Anbau. Abstandsgrenze geringfügig überschritten 01.08.08
Hallo! Wir haben ein altes Haus (Bj. 1949) erworben, dass wir seit einigen Monaten unter der Bauleitung eines Architekten Totalsabieren. Teil der Modernisierung ist auch ein zweigeschossiger Anbau mit Flachdach, für den natürlich ein genehmigter Bauantrag (Niedersachsen) vorliegt. Der Bauantrag sieht vor, dass der Abstand zum Nachbargrundstück 3,40m betragen muss (1/2H). Nun wo alles fast fertig ist - der Umzug ist für nächste Woche geplant - kam heute ein freundlicher Herr vom Bauamt vorbei, der mir mitteilt, er hätte "einen Hinweis bekommen", dass wir die Grenzabstände nicht einhalten würden. Bei genauem Nachmessen stellte sich auch tatsächlich raus, dass der neue Anbau nicht 3,40m , sondern nur 3,30m von der Grundstücksgrenze entfernt gebaut wurde.
1.) Mit welchen Konsequenzen haben wir voraussichtlich zu rechnen? Wer ist dann zu Rechenschaft zu ziehen? Der Architekt (Planung & Bauaufsicht), der Rohbauer (ungenau gearbeitet!) oder wir als Bauherren??
2.) Es ist ja davon auszugehen, dass dieser anonyme "Hinweis" von dem Nachbarn kommt, zu dessen Grundstück hin der Grenzabstand nicht ganz stimmt. Dessen Haus (MFH) steht mit der Giebelseite zu unserem Haus, ist deutlich höher als unseres und hat nur einen Grenzabstand von 3m. Kann man den schwarzen Peter da nicht einfach zurückschieben?? Oder waren die Abstandsregeln früher (Nachbarhaus wurde ca. 1960 gebaut) anders als heute?
MfG, J. Engel
Name: Julia Engel  

1. das soll der Architekt / Bauleiter klären, der ... 02.08.08
   das soll der Architekt / Bauleiter klären, der kann sich dann ja mit dem Bauunternehmer auseinandersetzten. Dem Nachbarn den eigenen Bau vorzuhalten halte ich nicht für sinnvoll, mit dem müssen Sie lange auskommen, mit dem Archi nicht.
   Name: Karsten Zänkert   E-Mail-Adresse anzeigen  

2. Viele offene Fragen.... 04.08.08
   1) Wer hat den Abstand von 3.30 m wie festgestellt???
   Der Mann vom Bauamt mit dem Zollstock?? Dann ist die Messung unsinnig.
   So etwas kann NUR ein Vermessungsbüro feststellen.
   2) Brauchen Sie die 3,40 m wirklich, weil der Bau 6,80 m hoch ist oder sind es nur 6,69 m?
   Bei 6,75m wären Sie innerhalb der von der NBauO erlaubten Toleranz, wenn denn die 3,30 m stimmen.
   3) Ggf auch noch mal die Höhe GENAU messen. Vielleicht hat ja der Rohbauer ein paar cm nach UNTEN geschlampt. (hoffentlich nicht nach oben :-( )
   4) Wer hat die Einmessung des Robaus gemacht. Ich hoffe, ein Vermessungsbüro. Denn die haben eine Haftpflichversicherung.
   5) ERSTMAL sind Sie IMMER dran. Ob Sie dann bei Dritten Regress nehmen können, hängt an vielem.
   6) Die NBauO mit ihren Abstandsregeln wurde (wenn ich mich nicht irre) erst 1968 erlassen. Davor gab es örtliche Bauvorschriften.
   Hier wäre also zu klären, ob der Bau a) so genehmigt wurde und b) NACH Erlass der NBauO noch Veränderungen (z.B. DG-Ausbau) vorgenommen wurden.
   7) Wo liegt denn der Fehler?? Einfach vermessen oder den Anbau von der Aussenkante Altbau vermessen und der steht 10 cm näher an der Grenze als in den Plänen eingetragen???
   ***
   Was sagen denn Architekt, Rohbauer und Vermesser zu den Vorwürfen???
   MfG
   Name: Ralf Dühlmeyer   E-Mail-Adresse anzeigen   http://www.duehlmeyer-architektur-planung.de

3. Fehlerteufel.... 04.08.08
   >> Bei 6,75m wären Sie innerhalb ...<< muss natürlich 6,69 m heissen :o
   MfG
   Name: Ralf Dühlmeyer   E-Mail-Adresse anzeigen   http://www.duehlmeyer-architektur-planung.de

4. Ein paar Antworten 06.08.08
   zu 1.) Den Abstand von 3,30 hat der Mann vom Bauamt tasächlich mit meiner Hilfe und meinem Rollmaßband ermittelt. Also irrelevant...?!
   zu 2.) Der bau ist laut Plan 6,84m, also brauchen wir die 3,40 wohl wirklich.
   zu 3.)Wie hoch der Anbau nun tatsächlich ist, weiß ich natürlich nicht. Das wäre im Ernstfall dann wohl auch Aufgabe für ein Vermessungsbüro.
   zu 4.) Die Einmessung des Anbaus (3m x 5 m) hat mit Sicherheit kein Vermessungsbüro gemacht, sondern der Rohbauer beim Erstellen des Fundaments. Der hat aber doch wohl auch eine haftpflichtversicherung - und da wäre ja auch noch der haftpflichtversicherte Architekt, der die Maße zu überprüfen hat?
   zu 5.) Der Fehler besteht möglicherweiße in der etwas unklaren Grundstücksgrenze. Die Grenze ist eine Mauer, auf der mittig ein Zaun steht. Ich nehme an, der Rohbauer hat ab Zaun gemessen, die Grenze ist aber die Mauer.
   zu 6.) Der Architekt will erstmal abwarten, bis schriftlich vorliegt, wer sich eigentlich warum über was genau beschwert. Erst dann will er sich äußern bzw. handeln.
   MfG Julia Engel
   

5. Kann auch ganz 06.08.08
   anderssein:
   Anbau heisst ja wohl "wird an vorhandenes Gebäude angebaut".
   Der Rohbauer wird sich um Grenzabstände nicht geschert haben, der hat ab vorhandenem Gebäude gemessen.
   Wenn dann, bei korrekter Messung ab Gebäude, der Grenzabstand nicht passt, kann der Fehler beim Planer liegen, oder daran, dass schon das vorhandene Gebäude einen anderen Grenzabstand hat, als in den Katasterzeichnungen eingetragen.
   Name: Manfred Peters   E-Mail-Adresse anzeigen  

6. Au man... 07.08.08
   Da haben sich ja ALLE richtig mit Ruhm bekleckert.
   ++
   Der Kollege hätte Ihnen bei einer solchen Situation sagen MÜSSEN, dass der Altbau erstmal ordentlich eingemessen werden MUSS, weil sonst keiner genaues sagen kann. Zumindest, wenn man die Abstände bis ÜBER die Schmerzgrenze auslotet.
   ++
   Der BU hätte eine Einmessung fordern müssen, wenn er von der Grenze her aufgebaut hätte.
   ++
   Und der Bauamtler hätte WISSEN müssen, daß seine Meßaktion für die Tonne ist, solange keine VermessungsPUNKTE da sind, von denen aus er die Grenze GENAU hätte feststellen können.
   *****
   Einzig sinnvolles Vorgehen:
   Abwarten, was das Bauamt schriftlich vorbringt. Wenn die nur auf Grundlage der Rollbandmessung einen Bescheid erlassen SOFORT Widerspruch einlegen.
   Dann (oder bei zu grosser Unruhe auch gleich) eine Vermessung in Auftrag geben. Die Kosten gehen auf Ihren Deckel, weil Sowieso-Kosten.
   Nach dem Ergebniss weitersehen.
   Der Kollege sollte sich allerdings schon mal Gedanken machen, wie man das heilen kann und wer die Kosten dafür übernehmen soll(te).
   MfG
   Name: Ralf Dühlmeyer   E-Mail-Adresse anzeigen   http://www.duehlmeyer-architektur-planung.de

7. Post vom Bauamt 07.08.08
   heute kam das angekündigte Schreiben vom Bauamt, in dem eigentlich nichts weiter Erhellendes drinsteht, außer dass wir "nachgewiesenermaßen" den Grenzabstand nicht eingehalten hätten, aber davon ausgegangen wird, dass wir diesen Verstoß kurzfristig bis zum 25.8. beheben werden. Hahaha!!!
   Ansonsten hat der Rohbauer offensichtlich nicht von der Außenwand des Bestandsgebäudes Maß genommen - oder wenigstens nicht richtig. Abstand Bestandsgebäude - Anbau ist 32cm, statt 40cm. Wegen 8cm jetzt so einen Firlefanz zu veranstalten, finde ich allerdings einfach nur ätzend!! Wenn dieser kleingeistige Nachbar sich wenigstens mal zu erkennen geben würde, dann könnte man die Angelegenheit ja vielleicht auch erstmal untereinander besprechen. Aber so einen idiotischen anonymen Hinweis aus einem Mehrfamilienhaus, in dem der Besitzer nicht mal persönlich wohnt, finde ich einfach unmöglich...
   

8. Na dann... 07.08.08
   Den Bauordner erstmal ganz höflich den "Nachweis" um die Ohren hauen. Und natürlich jedwede Terminsetzung zurückweisen. (GANZ wichtig). Zumal der Termin eh nicht angemessen wäre!!!!
   Dann mal den EIGENTÜMER des Nachbargrundstücks rausfinden und mit dem reden.
   Denn ggf. war es ja ein Mieter, der sich für den gefühlten oder realen Sonnenverlust "revanchiert".
   Oder mit einem Anwalt reden. Denn mit dem "nachgewiesener Maßen" hat das Bauamt schon den ersten DICKEN Bolzen geschossen. Klären, ob Sie das Amt nicht erstmal formal in Schwierigkeiten bringen, um ne bessere Verhandlungsposition zu bekommen.
   Auf JEDEN Fall den Kollegen und den BU um die Angabe der Haftpflicht bitten.
   MfG
   Name: Ralf Dühlmeyer   E-Mail-Adresse anzeigen   http://www.duehlmeyer-architektur-planung.de

9. Danke für die Tipps!! Werde berichten, wie es ... 07.08.08
   Danke für die Tipps!! Werde berichten, wie es weitergeht....
   MfG Julia Engel
   

10. Na dann... 07.08.08
    bin ich mal gespannt
    Name: Ralf Dühlmeyer   E-Mail-Adresse anzeigen   http://www.duehlmeyer-architektur-planung.de

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