Teilweiser Neubau und Sanierung von Altbestand auf Nachbargrenze
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Teilweiser Neubau und Sanierung von Altbestand auf Nachbargrenze

Bundesland Bayern / ob
Hallo
Ich versuche mal einen recht schwierigen Fall zu schildern. Ich habe vor einigen Jahren zusammen mit meiner Freundin einen Altbau BJ ca. 1930 gekauft. Die Grundstücksituation war recht kompliziert da der Vorbesitzer zusammen mit seinem Nachbarn der sein Bruder ist dieses Grundstück teilte. Auf diesem gemeinsamem Grundstück gab es nur notariell festgelegte Grenze. Beide Grundstücke waren in Plänen zu ungefähr gleichen Teilen getrennt. Es gab keine offizielle Trennung im Grundbuchamt.
Das Haus liegt mit der Nord- und Westseite (Nordseite, Westseite) genau auf dieser damals schon festgelegten Grenze. Jetzt haben wir im Zuge des Kaufes die Grundstücke getrennt, also gibt es jetzt eine "offizielle" Grenze.
Soweit, so gut. Jetzt wollen/müssen wir das Haus dringend renovieren. Im Zuge anfäglicher Planungen hat sich dann immermehr herausgestellt, dass wir Aufgrund der Bausubstanz nicht um einen, fast kompletten, Umbau herumkommen.
Die Größe und Lage des Grundstücks "zwingen" einen praktisch zum "Wiederaufbau" an gleicher Stelle. Ein Neubau an anderer Stelle ist nicht möglich.
Mit einem Zimmermann haben wir jetzt vor, im Grunde in dem bestehenden Gebäude mit Holzständerbauweise ein "neues" Haus zu errichten das, leicht versetzt um die Grenzen im Norden und Westen nicht zu überschreiten, innerhalb des Bestands, oder was davon übrig bleibt, das neue Dach-Geschoss trägt.
Die alten Außenwände sollen, vor allem zum Nachbarn, in der neuen Wand verschwinden, Teil der Wand und Dämmung werden.
Praktisch so, das sich äußerlich das Gebäude im Bereich des Untergeschoss nicht verändert, ich nur zum Schluss die Fassade mit einigen cm z.B. Gutex Platten mit Putzträger oder so anbringe.
Wieder soweit, so gut.
Jetzt ist der Angesprochene Raum der da an Nachbars Grenze liegt eine Werkstatt/Garage die ich evtl. zukünftig auch als selbige nutzen wollte. Im Zuge der/des Sanierung/Umbaus ändert sich also die frühere Nutzung nicht.
Über dieser Werkstatt/Garage liegt Wohnraum oder zumindest war er so gedacht, ein teilweiser Ausbau hat man begonnen. Da wir ja das Dachgeschoss in jedem Fall komplett erneuern müssen (Holzwurm etc.) möchten auch wir diesen angedachten Raum als zukünftigen Wohnraum nutzen.
Kriegt man sowas genehmigt? Oder besser, wo könnten die Schwierigkeiten liegen?
Bekämme ich eine Nutzungsänderung für solche Räume (nicht ausgebauter Speicher über Werkstatt) wegen der Abstandsflächen irgendwie hin? Man hat mir schon mal angedeutet das es wegen Lage und Grundstückssituation durchaus Ausnahmen von Bestimmungen geben kann.
Ich habe auch noch einen alten Plan indem der geplante Raum über der Garage/Werkstatt schon eingetragen ist, mit Stempel vom Landratsamt, hilft das weiter? Ist der evtl. schon mal genehmigt worden?
Oder wird eh alles hinfällig wenn ich so ziemlich das ganze Haus abreiße.
Für die ein oder andere Antwort wäre ich sehr dankbar. Schieriger Fall und das ist längst nicht alles. (Gaupen, Gauben? möchte ich auch noch bauen, da gibt es jetzt auch schon 1 von 2 zukünftig geplanten)
Gruß
Andreas
  • Name:
  • Andreas Burkert
  1. ganz einfach ... oder Schock

    Umbau und Umnutzung heben den Bestandsschutz auf.
    Das bedeutet, der Bau wird behandelt wie ein Neubau.
    Bevor Sie nur einen Stein abtragen, muss der neue Bau in trockenen Tüchern sein, also mit allen Plänen, Nachbargenehmigungen und Abstandsflächen, sonst verlieren Sie das Haus.
    Bestimmt wartet schon jemand grinsend darauf, dass Sie solche Fehler machen.
    Ich glaube nicht, dass der geschilderte Umfang unter den Begriff "Renovierung" fällt.
    Gruß
  2. Nachtrag

    Sie sollten erst mal die baurechtliche Teilung hinbekommen und dabei die gegenseitige Bebauung auf dem Grundstück festzulegen.
    Eventuell löst sich das Problem mit einer "Erneuerung der Bausubstanz in der bestehenden Baugröße"
    Die baurechtliche Teilung wird nur erlaubt, wenn beide Grundstücke nach dem Baurecht bebaut werden können.
    Erkundigen Sie sich dabei auch nach bestehenden Bebauungsplänen.
    Gruß

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