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1. 2. Zahlungsrate / Gewährleistungssicherheit 09.05.08
   @ Rüdiger und Monika Berg
   Worte wie "Stuss", "Blödsinn" oder "verdammte Banken" (s. Ihr Beitrag vom 06.05.2008) sollten Sie bitte nicht verwenden. Und Bauherren als "Meute" zu titulieren ist nicht gerade schön. Einen netten Gedankenaustausch über diese Fragen kann man auch ohne ehrabschneidende Kraftausdrücke führen. Ein Leitsatz aus der "Nettiquette" dieses Forums lautet: "Vergessen Sie niemals, dass auf der anderen Seite ein Mensch sitzt!"
   Ich habe schon viele schöne und interessante Beiträge von Ihnen gelesen, in dem Sie gezeigt haben, dass Sie sich höflich ausdrücken und sachlich argumentieren können.
   Falls Sie sich vielleicht in diesem Forum nicht zuletzt auch deshalb engagieren, um zugleich auch ein kleines Bisschen Werbung für Ihre Firma zu machen, sollten Sie bedenken, wie eine solche Wortwahl auf mit lesende potentielle Hauskäufer wirkt. Dies könnten argwöhnen, auch in mögliche Diskussionen mit Ihnen während der Bauphase mit solchen Worten konfrontiert zu werden.
   Zu Ihren Einwänden selbst:
   Die 2. Rate (30 % bei Anlieferung der Bauteile und Montagebeginn) stellt deshalb eine unangemessene Benachteiligung der Bauherren gem. § 307 BGB dar, weil die Bauherren mit der Anlieferung kein Eigentum an diesen Bauteilen erwerben. Erst mit dem festen Einbau in das mit dem Grundstück verbundene Gebäude erwirbt der Grundstückseigentümer gemäß § 946 BGB das Eigentum an diesen Teilen.
   Bis die Bauteile alle fest mit dem Gebäude verbunden sind, kann jeder Insolvenzverwalter die auf der Baustelle liegenden Baustoffe wieder vom Platz holen, sofern nicht ohnehin der Baustofflieferant Absonderungssprüche wegen verlängerten Eigentumsvorbehaltes geltend macht.
   Die Bauherren erhalten also durch das Anliefern noch keinen Gegenwert, keine Verbesserung Ihrer eigenen Vermögenslage.
   Es spielt somit gar keine Rolle, wie viel die Bauteile wert sind und ich brauche deshalb auch kein "Hellseher" zu sein.
   Zu den 5 % Gewährleistungssicherheit:
   Nicht alle Banken und Geldinstitute nehmen volle 3 % Avalprovision p.a., manche nehmen auch nur 2 %. Ich habe kürzlich gehört (weiß aber nicht, ob das stimmt), dass die IngDiBa derzeit für Bauherren sogar Bürgschaften ohne Avalprovisionen ausreicht. Das scheint aber - wenn es stimmen sollte - eher eine Einzelfall zu sein und hilft im umgekehrten Fall hier leider auch nicht weiter.
   Bei einer Auftragssumme von 6.000 € beträgt die 5 %-Gewährleistungssicherheit, wie Sie völlig richtig rechnen, 300,00 €. Eine 3 % Avalprovision der Bank dafür beträgt 9 € pro Jahr, das ergibt bei 5 Jahren Gewährleistung einen Betrag von 45 €. Es sind bei dieser Konstellation (5 % - 3 % - 5 Jahre) immer 0,75 % der Auftragssumme.
   Ich weiß, dass das bei großen Aufragssummen (150.000 € = 1.125 € Avalprovision) weh tut und kann Ihren Ärger zu diesem Thema, liebe Bergs, auch verstehen, denn ich vertrete selbst mehrere Baufirmen und kenne deren Nöte. Aber ich bleibe dabei, dass eine 5 % Gewährleistungssicherheit aus Sicht der Interessen des Auftraggebers ein Muss ist, auf das man nur in wohlüberlegten Sonderfällen verzichten sollte. Solange es am Markt genügend Baufirmen gibt, die Bauherren solche Sicherheiten gewähren, werde ich diese Sicherheit den Bauherren auch weiterhin empfehlen.
   Übrigens: Wie Melanie richtig erwähnte, kann der Auftragnehmer (zumindest beim VOB-Vertrag) bei einem vereinbarten Sicherheitseinbehalt gemäß § 17 Ziff. 6 Satz 3 VOB/B verlangen, dass der Einbehalt binnen 18 Werktagen auf ein Sperrkonto angelegt wird. Zinsen hierauf stehen dem Auftragnehmer zu.
   Das Problem mit der fehlenden Liquidität hätten Sie damit nicht gelöst, aber zumindest die Avalprovisionskosten vermieden.
   @ Torsten Stodenberg:
   Wenn der Generalübernehmer (GÜ) in Insolvenz fällt, können sich die Bauherren nur dann an den Subunternehmer halten, wenn dies vertraglich in ihrem Bauvertrag vereinbart wurde, z.B. durch eine zusätzliche Sicherheitsabtretung von gegenüber den Subs bestehenden Gewährleistungsansprüchen.
   Aber auch dies ist - wenn vereinbart - in der Praxis oft mit erheblichen Schwierigkeiten und Kostenrisiken für die Bauherren verbunden. Wenn GÜ und Sub ständig zusammenarbeiten, wird der Sub im Falle der Insolvenz des GÜ erfahrungsgemäß noch hohe Werklohnforderungen gegenüber dem GÜ inne haben, da der GÜ vor der Insolvenz in aller Regel nur noch sehr schleppend zahlt.
   Diese Außenstände (die mit dem BV der Bauherren nichts zu tun haben müssen) kann der Sub den Bauherren entgegenhalten und hinsichtlich etwaiger Mängelbeseitigungsansprüchen oft ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Außerdem ist es für die Bauherren oft schwierig, dem Sub prozessual das bauvertragliche Leistungsoll zu beweisen, weil sie weder die Subunternehmerverträge vorliegen haben, noch die Einzelheiten der Absprachen zwischen GÜ und Sub kennen.
   Viel Grüße an alle und schöne Pfingsten!
   Ralf Wortmann, Magdeburg
   Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
   Name: Ralf Wortmann   E-Mail-Adresse anzeigen   http://www.baurechtstipps.de

2. Nach 632a BGB 09.05.08
   kann eine Abschlagszahlung durchaus nach Materiallieferung gefordert werden, ein Einbau und damit verbundener Eigentumsübergang ist nicht gefordert.
   632a (2)
   "Dies gilt auch für erforderlich Stoffe oder Bauteile, die eigens angefertigt oder angeliefert sind."
   Name: Manfred Peters   E-Mail-Adresse anzeigen  

3. So isses.... 09.05.08
   ... klassischer Fall: bei unseren Fertighauslieferungen kam der ganze Kladdaradatsch auf einmal, u.a. das gesamte Innenausbaumaterial, vor allem aber WP. Alles steht im Haus drin. Schlüssel darfste dem Bauherren ja nicht mehr vorenthalten. Fakt ist: Lieferung im zweiten Teil geht weit über die 30 % hinaus, befindet sich im Haus des BH. Und der tauscht nu die Schlösser aus und dafür darfste noch nicht mal ne Rechnung stellen? Das ist etwas weltfremd, aber nur etwas..... Zum Thema Werbung und Wortwahl: 1. Lesen Sie mal bisken im Forum und dann werden Sie sehen, daß ich mit Deutschland momentan nicht allzuviel am Hut habe, können wir also vergessen. Zweitens bin ich kein Schleimscheißer sondern liebe das direkte Wort was auf dem Bau gesprochen wird. Und wem das nicht paßt, der kann mich mal sonstwo. Basta.
   Name: Rüdiger und Monika Berg   E-Mail-Adresse anzeigen   http://www.berg-schwedenhaus.de

4. Nachtrag zum Thema Banken.... 09.05.08
   ... wenn also unsere "lieben" Geldinstitute auch nur einen Bruchteil dessen, was Sie in Amerika im Immobilienmarkt verpulvert haben hier in Deutschland gelassen hätten, hätten wir nicht 700.000 Arbeitsplätze in der Bauindustrie weniger. Lassen Sie sich diese Zahl auf der Zunge zergehen: 700.000! Stattdessen dürfen wir Steuerzahler mit unsern sauer verdienten Kröten noch dieses Volk unterstützen (WestLB, BayernLB, SachesenLB, IKB, Deutsche Bank, um nur einige zu nennen. Wir bezahlen dafür, daß die Mist machen. Dagegen sind unsere Politiker mit 16 %Diätenerhöhung noch Waisenknaben.
   Deswegen verd... Banken.
   Basta
   Name: Rüdiger und Monika Berg   E-Mail-Adresse anzeigen   http://www.berg-schwedenhaus.de

5. Ausgewogener Zahlungsplan bietet Schutz bei Insolvenz des BU 10.05.08
   Ich bleibe dabei, dass die Klausel der 2. Zahlungsrate für die Bauherren nachteilig ist. Ergänzend zu dem bereits Gesagten verstößt die Klausel mit ihrer vagen Formulierung gegen das AGB-rechtliche Transparenzgebot, weil bei "den Bauteilen" nicht mitgeteilt wird, um welche Bauteile es sich handeln soll und so z.B. Bauherren unsicher werden könnten, ob z.B. die Anlieferung von 40 oder 70 % der für die Errichtung der Werkes notwendigen Bauteile bereits für die Herbeiführung der Fälligkeit der 2. Zahlungsrate ausreicht.
   Zudem ist die Klausel für den Bauherren auch deshalb nachteilig, weil er als Laie vor Ort keine Möglichkeit hat, zu überprüfen, ob die Menge der angelieferten Bauteile für den Bau ausreichend ist und ob die Bauteile die richtigen sind und fachgerecht zueinander passen. Besonders, wenn einzelne vorgefertigte Fertighauswände und -decken angeliefert werden, zeigt es sich für die Bauherren erst nach der Montage, ob sie auch zusammen passen oder Mängel aufweisen.
   Es bleiben zudem nach wie vor die Problematiken der Eigentumsverschaffung und des Eigentumsvorbehaltes der Herstellers bzw. Baustoffhändler, die ich bereits in meinem thread von gestern beschrieb.
   Die Regelung des § 632a S. 2 BGB ist vor diesem Hintergrund vom Gesetzgeber verfehlt formuliert worden und nicht genügend durchdacht. Es fehlt zumindest als weitere Voraussetzung der Zusatz, dass den Bauherren vor Fälligkeit der Abschlagszahlung uneingeschränkt das Eigentum an den angelieferten oder eigens angefertigten Bauteilen zu verschaffen ist.
   Wenn die Vertragsklausel so umformuliert wird, dass die Fälligkeit der 2. Rate erst dann eintritt, wenn wirklich sämtliche Bauteile, die für die Herstellung des Gesamtgewerkes erforderlich sind auf der Baustelle angeliefert wurden, nachweislich frei von Eigentumsvorbehalten Dritter sind sind und durch Besitzübergabe und Kennzeichnung den Bauherren übereignet wurden, hätte ich gegen eine solcherart formuliert Zahlungsrate nicht allzuviel einzuwenden, sofern die damit verbundene Rate tatsächlich dem Wert der angelieferten Bauteile entspricht.
   Sofern das nicht möglich sein sollte, plädiere ich im Interesse der Bauherren nach wie vor für eine Zahlungsplanregelung, die sich am Montage-Baufortschritt orientiert und nicht an die bloßen Anlieferung von Bauteilen geknüpft ist.
   Beim Fertighausbau sind Wände und Decken oft in 1-2 Tagen zusammengebaut. Die vorgefertigten Bauteile werden i.d.R. "just-in time" angeliefert und mit der Montage wird sofort begonnen. 2 Tage länger wird der Bauunternehmer doch wohl zugunsten der Rechtssicherheit der Bauherren warten können.
   Herr Berg, Ihre Banken- und Politikschelte mag berechtigt sein oder nicht - sie passt aber nicht zum Thema der Fragestellerin. Melanie möchte wissen, was von ihrem Zahlungsplan zu halten ist, ob eine Insolvenzvorsorge möglich ist und wie die Gewährleistung sichergestellt werden kann.
   Das beste Mittel, den Schaden bei einer Insolvenz des Bauunternehmers abzumildern, ist ein ausgewogener Zahlungsplan mit Zahlungen, die dem konkreten Wert des Baufortschrittes am Gebäude so gut wie möglich entsprechen.
   Viele Grüße an alle!
   Ralf Wortmann, Magdeburg
   Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
   Name: Ralf Wortmann   E-Mail-Adresse anzeigen   http://www.baurechtstipps.de

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