Unterkellerte Garage
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Ein Keller unter der Garage wird in der Fläche voll auf den Bestand angerechnet. Wenn die zulässige Fläche dann nach Bebauungsplan überschritten wird, ist das Vorhaben unzulässig. Die Fläche der Garage wird als Nebengebäude nur zu 50 Prozent berücksichtigt. Wenn also eine bestehende Garage erneuert wird ist wohl der Bebauungsplan eingehalten. Ein Raum unter der Garage erhöht die bebaute Fläche nicht. Wenn es Ihrem Architekten gelingt, die Garage mit darunter liegendem Raum als Nebengebäude zu deklarieren, könnte es genehmigt werden, aber nicht mit Verbindungstür. Allerdings kann sich die Möglichkeit ändern, wenn es sich bei der Garage um eine Grenzgarage handelt und es in der Bauordnung eine Begrenzung der Wandflächen an der Grenze gibt. Wenn Sie die Tür nach der Bauabnahme durchbrechen wird das Bauwerk zum Schwarzbau.

Danke für Ihre Mühe, im Bebauungsplan wird ganz konkret vorgegeben: "je Gebäude", sowie "anzurechnen sind hierauf überdachte Terrassen (Freisitze) und Wintergärten".  -  Keine weitere Aufzählung. Im Punkt Garagen heißt es lediglich: "Garagen dürfen nur innerhalb der Baugrenzen oder an seitlichen Grundstücksgrenzen errichtet werden. "  -  (Die geplante Garage soll an die Grundstücksgrenze (nicht zum Nachbarn, sondern an eine vorbeiführende Straße) gebaut werden. Damit dürfte m.E. die Garage als eigenständiges "Gebäude" gewertet werden, zumal sie in Bayern bis 50 m² verfahrensfrei errichtet werden können (geplant 7,4x6= 44,6 m²). Ändert sich durch die Grenzbebauung etwas an der umbauten Fläche von Garage und Nebenräumen (hier Keller)? Wie darf der Keller genutztwerden?

Vielen Dank M

Sie sollten in der Bauordnung die Definitionen nachlesen. Auf einem Grundstück wird ein Gebäude errichtet, angebaut wird nach Vorschriften des B-Plans. Eine unterkellerte Garage ist ein Sonderfall. Mit einer Tür zum Bestand ist es eine Hauserweiterung. Eine Nutzung des Kellerraumes bedeutet dass keine Nutzung zu Wohnzwecken erlaubt ist. Bleibt also wegen der Hanglage zu prüfen, ob ein Geräteschuppen mit darüber liegender Garage genehmigungsfähig ist. Wenn ein Schuppen und eine Garage genehmigungsfrei zu errichten sind, ist eine derartige Kombination fraglich. Sie müssen auch zwischen "genehmigungsfrei" und "verfahrensfrei" unterscheiden. Bei "verfahrensfrei" können Sie so bauen ohne jemanden zu fragen. Bei "Genehmigungsfrei" müssen Sie mit Plänen, Statik und Lageplan den Antrag stellen um Genehmigungsfrei zu bauen. Das Bauamt der Stadt gibt dann die Genehmigung so zu bauen oder sagt nein und verlangt einen Bauantrag. Somit unterliegt es nicht Ihrer Entscheidung, ein Bauwerk als "genehmigungsfrei" zu erklären.

Nochmal vielen Dank. Nachgelesen: In Art 2, Abs Nochmal vielen Dank. Nachgelesen: In Art 2, Abs 8 Bay BO gilt eine Garage als "Gebäude". Damit dürfte eben nach obigem Bebauungsplan der umbaute Raum der Garage und ihres Nebenraumes (UG^Abk. oder Keller genannt) nicht in den umbauten Raum des Hauptgebäudes eingerechnet werden. Ist dies korrekt? Über die Nutzung des Nebenraumes bei eigenem Zugang (ohne Verbindungstür zum Hauptgebäude) dürfte man diskutieren dürfen (müssen, zumal er die baulichen Voraussetzungen erfüllt, um als Wohnraum zu gelten, somir z.B. als Bad genutzt zu werden .) Ist dies auch korrekt? Vielen Dank MT

Um die Baugesetze mit allen Randbedingungen zu verstehen ist eine kostenlose Bauberatung auf ihrem Landratsamt sinnvoll. Dazu sollten Sie genaue Pläne des Vorhabens vorlegen. Dort gibt es für jede Variante eine Ausführungsbestimmung. Das gilt auch für die nach Bebauungsplan notwendigen Berechnungen. Diskutieren ist nicht, der Baubeamte lässt sich seinen Ermessensspielraum nicht vorschreiben. Diese Bauberatung ergibt auch klar, ob Sie Architekt, Statiker und sonstige Fachleute benötigen.

Die Bauberatung ist im Bauamt bereits zusammen mit meinem Architekten durchgeführt worden mit dem Ergebnis, der Architekt solle eine formlosen Antrag mit allen Maßen etc; Ergebnis: Ablehnung, seihe meine Eingangsfrage! Können Sie meine letzten Fragen beantworten?

Vielen Dank MT

Die Ablehnung des Bauamtes enthält eine detaillierte Begründung, der müssen Sie abhelfen. Offensichtlich scheitert das Bauvorhaben an einer Wohnraumnutzung im Keller in Verbindung mit dem Bebauungsplan.

Leider nicht, es reduziert sich auf allgemeine Leider nicht, es reduziert sich auf allgemeine Floskeln wie "es werden die Grundzüge der Bebauung berührt, womit bereits rechtliche keine Ausnahme möglich ist" . Der Punkt ist für mich die rechtliche Auslegung des Bebauungsplanes mit umbaubarer Fläche von 100 m² je Gebäude da in der Umgebung unterkellerte Garagen gebaut wurden. Somit scheint der Ermessensspielraum, auf den der Bauherr auf Fehlerfreiheut und sachfremde Willkür Anspruch hat, das Zünglein an der Waage zu sein? Nur wie kann dann der entstehende Raum unter der Garage genutzt werden (wie beschrieben sind die baurechtlichen Vorgaben sogar für die Wohnraumdefinition gegeben.)? Freundlicher Gruß MT

Sehr geehrter Herr Kirschner haben Sie noch Sehr geehrter Herr Kirschner haben Sie noch eine Idee? (Es handelt sich übrigens um einen kompletten Neubau von Haus und Garage) Freundlicher Gruß MT

Es gibt keinen Ermessensspielraum. Ein Bauantrag, ein Gebäude, ein Keller! Vielleicht sollten Sie nicht von einer Unterkellerung sprechen, sondern von einer aufgeständerten Garage und auch so bauen und später Wände hochziehen und so einen Keller errichten, das kann auch rückgebaut werden ohne die Garage abzureißen.