Bauplanung / Baugenehmigung

Eventuell fehlende Baugenehmigung

Liebe Experten,

ich hoffe, ich bin mit meinem Problem richtig in diesem Forum und hoffe auf einige Gedanken hierzu:

Ich habe vor 2 Jahren eine Eigentumswohnung in einem Altbau in Bayern erworben, die über eine (Dach-) Terrasse verfügt. Diese Terrasse ist im Kaufvertrag explizit als Sondereigentum ausgewiesen, erscheint auch in den Zeichnungen der Teilungserklärung, der Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie dem Grundbuchauszug, den ich erhalten habe.

Leider sind inzwischen Zweifel aufgekommen, ob für die Terrasse eine Baugenehmigung vorliegt.

Daraus ergeben sich für mich folgende Fragen:

  • Kann ich aus dem Umstand, dass die Terrasse in der Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie dem Grundbuchauszug eingezeichnet ist bzw. erwähnt wird, ableiten, dass es eine Baugenehmigung gibt? Muss das Bauamt nicht von der Existenz der Terrasse wissen?
  • Was kann mir passieren, wenn es keine Genehmigung gibt? Kann man eine nachträgliche Genehmigung erwirken?
  • Wenn ja: Kann diese auch nicht erteilt werden? Was passiert dann?

Ich freue mich über jede sachbezogene Antwort und bedanke mich bereits im Voraus ganz herzlich dafür.

Beste Grüße.

Name:

  • B
  1. gravierender Mangel möglich

    Eine Dachterrasse benötigt immer eine Baugenehmigung. Wenn es diese nicht gibt, dann nützt auch eine Teilungserklärung nichts. Durch die TE ergibt sich kein Anspruch auf Genehmigung. Im Grundbuch steht alles was in der TE steht, damit auch die Dachterrasse. Sie sollten beim Bauamt Akteneinsicht nehmen und das klären. Dachterrassen sind selten Sondereigentum und meistens Sondernutzungsrecht. Dachterrassen sind nach oben offen und damit nicht abgeschlossen. Das hat gravierende Konsequenzen. Entweder ist die Dachterrasse legal und genehmigt, dann ist alles fast gut, denn die Dachterrasse mit Abdichtung gehört Ihnen und Sie sind für alles verantwortlich. Wenn nun die Dachterrasse nicht genehmigt ist, hat der Verkäufer Ihnen was illegales verkauft. Damit ist die Teilungserklärung gefälscht, denn 25 Prozent der Fläche ist der Wohnung zugeschlagen, Sie zahlen zuviel Hausgeld. Wenn die Teilungserklärung gefälscht ist haben Sie ohne Verjährung das Recht auf Schadenersatz und/oder Rückabwicklung. Durch den Fortsetzungszusammenhang verjährt die Straftat nie. Auf keinen Fall sollten Sie selbst Bauanträge stellen, das verbietet das WEG-Recht. Der erste Ansprechpartner ist nun der Verwalter, denn dieser darf eine illegale WEG nicht verwalten. Das schlimme für Sie an der Sache ist, dass Ihre Einheit nun unverkäuflich ist. Wird ein Altbau in eine WEG umgenutzt, dann kommt es immer wieder vor, dass illegale Bauwerke enthalten sind und die Abgeschlossenheit nicht hergestellt ist. Ein Altbau hat dann oft auch Brandschutzmängel. Auf den Verwalter können Sie sicht nicht verlassen weil Scharlatane ohne Berufsausbildung Verwalter werden können. Deshalb ist auch wichtig: hat der derzeitige Verwalter die Teilung durchgeführt oder hat er die Verwaltung übernommen. Die Verwalter-Scharlatane gehören oft Berufsverbänden an die in den Statuten eine Ehrenordnung und genaue Vorschriften über die Übernahme von Verwaltungen haben. Sie sollten nun genau ermitteln, alles protokollieren und Beweise sichern. Vom Bauamt können Sie keine Hilfe erwarten, denn die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Bescheid sondern nur eine Hilfe für das Grundbuchamt. Damit liegt keine Amtshaftung vor. Mein Verdacht bei einem geteilten Altbau ist, dass sich der Verkäufer bereichert hat und die WEG nur vortäuscht um Kosten zu verallgemeinern. Auch das WEG-Gesetz hilft Ihnen bei illegalen Bauwerken nicht, dann nach WEG ist alles rechtens. Teilen Sie mit wie die Rechtslage ist, dann kann weiter beraten werden was allerdings keine Rechtsberatung sein kann. Wichtig ist auch, ob der verantwortliche Errichter noch Einheiten besitzt oder alle Teile inzwischen durch Verkauf einen neuen Sondereigentümer haben.

    Name:

    • Klaus Kirschner
  2. Zunächst einmal vielen Dank für Ihre ...

    ... Antwort.

    Die Terrasse ist mein Sondereigentum, das steht sowohl im Kaufvertrag als auch im Grundbuch. Also nicht nur ein Sondernutzungsrecht.

    Die Abgeschlossenheit wurde von der Stadt mitsamt der Terrasse bescheinigt. Soviel weiß ich bereits.

    Zu Ihrer Information möchte ich Ihnen kurz folgendes zum baulichen Zustand mitteilen:

    Meine Wohnung liegt im 2.OGA eines Mehrfamilienhauses. Der "Baukörper" erhebt sich zur Straße hin über 5 Stockwerke. Dahinter schließt sich ein Flachdach auf einem 2-geschössigen Mittelteil an, worauf wieder ein Teil mit 5 Stockwerken folgt. Auf diesem Flachdach liegt die Terrasse. Ich kann also aus meiner Wohnung ebenerdig auf das Flachdach treten, wie in einen Garten. An das Flachdach grenzen weiterhin seitlich das Treppenhaus des Gebäudes sowie eine ca. 3 m hohe Mauer, hinter der es dann steil in den Innenhof der Nachbargebäude hinabgeht.

    Ich habe die Wohnung von einem Unternehmen erworben, das die Teilung auch durchgeführt hat.

    Ich weiß, dass wenigstens ein großer Teil aller Wohnungen verkauft ist an andere Teileigentümer. Somit kann ich nicht davon ausgehen, dass hier nur Kosten umverteilt werden sollten bzw. sollen.

    Brauche ich Ihrer Meinung nach denn eine nachträgliche Baugenehmigung oder nicht?

    Was kann mir im schlimmsten Fall passieren? Z.B. ein Rückbau der Terrasse?

    Name:

    • B
  3. mehrere Möglichkeiten

    Möglichkeit 1: Die Terrasse ist genehmigt, alles ist OK
    Möglichkeit 2: die Terrasse ist nicht genehmigt, aber genehmigungsfähig. In diesem Fall brauchen Sie einstimmige Beschlüsse, um die Genehmigung einzuholen, zu klären wären die Kosten (Statik, Pläne, Genehmigung, Auflagen)
    Möglichkeit 3: Die Terrasse ist nicht genehmigungsfähig. Rechtsfolgen könnte eine Duldung durch das Bauamt oder eine Nutzungsuntersagung sein, oder eine Rückbauverfügung. Bei der Möglichkeit 3 brauchen Sie Fachanwälte und sollten/müssen Sie klagen. Klagen müssen Sie gegen den Verkäufer wegen arglistischer Täuschung. Eine illegale Terrasse können Sie nicht verkaufen, auch die Wohnung nicht weil 25% der Terrassenfläche in die Wohnfläche eingerechnet sind. Nach meiner Ansicht wurde die Teilungserklärung in dem Fall durch die illegale Terrasse ungültig. Sie sollten in dem Fall auch feststellen, auf welche Art und Weise das Amt die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt hat. Wie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erstellen ist, geht aus dem Gesetz aus 1974 hervor, das vom damaligen Kanzler Brandt und Justizminister Jahn unterschrieben wurde und im Bundesgesetzblatt veröffentlicht ist. Bitte beachten Sie bei fehlender Genehmigung der Terrasse:
    Das Unternehmen hat illegalen Gewinn gemacht durch nicht existierende Wohnfläche aus 25 % der Terrassenfläche und zusätzlich etwa 30-50% höherem Kaufpreis der Wohnung. Noch ein Problem:
    Werden Altbauten in WEG umgewandelt, besteht oft ein Brandschutzproblem. Es gilt kein Bestandsschutz sondern der Tag der Teilung gilt als Tag eines Umbaues und damit Tag der Anwendung von gültigen Vorschriften. Leute oder Unternehmen, die Altbauten in WEG umwandeln wollen meist arglistisch täuschen. Im Extremfall haben Sie kein Sondereigentum sondern eine Mietwohnung gekauft, das ist unzulässig.

    Name:

    • Klaus Kirschner
  4. Eine super Antwort. Vielen Dank. Folgende ...

    ... Eine super Antwort. Vielen Dank.

    Folgende Fragen würden mich noch interessieren:

    1.Woher weiß ich, ob die Terrasse genehmigungsfähig ist oder nicht? Ich denke, das muss mir das Bauamt mitteilen. Sehe ich das richtig? Welche Kriterien gelten dafür? Kann man das so einfach sagen?

    2. Brauche ich wirklich einen einstimmigen Beschluss der WEG, wenn die Terrasse doch mein Sondereigentum ist? Diese ist doch damit schon im Sinne des WEG-Rechts genehmigt. Oder sehe ich das falsch?

    3. Kann man irgendetwas tun, um im Falle einer nicht genehmigungsfähigen Terrasse eine Duldung zu erwirken? Gibt es hier feste Entscheidungskriterien?

  5. jetzt wird es juristisch

    Ob eine Terrasse genehmigungsfähig ist, klärt ein Architekt gegen Honorar. Eine Duldung ist gefährlich weil diese jederzeit widerrufen werden kann. Einstimmigkeit brauchen Sie für jede Baumaßnahme in der WEG und die Anträge. Wenn die Terrasse formal illegal ist, dann ist sie baurechtlich "nicht vorhanden", kann und darf also nicht genutzt werden. WEG-rechtlich ist Einstimmigkeit erforderlich, auch bei Gestaltungsänderungen. Das ist der Fall, wenn eine baurechtlich nicht vorhandene Terrasse legalisiert wird. Welche Pfeife haben Sie als Verwalter??

    Folgender Fall: wenn Sie als Sondereigentümer ohne Beschluß, also unberechtigt einen Bauantrag für ein vorhandenes illegales Bauwerk stellen und der wird abgelehnt dann ist die Terrasse (Bauwerk) weg mit allen durch Sie verursachten Kosten und baulichen Veränderungen sowie eventuellen Schadenersatz an die Gemeinschaft. Also bei fehlender Genehmigung ab jetzt nur noch mit anwaltlicher Beratung, wichtig sind Kenntnisse im Baurecht und Verwaltungsrecht sowie WEG-Recht.

    Name:

    • Klaus Kirschner
  6. Drei Anliegen hätte ich noch: 1. Im ...

    ... Drei Anliegen hätte ich noch:

    1. Im Kaufvertrag ist festgelegt, dass jeder Käufer an seiner Wohnung, sofern zulässig, auf eigene Kosten einen Balkon oder eine Terrasse in diesem Falle anbringen darf.

    Ist damit nicht die Zustimmung der WEG schon erbracht?

    2. Sie schreiben: "Das Unternehmen hat illegalen Gewinn gemacht durch nicht existierende Wohnfläche aus 25 % der Terrassenfläche und zusätzlich etwa 30-50% höherem Kaufpreis der Wohnung".

    Was meinen Sie genau mit den 30-50 Prozent? Wie kommen Sie auf diese Zahlen? Wäre die Wohnung ohne die Terrasse so viel weniger wert?

    3. Hätte sich die Baubehörde bei der Abgeschlossenheitserklärung nicht auch um das Thema Brandschutz kümmern und hier nachprüfen müssen? Oder wird das nicht berücksichtigt?

    Ich danke Ihnen sehr für Ihre tolle Unterstützung.

  7. Antworten

    zu 1: Es ist fraglich, ob eine schwammige Formulierung den Eingriff in die Einstimmigkeit aushebelt, Sie müssen mit Klagen anderer WEG-ler rechnen.
    zu 2: eine Wohnung ohne Balkon oder Terrasse ist unverkäuflich, insbesondere dann wenn diese da war und dann weggenommen wird zu 3: die Behörde prüft garnichts und mauert insbesondere dann wenn der Behörde Fehler vorgeworfen werden. Fehlender Brandschutz ist ein Verstoß gegen "öffentliche Sicherheit und Ordnung" und damit ist die Baubehörde verpflichtet einzugreifen (Stichwort: Brandschutzschau). Akteneinsicht können Sie immer mit Hinweis "auf berechtigtes Interesse" verlangen. Akten, deren Aktenzeichen Sie nicht kennen wird man Ihnen verschweigen, also bei Akteneinsicht nach "verbundenen Aktenzeichen" fragen.

    Name:

    • Klaus Kirschner
  8. Eine letzte Rückfrage hätte ich noch, ...

    ... und zwar zum Brandschutz: Ich habe einmal recherchiert und dabei herausgefunden, dass der Bestandschutz nur bei einer Nutzungsänderung entfällt. Und dann nur, auf den betreffenden Bereich, dessen Nutzung sich ändert, bezogen. Ist das korrekt? Die Nutzung des Haus wurde im Gro0en und Ganzen nicht geändert bei der Teilung. Bezieht sich das nur auf die Terrasse?

  9. Leider sind inzwischen Zweifel aufgekommen, ob für die Terrasse eine Baugenehmigung vorliegt.

    Also wenn es nur Zweifel sind und noch keine Gewissheit, dann gehen Sie als (Mit-)Eigentümer doch zuerst mal zum Bauamt und sehen nach, ob in den Baugenehmigungsunterlagen eine Dachterrasse enthalten ist.

    Wer bezweifelt denn die Rechtmäßigkeit der Dachterrasse?

    Fordern Sie entsprechende Baugenehmigungsunterlagen vom Verkäufer ab, dieser muss dann die Unterlagen ggf. zur nachträglich Genehmigung erstellen lassen, andernfalls hätten Sie vermutlich einen Anspruch auf Wandlung des Kaufvertrages inkl. Erstattung aller damit zusammenhängenden Vermögensschäden. Das will der Verkäufer sicher nicht und wird sich dann hoffentlich um die Legalisierung der Dachterrasse bemühen.

    Weshalb man für die Lösung dieses Problems WEG-Beschlüsse braucht, ist mir noch nicht klar. Die WEG kommt doch erst ins Spiel, wenn das Gemeinschaftseigentum verändert werden soll oder wenn die Sondereigentumsanteile sich ihrer Größe nach verändern. Der vom Bauträger/Verkäufer nachzureichende Nachweis einer Baugenehmigung für die Terrasse berührt doch in erster Linie mal Sie als Erwerber und erst in zweiter Instanz die WEG (die sicher gern entsprechende Genehmigungsunterlagen in Ihrem Archiv mit aufnimmt), oder?

  10. Im Kaufvertrag ist festgelegt, dass jeder Käufer an seiner Wohnung, sofern zulässig, auf eigene Kosten einen Balkon oder eine Terrasse in diesem Falle anbringen darf.

    Meine Frage dazu: Wer hat denn die Dachterrasse errichtet? Der Bauträger/Verkäufer - oder sie als Erwerber?

  11. Schritt für Schritt

    Der erste Schritt ist doch der Verwalter, der Ihnen mit allen Unterlagen behilflich sein muss, insbesondere hat der in den Hausunterlagen alle Baupläne und Genehmigungen. Wenn der diese Mithilfe verweigert, dann ist die nächste Anlaufstelle das Bauamt. Die Reaktion des Verwalters darauf wird Bände sprechen. Bei verweigerter Hilfe des Verwalters und bestätigter fehlender Genehmigung wird der Ihnen die Schuld zuweisen, dann wissen Sie dass man Ihnen mit Vorsatz was illegales verkauft hat, insbesondere wenn der Verwalter auch die Teilung durchgeführt hat. Eine nachträgliche Genehmigung ist wiederum kein Problem und nur mit geringen Kosten verbunden die der Verwalter tragen muß denn der haftet für seine Unfähigkeit (er hätte das als Zustandsstörer und Verwalter der Unterlagen merken müssen). Bis jetzt ist die WEG nicht damit befasst. Erst wenn Baumaßnahmen, Anträge, Kosten etc entstehen muß die WEG beschließen. Beschlüsse sind auch notwendig wenn durch die Teilungserklärung schon die Zustimmung gesichert ist. Ansonsten heben Umnutzung und Umbau den Bestandsschutz auf. Die Aufteilung eines Mietshauses in eine WEG ist eine Umnutzung. Bestandsschutz für Brandschutz gibt es garnicht. Bei einer WEG kann es zu jeder Zeit zu Auflagen nach neuesten Vorschriften kommen. Bitte gehen Sie num schrittweise vor und berichten Sie uns, eventuell in einem neuen Beitrag wenn die neuen Erkenntnisse weit zurück liegen. Ich bin derzeit genau mit einem solchen Fall befasst und der zieht sich seit Jahrzehnten hin. Falls jetzt jemand den Einwand der Verjährung ins Spiel bringt: alles was in der TE steht verjährt nicht und die jährliche falsche Abrechnung durch den falschen Abrechnungsschlüssel ist Fortsetzungsbetrug da eine eventuell illegale Terrasse zu 25 % der Wohnfläche zugerechnet ist. Deshalb nützt es Betrügern nichts, den Fall durch Nichtstun in die Verjährung zu bringen.

    Name:

    • Klaus Kirschner
  12. @Herrn Kirschner

    Nur ein kleiner Hinweis:
    Habe von einer WEG-Anwältin grad erklärt bekommen, dass die Veränderung der Realanteilen an einer WEG nicht zwingend der Anteileschlüssel verändert werden muss. Der Wegfall oder die Entstehung von Balkonen oder Terrassen oder die Schaffung von Wohnraum durch Ausbau eines Kellergeschosses kann muss aber keine Neuaufteilung zur Folge haben. Die WEG kann auch die alten Eigentumsanteilsschlüssel für die BK-Umlage beibehalten.
    (Das wusste ich vorher auch nicht)

  13. Zu den Zweifeln

    Die Zweifel sind bei mir aufgekommen und ich muss das ganze klären, um nicht dauerhaft unbewusst eine "Leiche" im Keller liegen zu haben.

    Um mir Gewissheit zu verschaffen, habe ich das Bauamt kontaktiert und einen Termin ausgemacht.

  14. Zum Bau der Terrasse

    Gebaut hat die Terrasse der Bauträger. Ich habe die Wohnung schon mit der Terrasse erworben. Ohne eine solche hätte ich sie gar nicht gekauft.

    Die Formulierung im Kaufvertrag steht dort, weil dem Bauträger zunächst nach der Umwandlung alle Einheiten gehört haben. Er wollte sich wohl die Mühe einer Genehmigung durch die WEG sparen. Ich hatte und habe kein Problem damit, wenn da noch Balkone installiert werden sollten / sollen, sofern diese zulässig sind.

    Jedenfalls ist auch mir dieser Formulierung zufolge, mag sie nun gültig sein oder nicht, das Recht zu einer Terrasse eingeräumt, ohne die WEG fragen zu müssen.

    Name:

    • B
  15. @Herrn Kirschner

    Sie schrieben: "Eine nachträgliche Genehmigung ist wiederum kein Problem und nur mit geringen Kosten verbunden, die der Verwalter tragen muß, denn der haftet für seine Unfähigkeit (er hätte das als Zustandsstörer und Verwalter der Unterlagen merken müssen)."

    Was ist aber, wenn das Bauwerk gar nicht genehmigungsfähig wäre? Dies war ja eine der drei Möglichkeiten, die Sie zuvor nannten.

    Dann wäre es doch sehr wohl ein Problem.

    Was ich weiß, ist, dass ein Architekt an dem Bauvorhaben mitwirkte. Er hat die Zeichnungen und Grundrisse erstellt.

    Und hier die Terrasse explizit eingetragen.

  16. Was ist aber, wenn das Bauwerk gar nicht genehmigungsfähig wäre?

    Na dann gibt es 2 Optionen:

    NICHT GENEHMIGUNGSFÄHIG
    Dann müsste die Terrasse rückgebaut werden und Sie hätten nur die Option Rückabwicklung des Kaufvertrages inkl. Schadenersatz oder Vereinbarung eines Minderwertes (Rückerstattung eines Teils des Kaufpreises).

    GENEHMIGUNGSFÄHIG MIT AUFLAGEN
    Dann müsste der Bauträger die baulichen Änderungen übernehmen und die Genehmigung zahlen. Sofern durch die Auflagen zur Genehmigung nachträglich keine Nutzungseinschränkungen für Sie entstehen ist damit alles gut, ansonsten hätten Sie vermutlich Anspruch auf Schadenersatz, wenn z.B. nur eine halbe Terrasse übrig bleibt.

  17. wenn........., aber..........., könnte

    Herr Tilgner, wenn Sie wissen, dass ein Architekt mitwirkte, so können Sie doch sagen, ob die erstellten Architektenpläne Grundlage eines Bauantrages waren oder nur für die Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellt wurden. Grundsätzlich gilt: ein Gebäude wird nur mit Baugenehmigung und vorherigem Bauantrag legal. Mit der Architektenzeichnung wird eine Terrasse nicht legal. Damit sind wir wieder bei der Frage, ob die Terrasse nachträglich genehmigt werden kann, also Klärung mit einfachem JA oder NEIN. Was dann gemacht werden muss ist schon geschrieben. Damit kann der Dialog beendet werden. Ansonsten irren Sie mit der Generalgenehmigung für Balkone und Terrassen. Bei den Genehmigungen der WEG handelt es sich wie bei einer Nachbargenehmigung um das Erfordernis mit konkretem Plan, Statik, Kosten und Darstellung der Eingriffe in die Substanz eine Genehmigung zu erwirken. Durch die fehlenden Details ist die Generalgenehmigung unwirksam.

    Name:

    • Klaus Kirschner
  18. Ihr seid hier alle nur auf hättste wennste kannste...

    ... fragen wir doch zunächst einmal nach dem Baujahr des Hauses...

  19. Baujahr

    Das Baujahr ist 1921/22.

  20. liegt doch fest

    Der Bau des Hauses ist gleichbedeutend mit dem Tag der Umnutzung in eine WEG. Damit müssen die Architektenpläne den einer Baugenehmigung entsprechen. Siehe dazu die Verwaltungsvorschrift für die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung aus 1974. Diese Vorschrift ist meines Wissens nicht novelliert. OHA je, sehe gerade das Baujahr 1921/22. Damit treffen meine schlimmsten Befürchtungen bezüglich Abgeschlossenheit und Brandschutz zu. Wenn die Gebäude nicht umfassend saniert und umgebaut wurden, insbesondere bezüglich Abschottungen und Fluchtwegen dann wird das ein Fall für den Staatsanwalt.

    Name:

    • Klaus Kirschner
  21. Abgeschlossenheitsbescheinigung =/= Baugenehmigung

    und WEG-Gründung in einem renovierten (pinselsanierten) Altbau ist nicht in jedem Fall wie ein Neubau zu behandeln, was dazu führt, dass Sie in der Bauakte eines 1952 errichteten Wohnmietgebäudes nur die Genehmigungsplanung vorliegen haben und den Architektenzeichnungssatz der Teilungserklärung (Abgeschlossenheitsbescheinigung) und vielleicht noch einen Bauantrag für die Balkone.

    So läuft das in Berlin - nix da mit Einhaltung aktueller Bauvorschriften zum Zeitpunkt der WEG-Gründung. Die Überführung von baulich unveränderten Mietwohnungen in WEG sieht man in Berlin nicht als Nutzungsänderung.

    Aber Herr Kirschner hat schon Recht - für die nachträglich auf der Dachfläche angelegte Dachterrasse muss es wie für die vorgesehenen Balkone eine Baugenehmigung geben.

  22. freundlicher Hinweis an Herrn Tilgner

    Wenn Sie das Gebäude in die Gebäudeklasse einteilen und dann den erforderlichen Brandschutz mit Abschottungen der Einheiten, dem Keller und des Treppenhauses betrachten, dann ist das Gebäude zur WEG umfassend umzubauen. Wenn man das in Berlin nicht beachtet dann ist das schlampig und gefährlich. Abgeschlossen bedeutet, dass sich Einheiten nicht gegenseitig beeinflussen und Fluchtwege sicher sind und nicht verrauchen.

    Name:

    • Klaus Kirschner
  23. @Herrn Kirschner

    Darf ich fragen, auf welches Bundesland sich Ihre Erfahrungen beziehen? Wie ich schrieb, ist meine Wohnung in Bayern.

    Hätte denn dem Bauamt bei der Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht auffallen müssen, ob hier geltende Brandschutzbestimmungen beachtet wurden? Wird so etwas im Falle einer Umwandlung in eine WEG nicht von irgendwem geprüft? Hätte die Bescheinigung ohne vernünftigen Brandschutz überhaupt ausgestellt werden dürfen?

    Außerdem verstehe ich nicht ganz, wo bezüglich des Brandschutzes der Unterschied zwischen einem Mietshaus und einer WEG ist. In beiden Fällen wohnen doch da Menschen, zu deren Wohl für die Einhaltung geltender Brandschutzbestimmungen zu sorgen ist. Das müsste doch dann bei einem Mietshaus genauso passieren wie bei einer WEG. Oder sehe ich das falsch?

    Name:

    • B
  24. Egal ob Bayern oder Berlin

    WEG-Bildung hebt nicht in jedem Fall automatisch den Bestandsschutz auf. Da ist Herr Kirschner mit seinen Ansichten WEG-Gründung = Nutzungsänderung manchmal etwas zu drastisch.

    Wenn im Bestandsgebäude vorher schon Wohnnutzung vorlag und keine baulichen Änderungen (Änderung von Wohnungsgrundrissen, Änderung von Fluchtwegen usw.) sondern nur Modernisierungsmaßnahen vom Bauträger/Alteigentümer durchgeführt wurden und dann für diese Wohnungen Abgeschlossenheitserklärungen erstellt wurden, so brauchte es zur WEG-Gründung keine komplette Baugenehmigung auf Basis aktueller Regeln und Normen, weil Wohnnutzung (Vermietung vorher) und Wohnnutzung (WEG nachher) ohne bauliche Änderungen am Objekt eben keine Nutzungsänderung darstellt. Sie brauchen dann nur eine Baugenehmigung für die nachträglich angelegte Dachterrasse und die Balkone.

    NEIN - das Amt schuldet bei Ausstellung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen keine Prüfung auf gleichzeitiges Vorliegen einer vollständigen Baugenehmigung für alle in den Abgeschlossenheitsbescheinigungen dargestellten Gebäudeteile. Da sind sie auf dem Holzweg.

    Nochmal der Hinweis: Fordern Sie direkt vom Verkäufer den Beleg für die Genehmigung Ihrer Dachterrasse. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Darstellung ihrer Dachterrasse ist KEIN ausreichender Beleg! Hilfsweise können Sie diese Forderung auch über den Verwalter geltend machen (was ich aber für einen Umweg halte, zumal es dann mit dem Rumgeeier losgeht weil der Verwalter nur für das Gemeinschaftseigentum zuständig ist und eben nicht für Ihr Sondereigentum, wenn die Terrasse eben Sondereigentum und nicht Gemeischaftseigentum mit Sondernutzungsrecht ist).

    Mit der direkten Anfrage beim zuständigen Bauamt sind sie schon auf dem richtigen Wege. Liegt beim Bauamt kein Antrag und keine Genehmigung der Terrasse vor, so müssen Sie vermutlich direkt an den Verkäufer und seinen Architekten herantreten. Der Weg über den Gemeinscahftseigentumsverwalter wäre meines Erachtens nach hier nur ein Umweg.

  25. Sehr geehrter Herr Tilgner, ich danke ...

    ... Ihnen sehr für Ihre Antwort, die für mich absolut schlüssig ist. Dass sich die Nutzung der Wohnungen vor und nach Teilung nicht geändert hat, trifft den Nagel meines Erachtens auf den Kopf. Würde man das unterschiedlich beurteilen, würde man mit zweierlei Maß messen und die Mieter und Eigentümer nicht gleich behandeln.

    Gestatten Sie noch eine letzte Nachfrage zur Beurteilung genehmigungsfähig oder nicht: Spielt es hierbei eine Rolle, dass die Terrasse wie in einem Innenhof liegt, nicht betretbar von anderen, überall von Mauern umgeben, die mindestens 3m hoch sind? Eine Störung eines anderen Gebäudes kann definitiv nicht stattfinden. Es ist so, als würde man eine Terrasse zu ebener Erde in einem Hinterhof errichtet haben, nur halt auch einem Flachdach.

  26. Genehmigungsfähigkeit...

    Es muss unter anderem statisch nachgewiesen werden, dass die für Dachterrassen (nach heutiger Norm) zulässige Nutzlast von dem alten Bestandsdach sicher abgetragen werden können.

    • Eigengewicht der Dachterrassenaufbauten (Tragkonstruktion und Belag)
    • Wind- und Schneelast
    • Verkehrslast

    Vierseitig durch Hauswände eingeschlossen? Absturzsicherungen braucht es also nicht?

    Wie sieht es im Brandfall mit einem Flucht- bzw. Rettungsweg aus?

    Gibt es Sanitärabluft oder Schornsteine, die in Reichweite der Dachterrasse enden und dadurch eine Störung für die Terrassennutzer darstellen können?

    All das und mehr muss bei der Genehmigung bedacht und vom einreichenden Antragsteller (also Ihrem Bauträger/Verkäufer) gegenüber dem Bauamt dargelegt werden.

  27. Sobald ich Nachricht habe vom Bauamt ...

    ... habe, werde ich mich, wenn diese negativ ausfällt, an den Bauträger oder einen Architekten wenden, um so eine nachträgliche Genehmigung hoffentlich zu erwirken.

    Absturzsicherungen werden zum Glück keine Rolle spielen, Abluft oder Schornsteine auch nicht.

    Name:

    • B
  28. abschließender Hinweis

    Es gibt schon einen Unterschied zwischen Mietshaus und WEG. So können zum Beispiel Mietshäuser mit Holzbalkendecken und Holztreppenhäusern nicht umgewandelt werden, ebensowenig mit Holzabschluß des Kellers zum EGA wie 1920 üblich. Im vorliegenden Fall ist das Haus 5-geschossig und damit höher als 7 Meter, was verschärften Brandschutz von Trennwänden und Treppenhäusern bedeutet. Im Mietshaus können in der maximalen Nutzfläche mehrere Mietwohnungen liegen, aber eine WEG-Einheit ist ein Brandabschnitt. Damit kann ohne Grundsanierung kein Bau aus 1920 in eine WEG umgewandelt werden. Der richtige Weg ist vorliegend das Bauamt wegen der Akteneinsicht und bei weiteren Zweifeln eine Brandschutzschau des Kreises. 1920 konnte man nicht wissen was man 1974 für eine Verwaltungsvorschrift auskaspert. Es muß aber damit gerechnet werden, dass der berühmte schlafende Hund geweckt wird.

    Name:

    • Klaus Kirschner
  29. @Herr Kirschner

    Ja, da mögen Sie regional Recht haben. In Berlin gab es schon vor einigen Jahren eine Sonderregelung der Senatsverwaltung zum Thema Brandschutzanforderungen und Bestandsschutz von Holzbalkendecken, so dass WEG-Gründung auch in gründerzeitlichen Altbauten von 1890 - 1910 ohne Baugenehmigung möglich sind. Baugenehmigungen und dann auch Auflagen für das gesamte Gebäude gibt es natürlich, wenn gleichzeitig zur WEG-Gründung auch noch DGA-Ausbauten erfolgen.

  30. Neuigkeiten

    Falls es noch jemanden interessiert: Ich war beim Bauamt und habe die Unterlagen eingesehen:

    Es liegt tatsächlich keine Baugenehmigung vor.

    Damit habe ich nun leider ein großes Problem, das ich irgendwie lösen muss.

    Name:

    • B

Hier können Sie Antworten, Ergänzungen etc. einstellen

  • Keine Rechtsberatung in diesem Forum - dies ist Rechtsanwälten vorbehalten.
  • Zum Antworten kann der Fragesteller sein selbst vergebenes Kennwort verwenden.
  • Andere Personen können das Kennwort wiki oder Ihr Registrierungs-Kennwort verwenden.
  • Kennwort