Keine Baugenehmigung, warum? Sondergenehmigung mögl.? 10.07.08
Sehr geehrte Damen und Herren,
wir besitzen ein Haus aus den dem Jahr 1976. Das Haus hat eine bebaute Fläche von ca. 250 qm. Es befindet sich auf einem ca. 1800 qm großem Grundstück. Unser sehnlichst er Wunsch ist, dass Haus aus.- bzw. anzubauen. Wir erkundigten uns was der Bebauungsplan vorschreibt und waren bis dato recht zufrieden. Der Plan sieht vor: Eingeschossig mit Giebeldach, Ausbaubar, Firsthöhe 7,50 und das wars auch schon. Wir ließen unsere Bauvorschläge durch einen Architekten dem Bauamt vorlegen. Unser Bauvorhaben sah vor, das Dachgeschoß auf eine angrenzenden Garage (laut Statiker voll tragfähig) zu erweitern. Desweitern sollten Dachgauben auf beiden Seiten des Daches eingesetzt werden. Als letztes sollte ein kleiner Anbau von ca. 80 qm folgen.
Unser Architekt kam nach dem Besuch des Bauamtes mit düsterer Mine zu uns, mit der Aussage "Ihr dürft gar nichts"!!! Die Begründungen lauteten wie folgt: -Dachgaube- Eine Dachgaube ist nur in einem Winkel von 30* möglich. Ansonsten hätte es den Anschein eines zweigeschoßigem Hauses. Es ist natürlich selbstredend, dass eine so steile Gaube absolut keinen Raumgewinn darstellt. -Ausbau des Dachgeschosses auf Garage- Ein Ausbau ist nicht möglich, da die Garage nicht als Wohnraum eingetragen ist. Würde also ein Wohnraum auf der Garage errichtet werden, so würde die Garage automatisch ebenso zu einem Wohnraum werden, und das ist dann wiederum nicht rechtens. -Anbau- ein Anbau kommt auf gar keinen Fall in Frage, da dieser sich dann ausserhalb des "Baufensters" befinden würde.
Hurra Deutschland!!!
Wir sind nun sehr gefrustet und stellen uns nun folgende Fragen. 1. Wer bestimmt bei einem Bauvorhaben, wieviel auf einem Grundstück gebaut werden darf (damals 1976)? Unser Grundstück ist uneinsehbar freistehend, keine Nachbarn.
2. Besteht die Möglichkeit das Baufenster im Nachhinein zu vergrößern?
3. Wieso gelten Dachgauben als Indikator für ein zweites Geschoß??
4. Wenn man auf eine anschlißende Garage bauen will, sind da wirklich so die Regelungen, Wohnraum/nicht- Wohnraum?
5. Es gibt anscheinend Sondergenehmigungen welche vom Bauamt erteilt werden. Dies wissen wir auf die Frage des Architekten an den Beamten, worauf dieser dann nur meinte "da könne ja dann jeder kommen". Was sind die Voraussetzung für den Erhalt eine Sondergenehmigung zu bekommen?
6. Macht es evtl. Sinn einen Vororttermin mit dem Bauamt zu vereinbaren? Um evtl. darzustellen, dass keiner der Mitbürger benachteiligt wird?
7. Macht es evtl. Sinn, per Gericht ein Bauvorhaben zu erzwingen?
Fragen über Fragen..... ! Wir sind Ihnen schon jetzt sehr, sehr dankbar für ein wenig Licht im Dunkeln. Und vorallem Ihre Mühe sich unseres Problems anzunehmen, vielen Dank. Anbei noch die Daten des Wohnortes:
-Bundesland, NRW
-Gemeindebezirk Siegburg
Viele Grüße
Thomas Stahl
Name: Thomas Stahl  

1. Durch 10.07.08
   die Dachgauben (je nach Größe) kann das Dachgeschoss rechnerisch zum Vollgeschoss werden. Das ist jedoch bei 1-geschossiger Bauweise unzulässig.
   Steht die Garage auf der Grundstücksgrenze, so ist diese nur so lange "privilegiert" d.h. darf ohne Grenzabstand gebaut sein, wie es sich um eine reine Garage handelt. Wohnräume (auch auf der Garage) müssen die üblichen Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze (id.R. min. 3m) einhalten.
   Sind Baugrenzen vorhanden, dürfen diese nicht überbaut werden.
   Das oben geschriebene häte Ihr Architekt bei der Erstellung seiner Planungsvorschläge beachten können/müssen.
   Anträge auf Befreiung von Festsetzungen des B.-Plans kann das bauamt genehmigen, wenn öffentl. Belange nicht entgegenstehen.
   Name: Manfred Peters   E-Mail-Adresse anzeigen  

2. Ich kenne ja die Fakten nicht, aber 10.07.08
   Das Ganze hört sich eher so an, als hätte der Architekt seine Grundlagenermittlung nicht richtig gemacht und dass er (noch) nicht richtig fit im öfentlichen Bau- und Planungsrecht ist.
   Oder hat der Architekt Sie von Anfang an auf die Schwierigkeiten hingewiesen, und Sie wolltens ihm nicht glauben?
   Es soll ja Bauherren geben, die erst den Beweis eines abgelehnten Bauantrags brauchen, um zu sehen, dass die Vorstellungen wegen des Bebauungsplan nicht realisierbar.
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   Vermutlich wird das DG durch die Gauben zum Vollgeschoss, weshalb diese kleiner geplant werden müssen.
   Eine Garage darf man sehr wohl mit Wohnraum überbauen, nur nicht wenn die Garage den Mindestabstand von 3,00 m zur Grenze unterschreitet.
   .
   Dann ist Ihr Wohnhaus mit 250 m² nicht gerade klein. Das entspricht einem Quadrat von fast 16 m kantenlänge. Daran wollten Sie einen "kleinen" Anbau von 80 m² (9 m zum Quadrat) setzen. Das ist alles andere als klein. Manches Wohnhaus ist heutzutage kleiner als Ihr Anbau.
   Es spricht ja nichts dagegen, großzügig zu bauen, aber ich vermute, der Architekt hätte alle Beschränkungen vor Planungsbeginn aus dem Bebauungsplan ermitteln können.
   .
   Ich würd ja gern mal die Pläne und den B-Plan sehen.
   Also klagen wird Sie nicht weiterbringen. Ausnahmen und Befreiungen müssen im Einvernehmen mit dem Bauamt verhandelt werden, sonst kommen Sie nicht weiter.
   Gruß
   Name: Lott Andreas  

3. Hehe... 10.07.08
   Da steht was von >>ohne Nachbarn<<. Kann es sein, dass es sich um Aussenbereich (ausserhab geschlossener Ortschaft) handelt.
   Dann gibts keinen B-Plan, dann gips nur Ermessen der Sachbearbeiter.
   MfG
   Name: Ralf Dühlmeyer   E-Mail-Adresse anzeigen   http://www.duehlmeyer-architektur-planung.de

4. Mit B-Plan 10.07.08
   @Ralf
   In der Frage steht:
   "Der Plan sieht vor: Eingeschossig mit Giebeldach, Ausbaubar, Firsthöhe 7,50 und das wars auch schon."
   Ich nehme aber mal an, dass noch méhr im B-Plan festgelegt ist.
   Gruß
   Name: Lott Andreas  

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