Rohr ragt aus Estrich  -  auf Ausbesserung pochen oder Entschädigung?
BAU-Forum: Neubau

Rohr ragt aus Estrich  -  auf Ausbesserung pochen oder Entschädigung?

Liebes Forum,

wir bauen gerade ein Einfamilienhaus mit einem Bauträger. Das Haus soll im Mai fertig werden. Seit einigen Wochen bereits ist der Estrich im Haus, in der Küche allerdings besteht das Problem, dass ein Abflussrohr auf einer Länge von ca. 20 cm aus dem Boden ragt. (siehe Foto) Natürlich hätte das eigentlich im Estrich verschwinden müssen.

Wir haben den Bauträger gleich darauf hingewiesen und dieser hat sofort zugegeben, dass dies natürlich ein Mängel ist und versprochen, diesen zeitnah zu beheben. 2 Monate ist trotz mehrerer Nachfragen unsererseits nichts passiert, vor ein paar Tagen wurde uns dann plötzlich mitgeteilt, dass eine Nachbesserung nicht möglich sei, ohne die Bodenplatte zu beschädigen, dass wir aber Anspruch auf "Entschädigung" hätten.

Nun hat uns allerdings ein befreundeter Bauingenieur dazu geraten, dringend auf die Behebung dieses Mängels zu pochen, da das selbstverständlich zu machen sei und bei späterem Wiederverkauf einen gravierenden Mängel darstelle. Außerdem sei es gefährlich, das Rohr so offen "rumliegen" zu haben, da dies z.B. beim Küchenauf- oder Umbau beschädigt werden könnte.

Auch ein Handwerker auf der Baustelle meinte, das ginge schon, das Rohr "tieferzulegen", der Bauleiter habe nur keine Lust, sich darum zu kümmern.

Was stimmt denn nun? Ist das leicht zu beheben und ohne Gefahr für die Bodenplatte? Oder ist das tatsächlich riskant? Und falls wir uns dafür entscheiden, das so (gegen Entschädigung) zu akzeptieren, wie viel kann man da verlangen? Wir sind schon ziemlich sauer über diesen Mangel und auch über das wochenlange hinhalten, und eine Zierde ist das so sicherlich nicht.

Vielleicht wäre es das Beste, einen Gutachter hinzuzuziehen?

Vielen Dank schon mal für Ihre Hilfe!

  • Name:
  • Anne
  1. Wo ist das Foto?

    Foto von Josef Schrage

    Unabhängig davon (Foto), schriftlich reklamieren und Nachbesserung verlangen! Schriftlich! Und mit Fristsetzung! Eine "Entschädigung" läge eh nur im zweistelligen €-Bereich.

    Gruß

  2. Das Foto

    Hier zwei Fotos  -  im ersten Versuch hat der Upload offenbar nicht geklappt. Hoffentlich funktioniert"s nun.

    Wir ziehen inzwischen in Erwägung, ein Gutachten durch einen externen Berater erstellen zu lassen. Das scheint uns der einzige Weg zu sein, festzustellen, ob bei einer Ausbesserung wirklich die Gefahr bestünde, die Bodenplatte zu beschädigen, oder nicht.

    Anhang:

    • BAU.DE / BAU-Forum: 1. Bild zu Antwort "Das Foto" auf die Frage "Rohr ragt aus Estrich  -  auf Ausbesserung pochen oder Entschädigung?" im BAU-Forum "Neubau"
    • BAU.DE / BAU-Forum: 2. Bild zu Antwort "Das Foto" auf die Frage "Rohr ragt aus Estrich  -  auf Ausbesserung pochen oder Entschädigung?" im BAU-Forum "Neubau"
    Der Beitragsersteller hat versichert, dass der Anhang selbst erstellt wurde und keine Rechte verletzt.
    • Name:
    • Anne
  3. Natürlich geht das!

    Foto von wiki

    Aber eine kurze Frage zum Bauablauf : Verputzt ist, der Estrich ist drin, die Steckdosen sind montiert : Kann das freiliegende Rohr da ehrlich gesagt nicht einsortieren. Wurde es nachträglich eingestemmt? Um die Decke machen Sie sich mal keine Sorgen, die kann ein bisschen Stemmen schon vertragen (oder handelt es sich um ein statisch völlig ausgereiztes System mit riesigen Stützweite? Kann ich mir beim Neubau ehrlich gesagt nicht vorstellen) Also, nachbessern, auch wenn es anstrengend ist. Dem Bauunternehmen ansonsten ein selbstständiges Beweisverfahren androhen und dann wird er schon reagieren. Ein externer Gutachter, nicht vom Gericht bestellt, verursacht in so einem Fall oft nur Kosten, um die man sich hinterher streitet.
  4. Das "geraffel" ist nicht schön

    Foto von Josef Schrage

    aber, na und? wenn es hinter dem Sockel der Küchenzeile verschwindet? Es verbleibt dennoch ein Fehler ...

    Gruß

  5. Das Rohr liegt im Erdgeschoss. Es ...

    Das Rohr liegt im Erdgeschoss. Es handelt sich also nicht um die Decke, sondern um die Bodenplatte. (Haus ohne Keller). Angeblich könne diese durch die Nachbesserung undicht werden.

    Das Rohr wurde nachträglich in die Wand eingestemmt, dann kam der Estrich, darin sollte das Rohr natürlich verschwinden. Die Elektrik wurde ebenfalls vor dem Estrich gemacht. Dieser ist allerdings wie gesagt schon seit ca. 2 Monaten drin, seitdem warten wir auf die mehrfach zugesagte Ausbesserung des Rohres. (in dieser Zeit ging der Bau natürlich weiter, inkl. Putz, Steckdosen usw.). Auf das Setzen einer Frist  -  bis zum Beginn der Fliesenlege- und Tapezierarbeiten (Fliesenlegerarbeiten, Tapezierarbeiten) hatten wir gefordert  -  kam dann mit einigen Tagen Verspätung die Behauptung, das könne nicht nachgebessert werden. Siehe oben.

    Wir sehen halt nicht, wie wir ohne Gutachter auskommen sollen. Auf jegliche Kritik unsererseits reagiert der Bauunternehmer nur mit pampigen Aussagen à la wenn wir meinen würden, das wäre so nicht korrekt, dann sollten wir eben einen Gutachter hinzuziehen. Die Aussagen zweier Bekannter (beide Bauingenieure) lässt er nicht gelten, diese sind ja kein offizielles Gutachten. Da er mit uns nicht vernünftig auf Kritik reagieren kann, sehen wir in einem Expertengutachten die einzige Lösung. Wir haben ja auch noch andere Mängel zu beklagen, zu denen wir gerne eine Expertenmeinung hätten.

    • Name:
    • Anne
  6. geht es hier um des streitens Willen? ...

    geht es hier um des streitens Willen?

    Die Fragen die auftauchen:

    1. gab es eine Ausführungsplanung?

    2. wurde was geändert?

    3. warum wurde es so lange akzeptiert?

    denn, so ohne weiteres kann man das nicht ändern (konnte man vorher nicht, und nun noch viel weniger)

    Deswegen nen Streit anzuzetteln lohnt nicht. Obwohl es, wie schon gesagt, Sch.. aussieht)

  7. Abwasserohr falsch verlegt  -  Mängelbeseitigung oder Minderung?

    Foto von Ralf Wortmann

    Herr Schrage hat recht; eine (im Streitfall) vom Gericht festgelegte Minderung wäre wahrscheinlich lächerlich gering. Verlangen Sie deswegen zu keinem Zeitpunkt eine Minderung, sondern bestehen Sie auf Mängelbeseitigung  -  darauf haben Sie einen Anspruch. Die Art und Weise, wie der Bauleiter die Verantwortlichkeit abstreitet, ist dreist. Er hat doch im Grunde schon zugegeben, dass es ein Mangel ist, was sollte denn dann der Gutachter noch feststellen. Er wird auch dann, wenn Sie ein ordentliches Sachverständigengutachten vorlegen, nicht einlenken, sondern neue Ausreden und Argumente erfinden. Der Bauträger ist in dieser Phase dafür beweispflichtig, dass er mangelfrei gearbeitet hat und nicht umgekehrt.

    Auf Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung kann sich der Bauträger nicht berufen, denn es handelt sich um einen erheblichen funktionalen Mangel, der zudem auch noch frühzeitig erkannt wurde. Aus meiner Sicht (ich bin aber nur Baujurist und technischer Laie) ist möglicherweise auch die streckenweise fast horizontale Leitungsführung des Abwasserrohres problematisch, da das die Rohrverstopfungsgefahr erhöht. Bei einer Mängelbeseitigung müsste (liebe Techniker hier im Forum, bitte korrigiert mich, wenn ich Unrecht habe) deshalb vielleicht auch versucht werden, in diesem Bereich mehr Gefälle reinzubekommen.

    Sie sollten sich von einem ihrer beiden Bauingenieure unverbindlich ausrechnen lassen, wie hoch die Mängelbeseitigungskosten voraussichtlich sein werden und das Doppelte dieses Betrags vom Werklohn einbehalten (Zurückbehaltungsrecht) und dies dem Bauträger schriftlich mitteilen und zugleich eine Mängelbeseitigungsfrist setzen (Einwurfeinschreiben). Wenn der Mangel bis zur Abnahme noch immer nicht beseitigt wurde, müssen Sie diesen Mangel unbedingt im Abnahmeprotokoll rügen und können den Betrag (konservativ schätzen, nicht zu hoch rangehen!) bis zur Mängelbeseitigung weiterhin einbehalten.

    Übrigens (off topic): haben Sie die Ihnen zustehende 5 % Erfüllungssicherheit nach § 632a Absatz 3 BGBAbk. vom Bauträger erhalten? Wenn nicht und wenn Sie im Bauvertrag keinen Verzicht darauf vereinbart haben, fordern Sie diese Sicherheit gleich mit an und behalten Sie bis dahin zusätzlich 5 % der vereinbarten Gesamt-Werklohns von der nächsten Abschlagszahlung mit ein. Link:

    Viele Grüße und viel Erfolg,

    Ralf Wortmann, Magdeburg Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht)

  8. Erheblicher funktionaler Mangel ...

    Erheblicher funktionaler Mangel das muss man sich doch auf der Zunge zergehen lassen ... Sind da die juristischen Pferde etwas durchgegangen? ;-)

    Wir reden hier von 20 cm unterhalb der Küchenzeile. man hätte es auch "abmauern" können, dann hätte sich niemand beschweren können. Wobei, das wär ernsthaft noch beknackter gewesen.

    Die entscheidenden Fragen habe ich oben schon aufgelistet.

    Das es dumm aussieht, ohne Frage, warum, wieso, weshalb, dazu fehlen Hintergrundinfos.

    Ein erheblicher funktionaler Mangel ist es jedenfalls.

  9. nicht-X1234Xvergessen ;-)

    Foto von wiki

    der Anschluss wurde offensichtlich bereits unter der Bodenplatte falsch angelegt. Da geht dann nicht mehr viel zu ändern. Was hängt denn da alles dran und welche Dimensionen haben Fallrohr und der Spülenanschluss?
  10. stimmt! ...

    stimmt! *schäm* ...

    Da Reihe ich mich dann bei dem BVB-Präsidenten ein ...

  11. "Erheblich" ist im Juristendeutsch nicht gleichbedeutend ...

    Foto von Ralf Wortmann

    "Erheblich" ist im Juristendeutsch nicht gleichbedeutend mit besonders schwerwiegend, sondern wurde von mir zur Kennzeichnung des juristischen Gegenteils von "unerheblich" verwendet.

    Der Mangel ist funktional (nicht nur optisch) und weder unerheblich, noch unwesentlich. Ergo kann sich der Bauträger nicht auf eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung gem. § 635 Absatz 3 BGBAbk. berufen.

    Ob ein bloßes Kaschieren des Mangels / Verkleiden des Rohres ausreicht, weil sich das Rohr unter der mutmaßlichen Küchenzeile befindet, halte ich für fraglich.

    Selbst wenn die Bauherren derzeit tatsächlich vorhaben sollten, dort eine Küchenzeile mit geschlossenem Sockel hinzusetzen, würde man ihnen und ihren Erben damit für die nächsten hundert Jahre die Küchengestaltung zwingend vorschreiben. Sie könnten weder ganz andere Raumgestaltungen, noch andere Küchenzeilengestaltungen wie z.B. hier

    verfolgen, ohne später einmal in die Pflicht zu geraten, diesen Mangel dann selbst beseitigen zu müssen.


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