Grenzgarage gemäß Bebauungsplan, Art 7 Abs 4 BayBO, Bayern
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Grenzgarage gemäß Bebauungsplan, Art 7 Abs 4 BayBO, Bayern
Hallo, vorab eine Zusammenfassung der Frage: Darf auf einem Grundstück mit Bebauungsplan eine Grenzgarage mit Wandhöhe größer 3 m gebaut werden (der Bebauungsplan macht zu Garagenhöhen keine Vorgaben, Gemeinde und Nachbar stimmen zu), oder ist Art 7 Abs 4 BayBoAbk. (Wandhöhe nur 3 m) immer einzuhalten (entsprechend Aussage LRA).
Ich habe in Bayern einen Bauplan (Planung entspricht Bebauungsplan) eingericht. Geplant ist ein Wohnhaus mit einer Garage (Grenzbau, dies ist im Bebauungsplan so vorgegeben) ). Die Garage ist direkt ans Haus (I+D) angebaut. Aus optischen Gründen wurde das Dach höhengleich zum Hausdach geplant (dadurch Wandhöhe der Garage über 4 m). Dies ist soweit mit der Gemeinde abgestimmt (im Bebauungsplan ist über Garagenhöhe nichts enthalten, nur Traufhöhe Wohnhaus). Auch der daran angrenzende Nachbar hat zugestimmt. Die Gemeinde hat der Planung zugetimmt, die Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan bestätigt, die Planung jedoch ans LRA weitergeben (da ein anderer Nachbar aus formellen Gründen die Unterschrift verweigert hat, nicht wegen der Garage).
Das LRA möchte nun mit Verweis auf Art 7 Abs 4 BayBO die Wandhöhe der Garage auf 3 m verringert haben (bisher nur mündliche Aussage).
Ist dies rechtlich korrekt?
Ich bin der Meinung, dass Aufgrund des vorgebenen Grenzbaus der Garage im Bebauungsplan (planungsrechtliche Vorschrift?) entsprechend Art 6 Abs. 1 keine Abstandsfläche der Garage zum Nachbar erforderlich ist und dadurch auch Art 7 "Abweichungen von den Abstandsflächen" nicht anzuwenden ist. Ist der Absatz 4 des Artikels nicht mehr als Erleichterung für Grenzgaragen gedacht und nicht, um abgestimmte Planungen (Zustimmung Nachbar und Gemeinde liegen vor, dazu Übereinstimmung mit Bebauungsplan) zu verhindern.
Vielen Dank
Dieter
Ich habe in Bayern einen Bauplan (Planung entspricht Bebauungsplan) eingericht. Geplant ist ein Wohnhaus mit einer Garage (Grenzbau, dies ist im Bebauungsplan so vorgegeben) ). Die Garage ist direkt ans Haus (I+D) angebaut. Aus optischen Gründen wurde das Dach höhengleich zum Hausdach geplant (dadurch Wandhöhe der Garage über 4 m). Dies ist soweit mit der Gemeinde abgestimmt (im Bebauungsplan ist über Garagenhöhe nichts enthalten, nur Traufhöhe Wohnhaus). Auch der daran angrenzende Nachbar hat zugestimmt. Die Gemeinde hat der Planung zugetimmt, die Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan bestätigt, die Planung jedoch ans LRA weitergeben (da ein anderer Nachbar aus formellen Gründen die Unterschrift verweigert hat, nicht wegen der Garage).
Das LRA möchte nun mit Verweis auf Art 7 Abs 4 BayBO die Wandhöhe der Garage auf 3 m verringert haben (bisher nur mündliche Aussage).
Ist dies rechtlich korrekt?
Ich bin der Meinung, dass Aufgrund des vorgebenen Grenzbaus der Garage im Bebauungsplan (planungsrechtliche Vorschrift?) entsprechend Art 6 Abs. 1 keine Abstandsfläche der Garage zum Nachbar erforderlich ist und dadurch auch Art 7 "Abweichungen von den Abstandsflächen" nicht anzuwenden ist. Ist der Absatz 4 des Artikels nicht mehr als Erleichterung für Grenzgaragen gedacht und nicht, um abgestimmte Planungen (Zustimmung Nachbar und Gemeinde liegen vor, dazu Übereinstimmung mit Bebauungsplan) zu verhindern.
Vielen Dank
Dieter
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Rechtsberatung
Die Sache ist schon sehr speziell. Hier sollte sich eher der Fachmann vor Ort (z.B. Fachanwalt) mit allen Feinheiten damit auseinandersetzen ...
Ein paar Anmerkungen:- Verpflichtet Sie der Bebauungsplan, die Garage an der Grenze zu bauen?
- Ist eine ausreichende Belichtung und Belüftung des Nachbarn gewährleistet?
- Welche Nutzung planen Sie über der Garage?
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Ergänzungen
Hallo Herr Halbinger, einige Ergänzungen:- Bebauungsplan verpflichtet zur Grenzgarae, ist aus räumlich nicht anders möglich.
- Belichtung: meiner Meinung ausreichend, da Nachbargrundstück 20 m breit und mit Einzelhaus I+D und Grenzgarage bebaut wird (Grenzgagage allerdings zum anderen Nachbar), d.h. zwischen meiner Grenzgarage und dem Nachbarhaus bleibt es offen, außerdem liegt meine Garage 5 m von der Nordgrenze (= Straße) entfernt, dadurch wird durch diese keine Sonne weggenommen
- Nutzung: bezeichnet als Spitzbogen Garage, allerdings davon am Haus 1x2 m nicht überdacht, da dort ein Fenster im Haus ist und deswegen das Garagendach unterbrochen wurde (dies scheint aber gemäß LRA kein Problem zu sein).
- Zu erwähnen ist vielleicht noch, dass zwei Garagen geplant sind, eine im Haus integriert (wegen Bauplatzgröße und da ich zwei Garagen wollte) und direkt daneben eine angebaut ist (eben diejenenige, um die es hier geht, Garagen sind räumlich getrennt, also wirklich zwei Garagen): diejenige im Haus hat eine Traufhöhe von ca. 3,7 m (bedingt durch das Hausdach), während die angebaute nur eine Traufhöhe von 2,7 m hat (wenn man die Wandhöhe von 3 m einhält). Und das sieht optisch etwas dürftig aus, wenn die nebeneinanderliegenden Garagen unterschiedliche Dachhöhen (1 m Unterschied) haben
- Fachanwalt wollte ich nicht hinzuziehen, da es letztlich nur ein optisches Problem ist, und ich deswegen nicht klagen, etc. will
Vielen Dank
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Art. 7 Abs. 4 gilt
Hallo Dieter,
meine private Meinung ist, dass der Art. 7 Abs. 4 die Höhe und Länge von Grenzgaragen regelt. Somit wäre Ihre Garage nicht genehmigungsfähig. Die Zustimmung von Nachbar und Gemeinde kann meiner Meinung nach die Bayerische Bauordnung nicht außer Kraft setzen.
Vielleicht kann das LRA ja eine Ausnahmegenehmigung erteilen. Warum verhindert das LRA eine abgestimmte Planung? Die Gemeinde scheint in diesem Fall gar nicht autorisiert zu sein, die Planung zu genehmigen.
Nur nebenbei: Wenn die Gemeinde die Planung nicht an das LRA weitergegeben hätte und Sie dann die Garage wie im Plan genehmigt gebaut hätten, könnte man Sie als Bauherr trotzdem zur Verantwortung ziehen.
Viele Grüße -
Art. 91
Interessant ist vielleicht ein Blick in Art. 91 BayBoAbk.:
Örtliche Bauvorschriften
(1) Die Gemeinden können durch Satzung örtliche Bauvorschriften erlassen
5. über Abstandsflächen, die aus Gründen der Bau- oder Ortsbildgestaltung von den Abstandsflächen nach Art. 6 und 7 abweichen.
Die Gemeinde könnte also per Bebauungsplan Abweichungen von den Abstandsflächen ermöglichen. Ich glaube aber nicht, dass sie das mit der verpflichtenden Grenzgarage bereits tut. Da müsste schon explizit eine Festsetzung der Wandhöhe der Garage erfolgt sein. -
Gespräch mit LRA
Hallo Herr Stubenrauch,
das ist ja interessant. Vielleicht ist das eine "goldene Brücke" für das Landratsamt? Allerdings ist ja die Garage schon direkt an der Grenze, insofern kann der Abstand ja nicht verändert werden.
Ein persönliches Gespräch beim Landratsamt und bei der Gemeinde ist sicher der beste Weg. Jedoch darf das Landratsamt nicht das Gefühl haben, es wird von der Gemeinde gemaßregelt. Ein Argument ist auf jeden Fall, dass der Nachbar einverstanden ist. Es gibt ja auch einen Ermessensspielraum
Viele Grüße -
weitere Nachforschung
Ich habe mir mal erlaubt, einen Blick in den Kommentar zur BayBoAbk. zu werfen:
Dort steht zu Art 7 Abs 4 sinngemäß, dass durch planungsrechtliche Festsetzungen die Obergrenzen des Abs. 4 (hier Wandhöhe max. 3 m) nicht mehr anzuwenden sind. Es folgen jedoch weitere Erläuterungen, die diese Aussage aufweichen.
Empfehlung:
Sprechen Sie / Ihr Architekt mit dem LRA und verweisen auf den Kommentarinhalt mit der Bitte, die Angelegenheit zu prüfen. Evtl. lassen Die sich dann Aufgrund der etwas schwammigen Rechtslage überzeugen. Vielleicht wird auch einer entsprechenden Abweichung zugestimmt, da der Nachbar ja auch einverstanden ist. -
probieren Sie's doch mal ganz was anderes
Gegen die BayBoAbk. kommen Sie nicht an, Sie müssen das Landratsamt gnädig stimmen. Streben Sie ein Gespräch mit dem LRA an und versuchen Sie die Höhe der Garage mit der Nutzung zu begründen, Wohnmobil od. ähnliches. Vielleicht erteilt der andere Nachbar seine Zustimmung auch noch nachträglich, wenn Sie ihn mal zum Grillen einladen. Auf büroktatischem Weg lösen Sie da nix. -
Kommentar zu BayBO
Vielen Dank für die Auskünfte.
Ich habe jetzt auch mal in den Kommentar zur BayBoAbk. geschaut:
Dort steht, wie auch von Herrn Halbinger schon geschrieben, dass sinngemäß Art7 Abs. 4 nicht anzuwenden ist, wenn durch einen Bebauungsplan eine Grenzgarage vorgeschrieben wird. Eingeschränkt wird dies dadurch, dass die Garagenplanung in dieser Form z.B. ortsüblich und technisch erforderlich sein muss (sinngemäß, habe leider den Kommentar z.Z. nicht vor mir liegen).
Das würde aber auch bedeuten, dass alles OK sein müsste, wenn die Gemeinde die Planung direkt freigegeben hätte (betrifft Anmerkung von Herrn Hofman)
Damit ist mir doch geholfen.
Weiterhin ist mir bei meiner Garage (knapp 6 m lang, 46 ° Neigung) aufgefallen, dass, wenn ich diese auf 8 m (Höchstwert nach Art 7, Abs 4) verlängere, die Höhe der Garage dann bei 3 m Wandhöhe fast identisch ist wie bei meiner mit knapp 6 m Länge bei etwas über 4 m Wandhöhe, d.h. eine 8 m Garage mit 3 m Wandhöhe ist erlaubt, aber meine letztendlich genauso hohe, aber kürzere Garage wäre nicht erlaubt.