Dachsanierung durch neuen Fußboden
BAU-Forum: Modernisierung / Sanierung / Bauschäden

Vermutlich hätten alle Eigentümer so oder so zahlen müssen für die Sanierung des Gemeinschaftseigentums. Es hätte aber sicher Lösungen gegeben, die Terrasse zwischenzeitlich zu sperren ggf. abzustützen (wenn sie denn tatsächlich einsturzgefährdet war) und dann eine ordentliche Ausschreibung zu machen. Mit der Dramatik "Gefahr im Verzug" den erstbesten mit der Schnellsanierung zu beauftragen ohne Kostenkontrolle, das ist schon seltsam. Habe ich das richtig verstanden? Es gibt weder für den geschädigten Zustand noch für den sanierten Zustand eine Statik? Wie aber kann man ohne Statik und ohne Holzschutzgutachter und ohne Fotodokumentation der Schäden behaupten die alte Decke wäre einsturzgefährdet gewesen und wie kann man jetzt ohne Statik behaupten nun sei alles ausreichend tragfähig?! Klingt nach einer echt dreisten Gemeinschaftsaktion von Hausverwaltung und Baufirma. Sind die verwandt?

Ja genau. Ich habe auch nach einem Statiker und Fotos gefragt. Mit ist auch nicht klar, warum unbedingt ein neuer Holzboden verlegt werden muss. Bisher gab es Steinplatten. Das Haus ist erst 10 Jahre alt. Ich habe meine Fragen an die Hausverwaltung und die Baufirma gesendet und von der Baufirma folgende Antwort bekommen:

"Der Schaden bei der Terrasse L. wurde von uns zur Gänze fachgerecht und noch rechtzeitig behoben. Es war hier dringender Handlungsbedarf und wir konnten durch unser sofortiges Einschreiten schlimmes verhindern. Hier besteht jetzt aus statischer Sicht kein Grund mehr zur Sorge. Sie brauchen sich aber über die Statik des übrigen Hauses sicher keine Sorgen machen. ... Ich kenne mittlerweile dieses Haus ganz gut, da wir doch schon viele Sanierungen dort gemacht haben und wenn mir etwas auffällt so melde ich das immer sofort der Hausverwaltung G.. Die Hausverwaltung G. ist auch immer sehr um das Wohl des Hauses der Eigentümer bemüht. Sie sind hier bestimmt in sehr guten Händen. Wir stehen Ihnen als Fachfirma jederzeit gerne zur Verfügung und Sie können uns Ihre Beobachtungen und Sorgen gerne berichten.

Mit freundlichen Grüßen

BM Peter Lidic ... "

zu so viel Dreistigkeit von HV und Baufirma, die da evtl. schon länger gemeinsame Sache machen und die WEG^Abk. melken?

Auch die anderen Eigentümer finden das sehr frech und regen sich recht auf. In der Zwischenzeit hat die HV kalte Füße bekommen und rudert zurück und der Baumeister präsentiert eine dritte Variante:

nach einem Telefonat mit Herrn Lidicky, hat mir dieser mitgeteilt, dass nach Öffnung der Terrasse festgestellt wurde, dass die Holztram nicht durchfeuchtet sind, sondern lediglich die Beschüttung. Diese wurde erneuert und eine neue Isolierung aufgebracht um eine weiteres Eindringen von Feuchtigkeit zu verhindern. Aus statischen Gründen wurden keine Steinplatten mehr verlegt, sondern nach Absprache mit der Eigentümerin Frau L. ein Holzboden verlegt.

Laut Herrn Lidicky wäre die Verlegung von Steinplatten (von der statischen Seite abgesehen) auch wesentlich teurer gewesen, da es notwendig gewesen wäre die einzelnen Platten durchs Stiegenhaus in den letzten Stock zu transportieren.

Um diese Geschichte zu einem für alle verständlichen und befriedigenden Ergebnis zu bringen, ersuche ich um Terminvorschläge wann es Ihnen recht ist, dass wir uns an einen Tisch setzen um diese Angelegenheit zu klären.

Was sollen wir am besten bei dieser Besprechung fragen und abklären? Was ist zu bezahlen, was nicht? Im Angebot ist von einem Kran die Rede, jetzt sollen die Steinplatten per Hand getragen werden. Ich weiß auch nicht, warum die alten Platten nicht wieder verlegt wurden, die waren noch in Ordnung.

Angenommen, es gibt dort das gleiche WEG^Abk.-Recht. Mit Gefahr in Verzug vertuscht der Verwalter seine bisherige Untätigkeit. So plötzlich und so schnell musste das gemacht werden? Vor allem bei dem Umfang ohne mindestens 3 Angebote? Warum keine Sondern-Eigentümerversammlung? Was sagt die Teilungserklärung? Der Belag gehört meistens zum Sondereigentum. Wurde die Statk verändert? Was ist unter der Terrasse? Hat die Terrasse überhaupt eine Baugenehmigung? Sie sollten Einspruch gegen die gesamte Maßnahme einlegen. Erkundigen Sie sich beim Anwalt ob Fristen zu beachten sind und ob Sie klagen müssen. Prüfen Sie genau die Abrechnung. Vermutlich handelt es sich nicht um eine ordnungsgemäße Verwaltung. Das bedeutet dass der Verwalter für die Kosten aufzukommen hat. Damit wird er mit allen Mitteln versuchen, sein Handeln rechtssicher zu machen und wird Schriftverkehr und Protokolle fälschen. Entscheidend ist die Frage ob es eine Reparatur oder eine Erneuerung ist, das bestimmt die jeweilige Abstimmungsmehrheit. Beantragen Sie bei der nächsten Versammlung die Verweigerung der Entlastung des Verwalters. In Deutschland muss innerhalb von 4 Wochen nach einer Versammlung geklagt werden sonst ist der Einspruch verjährt. Im Extremfall war das eine "verbotene Eigenmacht" des Verwalters und Sie sollten auch einen Strafantrag prüfen lassen.

Wir hatten schon seit Jahren keine Eigentümerversammlung! Wer kann die einberufen? Unter der Terrasse ist eine Wohnung, die vom Sohn der Dame bewohnt wird. Angeblich ist hier Feuchtigkeit eingedrungen und deshalb war die Sanierung notwendig.

In Deutschland muss jährlich eine ETV stattfinden. Die Arbeit des Verwalters muss immer kontrolliert werden. In ihrem Fall ist eine Verwaltung eine Maschine zum Geld drucken und der Verwalter verwaltet wie ein Feudalherr. Eine derartige Maßnahme muss genau protokolliert werden und jeder Schritt ist durch Fotos zu belegen. Wenn ausführende Firmen die Begründung in mehreren Versionen liefern ist etwas faul und damit sind nicht die Holzbalken gemeint. Sie brauchen einen Fachanwalt für WEG^Abk.-Recht. Vor allem sprechen Sie mit den anderen Eigentümern damit der Verwalter sein Handeln sich nicht im schriftlichen Umlaufverfahren absegnen lässt.

Hat der Verwalter überhaupt ein Mandat? Ein Verwaltervertrag verlängert sich nicht automatisch. Hat der Verwalter ein Mandat, so muss er eine ETV einberufen. Als Eigentümer können Sie mit bestimmter Mehrheit eine Eigentümerversammlung verlangen. Ist der Verwaltervertrag ausgelaufen, so haben Sie keinen Verwalter mehr und er muss die Finger von den Konten lassen. Konsequenzen stehen in ihrem WEG^Abk.-Recht.

zu prüfen wäre, ob es eine günstigere Ausführung gegeben hätte. Das können Sie aber nur in Eigenregie (ohne die HV) eruieren. Dann wäre die Differenz zwischen beiden Kosten der finanzielle Schaden, den die WEG^Abk. beim Verwalter geltend machen könnte, weil dieser seine Kompetenzen überschritten hat.

Dann ist zu prüfen, wem die Balkon- und Terrassenbeläge gehören  -  Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? Dem entsprechend sind aus der vorliegenden Rechnung die entsprechenden Kosten für den Belag rauszurechnen, weil dieser dann ggf. nur von der Eigentümerin mit der Dachterrasse getragen wird.

Vielen Dank für die Antworten. Liebe Grüße aus Österreich.