Ablehnung der Übernahme einer Baulast für Leitungs- und Wegerecht trotz Eintragung im Grundbuch 11.05.07
Hallo zusammen,
ich brauche mal Hilfe zu einem Problem, von dem ich vor Kurzem noch nicht ahnte, daß ich es haben könnte.
Im vergangenen Jahr habe ich das Haus meiner Eltern geerbt. Das zugehörige Grundstück befindet sich in der 2. Reihe. Die Zufahrt erfolgt über das vorliegende Grundstück. Unter der Zufahrt liegen auch alle Anschlüsse (Wasser, Abwasser, Gas, Elektro, Telefon). Im Grundbuch ist das Leitungs- und Wegerecht entsprechen eingetragen.
Anfang des Jahres ich das Haus (altes Bauernhaus von 1830, 450 qm) abreißen lassen, da die Substanz einfach zu schlecht und marode war und eine Instandsetzung mich warscheinlich in den Ruin getrieben hätte. Statt desse beabsichtige ich an gleicher Stelle den Bau eines kleine bescheidenen Häuschens.
Das Bauamt verlangt für die Erteilung einer Baugenehmigung die Eintragung einer Baulast für das Leitungs- und Wegerecht.
Bei der Überfahrt handelt es sich um ein separates unbebautes Grundstück (30 m x 3,5 m), das 4 Eigentümern von 3 benachbarten Grundstücken gehört. An diese habe ich mich mit der Bitte um Übernahme der geforderten Baulast gewandt.
Meiner Bitte wurde leider mit der Begründung nicht entsprochen, daß die Zustimmung zur Baulast bei einem eventuellen Straßenbau auf der anderen Seite meines Grundstückes kaum wieder rückgängig gemacht werden kann. Außerdem bat man mich, meine hintere Zuwegung (Gartentor und Trampelpfad) zu nutzen.
Wie dem auch sei, ohne Eintragung einer Baulast - keine Baugenehmigung.
Kann mir jemand mit einer Erfahrung, einem Tipp oder Rat weiterhelfen ? Habe ich die Möglichkeit, eine Baulast auch gegen den erkärten Willen der Eigentümer durchzusetzen, zumal mein Leitungs- und Wegerecht zivilrechtlich unbestritten ist ?
Im Voraus vielen Dank für die Hilfe, macht mich bitte schlau !
Gruß aus Mecklenburg-Vorpommern
Name: man-o-man-o-man  

1. Es konnte wohl klappen... 11.05.07
   Es gibt Gerichtsurteile, wonach Grunddienstbarkeiten den Belasteten auch zur Abgabe einer gleichlautenden Baulasterklärung verpflichten.
   Das bedeutet aber für Sie, dass Sie wohl den Klageweg beschreiten müssen.
   Also müssen Sie sich ohnehin an einen Fachanwalt wenden.
   Schlechte Karten haben Sie, wenn wegen dem Neubau der Wortlaut der Verpflichtungserklärung der Baulast in irgendeiner Form anders sein muss als die Grunddienstbarkeiten oder sich die Grundlage ändert, wie auch immer.
   Also: Nochmal mit den Nachbarn reden, dann zum Anwalt.
   Es ist nie klug, ein Gebäude mit Bestandsschutz abzureißen, wenn man die neue Baugenehmigung noch nicht in der Tasche hat.
   Gruß
   Name: Lott Andreas  

2. Danke ! 11.05.07
   Ich habe mir schon fast gedacht, daß ich nun die Gerichte beschäftigen muß - aber was hilft´s. Ich werde es wohl erst noch mal mit betteln versuchen.
   Vielen Dank für die schnelle Antwort !!!!!!
   Gruß Achim
   

3. Wie erlischt eine Grunddienstbarkeit? 11.05.07
   Das ist die Gretchenfrage!!
   Nach meiner Ansicht bedarf es einer Willenserklärung aller Parteien.
   Folglich hätte der Bauantrag lauten müssen: Neubau mit bestehendem Leitungs- und Wegerecht.
   Ohne diese Erklärung fragt das Bauamt automatisch nach der Grunddienstbarkeit weil der Ver- und Entsorgung eine Voraussetzung für eine Baugenehmigung ist.
   Falls aber ein Abriss ein Verzicht auf das Wege- und Leitungsrecht bedeutet so haben Sie schlechte Karten.
   Das könnte der Fall sein, wenn der Abriss illegal, also ohne Genehmigung erfolgte.
   Versuchen Sie das Bauamt zu überzeugen, dass ein Wege- und Leitungsrecht bereits besteht.
   Gruß
   Name: Herr Klaus  

4. Bei 11.05.07
   der Baulast geht es wohl um den Nachweis der gesicherten Erschliessung. Dieser Nachweis dürfte bereits durch die bestehenden Grunddienstbarkeiten zu führen sein.
   Dass die Grunddienstbarkeit an den Bestand des Altobjekts gekoppelt sein sollen ist eher unwahrscheinlich und lässt sich durch Grundbucheinsicht nachprüfen.
   Fall für Anwalt Bau-/Verwaltunsgrecht.
   Name: Manfred Peters   E-Mail-Adresse anzeigen  

5. Nein.... 12.05.07
   ... eine Grunddienstbarkeit kann jederzeit durch Erklärung der Parteien oder auch durch Zwangsversteigerung gelöscht werden. Eine Baulast, so wird in der Schule gelehrt, nur durch den 3. Weltkrieg oder indem man das Bauamt in die Luft sprengt..:-)). Und dann wieder: gesicherte Erschließung heißt öffentlich-rechtlich, und das heißt Baulast.
   Name: Rüdiger und Monika Berg   E-Mail-Adresse anzeigen   http://www.berg-schwedenhaus.de

6. Es ist zum Mäusemelken !! 12.05.07
   Hallo,
   vielen dank für die rege Anteilnahme.
   Ich bin zwischenzeitlich ein ganzes Stück schlauer.
   Also es ist so, daß ich ein Recht auf Eintragung der Baulast habe. Dazu gibt es eine Reihe von Urteilen und die Rechtssprechung ist da eigentlich einheitlich (obwohl, jeder Richter kann immer für eine Überraschung "gut" sein).
   Das eigentliche Problem für mich besteht jetzt eigentlich darin, daß die Baulast nicht auf eine vernünftige Art und Weise zustande kommt. Mir geht sicher ein Jahr verloren und das Verhältnis zu den Nachbarn, die sonst eigentlich ganz nett sind, wird sich durch die notwendige gerichtliche Auseinandersetzung sicher deutlich abkühlen. Von den Kosten will ich garnicht reden.
   Da im Land M-V die Eintragung einer Baulast jedoch ZWINGEND vorgeschrieben ist, besteht auch seitens des Bauamtes kein Ermessensspielraum. Es bleiben also leider nur die Mühlen der Justiz.
   

7. Hallo noch mal, ich füge noch einenn Link ... 12.05.07
   Hallo noch mal,
   ich füge noch einenn Link zu einer Abhandlung zu diesem Thema von Prof. Franz Reuter von der TU Dresden an. Besseres findet man wohl nicht. Siehe Seite 14 ff.
   Vielleicht kann ich damit ja auch jemandem helfen, denn liebe Nachbarn gibt es doch schließlich überall.
   Ein schönes Wochenende !
   Gruß
   Achim
   Weiterführende Links:
     - http://tu-dresden.de/die_tu_dresden/fakultaeten/fakultaet_forst_geo_und_hydrowissenschaften/fachrichtung_geowissenschaften/gi/bub/publikationen/artikel/baurechtl_verpflicht.pdf
   

8. Anspruch auf Baulastzustimmung bei bestehender Grunddienstbarkeit? 15.05.07
   Hallo, Andreas!
   Eine Grunddienstbarkeit verflichtet zwar nicht immer, aber zumindest sehr oft dazu, dass der Eigentümer des Grundstücks auch einer entsprechenden Baulast zustimmen muss.
   Schön zusammengefasst hat das das OLG Düsseldorf in einem Urteil vom 28.04.2003, Az. 9 U 204/02. Zitat aus dem Leitsatz des Urteils:
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   Eine Verpflichtung zur Bewilligung einer Baulast kann sich aus einer Grunddienstbarkeit ergeben, und zwar als Nebenpflicht aus dem durch die Grunddienstbarkeit begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis, wenn die Bewilligung der Baulast für den Berechtigten notwendig ist, um den Zweck der Grunddienstbarkeit zu verwirklichen. Die Voraussetzungen eines solchen Anspruchs sind insbesondere folgende:
   a) Die Übernahme der Baulast ist zwingende Voraussetzung für eine Bebauung des berechtigten Grundstücks; auch eine Befreiung von der Baulast kommt nicht in Betracht,
   b) Inhalt und Umfang der geforderten Baulast entsprechen dem der Dienstbarkeit,
   c) Die Grunddienstbarkeit dient dem Zweck, das berechtigte Grundstück baulich zu nutzen,
   d) Die Übernahme der Baulast ist dem Eigentümer des dienenden Grundstücks zumutbar (vgl. BGH, 3. Februar 1989, V ZR 224/87, BGHZ 106, 348).
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   Wenn du mir eine kurze Mail schickst, schicke ich dir gerne den Urteils-Volltext per Mail. Vielleicht reicht das ja, um deine Nachbarn zu "beeindrucken".
   Und: Bevor du einen Anwalt nimmst, setze den Grundstückseigentümern schriftlich (Zugangsnachweis!) eine konkrete Frist, um ihre Zustimmung zur Baulast zu erklären. Erst nach fruchtlosem Fristablauf evtl. einen Anwalt beauftragen! Wenn der Anspruch im konkreten Einzelfall wirklich besteht, kannst du dann die Anwaltskosten als Verzugsschaden erstattet verlangen.
   Viele Grüße
   Ralf
   Name: Ralf Wortmann   E-Mail-Adresse anzeigen   http://www.baurechtstipps.de

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