Grenzbebauung mit einer Garage 05.09.05
Hallo zusammen,
wir haben vor Kurzem das Baugesuch im Kenntnisgabeverfahren eingereicht (Bundesland _ BaWü).
Da wir einige Abweichungen vom Bebauungsplan haben haben wir diese Abweichungen schon vor Monaten mit dem Landratsamt (Baugenehmigungsbehörde) und der Gemeinde abgestimmt.
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Problem bei uns ist, dass das Gelände von der Straße aus gesehen zuerst drastisch (2m im Gelände drin ist das Geländeniveau bereits knapp 1,50m tiefer als die Straße) und dann seicht (bis zum Ende der Garage etwa nochmals um 1m) abfällt.
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Da die Lage der Garage im Bebauungsplan festgeschrieben ist und auch der Abstand zur Straße vorgegeben ist, liegt also der Abstand der Garagenecken fest.
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Nun ist es so, dass durch das aktuelle Geländeniveau die Garage an der vorderen Ecke 445cm und an der hinteren Ecke 550cm weit aus dem Boden rausschaut.
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So und nun kommt das Problem :
Der Sachbearbeiter auf dem Landratsamt mit dem das Ganze bisher abgesprochen war, war im Urlaub und seine Kollegin hat sich der Sache angenommen.
Und es kommt wie es kommen musste :
Sie hat uns den Baubeginn untersagt wegen "massiven Überschreitungen der Wandhöhen und Wandflächen".
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Welche Möglichkeiten habe ich denn dagegen ws zu tun ?
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Ich meine wenn die Position der Garage vorgeschrieben ist und die Höhenlage des Geländes nicht verändert werden darf dann kann ich doch die Garage gar nicht anders bauen als jetzt gerade.
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Wie ist es eigenltich mit der Stützmauer die wir von der Garage beginnend bis zur Straße errichten müssen.
Zählt die bei diesen ganzen betrachtungen eigentlich mit ?
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Wenn ja, dann wäre das zum einen gut, zum anderen schlecht.
Schlecht wäre es, weil dann die Länge der Grenzbebauung 9m überschreiten würde. Die Stützmauer hat eine Länge von 5,50m und die Garage auch nochmal von 7m.
Gut wäre es, weil die Höhe laut LBO von BaWü vom höchsten Geländepunkt aus gemessen wird, sofern am Gebäudeteil verschiedene Höhen vorliegen.
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Also alles in allem eine etwas verworrene Geschichte.
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Vielen Dank für jede Hilfestellung
Name: Sven Tejcka   E-Mail-Adresse anzeigen  

1. Gefälle 05.09.05
   Hallo Sven,
   Deine Darstellung geht davon aus, dass die Garage Ihren Boden auf Strassenniveau hat. Woher stammt diese Vorgabe?
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   Baurechtlich "angesagt" wäre doch die Garage auf dem vorhandenen Gelände zu platzieren. Es ergibt sich dann natürlich eine abfallende Zufahrt von der Strasse hin zur Garage (wie steil wäre die?). Ob das sinnvoll / machbar /wünschenswert ist, kann man ohne Ortskenntnis kaum beurteilen.
   +
   Grüße
   Name: Oliver Kettig   E-Mail-Adresse anzeigen  

2. Gefälle wäre spannend !! 05.09.05
   Hallo Oliver,
   das Gelände an dem Punkt an dem die Garage beginnt liegt derzeit ziemlich genau 2m unterhalb Straßenniveau !
   Und das auf einer Länge von 5,5m.
   Ich hatte eigentlich nict vor ne Zahnradbahn zu bauen :-)
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   Nee im Ernst.
   Ein Gefälle ist sinnvoll nicht realisierbar.
   Selbst bei einem lt. meinem Architekten (O-Ton) "im Winter mörderischem" Gefälle von 10% kommt man auf eine maximale Höhendifferenz von 55cm.
   Das sind dann aber immer noch fast ein Meter zuviel von den maximalen 3m.
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   Wichtiger Hintergrund :
   Die Garage ist im Haus integriert und liegt auf gleicher Höhe mit dem EFH.
   Somit können sich auch die Höhen des Garagenbodens nicht sehr viel von der Höhe des EFH (und somit indirekt auch von der Straße..) unterscheiden.
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   Mir scheint dass wir da irgendwie angeschmiert sind.
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   Einerseits dürfen wir die Garage nur so bauen wie wir es nun eingereicht haben.
   Andererseits eben wieder nicht weil zu hoch und zuviel Wandfläche.....
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   Ich fände es ehrlich gesagt nicht sonderlich fair dass ein Gebäude das dem Bebauungsplan entspricht nur mit hohen Zusatzkosten (Abweichungen) - wen überhaupt - oder eben über Eintragung einer Baulast gebaut werden kann.
   Ist doch eigentlich nur Geldmacherei.....
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   Darf es überhaupt sein dass ein Bebauungsplan gegen die LBO vertsößt ?
   Denn das tut er ja wenn er die Position der Garage in so engen Grenzen vorgibt, diese Garage dann aber nicht gebaut werden kann da sie ansonsten gegen die LBO verstößt....
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   Ziemlich verwirrte Grüße
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   Name: Sven Tejcka   E-Mail-Adresse anzeigen  

3. B-Plan vor LBO 06.09.05
   Hallole Herr Tejcka,
   man müsste wissen, bzw. Ihr Archi MUSS das wissen, was genau im Bebauungsplan steht. Aber Grundsätzlich gilt, daß Planungs- vor Ordnungsrecht steht. d.h. wenn im B-Plan steht sie müssen die Garage da hin bauen und zwar so hoch, dann entfällt die LBO, weil sie dementsprechend über die 3m Höhe kommen.
   Gruß aus Baden
   Name: Peter Oberst   E-Mail-Adresse anzeigen  

4. Hallo Herr Oberst, Vielen Dank für den Tip. ... 06.09.05
   Hallo Herr Oberst,
   Vielen Dank für den Tip.
   Wo kann ich dieses so nachlesen ?
   Dann kann ich das dem LRA mal unter die Nase halten....
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   Im Bebauungsplan ist die Garage exakt an dieser Stelle so eingezeichnet.
   Die Höhe ist allerdings nicht definiert.
   Kann das ein grund sein, dass das LRA sagt "ätsch dann mach halt ein Gefälle" ?
   Wie gesagt : Von Straße zu Geländeoberkante an der Garagenkante sind es knapp 2m Höhenunterschied auf 5,5m Länge.
   DAS kann ja nun niemand von mir verlangen oder ?
   Gibt es keine maximalen Steigungen die einzuhalten sind ?
   -
   Vielen Dank
   Name: Sven Tejcka   E-Mail-Adresse anzeigen  

5. GaVO 06.09.05
   Hallole Herr Tejcka,
   Bundesrecht steht vor Landesrecht.
   Der B-Plan kommt vom BauGB (Bund), die LBO also danach.
   .
   Es gibt gewisse Rampenneigungen, damit eine Garage anfahrbar ist.
   Außerdem steht in §3 Abs. 2 Garagenverordnung steht:
   Zwischen öffentlichen Verkehrsflächen und einer Rampe mit mehr als 10 vom Hundert Neigung muß eine Fläche von mindestens 3m liegen, deren Neigung nicht mehr als 10 vom Hundert betragen darf. Bei Rampen von Kleingaragen (was Ihre ist) können Ausnahmen zugelassen werden, wenn keine Bedenken wegen der Sicherheit oder Ordnung des Verkehrs bestehen.
   Dazu sollte sich mal jemand gedanken machen ;-)
   Gruß aus Baden
   Name: Peter Oberst   E-Mail-Adresse anzeigen  

6. Dankeschön für dieses Zitat 06.09.05
   Hallo Herr Oberst,
   herzlichen Dank dafür.
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   Also so wie ich - und auch die Herren der Gemeinde und auch Planer usw. - es sehe, wäre eine Steigung von mehr als 10% an dieser Stelle potentieller Selbstmord :-)
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   Die Gegend liegt in einem sehr schneereichen gebiet und wenn ich da an den Winter denke dann brauch ich da echt ne Zahnradbahn hoch auf die Straße....
   Und wenn ich abends nach einem Schneefall-Tag heimkomme muss ich das Auto erst auf der Straße stehen lassen, Schnee schippen und dann streuen damit ich gefahrlos in die Garage komme.....
   Also neee
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   Da muss ich mal argumentativ mich vorbereiten auf das Gespräch.
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   Wenn der Bebauungsplan die Garage an der Stelle des Geländes vorsieht, dann kann es nicht sein dass das LRA sagt "nöö die Abweicheung von der Höhe und der Wandfläche lassen wir nicht zu weil sie gegen die LBO verstößt".
   Denn dann hätte der Bebauungsplan-Ersteller ja mächtig gepfuscht in meinen Augen....
   Name: Sven Tejcka   E-Mail-Adresse anzeigen  

7. Alternativen 06.09.05
   Hallo Sven,
   2m auf 5,5m sind natürlich nicht machbar. Aber diese "max. 10%" auf die sich hier scheinbar alle einschießen sind doch nicht reell. Zumindest bei uns in der Gegend gibt es viele Garagenzufahrten mit deutlich mehr Steigung. Gegen Schnee gibt es Mittel (Schieber, Rampenheizung...) Alternativen, die ich überlegen würde:
   a. Garage mit max. Gefälle (20%?) planen
   b. Garage nach hinten setzen (also die 5,5m strecken)
   c. Garage seitlich flach beginnen lassen (um die Wandfläche klein zu halten), d.h. die Garage sitzt zwar auf der grenze, das Tor aber vielleicht 1-2m ins Grundstück gerutscht -> je nach Dachneigung verlierst Du dabei natürlich Grundstücksfläche.
   d. Kombination aus a-c
   +
   Möglichkeiten a und b müssen natürlich mit den Planungsbehörden abgestimmt werden. Ich verstehe Dein Problem, aber zugleich grausts mich bei dem Gedanken, ich wäre Dein Nachbar und Du wolltes mir eine derartige Monstergarage und -mauer auf die Grenze setzen. Was sagt denn eigentlich Dein Architekt außer "Augen zu und durch"?
   +
   Grüße
   Name: Oliver Kettig   E-Mail-Adresse anzeigen  

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