Grundstücksfläche / Lageplan nicht korrekt vom Vermesser!
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Grundstücksfläche / Lageplan nicht korrekt vom Vermesser!
Hallo Zusammen!
Im Oktober 2009 haben wir uns für den Kauf eines freistehenden Einfamilienhauses entschieden. Nun haben wir uns ein Flurstück gekauft, welches durch den Bauträger vermittelt wurde. Das Grundstück, der Kaufvertrag, wurde notariell beglaubigt und an uns verkauft. Im Kaufvertrag stehen 351 m² des Flurstückes xxx.
Nun hat der Bauträger bei Beginn der Baumaßnahme festgestellt, dass der Vermesser fehlerhafte Unterlagen/Lageplan erstellt hat. Er hat einen Lageplan mit Vermessungsangaben eingereicht, woraus sich eine Zulässigkeit des Bauvorhaben ergibt. Es fehlen aber entscheidende Meter in der Breite! Wenn man das Flurstück nun auf dem Plan ausmisst, bekommt man 390 m² ... mehr als wir und der Bauträger dachten. Wie auch im Anhang zu erkennen. Diese Angaben sind aber nicht dem Flurstück überein!
Es stellt sich nun durch Ausgrabung der Grenzsteine heraus, dass zum Nachbargrundstück ca. 1,40 m in der Breite fehlen, um das Bauvorhaben wie geplant umzusetzen! Benötigt werden nicht 351 m², sondern ca. 40 m² mehr! Hingegen unser "neuer" Nachbar, müsste uns die fehlenden m² verkaufen, was er auch machen würde, denn sein Haus passt in der Breite ... Schließlich, ist auf Grundlage der Pläne ein Bau möglich, aber real nicht umzusetzen. Der Bauträger hat alles auf Grundlage der ersten Pläne des Vermessers geplant und nun kann das Vorhaben nach Beginn nicht weitergeführt werden. Wir müssen/sollen nun die fehlenden 1,40 m Hausbreite vom Nachbarn kaufen, damit unsere angrenzende Garage, nicht auf seinem Grundstück steht ...!
Wie ist nun die rechtliche Grundlage? Wer zahlt die Unkosten? Grundstück/Gericht/Notar. Wer ist in der Pflicht? Der Bauträger und wir als Bauherren, sind von den Ursprungsplänen ausgegangen, die dann folglich falsch waren. Wir haben ein Flurstück gekauft, welches der Bauträger vermarktet hat, mit dem Gedanken, sein/unser Bauprojekt dort durchführen zu können ...! Wie gesagt, faktisch passt das Haus mit Garage auf den Ursprungsplan, aber diesen hat der Vermesser, falsch aufgegeben ... Der Bauantrag ging auch durch ... oder halten wir uns an den Bauträger, da der uns im Werkvertrag zugesichert hat, das Haus dorthin zu bauen. Wer hätte es vorher prüfen müssen, ob alles passt und das Bauvorhaben dort umgesetzt werden kann? =>Bauträger, Bauherr, die Stadt?
Ziemlich kompliziert! Könnt Ihr helfen?
Im Oktober 2009 haben wir uns für den Kauf eines freistehenden Einfamilienhauses entschieden. Nun haben wir uns ein Flurstück gekauft, welches durch den Bauträger vermittelt wurde. Das Grundstück, der Kaufvertrag, wurde notariell beglaubigt und an uns verkauft. Im Kaufvertrag stehen 351 m² des Flurstückes xxx.
Nun hat der Bauträger bei Beginn der Baumaßnahme festgestellt, dass der Vermesser fehlerhafte Unterlagen/Lageplan erstellt hat. Er hat einen Lageplan mit Vermessungsangaben eingereicht, woraus sich eine Zulässigkeit des Bauvorhaben ergibt. Es fehlen aber entscheidende Meter in der Breite! Wenn man das Flurstück nun auf dem Plan ausmisst, bekommt man 390 m² ... mehr als wir und der Bauträger dachten. Wie auch im Anhang zu erkennen. Diese Angaben sind aber nicht dem Flurstück überein!
Es stellt sich nun durch Ausgrabung der Grenzsteine heraus, dass zum Nachbargrundstück ca. 1,40 m in der Breite fehlen, um das Bauvorhaben wie geplant umzusetzen! Benötigt werden nicht 351 m², sondern ca. 40 m² mehr! Hingegen unser "neuer" Nachbar, müsste uns die fehlenden m² verkaufen, was er auch machen würde, denn sein Haus passt in der Breite ... Schließlich, ist auf Grundlage der Pläne ein Bau möglich, aber real nicht umzusetzen. Der Bauträger hat alles auf Grundlage der ersten Pläne des Vermessers geplant und nun kann das Vorhaben nach Beginn nicht weitergeführt werden. Wir müssen/sollen nun die fehlenden 1,40 m Hausbreite vom Nachbarn kaufen, damit unsere angrenzende Garage, nicht auf seinem Grundstück steht ...!
Wie ist nun die rechtliche Grundlage? Wer zahlt die Unkosten? Grundstück/Gericht/Notar. Wer ist in der Pflicht? Der Bauträger und wir als Bauherren, sind von den Ursprungsplänen ausgegangen, die dann folglich falsch waren. Wir haben ein Flurstück gekauft, welches der Bauträger vermarktet hat, mit dem Gedanken, sein/unser Bauprojekt dort durchführen zu können ...! Wie gesagt, faktisch passt das Haus mit Garage auf den Ursprungsplan, aber diesen hat der Vermesser, falsch aufgegeben ... Der Bauantrag ging auch durch ... oder halten wir uns an den Bauträger, da der uns im Werkvertrag zugesichert hat, das Haus dorthin zu bauen. Wer hätte es vorher prüfen müssen, ob alles passt und das Bauvorhaben dort umgesetzt werden kann? =>Bauträger, Bauherr, die Stadt?
Ziemlich kompliziert! Könnt Ihr helfen?
Anhang:
Der Beitragsersteller hat versichert, dass der Anhang selbst erstellt wurde und keine Rechte verletzt.
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guter Rat wird teuer
Deshalb nur als Meinung:
Das Herausmessen aus Katasterplänen ist untauglich weil der Maßstab zu groß ist.
Wenn es um jeden Zentimeter geht, hätten die Grenzsteine zur Abmessung herangezogen werden müssen.
Letztlich haben alle ungenau gearbeitet und sich auf die jeweils günstigste Variante verlassen.
Ich sehe 3 Möglichkeiten: Bau stoppen, umplanen oder Reststück dem Nachbarn schnellstens abkaufen.
Die Kostenverteilung ist eine Sache der Kulanz, wobei Restkauf und Notarkosten wohl als Nutzer bei Ihnen verbleiben.
Gruß -
Welche Grenze?
Welche der Grenzen ist denn nun 1,40 m näher dran?
Ist es die ganze Grenze oder nur ein Grenzstein?
Wenn ich annehme, dass die Grenze zu 964 sich 1,40 m parallel in Richtung Nord-Ost verschiebt, dann würde Ihr Haus (überschläglich) mitsamt Abstandflächen noch aufs Grundstück passen, wenn es ca. 3,50 m weiter südlich stehen würde, sofern keine Baugrenzen dies verhindern (ich sehe keine auf dem Plan), weil das Grundstück ja konisch verläuft. Die südliche Gartenfläche würde zwar weniger, aber vielleicht ist das einfacher, als dazukaufen.
Den ausgegrabenen Grenzsteinen würde ich so erstmal nicht trauen. Da soll der Vermesser rauskommen und die Grenzsteine alle aufsuchen und ggf. neu setzen. Es handelt sich augenscheinlich um einen amtlichen Lageplan eines öbuvAbk.. Vermessers. Erstmal traue ich der Datengrundlage des Liegenschaftskatasters mehr. Da alle Grenzlängen vermaßt sind wird der Vermesser evtl. für alle Punkte Koordinaten zur Verfügung haben und jede Steinposition vor Ort festlegen können. Ein Grenzstein, der auch noch ausgebuddelt wurde, kann vom einem Bauern durch pflügen dahingelangt sein, oder wie auch immer.
Ich nehme er an, der Bauträger hat hier einen Rechenfehler in der Grundstücksteilung drin. Sie haben zu viel Grundstück im Liegenschaftskataster (ca. 390 m²) als Sie gekauft haben (350 m²). Beim Nachbarn ist es möglichweise anders herum. Nur dem ausbuddeln von Steinen können Sie nun nicht mehr trauen. Der öbuv. Vermesser muss kommen, und die Punkte den Lika-Koordinaten nach festlegen. Dann soll er am Besten noch den Baukörper abstecken. Stehen Sie schon im Grundbuch? Wenn ja, wieviel m² stehen da drin? Wenn Sie Eigentümer sind, dann können Sie die Vermessung selbst veranlassen. Das würde ich nicht über den Generalunternehmer/Generalübernehmer laufen lassen, auch wenn es etwas kostet. -
Antwort
Erst einmal vielen Dank für Ihre Antworten. Also, aktueller Stand ist folgender. Laut Bauträger hat der Vermesser einen falschen Plan gezeichnet. Doch wie können wir prüfen, dass das stimmt? Der amtliche Plan ist doch von einem öffentlich bestellten Vermesser erstellt worden (den kennen wir auch nicht). Es gibt nun zwei Möglichkeiten, erstens, die Grenzsteine sind falsch gesetzt worden, aber keine Ahnung ob die da jetzt vor Ort überhaupt noch liegen, der Boden ist ja bereits für die Bodenplatte (wird morgen gegossen) ausgehoben worden, oder zweitens, der amtliche Lageplan ist falsch gezeichnet und beschriftet! Denn aus diesem geht ganz klar die Breite (14,20 m) und Länge des Grundstücks hervor, dass wir brauchen. Und genau das haben wir beim Notar ja auch unterschrieben. Wir haben nach Einsicht der Pläne das Grundstück gekauft, wusste nicht, dass man sich die Grenzsteine ausbuddeln muss und eigenständig das Flurstück abmessen muss. Welche Möglichkeit haben wir jetzt? Vor Gericht wollen wir ja eigentlich nicht, dann ziehen wir da in 3 Jahren erst ein, aber dem Nachbarn dafür Geld geben, sehe ich eigentlich nicht ein. Denn der Fehler liegt ja ganz klar nicht bei uns, oder doch? Ach so und übrigens, dass Haus kann leider nicht nach hinten versetzt werden, da wir dann ja einen XXXL Vorgarten und keinen Garten nach hinten raus hätten. Im Übrigen steht am Ende des Grundstücks eine Mauer, und die würde dann ja direkt an die Terrasse angrenzen. Nicht wirklich eine Alternative ... -
Antwort
Erst einmal vielen Dank für Ihre Antworten. Also, aktueller Stand ist folgender. Laut Bauträger hat der Vermesser einen falschen Plan gezeichnet. Doch wie können wir prüfen, dass das stimmt? Der amtliche Plan ist doch von einem öffentlich bestellten Vermesser erstellt worden (den kennen wir auch nicht). Es gibt nun zwei Möglichkeiten, erstens, die Grenzsteine sind falsch gesetzt worden, aber keine Ahnung ob die da jetzt vor Ort überhaupt noch liegen, der Boden ist ja bereits für die Bodenplatte (wird morgen gegossen) ausgehoben worden, oder zweitens, der amtliche Lageplan ist falsch gezeichnet und beschriftet! Denn aus diesem geht ganz klar die Breite (14,20 m) und Länge des Grundstücks hervor, dass wir brauchen. Und genau das haben wir beim Notar ja auch unterschrieben. Wir haben nach Einsicht der Pläne das Grundstück gekauft, wusste nicht, dass man sich die Grenzsteine ausbuddeln muss und eigenständig das Flurstück abmessen muss. Welche Möglichkeit haben wir jetzt? Vor Gericht wollen wir ja eigentlich nicht, dann ziehen wir da in 3 Jahren erst ein, aber dem Nachbarn dafür Geld geben, sehe ich eigentlich nicht ein. Denn der Fehler liegt ja ganz klar nicht bei uns, oder doch? Ach so und übrigens, dass Haus kann leider nicht nach hinten versetzt werden, da wir dann ja einen XXXL Vorgarten und keinen Garten nach hinten raus hätten. Im Übrigen steht am Ende des Grundstücks eine Mauer, und die würde dann ja direkt an die Terrasse angrenzen. Nicht wirklich eine Alternative ... -
Liegenschaftskataster
Der Vermesser erfüllt hoheitliche Aufgaben und hat Zugang zu den Daten des Katesteramts. Deshalb würde ich eher dem Plan des Vermessers trauen als den Angaben des Bauträgers.
Wie haben Sie sich denn davon überzeugt, dass die Grenzsteine nicht passen? Ich nehme an, Sie können das technisch gar nicht hundertprozentig.
Also nochmal:
Ins Grundbuch schauen, was dort steht. Dort stehen auch die Flächen. Wenn dort 390 m² stehen, ist das schon mal gut für Sie.
Dann werden die Daten über die Grenzsteine auch im Liegenschaftskataster vorhanden sein. Sie können beim Katasteramt für 12,50 € einen Flurkartenauszug besorgen (im Maßstab wie der Lageplan) und noch besser, Sie können den Flurkartenauszug telefonisch bestellen und sich binnen Minuten für 20 € als PDF-Datei per E-Mail schicken lassen. Den Flurkartenauszug können Sie mit dem Lageplan überlagern und so Abweichungen feststellen. Wenn keine Abweichungen bestehen ist das ein Indiz, dass die Grenzsteine falsch stehen. Dann bestellen Sie den Vermesser (es muss nicht derselbe sein), damit er die Grenzverwirrung behebt.
Bevor Sie über weitere Möglichkeiten nachdenken, sollten Sie erstmal diese relativ einfachen Recherchemöglichkeiten nutzen. Das Katasteramt können Sie mit einem Anruf erledigen, zum Grundbuchamt müssen Sie erst gar nicht. Als Käufer müssten Sie bereits einen Grundbuchauszug mit den geänderten Eintragungen erhalten haben. Falls Sie keinen Auszug haben, dann sollten Sie sich natürlich auch dort baldmöglichst erkundigen.