SOS Garage vergrößert  -  jetzt Baustopp!
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Der private Architekt hat offensichtlich etwas geplant. Ob er nun aus der Verwandtschaft kommt, umsonst arbeitet oder was auch immer, seine Planung muss genehmigungsfähig sein. Also sitzt er mit im Boot, je nachdem, was er an der Garage geplant und vor Ort veranlasst hat. Vielleicht hat er ja doch nur beim Wohnhausumbau mitgewirkt?
Wenn die Garage von den Abmessungen her zwar genehmigungsfähig ist, aber eben nur ob der Größe bauantragspflichtig ist, dann ist das Kind ja nicht gänzlich in den Brunnen gefallen. Ihr Architekt muss dann (gegen Honorar vesteht sich) einfach schnellstens ein Baugesuch anfertigen und einreichen, in 2-12 Wochen kann der Bau dann weitergehen.
Wenn aber gegen Größenbegrenzungen, Grenzbebauungslängen etc. verstoßen wurde, dann muss entweder umgeplant und die Garage dann genehmigungsfähig umgebaut werden oder müssen Nachbarzustimmungen und ggf. Baulasten beigebracht werden. Ihr Architekt sollte Ihnen sagen können, was zu tun ist.
Die Baufirma ist da auch nicht ganz aus dem Schneider, wenn durch Rückbau/Umbau ein Schaden entsteht. Das ist aber eine juristische Sache. Machen Sie erstmal nen kurzfristigen Termin mit Ihrem Architekt. Der soll mit dem Bauamt klären, was gefordert wird.
Gruß

Zunächst vielen Dank für Ihre Antwort Der Architekt ist ein Bekannter, der auch den Plan erstellt hat. Leider sind die Abstandgrenzen am Bestand orientiert, d.h. schon die alte Garage hatte zu wenig Abstand zum Nachbarn, wie ich jetzt erst weiß. Da die Grundmauern stehen bleiben, ging man einfach davon aus, dass damit auch die Abstansgrenzen gewahrt seien. Die Gatage hat nur ca, 1 Meter Abstand zum Zaun (Grundstücksgrenze). Der urpsrüngliche Baukörper wurde nach vorne um 1,50 verlängert, die Seiten sind gleichgeblieben. Das Satteldach wurde durch ein Flachdach ersestzt. Die Garage ist 3 Meter hoch. Seit heute Mittag weiß ich, dass die Nachbarn nicht zustimmen werden,
Der Architekt möchte im Hintergrund bleiben und nicht selbst einreichen, wird aber Genehmigungsfähige Pläne erstellen. Damit wollen wir zum Bauamt gehen und versuchen im Nachhinein eine Genehmigung zu bekommen.
Auch wenn Unwissenheit nicht vor Strafe schützt, gibt es noch eine Chance, dass wir die Garage nicht zurückbauen müssen?
Ich bitte dringend um Rat der Experten.
Herzlichen Dank im Voraus,
T. Merkle

Grundsätzlich sind ja Garagen und Garagen ohne Grenzabstand auch genehmigungsfähig, ohne dass es einer Nachbarzustimmung bedarf, wenn die Garage der Bauordnung entspricht und die Garage einen evtl. geltenden Bebauungsplan einhält.
In der LBO^Abk. steht, wann eine Garage an der Grenze zulässig ist:
"§ 6 Abstandsflächen in Sonderfällen
(1) Abstandsflächen sind nicht erforderlich vor Außenwänden von Gebäuden oder Gebäudeteilen, die eine Wandhöhe von nicht mehr als 1 m haben. Darüber hinaus sind Abstandsflächen nicht erforderlich vor Außenwänden von Gebäuden oder Gebäudeteilen, die nur Garagen oder Nebenräume enthalten, der örtlichen Versorgung dienen oder sich auf öffentlichen Verkehrsflächen befinden, soweit
1. die Wandhöhe nicht mehr als 3 m beträgt und
2. die Wandfläche nicht größer als 25 m² ist.
Ergeben sich bei einer Wand durch die Geländeoberfläche unterschiedliche Höhen, ist für die Ermittlung der Wandhöhe nach Satz 2 Nr. 1 der höchste Punkt der Geländeoberfläche zugrunde zu legen. Die Grenzbebauung entlang den einzelnen Nachbargrenzen darf 9 m und insgesamt 15 m nicht überschreiten. "
(2) Werden mit Gebäuden oder Gebäudeteilen nach Absatz 1 dennoch Abstandsflächen eingehalten, so müssen sie gegenüber Nachbargrenzen eine Tiefe von mindestens 0,5 m haben. "
Da steht also schon das wichtigste drin.
Wenn Ihre Garagen einen Punkt nicht einhält, dann sieht es schlecht aus. Sowas muss Ihr Architekt wissen. Auch wenn er gern im "Hintergrund" bleiben möchte, wenn er etwas mit der Planung und Ausführung der Garage zu tun hat oder Hinweispflichten verletzt hat, dann haftet er auch.

Guten Morgen Herr Lott,
nach einer schlaflosen Nacht, habe ich Ihren Eintrag gelesen.
Mit dieser konkreten Information sind wir weiter. Nur leider im für uns negativen Sinne.
Die Garagenlänge  -  auf der zum Nachbar gewandten Seite -überschreitet tatsächlich die 9 Meter (10,5)  -  die insgesamt 12 Meter jedoch nicht.
Der Architekt ist inzwischen doch bereit, mit uns aufs Bauamt zu gehen und die Genehmigung noch zu erwirken. Ich möchte ihn eigentlich nicht haftbar machen, sondern das Problem mit ihm gemeinsam angehen und den Fehler "geradebiegen", wenn das irgendwie geht.
Ein Rückbau wäre aber definitiv das Aus für unser Bauprojekt, wir mussten ohnehin knapp planen, für einen Rückbau und Neuaufbau ist definitiv kein Geld mehr übrig. (Für unsere Familie eine Katastrophe).
Gibt es irgendeine Möglichkeit einen Rückbau/ Abriss abzuwenden (das Betondach ist drauf, der Boden ist drin, die Kabel sind gezogen, der Rohbauer steht ohne Arbeit da und das Garagentor soll nächste Woche geliefert werden)?
Würde es etwas ändern, wenn unser Nachbar doch noch zustimmen würde?
Ich hätte nie gedacht, dass wir in eine solche Situation geraten könnten und mache mir die größten Vorwürfe.
Von hier jedenfalls ganz herzlichen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben uns zu raten!
Thomas

wie so etwas passieren kann.
Dass bei Grenzgaragen bestimmte Längen und Abmessungen einzuhalten sind, ist doch fast Allgemeinwissen, gerade die Maße 9 m, 3 m Höhe etc. sind doch fast jedem bekannt.
Aber gerade wenn ein Architekt daran beteiligt ist, verstehe ich nicht, wiese man die Garage 10,50 m lang baut. Entweder das ist ein Hasadeur, oder er hat Sie im Vorfeld ausdrucklich gewarnt und hat dies so nicht geplant. Aber über die Haftung des Architekten will ich nicht spekulieren, dafür gibst zu wenig Infos, wie der involviert ist.
Denken Sie daran, dass auch die 25 m² Grenzwandfläche maßgeblich sind. Bei 3 m Wandhöhe über mittl. Gelände ergibt sich die zulässige Länge nur noch zu 8,33 m. Die 9 m können Sie nur mit einer ca. 2,75 m hohen Garagen ausnutzen.
Wenn Sie den Nachbarn nicht zur Zustimmung bewegen können, dann sieht es nach einem Teilrückbau (nicht Komplettrückbau) der Garage auf die zulässigen 8,33 m, bzw. 9 m aus (je nach Höhe).
Aber sprechen Sie erstmal mit dem Bauamt. Aber in aller Regel funzt eine Überschreitung von maximalen Grenzgaragenmaßen gegen den Willen des Nachbarn nicht. Eine anwaltliche Beratung zur Aufklärung eines möglichen Anteils des Architekten und der Baufirma am Schaden ist sicherlich angezeigt.

schauen Sie mal über den Zaun zusammen mit einem Fachmann und einer neueren Katasterkarte.
Wenn da auch was nicht stimmt wirkt ein Gespräch unter Nachbarn bei einem Bier wunder ... oder die Nachbarschaft ist (sowieso) auf ewig zerstört.
Gruß

Hallo Herr Klaus und Herr Lott,
ich finde es wirklich nett, dass Sie mir weiterhelfen, obwohl ich mich ja nicht gerade schlau angestellt habe. Inzwischen bin ich auch der Meinung, sowas gehört als Hausbesitzer zur Allgemeinbildung.
Jedenfalls ich war mit dem (privaten) Architekt beim Bauamt. Der Fall soll innerhalb 4 Wochen! entschieden werden. Wir müssen einen Antrag stellen, komplette Pläne einreichen und das ganze Grundstück neu vermessen lassen!? Außerdem muss die schriftliche Zustimmung aller Nachbarn vorliegen (auch von dem, den es gar nicht betrifft). Danach wird geprüft und entschieden ob wir unsere Garage zurückbauen müssen oder nicht.
Ist das ist eher ein gutes Zeichen oder wie stehen unsere Chancen?
Wozu wird ein neu vermessener Plan verlangt?
(Der alte ist aus den 60ziger Jahren)
Die Nachbar der das Bauamt informiert hat, hat sich als freundlich erwiesen, (es war wohl ein Kommunikationsproblem und daran sind wir selbst schuld), er würde nun zustimmen.
Der Rohbauer ist sauer, kann nicht weitermachen, es regnet auf den Rohbau, er braucht seine Baustelleeinrichtung. Er will unbedingt fertig machen und wenigstens den Ortbeton einbringen, dann könnte er abziehen. Das wäre aber ein erneuter Verstoß, diesmal gegen den Baustopp was nicht in Frage kommt. D.h. Ich kann dem Unternehmer nicht konkret sagen, wann es weitergeht.
Problem ist, dass mir so langsam das Geld ausgeht, der Vermesser kostet allein fast 1000,- €, die Zusatzkosten für den Rohbauer, das Genehmigungsverfahren, wie hoch wird das Bußgeld? und was kommt noch.
Meine Frau und ich schlafen schlecht und hoffen nur, dass alles einigermaßen glimpflich abgeht.
Was denkt Ihr darüber?
Viele Grüße
Thomas

Rein von der Psychologie her sollten Sie folgende Kosten nicht als nun entstandene Zusatzkosten, sondern als Sowieso-Kosten verbuchen, die bei ordnungsgemäß Verhalten auch entstanden wären:
Das sind

• Architektenkosten für Baueingabepläne
• Kosten für den Vermesser
• Genehmigungsgebühren

Wenn das alles gut läuft, bekommen Sie so schlussendlich die überlange Garage legalisiert. Hören Sie bitte auf, von einem "privaten" Architekten zu reden. Der Mann hat die Sache evtl. mitverbockt. Egal ob schwarz bezahlt, gar nicht bezahlt wird, was auch immer, wenn er einen Anteil an der Misere hat, sei es auch durch Unterlassen von Hinweisen, muss er sich bemühen, das Ding gerade zu biegen, und im Fall es geht am Ende doch nicht durch, dann muss er ggf. für den Schaden haften. Von daher müsste er zumindest seine Haftpflichtversicherung involvieren, wenn er denn eine hat.
Lassen Sie sich auch nicht vom Bauunternehmer verrückt machen. Auch der muss sich ggf. anrechnen lassen, dass er ungeprüft ungenehmigte Garagen ohne Baufreigabe hochzieht. Wenn er nun wegen dem Baustopp Ausfall und Mehrkosten für die Baustelleneinrichtung hat, so ist das meiner laienhaften juristischen Sichtweise nach sein Schaden. Aber hierzu wie immer der Hinweis, sich anwaltlich beraten zu lassen.
Gruß

Dieser Schuss könnte hinten hinausgehen. Es ist nicht Sache des Auftragnehmers, sich um Bewilligungen zu kümmern. Der Unternehmer kann davon ausgehen, dass der zugewiesene Baugrund geeignet ist, und dazu gehört auch eine vorhandene Bewilligung.
Natürlich entsteht dem Rohbauer durch die Bauverzögerung Mehraufwand, für den er nichts kann. Da würde ich in dieser Situation schön stillhalten.

sicher können Sie mir sagen, auf welchen Erkenntnissen diese Aussage beruht:
"Der Unternehmer kann davon ausgehen, dass der zugewiesene Baugrund geeignet ist, und dazu gehört auch eine vorhandene Bewilligung. "
Kann er wirklich davon ausgehen, oder hätte er sich vergewissern müssen?
In Deutschland läuft die Juristerei (oft zum Leidwesen von Planern und Ausführenden) meistens anders herum. Der Baulaie als Verbraucher und Auftraggeber ist kaum für seine eigenen Entscheidungen verantwortlich. Meistens finden gute Anwälte immer jemanden, der Aufgrund seiner Qualifikation hätte Prüf- und Hinweispflichten (Prüfpflichten, Hinweispflichten) nachkommen müssen. Die Gerichte verknacken dann meistens auch schön. Es ist ja in D. keiner mehr für sich selbst verantwortlich.
Ein Architekt ist zweifellos ein Fachmann, ein Bauunternehmer ebenso. Das Haftungsrisiko tragen Leute meines Berufsstand sogar, wenn Sie als Freundschaftsdienst oder ehrenamtlich bei Bauprojekten involviert sind. Jetzt will ich aber nicht so viel auf dieser Haftungsfrage rumreiten. Da können sich Juristen mit befassen. Im Zweifel muss man ganz genau schauen, wer von den am Bau Beteiligten welche Aufgabe hatte. Ob der Architekt dem Bauunternehmer Pläne gab oder auf der Baustelle rumgelaufen ist, Anweisungen gab, oder ob der Bauunternehmer nichts vom Architekt gesehen und gehört oder, oder.
Für den Fragesteller ist da erstmal wichtig, dass er dem BU, wenn dieser Forderungen stellt, seine Rolle als am Bau Beteiligten, den auch Prüf- und Hinweispflichten (Prüfpflichten, Hinweispflichten) treffen, klarmacht.

@ Herr Lott: Ich bin in @ Herr Lott:
Ich bin in der Schweiz, und da gibt es einen Passus im Gesetz, der so ausgelegt werden kann.
In der Praxis dürften sie leider recht haben. Und wenn erst mal Anwälte und Gerichte her müssen, ist gar nichts mehr sicher, außer dass es viel Zeit, Nerven und Geld braucht, die man besser anders verwenden könnte. Da sind CH und D (leider!) ziemlich gleich.
Ich wollte damit vor allem zum Ausdruck bringen, dass sich der Fragesteller hier nicht allzu viel erhoffen möge. Sich mit dem Rohbauer über die Verantwortlichkeit zu streiten, bringt wenig  -  der wird sich auf Treu und Glauben berufen, auch wenn er besser vorher rückgefragt hätte  -  und wäre auch unfair. Ich würde persönlich jedenfalls nie auf die Idee kommen, es dem Unternehmer anzuhängen, wenn ich beim Schwarzbau erwischt werde.

Es kommt halt drauf an wie es gelaufen ist und was dem Bauherrn bewusst war, wer etwas wann gesagt oder geschrieben hat, welche Rolle der Architekt gespielt hat.
Wenn die überlange Garage im Nachhinein genehmigt wird, kommen ja alle mit einem Blauen Auge davon.
Aber in einem anderen Thread haben wir darüber diskutiert, dass Handwerker bei Werkverträgen Ihre Arbeit planen müssen, sofern die Leistung üblicherweise eine Planung voraussetzt und vom Bauherrn keine Planung (durch einen Architekten) geliefert wird. In dem Beispiel ging es um den Fensterbauer, der sich beim Fenstertausch um den schlagregendichten Anschluss kümmern muss, und planen muss, wie das Detail zu lösen ist.
So handhabt es z.B. einer meiner Kunden, ein Zimmermann, der oft Carports, Terrassenüberdachungen, Dachausbauten, Gauben etc. baut, dass er sich bei mir informiert, ob die vom Kunden angefragten Arbeiten genehmigungspflichtig sind, eine Statik erstellt werden muss, ob die EnEV^Abk.-Anforderungen bei dem Vorhaben zu beachten sind etc. Das tut er aber nur in den Fällen, wo er es nur mit den Kunden allein zu tun hat (diese also keinen eigenen Planer hat). Er informiert dann den Kunden, dass das Carport z.B. baunatrgspflichtig ist, ein EnEV-Nachweis erstellt werden muss usw.. Dies handhabt er so, weil er genau weiß, wenn er ein Carport den Leuten auf blauen Dunst in den Garten baut, es möglichweise Schwierigkeiten mit dem Bauamt oder Nachbarn geben könnte, für die er dann ggf. später haften muss.

Ich will natürlich keinem an die "Karre fahren" auch nicht dem Rohbauer, der nichts dafür kann. Er hat den Plan vom Architekten persönlich erhalten (und Herr Lott, ich rede nun nicht mehr von "privat") und ihn beim Vergabegespräch kennengelernt. Also ging er ebenfalls davon aus, dass das alles passt. Eine Voranfrage wäre doch ein Leichtes gewesen. Aber das kam mir bei der Garage nicht mal in den Sinn. Der Architekt (mit eigenem Büro) hat zu keiner Zeit darauf hingewiesen, was er nicht bestreitet. Eine Verlängerung, quasi durch die Hintertür ist doch nicht mein Anliegen. So ein Risiko wäre ich niemals eingegangen. Schon jetzt sind die Zusatzkosten (Baustopp, Vermessung, Antrag, Bußgeld) kaum aufzubringen. Unsere Nachbarn wollten wir auch nicht bewusst verärgern. Mit einer kürzeren Garage hätte ich leben können, mit einem Rückbau nicht! Das lassen die Finanzen einfach nicht mehr zu. Die Idee zu vergrößern entstand spontan (wir haben 4 Kinder, entsprechend viele Fahrzeuge, Rasenmäher, etc. da ist so eine Garage schnell zu klein). Schon der Grundgedanke der Genehmigung (verkehrte Welt) liegt dem frisch gebackenen Eigentümer zunächst mal fern (gehört mir, kann ich tun mit, was ich will). Das dem eben nicht so ist, nicht mal bei einer Garage, muss quasi erst erlernt werden. Und das zieht sich durch alle Bauphasen. Wer weiß schon im Rohbau, wo die Lichtschalter hin sollen? Für private Bauherrn ist es unheimlich schwer, die ganzen Fallstricke zu durchschauen und die richtigen Entscheidungen zu treffen. Hinterher ist das natürlich anders  -  die gleichen Fehler macht keiner ein 2. Mal  -  wenn er dann noch die Chance dazu hat. Meist baut man nur 1x im Leben und das ist selten eine gute Erfahrung. Wer das Glück hat einen guten Architekten an der Seite zu haben, mag anders darüber denken. Wir hatten zuerst einen Architekten, der viel "Eigendynamik" entwickelt hat und beste Beziehungen zu seinen Handwerkern pflegte. Für uns als Bauherrn leider kein Vorteil. Deshalb haben wir uns bei der Garage für den "privaten Weg" entschieden. Auch dies ein Holzweg. Nachbarn und Freunde berichten von negativen Erfahrungen mit dem Architekten ihres Vertrauens. Oft entsteht der Eindruck, dass dem Architekt die Bau- und Nebenkosten (Baukosten, Nebenkosten) rein virtuell erscheinen. Da werden schnell die tollsten Vorschläge gemacht und Bausummen überschritten, als wären die Zahlen, die dahinter stehen nicht real. Nur wer kann das alles bezahlen? Sollten am Ende nur noch wohlhabenden Menschen mit guten Architekten bauen und die anderen "freestyle"  -  was dabei rauskommt zeigt die Deutsche Vorstadt. Liegt das alles nur am geizigen Bauherrn?
Das jedoch nur mal in der Sideline und als Denkanstoß für die Fachleute ...
Frustrierte Grüße
Thomas

Sie arbeiten sich langsam an die Sache ran Er hat den Plan vom Architekten persönlich erhalten ...
Wenn dem so ist, dann ist der Bauunternehmer ja fein raus.
Wenn der Architekt einen Plan übergeben hat, auf dem die überlange Garage aufgezeichnet, dann ist doch klar, wo der Fehlerteufel steckt.
War auf dem Architektenplan denn die zu lange Garage dargestellt, oder wurde abweichend vom Plan gebaut, und wenn es eine Abweichung war, wusste der Architekt davon?

Es wurde exakt nach vorliegendem Plan gebaut, die Verlängerung ist im Plan so verzeichnet. Außerdem war der Architekt auch auf der Baustelle und hat mit dem Bauunternehmer gesprochen.
Heute habe ich erstmals ein offizielles "Angebot" für das Einreichen des nachträglichen Bauantrags vom Architekten erhalten. Das er die Bausumme dabei viel zu hoch angegeben hat, ist nebensächlich. Mich stört, dass er mich nicht direkt angesprochen hat. Mit anderen Worten. Wenn ich das Angebot nicht annehme, wird er keinen Bauantrag stellen. Er verhält sich jedenfalls nicht so, als hätte er sich auch was vorzuwerfen.
Das für den Antrag nun Extra-Kosten bei ihm anfallen ist klar, aber bislang wurde vorher darüber gesprochen. Nun möchte er vom privaten A. zum offizellen A wechseln. Fragt sich, ob das dann besser funktioniert?
Ich möchte ihm mitteilen, dass er mir gerne seine Rechnung schicken kann, aber erst wenn der Antrag durch ist. Sollte ein Rückbau anstehen, sieht das allerdings anders aus.
Wahrscheinlich ist das wieder zu spontan und deshalb falsch  -  oder?
Viele Grüße
Thomas

aber Sie auch ...
Der Architekt kann sicherlich ein zusätzliches Honorar für den Bauantrag der Garage verlangen, gleichwohl muss seine Planung Genehmigungsfähig sein. Sollte die Genehmigung nicht erteilt werden, dann ist es eine Frage, ob Sie den Schaden beim Architekt anmelden oder nicht.
Vorsicht ist aber bzgl. des privaten Architektenhonorars für die Wohnhausumbauplanung gegeben. Vermutlich liegt das "private" Honorar deutlich unter den Mindestsätzen der HOAI^Abk.. Sofern der Architekt Ihnen da nicht hieb- und stichfest (hiebfest, stichfest) ein nachweisbares, "privates" Honorarangebot gemacht hat, könnte er nun auf die Idee kommen, einfach offiziell nach HOAI abzurechnen. Da kann das noch zu erhaltende Honorar durchaus so hoch sein, dass er davon den Umbau der Garage bezahlen kann und noch was rausbekommt ...
Ist halt eine verzwickte Sache mit diesen "Privataufträgen" ...

Mit dem Wohnhaus hatte er überhaupt nichts zu tun (hatte ich nicht geschrieben) Das lief vorher und ganz offiziell  -  wie Sie es mögen nach HOAI^Abk. mit einem anderen Architekten. Nur der spätere Garagenumbau war eine Zeithonorarvereinbarung  -  mit dem priv. A, und er! hat den Plan mit der verlängerten Garage erstellt. Bauunternehmer gebrieft und es wurde angefangen zu bauen  -  der Rest ist bekannt. Baustopp etc. Daraufhin wollte der A. erst im Hintergrund bleiben hat sich aber dann bereit erklärt, den Bauantrag im Nachhinein zu erstellen. Erst heute hat er eine "Leistungsaufstellung" mit Angebot geschickt. Das soll aber sofort bezahlt werden, d.h. bevor er den nachträglichen Genehmigungsantrag übergibt. Das erscheint mir nicht fair.
Wir wussten nicht, dass der Garagen-Umbau genehmigt werden muss. Deshalb bin ich der Meinung, dass ein Zusatzhonorar nur dann OK ist, wenn die Fehlplanung im Nachhinein auch genehmigt wird. (Ich habe nicht bezweifelt, dass ihm ein extra Honorar zusteht oder kam das bei Ihnen so rüber?) Davon abgesehen, wurde der A. für die bisherige Planung gem. Zeithonorar entlohnt.
Ja, es ist eine verzwickte Sache, vor allem für uns  -  denn der Bau steht still. Wir brauchen dringend einen pragmatischen Rat. Was bringt es denn jetzt zum Anwalt zu rennen? Die Planung war Mist, soviel steht fest. Aber sie wurde nicht von mir, sondern vom Architekt gemacht. Glauben Sie, die Planung wäre nach HOAI besser geworden? Was würden Sie denn tun? Einen anderen Architekt mit der Genehmigung beauftragen, dem privaten die Meinung sagen, zum Anwalt laufen?
Sorry, wir sind echt verzweifelt.

Bei einer Garage ist eine Zeithonorarvereinbarung völlig in Ordnung und durchaus im Rahmen der HOAI^Abk. richtig angewandt, bis auf das "private" halt, wie immer das auch zu verstehen ist.
Ich dachte, der Architekt war auch schon beim Wohnhaus involviert und könnte da noch bisher gesparte Honoraransprüche nachschieben.
Wenn das Vorgehen des Architekten tatsächlich so war, wie Sie schreiben, dass er ohne Bedenken die überlange Garage gezeichnet hat, es versäumt hat, darauf hinzuwirken, dass ein Bauantrag gestellt wurde und noch die Baustelle überwacht hat, dann sollten Sie ihn ernsthaft darauf Hinweisen, welche Rolle ihm zukommt. Dass er nun einen Bauantrag anfertigt, muss er schon aus reinem Selbstinteresse erledigen. Das ist reine Schadensbegrenzung. Das es für den Aufwand mit dem Bauantragsformalismus noch etwas Honorar gibt (so viele Stunden können das auch nicht werden), ist selbstverständlich, aber erst nach erteilter Genehmigung. Das er das Genehmigungsrisiko nun nur bei Ihnen sieht, nachdem er die Garage so geplant hat, das kann ja nicht sein. Wenn es keine Genehmigung gibt und rückgebaut werden müsste, dann dürfte der Geldfluss wahrscheinlich anders herum sein, aber dazu wieder der Hinweis, juristischen Rat einzukaufen. Vielleicht wenden Sie einfach mal die kurze Nachfrage an, ob er denn den Schadenfall schon seiner Haftpflichtversicherung gemeldet hat.

jetzt bin ich erleichtert, dass Sie das auch so sehen. Zusatzhonorar für die nachträgliche Baugenehmigung ja, aber erst nach Genehmigung. Sollte der Architekt weiterhin auf Vorkasse bestehen, werde ich mich anwaltlich beraten lassen und notfalls doch einen anderen Architekten hinzuziehen. Sein gestriges Angebot für die Erstellung der Genehmigungsunterlagen beläuft sich auf netto 1.600,-- €, zzgl. etwaigem Mehraufwand 49,- €/Std. zahlbar innerhalb einer Woche, also VOR Genehmigung. (Er beginnt erst, wenn ich das Angebot annehme).
Können Sie mir ungefähr sagen, wie das reine Architekten-Honorar für die Einreichung der Baugenehmigungs-Unterlagen ermittelt wird?
Wären die angebotenen 1.600,-- € in unserem Fall angemessen? (Ein neuer, verantwortungsvollerer Architekt müsste sich erst in das Thema einarbeiten, was sicherlich weit mehr Aufwand und Kosten bedeuten würde).
Ausgangslage: 10,5 m überlange Garage mit Abstellraum, W-Reichenbach (BW), Baukosten ca. 30.000 €.
Ich hoffe, dass andere Erst-Bauherrn die auf diesen Thread stoßen aus meinem Fehler lernen. Werde mich auf jeden Fall nochmal melden, mit der Info, wie unser Fall ausging.
Herr Lott, beim nächsten Bau suche ich mir zuerst einen guten, vertrauenswürdigen Architekten aus und  -  dann das Haus!
Es grüßt Sie herzlich,
Thomas Merkle

Er weiß, dass die Genehmigung nun mal nicht sicher ist. Daher will er die Kohle vorhei abgreifen. Vom Aufwand her mag das schon hinkommen, aber der Architekt scheint noch nicht zu begreifen, wo er haftungsrechtlich bei dieser Kiste steht. Das sollte man ihm deutlicher zu Verstehen geben.
Diese vorsichtige Vorgehensweise hätte er zu Beginn seiner Tätigkeit an den Tag legen sollen. Erstmal den Bauantrag durchbringen, bevor losgebaut wird. Wenn man einen Bauantrag stellt, der von Ausnahmen, Befreiungen und Nachbarzustimmungen abhängt, dann informiert man den Kunden, dass ein Genehmigungsrisiko besteht und dass man das als Planer nicht tragen will. Dann kann der Bauherr sich die weitere Vorgehensweise überlegen, und dann kann man als Planer auch Vorkasse nehmen. Als Architekt muss man dann auch mal bereit sein, bei nicht genehmigungsfähigen und riskanten Vorhaben und unbelehrbaren Bauherren die Zusammenarbeit zu beenden. Dann darf man sich auf der Baustelle auch nicht mehr blicken lassen. Aber wenn man so etwas, wie eine überlange Grenzgarage ohne Bauantrag durchgehen lässt, und dann noch bei der Ausführung vor Ort ist und Pläne übergibt ... dann ... ich wundere mich, warum der Kollege sich auf sowas eingelassen hat?

wenn ich mich einmische, aber, Herr Lott, ist das Honorar mit 1600,- nicht ein wenig zu üppig für 30 T Bausumme? Weder nach meinem Laienverständnis der HOAI^Abk. (mehr als Genehmigungs-, bestenfalls noch Entwurfsplanung kann das bei einem schon fertigen Gebäude doch kaum sein), noch nach Zeithonorar (32 Stunden = 4 Tage für einen nachträglichen Garagen-Bauantrag?) sehe ich da die Grundlage eine solche Summe. Abgesehen davon dass er, wie schon geschrieben, wohl wirklich nicht sehr einsichtig ist, erscheint mir eine Vorkasse für den Versuch der "Schadensbehebung" sehr unverschämt. Geschuldet wird eine genehmigungsfähige Planung, wenn der Planer meint, darauf verzichten zu können muss er dafür auch hinterher geradestehen und den eventuellen Schaden minimieren. Eine solche "Bekanntschaft" kann man ruhig einmal überdenken und 200 € für einen (Baurechts-) Anwalt nebst dessen nettem Brief über Vertragspflichten wären sicher nicht falsch angelegt.
Vielleicht wird"s dann auch billiger als diese 1600,- (+X!).
Gruß
Volker Leue

Ja, haben Sie evtl. recht aber wie immer fischen wir im trüben.
Wir wissen nicht, was in dem Angebot alles inkludiert ist. Da sind vielleicht Stunden für Abstimmung mit Nachbarn, Bauamt, Vermesser drin, eine statische Berechnung, die bisher keiner gemacht hat. Da lohnt es nicht, von Ferne aus drüber zu diskutieren.
Wie immer im Forum ist es auch hier so, dass die Infos nur bröckchenweise zusammenkommen.

• die Erstellung des Bauantrages mit allen notwendigen Planunterlagen
• einen Gang zum Bauamt (fand bereits statt wurde noch nicht entlohnt)

hinzukommen würden etwaige Rückfragen, Extras (? nicht besprochen) etc. gem. Stundenlohn.
Den Vermessungsingenieur habe ich bereits beauftragt. Der Statiker war von Anfang an im Boot und wurde ebenfalls direkt beauftragt, alle Berechnungen liegen ordnungsgemäß vor. Mit den Nachbarn habe ich mich unterhalten, die mündliche Zusage liegt vor. Es fehlt noch das Formular für die schriftliche Zustimmung. (Nehme an, dies ist ein Bestandteil des Bauantrages).
Die Zusammenarbeit mit dem Architekten hat sich auf das Notwendigste beschränkt, daher auch Zeithonorar. Die Idee und Überlegungen für den Garagenumbau entstand früher. Es gab vorher Skizzen, Entwürfe, etc. die wir ihm übergeben haben.
Architekt war dann für die Erstellung des Bauplans für die Auswahl und Beauftragung des BU, den Anschlag für das Garagentor, die technische Durchführung, Entwässerung, etc. und Bauleitung zuständig. Bisher lief die Zusammenarbeit gut, es gab es keine Schwierigkeiten oder Probleme. Die Garage ist fast fertig.
Erst mit dem Baustopp kam der Konflikt, die Frage nach der Verantwortlichkeit und nachträgliche Baugenehmigung. Der Architekt bestreitet zwar nicht, dass er nicht darauf hingewiesen hat, dennoch zieht er sich aus der Verantwortung und tut nichts um den Fehler wieder gut zu machen. Erst durch Ihr Forum weiß ich, dass er dazu verpflichtet gewesen wäre (Rückbau, etc.).
Wenn ich Ihre Aussagen richtig interpretiere, ist sein Angebot am teuersten Ende der Skala von bis?  -  vorher lag sein Stundensatz im Mittelfeld.
Gehe ich jetzt zum Anwalt (was sicher ein guter Rat ist) ist wohl keine Einigung mehr möglich und ein anderer Architekt muss beauftragt werden. Aber? Wie reagiert das Bauamt darauf? Verschlechtert das nicht erst recht die Chancen auf Bewilligung?
Ich kann mir kaum vorstellen, dass die Beamten Verständnis für naive Bauherrn haben und dann noch ein Architektenwechsel. Das klingt nicht gut ...

Was der Architekt sicherlich am wenigstens tun darf ist "den Krempel hinschmeissen". Es gibt zwar auch eine Vertragskündigung "aus wichtigem (schwerwiegendem) Grund", damit ist aber sicherlich nicht gemeint, dass er sein selbstverschuldetes Chaos nicht in Ordnung bringen mag. Schon die Weigerung, ohne Vorkasse einen Bauantrag anzufertigen ist mehr als grenzwertig, würde wohl auch die Kammer ihm klarmachen. Nochmal: Er MUSS diesen Antrag erstellen, ohne Baugenehmigung ist eine, eher DIE wesentliche Leistung (genehmigungsfähige Planung) nicht erbracht und damit würde im Zweifelsfall vollständige Rückforderung des Honorars zuzüglich Schadenersatz drohen. (s. Anwalt ...) Zu viel Risiko für relativ wenig noch zu erbringende Arbeit.
Schwierig könnte es mit den "Skizzen und Entwürfen" werden, evtl. fällt ihm noch ein, dass diese ja den verbindlichen Rahmen vorgegeben haben ...
Vielleicht mal bei der Architektenkammer vorfühlen, es geht ja eigentlich nur darum, dass der Herr seine Verantwortung für das Projekt siehtbzw. jemand ihm das ein wenig klarer sagt, da könnte ein gemeinsames Gespräch evtl. helfen.
VLeue

Dem Architekten scheint ja zu diesem Zeitpunkt noch nicht klar zu sein, dass er durch Unterlassen von wichtigen Planungsschritten hier zur Haftung herangezogen werden soll und wohlmöglich auch kann. Er meint wohl, der Bauherr wäre zuständig gewesen, das Notwendige zu beauftragen, und weil der Bauherr das Notwendigste (die Genehmigungsplanung) nicht beauftragt hat, sei er für den Ärger mit dem Bauamt auch nicht verantwortlich. Er hat eine Beauftragung angenommen, die sich auf das "Notwendigste" beschränken sollte. Folglich konnte er wahrscheinlich bisher aus dem Projekt auch nicht viel Honorar erlösen. Jetzt meint er, dass (bisher spärliche?) Honorar im Nachhinein durch die Notlage aufbessern zu können. Die irrt er sich.
Dies ist ein Paradebeispiel, wie man sich als Architekt / Ingenieur bei der Annahme auch von scheinbar kleinen Planungsprojekten gerade nicht verhält.
Der Bauherr steht zu Beginn auf diesem Standpunkt: "Die Zusammenarbeit mit dem Architekten hat sich auf das Notwendigste beschränkt, daher auch Zeithonorar. " Das ist menschlich verständlich, der Bauherr will sparen, und meint, obwohl er Laie ist, so wichtig sei das alles nicht, was der Architekt / Ingenieur da alles an Papier produzieren und machen will. Das Allernotwendigste soll es gerade mal sein.
Der Planer darf sich aber auf solche Spielchen nicht einlassen!
Nicht der Bauherr hat dem Planer vorzugeben, wieviel Planung und Bauüberwachung maximal gemacht werden darf, sondern der Planer muss dem Bauherrn vorgeben, was alles erforderlich ist und teilt dann mit, wieviel Honorar er dafür braucht. Der Bauherr ist Laie, der Planer Profi. Und so ordnen es später die Gerichte ein. Wenn der Bauherr die Erfordernis von Planungsumfang und Honorar dann nicht einsieht, bleibt dem Planer nur übrig, auf den Auftrag zu verzichten.
Weil: Dem Richter ist es völlig egal, ob ein Planer für einmal auf der Baustelle gucken 50 € bekommt, oder ob der Planer mit Ausführungsplanung und Bauüberwachung 5.000 € Honorar bekommt: Als Fachmann, wenn er einen Planungs- oder Bauüberwachungsmangel fabriziert haftet er, egal wie viel Honorar, egal ob der Bauherr eine Billigplanung haben wollte oder nicht. Alle Einreden, "aber der Bauherr wollte das doch so ... " helfen bei solch krassen Fehlern nicht. Der Planer hat über den notwendigen Planungsumfang zu informieren und muss dem Bauherrn gegenüber die notwenigen Planungen durchsetzen, oder er muss den Auftrag ablehnen, oder eben sich der Gefahr aussetzen, am Ende Lehrgeld zu bezahlen.
Und daher ist dies auch ein gutes Beispiel für die HOAI^Abk.-Nörgler in diesem Forum: Wenn man als Planer/Statiker die Planung für z.B. Wohnhäuser in der nötigen Sorgfalt und Vollständigkeit durchführen will, sodass möglichst kein existzenzbedrohendes Haftungsrisiko verbleibt, dann sind schon die Mindestsätze kaum noch auskömmlich.

Ich habe dem Architekt inzwischen mitgteilt, dass ich grundsätzlich mit einem zusätzlichen Honorar einverstanden bin, jedoch nicht per Vorkasse und nur wenn die Garage im Nachhinein genehmigt wird.
Darauf habe ich soeben folgende Antwort erhalten.
Er möchte noch heute eine schriftliche Beauftragung nach HOAI^Abk., sonst würde er den Bauantrag nicht bearbeiten.
Was ist, wenn die Garage aber nicht genehmigt wird und rückgebaut werden muss? Erhält der A. dann trotzdem das Honorar für die Genehmigung, die schon zu Anfang geschuldet war?
Nochmal ich habe kein Problem mit dem Honorar für die Genehmigung, das wäre ohnehin angefallen.
Aber: Welches Risiko besteht, wenn man erst im Nachhinein (die Garage ist ja fast fertig) den A. offiziell beauftragt? Im Umkehrschluss bedeutet das doch auch, dass bisher nichts gelaufen ist oder anders: Der A. ist quasi wieder jungfräulich durch die "Erstbeauftragt" reingewaschen. Angeblich ist er sich seines Versäumnisses bewusst, den Bauantrag schuldet er nach seiner Auffassung aber nicht.
Kann man in die Beauftragung einen Zusatz aufnehmen: Dass der A. diese Garage geplant hat und die 1600,- € nur bezahlt werden, wenn die Planung genehmigt wird?
Ich möchte nochmal betonen, dass es niemals in meiner Absicht lag, die Garage illegal zu bauen! (so blöd bin auch wieder nicht) Das dies passiert ist, lag am Unwissen oder Dummheit (wie Sie wollen), aber Schuld haben wir nicht daran. Ja! Gelernt haben wir auch was dabei.
Und Herr Lott, ein Stundensatz von 45,- € ist nicht gerade jämmerlich. Im Übrigen war die HOAI beim Garagenumbau nicht etwa wegdisskutiert, sondern einfach kein Thema. Es geht mir nicht darum, den A. um sein Honorar zu bringen aber wenn ich die Garage rückbauen muss, sehe ich nicht ein den Architekt auch noch dafür zu bezahlen!
Euer beispielhaft bilderbuchdepperte Bauherr
Tom
(nix für ungut, sondern nochmals herzlichen Dank an Sie alle

Na, da scheint im Moment etwas Unvernunft beim Architekt zu herrschen falsch ist der Gedanke mit der HOAI^Abk. für Sie aber gar nicht.
Sie könnten den Spieß ja umdrehen:
Wenn es so abgelaufen ist wie Sie schreiben, und nichts Wichtiges fehlt, dann müssten Sie mit dem Architekten ja schon längst einen mündlichen Vertrag oder konkludent geschlossenen Vertrag haben, und zwar eine Beauftragung über alle Planungsleistungen für die Garage, weil offensichtlich hat er Pläne angefertigt, Angebote eingeholt und die Bauarbeiten überwacht. Sie haben diese Leistungen angenommen und Abschlagszahlungen geleistet. Warum sollte dieser Vertrag nun nicht mehr gelten?
Über die Honorarhöhe braucht es ja auch keine schriftliche Vereinbarung, es gilt schlicht der HOAI-Mindestsatz.
Der unterste Tabellenwert von anrechenbaren Baukosten beträgt 25.565 € Netto. Es kann gut sein, dass die Garage kaum mehr als diese anrechenbaren Kosten hat, wahrscheinlich sogar weniger. In Honorarzone II (falls man die überhaupt für eine Garage ansetzen kann) beträgt der unterste Tabellenwert als Komplettmindestsatz 2.654 € Netto, also komplett für Entwurf, Bauantragsplanung, Ausführungsplanung, Bauüberwachung. Der Architekt hat bereits so ziemlich alle Leistungsphasen erbracht, bis eben auf die Bauantragsplanung und den Rest an Bauüberwachung für die noch fertigzustellende Garage. Diese Leistungen schuldet er noch, dann kann er maximal 2.654 € zzgl. Steuern und ein paar Nebenkosten abrechnen, abzgl. der bereits gezahlten "privaten" Abschlagszahlungen.
Also anstatt einen neuen Vertrag einzugehen wäre es also evtl. sinnvoller, die Erfüllung des bestehenden Vertrags zu verlangen.
Nur muss ich zum Schluss jetzt etwas vorsichtig formulieren: Mich interessieren diese Dinge aus beruflichen Grünen. Es sind halt recht lehrreiche Fälle, die hier bei BAU.DE auftauchen, weshalb ich mich an den Diskussionen beteilige. Es ist nicht mein Anliegen Sie hier zu beraten, ich bin kein Jurist. Daher wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht). Aus dem Ihrem letzten Post geht ja schon hervor, dass der Architekt nach einem Weg sucht, sein bisheriges Wirken auf Ihrer Baustelle durch eine neue Beauftragung ungeschehen zu machen, weil er den Schaden sieht. Daher: Bevor Sie jetzt etwas mit dem Architekt vereinbaren, gehen Sie vorher zum Anwalt.

Herr Lott, das wäre eine gute, faire Lösung. Aber das ist dem A. zu wenig, weshalb er eine Leistungsaufstellung gesendet hat. Da steht nun drin:
Die Bausumme plötzlich mit 46.000 € geschätzt. (Wir rechnen mit 23.000 bis max. 28.000,-.) Die Honorarstufe ist 3 (statt 2), Honorarsatz 50 % (Mittelsatz) LP^Abk. 1  -  9
Besondere Leistungen (§ 3, Abs. 3) 366,--, Modernisierungzuschlag (§ 35) 15 %,
Nebenkosten 70,72. Auf der nächsten Seite stehen dann alle Zeithonorare addiert (das wir diese schon bezahlt haben ist dort allerdings nicht vermerkt!
(Ursprünglich vereinbart war ein Zeithonorar mit Stundensatz 45,- ).
Für die zusätzliche Erstellung des Bauantrages veranschlagt er 4 Tage. Das erscheint mir für eine Garage sehr überzogen. Er fängt jedoch erst mit den Arbeiten für die Baugenehmigung an, wenn ich seine Honoraraufstellung akzeptiere bzw. eine Einigung darüber gefunden wird. Statt der Vorkasse will er nun eine Anzahlung. Alles in allem würde ich viel mehr bezahlen, als vereinbart und das obwohl der A. einen Riesenbock Geschossen hat.
Außerdem läuft mir die Zeit weg, der Bauunternehmer auch und den gebuchten Urlaub kann ich wohl vergessen.
Ich habe mich um eine faire Einigung bemüht, doch mir scheint der A. will weiter zocken und das max. rausholen. Ich lasse mich auch in dieser Notlage nicht erpressen. Das Vertrauen zu diesem Menschen ist aufgebraucht.
Am Ende verdient er an seinem Fehler noch extra. Wie komme ich da am Schnellsten raus?
Nochmal Danke
Tom

Ich weiß ja nicht, was das für eine Garage werden soll, für 46.000 €. Vielleicht hat er da auch noch Außenanlagen und Gartenbau reingerechnet.
So wie Sie es bisher geschildert haben, befinden Sie sich in einem mündlichen Vertrag, wo nun mal der Mindestsatz gilt, wenn nichts anderes schriftlich vereinbart wurde. Die anrechenbaren Baukosten für eine Garage lassen sich auch recht einfach prüfen.
Dadurch, dass der Architekt nun Mittelsatz bei 46.000 € anrechenb. Kosten für alle LPh ansetzt, vergoldet er sich ja nachträglich die bereits ausgeführte und verschlampte Planung.
Haben Sie schon den Termin beim Anwalt gemacht?

was da nun mit den Baukosten sein mag, der Architekt steht meiner Meinung nach mit beiden Beinen im illegalen Bereich, darum Anwalt. Er will offenbar "die harte Tour", das kann ein Anwalt sicher besser als Sie (aber den Anwalt als erstes nach den entstehenden Kosten fragen ).
Was er da treibt mag vielleicht nicht juristisch aber sehr wohl moralisch Erpressung sein, das sollte seine "Standesorganisation" auch interessieren.
Es gibt vieles was ein Anwalt da machen könnte, mir fallen da z.B. Baubehinderungsanzeige, Androhung einer Ersatzvornahme (zu Deutsch neuer Architekt), Schadenersatz BU, evtl. Betrug (weil Zeit-statt HOAI^Abk.-Honorar im Angebot) usw. ein, ein Jurist weiß sicher noch viel mehr. Er könnte auch freundlich nach der Haftpflichtversicherung fragen, um der einen eventuellen Schaden zu melden. Da könnte übrigens der Grund für die HOAI-Aufstellung auch liegen, aber ich kenne natürlich die Bedingungen einer derartigen Berufshaftpflicht nicht.
Alles Spekulation, aber einer Strategie "Verwirren und Erschrecken" begegnet man am besten mit einem Anwalt.
Gruß
VLeue

wenn er tatsächlich Einigung über ein Angebot LP^Abk. 1-9 erzwingen will, ist das sicher illegal, denn LP 9 müssen Sie selbstverständlich nicht beauftragen, die wäre ja noch zu erbringen (und kann auch erst nach Kostenfeststellung berechnet werden!). Sieht alles ein wenig nach Panikreaktion des Architekt aus, Frechheit siegt.