch ein Pauschalhonorar hat sich an der HOAI zu orientieren.
> Ich bin noch auf der Suche nach einem Architekten. Neben Erfahrung mit Umbauten ist mir auch Zuverlässigkeit sehr wichtig. <
... gute Einstellung! Insbes. bei einem Umbau sollten Sie schon auf Qualität, Erfahrung und nat. auch Zuverlässigkeit, sicher auch in Bezug auf die Kosten (Sicherheit) eines Kollegen Wert legen. Wenn's dann auch noch gute Architektur sein soll, ggf. in Verbindung mit einer Sanierung, Modernisierung (energetisch, etc.) möchte ich Ihnen empfehlen einen Kollegen mit entspr. Erfahrungen zu suchen. Übrigens Architektur, Kostensicherheit, etc. kosten bei Architekten immer gleich viel. Einzig die Qualität der Arbeit unterscheidet die Architekten (manchmal leider!).
> Eine Abrechnung nach HOAI ist ja nicht an die Voraussetzung geknüpft, dass eine Eintragung bei der Architektenkammer (Bayern) vorliegt, wie anderweitige Internetrecherchen ergeben haben. Er ist im übrigen nicht eingetragen. <
... dies deutet ja wohl eher auf einen noch nicht (Arch.) Kollegen hin. Ob er überhaupt ein solches Bauvorhaben durchführen darf steht bspw. auch in der BayBoAbk..
> dass zwischen 10 und 15 % der Baukosten für den Architekten einzuplanen sind, der von der Planung bis zur Bauüberwachung grundsätzlich alles übernehmen soll (da ich weder Zeit noch Kenntnisse habe und mir sehr an einem möglichst reibungslosen Ablauf gelegen ist). <
... rechnen Sie eher in Richtung 17,5 % bei einem Umbau, dann dürften Sie auf der sicheren Seite sein.
Und im Übrigen hat Herr Dühlmeyer mit >Einfach mal Gegenangebote einholen ... von anderen Architekten / Ingenieuren. < recht. (ohne Eigenwerbung-
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