Bauplanung / Baugenehmigung

Siebenjahresregelung §35 außer Kraft?

Guten Morgen! Ich habe gestern abend erfahren, daß die Siebenjahresregelung im §35 Baaugesetzbuch bis Ende des Jahers außer Kraft gesetzt ist. Bedeutet das, das ich in meiner Scheune in NRW jetzt unabghängig von der Aufgabe der Landwirtschaft vor mehr als 10 Jahren drei Wohnungen zusätzlich einbauen darf? Könne Sie mir hier mal genaueres schreiben? Dank an alle

Name:

  • Wim Kerstens
  1. Scheune hört sich etwas klapprig an

    Es ist möglich, landwirtschaftliche genutzte Gebäude zu Wohnzwecken umzunutzen, wenn die Nutzungsaaufgabe nicht länger als 7 Jahre zurückliegt. Diese 7-Jahresfrist wird in NRW immer ausgesetzt.
    Trotzdem ist es nicht so einfach, einen Bauantrag durchzubekommen.
    Die Bausubstanz muss erhaltenswert und geeignet sein. Bei einer "klapperigen" Holzscheune wird man kaum eine Genehmigung zum Einbau von Wohnungen bekommen, da man viel zu viel der Bausubstanz ersetzen oder erneuern muss.
    Bei robusten, massiven Scheune mit ordentlichem Dach sieht es wieder besser aus. Die Scheune muss mit der Hofstelle im Zusammenhang stehen. Eine Umnutzung einer unerschlossene Feldscheune auf freier Fläche wird man nicht genehmigt bekommen.
    Gute Aussichten hat man z.B. für die Umnutzung von Dachgeschossen, Kornböden über dem Wohnhaus oder den Stallungen der Hofstelle. Oder die angrenzenden Stallungen selbst werden umgenutzt.
    Es kommt immer auf den Einzelfall und die Art der vorhandenen Bausubstanz an. Die umzunutzenden Gebäude sollten natürlich keine ungenehmigten Gebäude (Schwarzbauten) sein.
    Bei weiteren Fragen können Sie mich gerne anschreiben.
    Gruß

  2. Berichtigung

    Ich habe geschrieben: Diese 7-Jahresfrist wird in NRW immer ausgesetzt.
    Ich meinte, dass in den letzten Jahren in NRW diese Frist immer ausgesetzt wurde. Das aktuelle Gesetz gilt bis Ende 2008.

  3. Massive Scheune aus 1910

    Es handelt sich um das Hinterhaus. DSas Vorderhaus wird bewohnt. Die Scheune ist massiv gemauert. Die Fenster müßten leicht verändert werden, Dachgaupen stelle ich mir nicht vor. Um welches Gesetz handelt es sich, da bis Ende 2008 gilt?

    Name:

    • Wim Kerstens
  4. Hier

    Link zum Gesetz:
    http://www2.kreis-GUA...rungsgesetzBauGB.pdf
    Da die Scheune wohl im Zusammenhang mit der vorhandenen Hofstelle steht und eine erhaltenswerte Bausubstanz aufweißt, könnte Ihr Vorhaben genehmigungsfähig sein.
    Auch kleine Änderung, z.B. Erker, Eingangsvorbauten, Dachgauben könnten zulässig sein. Aber auch das Scheunengebäude muss im Rahemen des Nutzungsänderungsantrags auf den aktuellen baurechtlichen Stand gebracht werden. Es ergeben sich Anforderungen an den Schallschutz, die Statik, den Wärmeschutz, die Belichtung der Räume, Entwässerung usw.
    Es handelt sich also um eine komplexe Planungsaufgabe, für die Sie einen Architketen/Ingenieur und diverse Fachplaner beauftragen müssen.
    Da das Bauamt bei Bauvorhaben im Außenbereich viele Gründe finden kann, die gegen eine Baugenehmigung sprechen, sollten Sie, um unötige Planungskosten zu sparen, erstmal eine Bauvoranfrage stellen.
    Gruß

  5. Vielen Dank für die vielen Informationen

    Vielen Dank. Selbstverstädnlich werden meine Frau und ich einmen Architekten beauftragen wenn es so weit sein sollte. Ich wollte ja auch nur wissen, ob ein Umbau zunächsz generell vorgenommen werden darf. Ich selbst habe davon nicht ausreichende Ahnung. Jetzt können wir aber über die Zukunft unserer Gebäude nachdenken. Sind ja schließlich große entscheidungen

    Name:

    • Wim Kerstens
  6. Eine Frage habe ich da noch in dem Zusammenhang

    Ich darf drei neue Wohnungen in die Scheune errichten. Wie wird denn eine Einliegerwohnung gesehen? Darf ich drei Wohnungen mit drei Einliegerwehnungen bauen?

    Name:

    • Wim Kerstens
  7. Nein, so kann man das nicht auslegen

    Ich glaube, der Begriff Wohnung ist baurechtlich gar nicht genau definiert. Aber ich denke, dass man nach Üblichkeit von einer Wohnung spricht, wenn alle Funktionen, die zum Wohnen nötig sind, dass sind Schlafen, Kochen und sanitäre Einrichtungen, vorhanden sind. Also einen Raumverbund mit Kochgelegenheit, Wohn- und Schlafraum und Dusche/WC kann man als Wohnung sehen.
    Worin besteht für Sie der Unterschied zwischen einer Wohnung und einer Einliegerwohnung?
    Gruß

  8. Meine Erklärung für Einliegerwohnung

    Für mich ist eine einliegerwohnung dan eine Einliegerwohnung, wenn sie eine in sich funktionierende Wohneinheit bildet, als Küche, Bad, Wc, Schlafzimmer, Wohnzimmer, jedoch durch eine Türe mit einer anderen Wohnung verbunden ist, so daß die Einliegerwohnung nicht in sich abgeschlossen ist.

    Name:

    • Wim Kerstens
  9. Kann man im Vorfeld nicht sagen, wird aber wahrscheinlich nicht zum Erfolg führen

    Die von Ihnen angestrebete Nutzungsänderung ist ein Bauvorhaben nach § 35 BauGB Absatz 2 in Verbindung mit Absatz 4.
    In Absatz 2 heißt es "(2) Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist."
    Hieraus lesen Sie mal genau den ersten Satzteil:
    "Sonstige Vorhaben KÖNNEN im EINZELFALL zugelassen werden"
    Das heißt, die Genehmigung ist eine Einzelfallentscheidung. Hieraus ergibt sich ein weiter Ermessensspielraum für die Behörde. Dem Bauamt sollten Sie da nicht mit einem Definitiosnstreit zwischen Wohnung und Einliegerwohnung kommen.
    Da ist ein bischen Verhandlungsgeschick und Fingerspitzengefühl nötig, um im Außenbereich derartige Genehmigungen zu erhalten.
    Sie sollten im Rahmen einer Bauvoranfrage die umzunutzenden Bereiche und die Wohnungsgrößen grob festlegen. Dabei sollten die einzelnen Wohneinheiten eine angemessene Größe haben, also ca. 70-120 m². Nicht größer, da sonst der Eindruck entstehen könnte, Sie wollten nachträglich noch mehr Wohneinheiten schaffen.
    Gruß


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