Anforderungen bei Nutzungsänderung
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Anforderungen bei Nutzungsänderung
ich habe Ende 2011 ein Wohnhaus mit drei Wohnungen gekauft. Dieses Haus wurde seinerzeit im EGAbk. von den Eigentümern bewohnt und war im KG und DGAbk. vermietet.
Die Eigentümer sind nach dem Verkauf (an mich) ausgezogen und nach kleinen Renovierungen wurde auch diese Wohnung dann vermietet.
Die Immobilie wurde Anfang der 70er Jahre als Flachdachhaus gebaut und Ende der 80er Jahre wurde dann das OGAbk. noch mit Satteldach aufgebaut. Sie steht in ländlicher Gegend Bayerns in einem Wohngebiet.
Im Frühjahr 2016 bekam ich dann Post von der zuständigen Baubehörde, in dem mir mitgeteilt wurde, dass das KG im Bauantrag als Keller und nicht als Wohnraum genehmigt sei und das DG als Bürofläche.
Ich sollte nun die Nutzungsänderung beantragen. Wie schon geschrieben wurde die Immobilie schon seit mindestens 10 Jahren so genutzt und ich habe bei Erwerb noch zusätzlich Parkplätze geschaffen um hier die Vorschriften zu erfüllen.
Aber klar, war mein Fehler, dass ich beim Kauf nicht beim Amt nachgefragt habe, wie die Genehmigungssituation ausschaut.
Also habe ich einen befreundeten Bauzeichner damit beauftragt die Pläne neu zu zeichnen, habe Lagepläne besorgt, Nachbarn unterschreiben lassen, ...
Letzte Woche kam nun die Genehmigung für die Nutzungsänderung. Dabei u.a. eine Baubeginnsanzeige (?!?) und ein Formular über die Fertigstellung, auf der nun die Statik und Brandschutz bestätigt werden sollen.
Nun meine Frage: Muss ich wirklich diese ganzen Unterschriften beibringen? Nochmal: Das Haus steht über 40 Jahre, ich baue nicht um, ich ändere keine Wände, ...
Wie soll nun so eine Bestätigung aussehen? Ich weiß z.B. nicht, die Baumaterialien der Zwischenwände. Müssen dafür dann Wände geöffnet werden, oder abgehängte Decken entfernt werden?
Kann das Bauamt (mit gutem Willen) auf diese Unterlagen verzichten, oder muss ich nun wirklich nochmal einen zugelassenen Architekten beauftragen, der die Bestätigung dann erteilt.
Und könnte ich rechtlich gegen die alten Eigentümer der Immobilie vorgehen, auch wenn der Kauf schon fast 5 Jahre zurückliegt? Im Notarvertrag wurde klar auf die Vermietung der beiden Geschosse (mit Eintritt in die Mietverträge, Mietübergang, ...) eingegangen. Eigentlich hätte der alte Eigentümer ja die Nutzungsänderung schon vor vielen Jahren beantragen müssen. Die Sache hat bisher schon über 1.000 € gekostet ...
Ich empfinde das Ganze halt irgendwie als die totale Bürokratie und bin für Ratschläge äußerst dankbar ...
Danke vorab und viele Grüße
M. S.
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Sie haben einen Schwarzbau gekauft
Umbau und Umnutzung heben den Bestandsschutz auf, diesen Bestandsschutz haben Sie nie besessen, weil das Haus mit dem ungenehmigten Umbau (Dach) und ungenehmigter Nutzung (KG) zum Schwarzbau wurde. Da Sie 2 Einheiten umnutzen, benötigen Sie einen Architekten der nun den Umnutzungsantrag so stellen muss, als würden Sie heute neu umbauen. Damit sind alle Brandschutz- und Materialabfragen zu erfüllen, ebenso alle Berechnungen der Wohnfläche, Statik, EnEVAbk. und Parkplätze, diese müssen errichtet oder abgelöst werden. Weiterhin sind Grundsteuern nachzuentrichten, ebenso ändert sich der Einheitswert. Neben dem Bauvergehen ist das auch ein Steuervergehen. Ich glaube nicht, dass das Bauamt mit sich reden lässt. Was im Notarvertrag steht ist baurechtlich nutzlos und höchstens ein Indiz, dass Ihnen was illegales verkauft wurde. Sie sollten sich darauf konzentrieren, den Mangel zu heilen. -
Was sagt denn der Verkäufer zu dem Problem?
Wie Sie richtig feststellen hätte der vor Vermietung der Räume deren Umnutzung beantragen müssen! Im Sinne einer gewissen Gerechtigkeit wäre es also nur richtig, wenn der Verkäufer für alle finanziellen Schäden, die Ihnen aus der nachträglichen Genehmigung entstehen aufkäme. Über die rechtlichen Chancen einer solchen Schadenersatzforderung kann Sie aber nur ein Anwalt aufklären. -
Verjährung?
Als Verkäufer würde ich mich erst mal auf Verjährung berufen. Sie sollten sich also vorher sachkundig machen, wann Schwarzbauten verjähren. (nie?) Weiterhin wird ein Fachanwalt Sie über die Wertigkeit von amtlichen Bauunterlagen und einem notariellen Kaufvertrag beraten. Beachten Sie dabei, dass ein Notar alles beurkundet was vorgelegt wird und nicht die Richtigkeit prüft. Möglich wäre noch, dass der Bauherr sich auf inzwischen verloren gegangene Unterlagen beruft. Diese fehlenden Unterlagen müssen aber dann auf dem Bauamt vorhanden sein.