Fassadensanierung bei unterschrittenden 3 m Abstand in NDS
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Fassadensanierung bei unterschrittenden 3 m Abstand in NDS
Hallo liebe Bauexperten,
Wir haben ein paar Fragen zum Thema Fassadensanierung bei unterschrittenden Grenzabstand von 3 m in Niedersachsen.
Wir haben uns ein schönes altes Häuschen (Baujahr um 1900) im Norden von Niedersachsen gekauft. Wir wollen dieses energetisch sanieren (Wärmeschutz).
Eine Seite des Hauses hat einen Grenzabstand unter 3 m. Wir wollen auf dieser Seite auch die Fassade sanieren und die alten kleinen Holzfenster gegen etwas größere modernere Fenster ersetzten. Nach der heutigen Bauordnung in NDS ist dieses ja nicht mehr zulässig (geringer Grenzabstand ). Die Wohnhäuser stehen im Abstand von 6,50 m zueinander und sind 1. Stöckig (Höhe 3,50 m)
Mit unseren Nachbarn sind wir uns einig. Er stimmt der Fassadensanierung und den neuen Fenstern zu und würde auf seinem Grundstück eine Abstandsflächenbaulast eintragen lassen, damit wir auf die vorgeschriebende Abstandsfläche von 3 m kommen.
Können wir das so durchführen mit der Abstandsflächenbaulast und wie müsste diese ausfallen, Differens bis auf den 3 m oder ab Grenze 3 m? Würde das Bauamt dieses genehmigen und ist es für unseren Nachbarn dann noch möglich später mal eine Grenzgarage zu errichten trotz dieser Eintragungen, uns würde eine Grenzgarage nicht stören.
Geschichte, würde mich mal interessieren wann der 3 m Abstand in NDS eingeführt worden ist, hier gibt es sehr viele Wohnhäuser mit geringeren Grenzabstand unter 3 m.
Nachbar und Wir möchten das rechtlich festmachen damit es in ferner Zukunft keine Überraschungen geben kann, wenn (wir wollen es nicht hoffen) mal ein Grundstück verkauft werden müsste und ein neuer Nachbar vorhanden ist.
Vielleicht finden sich hier ein paar Antworten,
ich bedanke mich schon mal dafür.
LG Gabi
Wir haben ein paar Fragen zum Thema Fassadensanierung bei unterschrittenden Grenzabstand von 3 m in Niedersachsen.
Wir haben uns ein schönes altes Häuschen (Baujahr um 1900) im Norden von Niedersachsen gekauft. Wir wollen dieses energetisch sanieren (Wärmeschutz).
Eine Seite des Hauses hat einen Grenzabstand unter 3 m. Wir wollen auf dieser Seite auch die Fassade sanieren und die alten kleinen Holzfenster gegen etwas größere modernere Fenster ersetzten. Nach der heutigen Bauordnung in NDS ist dieses ja nicht mehr zulässig (geringer Grenzabstand ). Die Wohnhäuser stehen im Abstand von 6,50 m zueinander und sind 1. Stöckig (Höhe 3,50 m)
Mit unseren Nachbarn sind wir uns einig. Er stimmt der Fassadensanierung und den neuen Fenstern zu und würde auf seinem Grundstück eine Abstandsflächenbaulast eintragen lassen, damit wir auf die vorgeschriebende Abstandsfläche von 3 m kommen.
Können wir das so durchführen mit der Abstandsflächenbaulast und wie müsste diese ausfallen, Differens bis auf den 3 m oder ab Grenze 3 m? Würde das Bauamt dieses genehmigen und ist es für unseren Nachbarn dann noch möglich später mal eine Grenzgarage zu errichten trotz dieser Eintragungen, uns würde eine Grenzgarage nicht stören.
Geschichte, würde mich mal interessieren wann der 3 m Abstand in NDS eingeführt worden ist, hier gibt es sehr viele Wohnhäuser mit geringeren Grenzabstand unter 3 m.
Nachbar und Wir möchten das rechtlich festmachen damit es in ferner Zukunft keine Überraschungen geben kann, wenn (wir wollen es nicht hoffen) mal ein Grundstück verkauft werden müsste und ein neuer Nachbar vorhanden ist.
Vielleicht finden sich hier ein paar Antworten,
ich bedanke mich schon mal dafür.
LG Gabi
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Bestandsschutz
Das Haus hat Bestandsschutz und ein Vollwärmeschutz bei geringen Grenzabständen lösen keine Abstandsflächen aus.
Größere Fenster bei Unterschreitung der Grenzabstände liegen in dem Ermessensspielraum des Bauamtes.
Gibt es Ansichtszeichnungen des Hauses und ist die Vergrößerung relevant, dann könnte es Ärger geben.
Da aber der Nachbar einverstanden ist sehe ich keine Probleme.
Ich bin normaler Weise gegen jede illegale Maßnahme, sehe aber im gesamten Vorhaben nichts illegales, d.h. keine Verpflichtung zu einem Bauantrag.
Vermeiden Sie die Eintragung von Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück auf formalen und aus Kostengründen.
Eine Garage darf allerdings auf Abstandsflächen errichtet werden, die Abstandsflächen gelten nur für Wohnbebauung.
Andere Regelungen könnten in Bebauungsplänen enthalten sein.
Gruß -
Das Plumps ...
das Sie gerade hörten, war der Herr Klaus, der sich "etwas" zu weit aus dem Fenster gelehnt hat.
Herr Klaus - wo in der NBauO sehen/lesen Sie, dass nachträgliche Dämmungen für den Grenzabstan irrelevant sind?
In anderen LBOs gibt es entsprechende Passi, ja. Aber nicht in der NBauO.
Eine Baulast muss bei Bauamt eingetragen werden. Am besten, Sie suchen sich einen Planer in Ihrer Nähe, der sich das Ganze vor Ort ansehen und Sie entsprechend beraten kann.
Auch darüber, ob eine Baulast dafür überhaupt nötig ist oder ob andere Lösungen mit dem Bauamt möglich sind.
Bitte nicht als Laie mit dem Amt verhandeln. Das geht meist in die Hose, selbst dann, wenn der Beamte sehr gutwillig ist. (was nicht alle sind
)
Die NbauO ist irgendwann in den 60 ern eingeführt worden. Vorher gab es oft örtliche Baugesetze.
Von daher ist da im Altbestand vieles da, was heute nicht mehr zulässig ist. Die Bauämter kennen aber die Probleme und sind da oft bereit, Lösungen zu finden. -
plumps ... oder auch nicht
Vollwärmeschutz ist verfahrensfrei und kann auch erfolgreich vor Gericht durchgesetzt werden mit Hinweis auf die bundesweite EnEVAbk..
Einziger unklarer Streitpunkt ist, wenn der Vollwärmeschutz durch eine exakte Grenzbebauung auf das Grundstück des Nachbarn ragt.
Wenn etwas Verfahrensfrei ist, kann es auch keine Abstandsflächen auslösen.
Wenn die NBauO so alt ist, kannte man damals noch keinen Vollwärmeschutz, die Bauordnung sollte schleunigst angepasst werden.
Gruß -
Der verfahrensfreie Vollwärmeschutz ...
Der verfahrensfreie Vollwärmeschutz braucht aber trotzdem eine Abweichungsgenehmigung von geltenden Vorschriften der NBauO, weil eine schon grenzabstandsunterschreitende Wand verändert wird.
Verfahrensfreie Vorhaben sind nur dann legal, wenn Sie gegen keinerlei Bau- und Planungsrecht (Baurecht, Planungsrecht) verstoßen. Wenn man mit einem verfahrensfreien Vorhaben einen Verstoß gegen Bestimmugngen der Bauordnung begeht und keine Ausnahme oder Abweichung erwirkt, dann hat man einen Schwarzbau. Die NbauO schafft mit § 13 Möglichkeiten, dass Ausnahmen genehmigt werden können.
Wenn man aber Ausnahmen genehmigt haben will ist es nun mal erforderlich einen Antrag zu stellen, auch für ansonsten verfahrensfreie Vorhaben.
Und das mit dem Grenzüberbau durch Dämmung ist eine ganz andere Baustelle. Der Streitpunkt ist auch nicht unklar, sondern sonnenklar: Ein Recht auf Überbau wegen WDVSAbk.-Nachrüstung gibt es nicht. Das habe ich mal in einem anderen Thread ausdiskutiert. Ich meine, es ging da um ein Urteil mit verstezten Doppelhäusern, wo ein gegenseitiger Grenzüberbau mit Dämmung geduldet werden musste. Das ist aber ein Urteil, was nur für versetzte Doppelhäuser anwendbar ist, nicht auf alle sonstigen Grenzbebauungen. Da gäbe es ja immer noch die Möglichkeit der Innendämmung, wenn diese auch bauphysikalisch ungünstiger ist. Einen Grenzüberbau rechtfertigt eine Dämmabsicht daher nicht. -
Ach Herr Klaus ...
verfahrensfrei ist ungleich rechtsfrei! Wie Herr Lott schon sagt, müssen auch verfahrensfreie Maßnahmen die Bauordnung einhalten!
Und ja - die letzte große NBauO-Novelle ist über 20 Jahre alt.
Und ja - es wird an einer neuen NBauO gearbeitet. Wann die auch nur als Entwurf veröffentlicht wird, ...
Behörden arbeiten eben "etwas" langsamer als die freie Wirtschaft!