Baubegleitende Qualitätsprüfung bei Bau mit Bauträger möglich?19.07.08
Hallo,
wir haben bereits einen Werkvertrag mit einem Bauträger für ein Einfamilienhaus in Brandenburg unterschrieben. Z.Zt. läuft der Bauantrag, d.h., mit dem Bau wurde noch nicht begonnen. Mich interessiert nun, welche Möglichkeiten ich bei Überprüfung der Qualität des Baus habe.
Lt. Vertrag wird der Werklohn in 7 Raten abhängig vom jeweils beschriebenen Baufortschritt fällig. Wörtlich "Der Bautenstand ist von dem Erwerber und dem Erschienen zu 1. zu bestätigen". Erfolgt hier bereits eine Abnahme oder Qualitätsprüfung durch mich oder lediglich eine Bestätigung des Bautenstandes zur Fälligstellung der jeweiligen Rate? Im weiteren Verlauf des Vertrages heißt es: "Alleiniger Bauherr ist der Veräußerer, der das Hausrecht auf der Baustelle bis zur Übergabe des Veräußerers ausübt. Der Erwerber ist zu Weisungen an die auf der Baustelle Tätigen nicht berechtigt. Das Betreten der Baustelle geschieht auf eigene Gefahr."
Weiter heißt es dann "Das Werk ist vom Erwerber abzunehmen und vom Veräußerer zu übergeben, sobald es vollständig fertig gestellt ist."
Da ich Laie am Bau bin, beabsichtige ich, fachliche Hilfe (Bauherrenschutzbund, Dekra oder sonstigen Sachverständigen) in Anspruch zu nehmen. Ist es bei den o.g. vertraglichen Vereinbarungen überhaupt möglich, den Bau mit einem Fachmann bereits vor der (End-) Abnahme, also während den verschiedenen Baufortschritten zu prüfen und zu beseitigende Mängel aufzuzeigen oder obliegt dies ausschließlich dem mir bereits benannten Bauleiter?
Vielen Dank für Eure Antworten
Name: ntj
???20.07.08
Danke für die Antwort, aber was ist GU/GÜ? Und, wie soll ich die Bauqualität vor dem 1. Spatenstich überprüfen (außer allgemeine Referenzenund Musterhäuser der Firma)?
Nee ist nicht zu spät20.07.08
und zu empfehlen.
EIn BT Verkauft das ein Haus mit Grundstück und ist somit bis zur Zahlung und Überschreibung Eigentümer und hat auch das Hausrecht. Das führt gerade bei Baubegleitung oft zu Streitigkeiten bis dahin das der BT den Zugang bis zur ABnahme verweigern will. Datf er aber nicht weil mit der Zahlung der Teilzahlungen natürlich auch eine Überprüfung der bis zu dem Zeitpunkt erfolgten Leistungen möglich sein muß.
Ansonsten ist das Gewerk bei Abnahme der Leistungsbeschreibung entsprechend und Mangelfrei zu übergeben.
Empfehlung einen eigenen "Vernünftigen" SV beauftragen. Prüfung der Leistungsbeschreibung und der Ausführungsdetails hierzu.
Besuche nach Kellererstellung / während dieser mit Prüfung der Abdichtung.
Besuch während des Rohbaus und nach Ende des Rohbaus ungefähr wenn die Haustechnik fertig ist.
Nach Innenausbauarbeiten aber vor Fliesen und Wandbelägen mit den dazugehörigen Abdichtungen.
Dann Abnahmebegleitung.
Hier sind in der Regel 5 Besuche anzusetzen wobei mehr nicht schaden und dafür meist vom Aufwand dementsprechend kürzer ausfallen.
Name: Robert BachmannE-Mail-Adresse anzeigen
Ergänzung20.07.08
die oben genannten diversen "Vereine" haften bei ihrer Tätigkeit idR nur in Höhe ihres Honorares. Was bei Fehleinschätzung der Leute aber in den seltesten Fällen ausreicht.
Also jemanden nehmen der sein Handwerk auch in dem Bereich versteht!
Name: Robert BachmannE-Mail-Adresse anzeigen
BT/GÜ/GU - nanu, wer bist denn Du?20.07.08
Ja, diese beliebten Kürzel! Die Leute sind alle nur schreibfaul. Also:
BT = Bauträger
GU = Generalunternehmer (vergibt manche Arbeiten an Subunternehmer)
GÜ = Generalübernehmer (vergibt alle Arbeiten an Subunternehmer)
Wobei die Trennlinie zwischen GU und GÜ nicht immer scharf ist. Denn manche Generalübernehmer führen die Planungen selber durch, und man kann durchaus argumentieren, dass auch dies "Arbeiten" zum Erstellen eines Gebäudes sind, nicht nur das reine Handwerk.
Wenn aber in Ihrem Vertrag von "Erwerber" und "Veräußerer" die Rede ist, dann deutet dies auf einen Bauträgervertrag hin, also einen KAUFVERTRAG. Sie erwerben (kaufen) das Haus samt Grundstück. Bauherr sind dann nicht Sie, sondern der Bauträger, wie im Vertrag ja übrigens auch ausgesagt wird.
Wer ein eigenes Grundstück bebauen will, der tritt selber als Bauherr auf und schließt einen WERKVERTRAG mit einem Baugeneralunternehmen oder einem Baugeneralübernehmer oder einzelne Werkverträge mit einem Architekten, einem Statiker und den verschiedenen Handwerksunternehmen.
Jetzt können Sie noch einmal Ihren Vertrag untersuchen und dann sollten Sie der Empfehlung von Robert Bachmann folgen.
Name: Torsten StodenbergE-Mail-Adresse anzeigenhttp://www.stodenberg-schwedenhaus.de
Er spricht von...20.07.08
... Werkvertrag und Werklohn. Wenns ein BT-Vertrag wäre, würden wir von einem notariellen Vertrag reden, da i.d.R. und auch sonst ein Grundstück mit übergeben wird. So, und dann sagt er: "Da ich Laie am Bau bin". So, und da ham wirs wieder: Haben Sie die Baubeschreibung verstanden? Alles eindeutig? Oder oftmals "gleichwertig"? Für die Prüfung der Leistungsbeschreibung meine Herren ist es jetzt definitiv zu spät.
Name: Rüdiger und Monika BergE-Mail-Adresse anzeigenhttp://www.berg-schwedenhaus.de
Ist ein Bauträger...21.07.08
>>...Erschienener zu 1)...<< >> Veräusserer <<
Solcher "Erscheinungen" haben doch nur Notare und Veräusserer ist ein Bauträger.
UNd damit sitzt der Fragesteller in der Falle. Im Notarvertrag steht nix drin von zulässiger Baubetreuung.
Wenn der BT sich auf die Hinterbeine stellt, darf der SV nicht rein.
Es gibt da zwar irgendsoein Hintertürchen über die Beschneidung von Beratungsrechten oder so ähnlich, aber wenns so weit kommen muss - na dann gute Nacht.
MfG
Name: Ralf DühlmeyerE-Mail-Adresse anzeigenhttp://www.duehlmeyer-architektur-planung.de
Na Recht darauf gibts schon21.07.08
Bei den Zwischenzahlungen muß der Bautenstand ja dem entsprechen was vereinbart ist. Hierzu muß der BT ja den Nachweis erbringen das er das bis zu diesem Zeitpunkt abgerechnete ja erbracht hat. Dazu muß der Erwerber das prüfen können. Da der Erwerber ja Laie ist hat er juristisch das Recht eine sogenannte "Waffengleichheit" herzustellen. Das wäre der eigene SV.
Name: Robert BachmannE-Mail-Adresse anzeigen
Das ist zwar theoretisch...21.07.08
...korrekt, aber eben nur theoretisch!
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Zwar, da stimme ich Herrn Bachmann zu, muß dem Zahler erlaubt werden den tatsächlichen Bautenstand zu überprüfen um feststellen zu können , daß eine Zahlung gem. Zahlungsplan rechtmäßig ist, jedoch erlaubt dies nur einen seeeehr dürftigen Blick in Qualität.
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Beispiel: Irgendeine AZ ist nach Estrichverlegung fällig. BH darf reingucken: "Jawoll, Estrich ist drin...und Risse sehe ich auch keine". Und...was nützt's? Nix. Über die Stärke des Estrichs, eventuell vereinbarte Bewehrungen im Estrich, Dämmstoffstärken unter dem Estrich, Verarbeitungstemperatur, Schweißbahn unter schw. Etsrich im KG.....alles nicht mehr festzustellen.
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Oder: AZ fällig nach Trockenbau. Wieviel WD (oder: ist überhaupt welche drin?), welche WLG, Dampfbremse vorhanden? Wenn ja: sauber verklebt?. Alles nicht mehr feststellbar.
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Insofern nützen solche Stichproben wirklich nur bei "oberflächlichen" Mängeln, nicht aber zur Feststellung der Qualität insgesamt.
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Gruß
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Thomas Bock
Name: Thomas BockE-Mail-Adresse anzeigenhttp://www.architekt-bock.de
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