Einzug ohne Übergabe/Abnahme? - GÜ verweigert Herausgabe Schlüssel 16.09.04
Hallo ins Forum!
Unser Haus ist noch mit unzähligen Mängeln behaftet, am gravierendsten ist das Wasser im Keller (Weisse Wanne fehlerhaft ausgeführt, derzeit wird geklärt, wo was verpresst wird)... - ebenso ist die Fassade noch nicht fertig.
Die Gewerke für den Innenausbau wurden zum grössten Teil von uns herausgenommen und sind fertig, daher möchten wir in zwei Wochen einziehen (Baurückstand bereits ein halbes Jahr, in dem wir Vorfälligkeitszinsen und Miete zahlen)...
Das Grundstück gehört uns, das Stück Haus haben wir vom GÜ gekauft.
Dieser gibt uns nun den Hausschlüssel nicht, - er sagt, erst, wenn wir ihm aufgelistet haben, was wir noch verrechnen wollen bzw. erst bei Übergabe.
Unsere Frage:
Was will er übergeben? Ein unfertiges Haus? Wie erfolgt die Übergabe? Wir haben nicht vor, ihm noch einen Cent zu geben, - im Gegenteil, wenn wir die Zinsen und die noch offenen Arbeiten zusammenrechnen, wird dieser Betrag sehr knapp werden.
Keine Ahnung, ob er das so realisiert hat.
Kann er die Übergabe platzen lassen?
Ist es möglich, einzuziehen ohne Übergabe/Abnahme?
Wir ziehen "nur so" auf eigenen Wunsch ein, um weitere Kosten, die für beide kämen zu ersparen und weil unser Nachmieter, den wir seit 5 Monaten hinhalten bereits seit 1 Woche im Hotel wohnt (kommt von auswärts).
Ist ein Unterschied zwischen Übergabe und Abnahme?
Verwirrte Grüsse und danke schonmal im Voraus!
Petra

1. Dünnes Eis 16.09.04
   Werte Fragestellerin
   Ich glaube, da bewegen sich beide Seiten auf dünnem Eis.
   Wenn Sie einziehen, ohne ein Protokoll gemacht zu haben, dass Zustand und Mängel darstellt, könnte das als Abnahme gewertet werden. Und eine Verrechnung der Ihnen entstandenen Kosten dürfte i.d.R. nur nach entsprechendem Papierkrieg (Ankündigung, Fristversäumnis etc.) möglich sein.
   Aber auch die Zutrittsverweigerung ist natürlich nicht ohne weiteres machbar. Denn ein Grossteil der leistung (davon gehe ich aus) ist bezahlt -evtl. abzgl. Mängelkosten- also Ihr Eigentum.
   Ihnen hilft wahrscheinlich nur ein versierter Baurechtsanwalt, der Vertrag, Schriftverkehr usw sichtet und wertet.
   Sorry
   MfG
   Name: Ralf Dühlmeyer   E-Mail-Adresse anzeigen   http://www.duehlmeyer-architektur-planung.de

2. Rein persönliche Meinung! 16.09.04
   Ich würde eine kurze Frist per Telefax zur Aushändigung der Schlüssel setzen (2, 3 Tage) und nach Fristablauf das Schloß auswechseln lassen und einziehen. Gleichzeitig würde ich Termin bestimmen zur Begehung und gemeinsamen Feststellung der Mängel/offenen Leistungen und hierzu einen externen Sachverständigen beiziehen (als Zeugen). Spätestens (!) am gleichen Tage des Einzuges würde ich dem AN wiederum per Telefax und Einwurfeinschreiben nochmals kurz die Mängel/unfertigen Leistungen nennen und ausdrücklich erklären, dass im Einzug keine Abnahme der Werkleistung zu erblicken ist, sondern dieser allein aus Sachzwängen erfolgt (Kostenminimierung Nachmieter etc.). Und dann kann der Streit ausgefochten werden, den Sie sowieso durchzustehen haben werden. Mal ganz offen meine Meinung: Wer sich bei mir erdreisten würde, mir den Zugang zu meinem Eigentum zu verwehren, hätte mit größtmöglicher legaler Brutalität zu rechnen ...So, dies war meine persönliche Meinung.
   Als Rechtsanwalt schreibe ich folgendes: In Ihrem Fall ist einiges unklar. Z.B.: 1.)Wurde ein verbindlicher Fertigstellungstermin im Vertrag vereinbart? Falls nein, haben Sie in der Vergangenheit zur Fertigstellung eine Frist gesetzt, die abgelaufen ist? Falls nein, ist dies schnellstens nachzuholen. 2.) Gibt es ordnungsgemäße Mängelanzeigen mit Fristsetzungen? 3.) Sind Sie sachverständig beraten (bitte nicht Bauherrenschutzbund oder soetwas ...)? Von den Antworten insb. zur 1. Frage hängt u.a. ab, ob Sie sich durch einen Einzug evtl. vertragswidrig verhalten, indem Sie den AN in der Ausführung seiner Leistungen (Mängelbeseitigung/Fertigstellung) behindern. Also sollten Sie die Sachlage durch einen RA in Ihrer Nähe prüfen lassen. Wenn jedoch klar ist, dass sich Ihr AN mit der Fertigstellung im Verzuge befindet = s. persönliche Meinung.
   Name: Dr. Roland Siegel   E-Mail-Adresse anzeigen  

3. Herr Dr. Siegel... 16.09.04
   ... als Bauherr würde ich ihm was aufs Maul haun ... oder wie sie es ausdrückten "... größtmöglicher legaler Brutalität.." klasse formuliert!..:-))
   Name: Rüdiger und Monika Berg   E-Mail-Adresse anzeigen   http://www.berg-schwedenhaus.de

4. Die Gedanken sind 16.09.04
   frei. Aber ich hatte Sie nicht freigelassen
   MfG
   Name: Ralf Dühlmeyer   E-Mail-Adresse anzeigen   http://www.duehlmeyer-architektur-planung.de

5. Köstlich! Hr. Dr. Siegel! Das hat uns unser Anwalt auch geraten... 16.09.04
   Er ist allerdings kein spezieller Baurechtler, aber seit 30 Jahren mit Verträgen am Gange.
   Wir haben trotzdem etwas Bauchweh, da wir die totale Eskalation vermeiden wollten.
   Zu Ihren Fragen:
   1) Ja, Fertigstellungstermin ist genannt, - nicht als Datum aber als Zeitraum "nach 14 Wochen"... - diese waren am 12. Juli vorbei. Wir haben ihn sowohl schon vorher als auch bis heute permanent (täglich!) per Faxbrief in Verzug gesetzt.
   2) Ordnungsgemässe Mängelanzeigen mit Fristsetzung ebenfalls vorhanden. Wir haben einen ö.v.u.b. Sachverständigen beauftragt, der immer mit dabei ist.
   3) vgl. 2)
   Ausserdem haben wir ihn auf seine Schadenersatzminderungspflicht hingewiesen usw. usf.
   Wir haben einzelne Gewerke sogar während des Bauens rausgenommen (z.B. Trockenbauer), da seine nicht fertig wurden. Wir haben Frist gesetzt und er gab grünes Licht, dass wir unsere beauftragen dürfen. Diese Kosten sind noch offen und müssen ebenfalls in Abzug gebracht werden.
   Ich denke, wir haben soweit alles "richtig" gemacht.
   Dennoch weigert er sich, den Schlüssel rauszugeben.
   Im Vertrag steht übrigens, dass er Hausrecht hat!!!
   Allerdings steht da ja auch drin, dass er nach 14 Wochen fertig ist ;-)))
   Danke schon mal für die Tipps!
   Grüsse,
   Petra, immer noch mit Magenweh und nicht wissend, ob Übergabe/Abnahme ja/nein
   

6. zu: Übergabe/Abnahme 16.09.04
   Petra,
   die Übergabe ist ein rein tatsächlicher Vorgang: Schlüssel in die Hand drücken, fertig. Die Abnahme ist rechtlich eine einseitige Angelegenheit: Der Auftraggeber erklärt bei der Abnahme das "Werk als vertragsgerecht". Ist das Werk "Haus" mit wesentlichen Mängeln behaftet, also nicht nur losen Scheuerleisten, kann eine Abnahme durch den Bauherren sowieso nicht stattfinden/erklärt werden, es sei denn, er nimmt nur Teile ab und verweigert im übrigen die Abnahme. Nicht mehr und nicht weniger. Relevant ist die Abnahme, wenn sie vom Bauherren erklärt wird, deshalb, weil z.B. ab diesem Zeitpunkt die Gefahr des Unterganges auf den Bauherren übergeht (1 Sekunde nach Abnahme brennt das Haus ab ...) und das Vorliegen von Mängeln der Bauherr zu beweisen hat. Dies ist v.a. wg. der Prozeßkosten wichtig: Streitet man im Prozeß über Mängel, die strittig sind und beauftragt das Gericht einen SV, so muß der Bauherr für die SV-Kosten in Vorkasse treten, wenn er bereits die Abnahme erklärt hatte. Andernfalls muß der AN beweisen, dass die Mängel nicht vorhanden sind und folglich für die SV-Kosten in Vorkasse treten. Das ist eigenlich der einzige pragmatische Hintergrund der Abnahme, wenn man von einigen weiteren mehr die Juristen interessierenden Spitzfindigkeiten absieht. Also seien Sie hinsichtlich Ihrer Bedenken wegen Übergabe/Abnahme ruhig etwas bedenkenloser. Sie verlieren jedenfalls nie Mängelansprüche, nur weil Sie die Abnahme verweigern, erklären oder einschränken. Es ändern sich nur die Ansprüche und evtl. die Verpflichtung, im Prozeß für SV-Kosten in Vorkasse zu treten. (Werden bekannte Mängel bei Abnahme nicht vorbehalten, verlieren Sie Ihren sog. Nachbesserungsanspruch, vulgo: "mach weg!", aber nicht Ihren Schadensersatzanspruch, vulgo: "Kosten der Mängelbeseitigung".)Im Zweifel vertrauen Sie ihrem SV. Attestiert er Mängel/unfertige Leistungen, so verweigern Sie entsprechend die Abnahme und sind in der günstigen Situation, dass Ihr AN - wenn er Sie denn auf die ausstehenden Zahlungen verklagt - die Mängelfreiheit beweisen muß. That's it und auf in den Kampf. Sorry für das martialische Geschreibe, aber heute bin ich so drauf ...
   Name: Dr. Roland Siegel   E-Mail-Adresse anzeigen  

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