Unterschied Grundstückserwerb mit Bauunternehmen im Gegensatz zum Erwerb komplett vom Bauträger?
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Unterschied Grundstückserwerb mit Bauunternehmen im Gegensatz zum Erwerb komplett vom Bauträger?

Hallo,
Wir haben von einem Immobilienmakler ein Grundstück in Bayern angeboten bekommen, welches allerdings nur zusammen mit der Beauftragung eines spezifischen Bauunternehmens erworben werden kann (Werksvertrag).
Das Ganze soll wie folgt ablaufen:
Im Endeffekt sollen wir einen zunächst einen Werksvertrag mit dem Bauunternehmen abschließen, der gültig wird nachdem das Grundstück erworben wurde. Dann erwerben wir das Grundstück, danach wird der Bauvertrag weiter detailliert. Das Grundstück wird geteilt. Es erwerben zwei Parteien unabhängig einen Teil, bauen aber mit dem selben Bauunternehmen.
Ich habe das Gefühl, dass hier etwas "getrickst" wird, aber was? Ist das überhaupt legal? Kann ich gezwungen werden ein Grundstück nur dann zu erwerben, wenn ich zuvor einen Bauunternehmer unter Vorbehalt des Grundstückserwerbs beauftrage?
Wo ist die Abgrenzung zu einem Bauträger, bei dem man mit nur einem Vertrag Grundstück und Haus aus einer Hand erhält?
Offensichtlich will hier das Bauunternehmen ein Risiko auf uns abwälzen, aber welches?
Viele Grüße und Danke für Eure Tipps!
  • Name:
  • BoernyS
  1. Vertragsfreiheit ...

    gilt in D.
    Also kann man den Erwerb eines Grundstücks an ein Bauunternehmer binden.
    Ich würde es trotzdem nicht nehmen. Schon gar nicht  -  Erstmal unterschreiben und DANN über Details (= Mehrkosten) reden.
  2. PS  -  Vergessen

    Wahrscheinlich wird wg. wirtschaftlichem Zusammenhang auch noch Grunderwerbssteuer auf Grundstück UND Haus fällig. Dies bitte genau prüfen lassen
  3. Seriös fühlt sich anders an.

    Abgesehen von den zuvor dargelegten Punkten werden nach dieser Vorgehensweise die Kosten für Notar, Teilungserklärung, Zustimmung der Gemeinde, Katasteramt und Vermesser auf die Seite des Käufers geschoben. Das Flurstück, das verkauft werden soll "existiert" sozusagen zurzeit noch nicht. Je nach Größe laufen da ein paar Tausend € an Rechnungen auf.
    Auch wenn das alles legal ist empfinde ich die Grundstücksteilung zu Lasten der Käufer, die Kopplung des Geschäftes an das Bauunternehmen und vor allem die spätere "Detaillierung" des Vertrages als nicht seriös. Alleine auf diese Weise zum Zuge kommen zu wollen lässt ausreichend tief blicken.
    Gruß aus Wiesbaden,
    Christoph Kornmayer
  4. Da der

    Bauvertrag erst wirksam werden soll, wenn der Grundstücksvertrag geschlossen wurde, muss über "wirtschaftlichen Zusammenhang" nicht weiter nachgedacht werden.
    Die Verträge "stehen und fallen miteinander", das reicht auf jeden Fall für Berechnung der Grunderwerbssteuer auf Grundstücks- und Hauspreis (Grundstückspreis, Hauspreis).
    Die Konstruktion wurde vermutlich deshalb gewählt, weil der Bauunternehmer nicht Eigentümer des Grundstücks ist, sondern das Grundstück nur "an der Hand" hat. Es soll verhindert werden, dass Sie zunächst nur das Grundstück kaufen, dann aber mit einem anderen Unternehmer bauen.
  5. @H. Kornmayer

    Die Teilungskosten sind doch wurscht. Wenn vorher geteilt wird, werden diese Kosten doch ohnehin auf den Kaufpreis umgelegt. Bezahlt werden die mit der Teilung zusammenhängenden Kosten so oder so vom Erwerber.
  6. Ändert sich der rechtliche Rahmen? Bauträgerverordnung?

    Vielen Dank für die zahlreichen Antworten!
    Das mit den Kosten scheint mir nun klarer. Allerdings stellt sich mir noch eine Frage bzgl. des rechtlichen Rahmens.
    Bei einem Bauträger wäre dieser ja der Makler- und Bauträgerverordnung (Maklerverordnung, Bauträgerverordnung) unterworfen. Gilt dies auch für reine Bauunternehmer?
    Wenn nein, ergeben sich für mich als Käufer Absicherungsnachteile da grundlegende Gesetze nicht mehr greifen würden? Diese müsste man dann ja gesondert mit dem Bauunternehmer vereinbaren (ist eh klar bei den ganzen anderen Konditionen, aber was bereits Standard in einer Verordnung wäre ist ja i.d.R. keine schlechte Basis, da müsste man sich keinen Kopf machen.)
    Viele Grüße und Danke!
    • Name:
    • BoernyS
  7. Bei

    einem reinen Werkvertrag unterliegt dieser nicht der Makler-Bauträgerverordnung. U.a. wird durch Zahlungsplan und Absicherungen nach Makler- / Bauträgerverordnung (Maklerverordnung, Bauträgerverordnung) bei Bauträgerobjekten sichergestellt, dass dem Erwerber auch tatsächlich das Eigentum am Grundstück übertragen wird.
    Dieser Sicherungszweck entfällt, wenn das Grundstück vorab erworben wird und somit schon bei Baubeginn Eigentum ist.
    Vorteil Grundstückskauf vorab:
    Sie sind Bauherr mit allen Rechten (und Pflichten), können also bestimmen was und wie gebaut wird. Dieses Recht haben Sie als Erwerber vom Bauträger nur eingeschränkt, denn nicht Sie sind Bauherr, sondern der Bauträger.

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