Bauschäden Bauphase  -  kein Dritter
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Bauschäden Bauphase  -  kein Dritter

Guten Morgen

Ich habe eine Wohnung (Baujahr 2008) erworben. Beim Kauf der Wohnung waren Schäden im Gemeinschaftseigentum (Fassade) bekannt, und der Kaufpreis wurde reduziert.

Mittlerweile sind weitere Innenputzschäden am Sondereigentum (Wohnung EGAbk.  -  nach Architekten: Wohntrennwand  -  nicht tragend) aufgetreten. In der Eigentümerversammlung im Mai 2014 wurde erklärt:

"Bei Bauschäden aus der Bauphase muss die Behebung, wenn kein Dritter dafür in Anspruch genommen werden kann, durch alle Eigentümer gemeinschaftlich getragen werden. "

Meine Frage bezieht sich hier auf Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Gilt die oben gefasste Beschreibung auch auf Sondereigentum?

Gruß und Dank

  • Name:
  • Florian
  1. Sondereigentum

    Sondereigentum haben Sie gekauft. Dafür ist die Allgemeinheit bzw. der Verwalter nicht zuständig. Schäden müssen Sie dem Verkäufer melden. Wenn die Schäden beim Kauf sichtbar waren sollten die im Übergabeprotokoll stehen. Sind die Schäden verdeckt gewesen, sind Sie beweispflichtig dass es sich um verdeckte Mängel handelt. Vermutlich müssen Sie Mängel im Sondereigentum selbst beseitigen. Ergeben sich Mängel im Sondereigentum durch die Gemeinschaftsordnung (z.B. Räume anders als in der TE) so verjährt der Anspruch auf Mängelbeseitigung nicht. Bei allgemeinen Baumängel im Sondereigentum tritt Verjährung ein.
  2. Vielen Dank für die Antwort. Auf ...

    Vielen Dank für die Antwort. Auf Basis der Antwort habe ich verstanden, dass ich einen Fehler in meiner Beschreibung verfasst habe.

    Ich habe die Wohnung 3 gekauft. Die Innenputzschäden sind in der Wohnung 2 (Sondereigentum eines anderen Eigentümers). Laut Hausverwaltung soll eine Sonderumlage für die Innenputzschäden am Sondereigentum der Wohnung 2 erfolgen, da in einer Eigentümerversammlung (vor dem Kauf der Wohnung 3) formuliert wurde:

    "Bei Bauschäden aus der Bauphase muss die Behebung, wenn kein Dritter dafür in Anspruch genommen werden kann, durch alle Eigentümer gemeinschaftlich getragen werden. "

    Die Gewährleistung ist abgelaufen. Der Bauträger ist nicht mehr vorhanden. Zusätzlich sind Schäden am Sondereigentum der Wohnung 2 und Wohnung 1 bereits aus Rückstellungen beseitigt worden.

    Nach meiner "menschlichen" und logischen Auffassung kann für Sondereigentum, welches mir nicht gehört, keine Rückstellung noch Sonderumlage eingefordert werden, weil in der Bauphase schlampig gearbeitet wurde.

    Danke für die Unterstützung.

  3. Nicht auf Herrn K. hören ...

    der schreibt meist Mist.

    Ob der Sondereigentümer oder die WEGAbk. für die Schäden haften, ergibt sich einzig aus dem Teilungsvertrag! Darin steht, bis wohin das Sondereigentum geht. Bei manchen Verträgen endet das Sondereigentum unterseitig der Tapete, bei anderen mittig Wand!

    Also die Teilungserklärung zu einem entsprechenden Anwalt schleppen und den prüfen lassen, ob hier zu Recht auf die WEG durchgegriffen wird bzw. wurde.

  4. Herr RD ist oGuA

    Sie müssen prüfen lassen ob der Beschluss rechtswirksam ist, ob Sonderumlagen für Sondereigentum möglich ist und wer die Abnahme durchgeführt hat, weiterhin muss der Umfang des Schadens feststehen. Sonderumlagen müssen Sie erfüllen wenn Sie mit abgestimmt haben oder Ihnen die Höhe beim Kauf der Wohnung mitgeteilt wurde. Nach meinem Wissen sind Sonderumlagen nur für das allgemeine Eigentum möglich. Ob in der Teilungserklärung etwas über Mängel aus der Bauzeit steht ist fraglich. Noch vorhandene Mängel aus der Bauzeit deuten auf Mängel der Bauleitung und des jetzigen Verwalters hin.
  5. OGUa bin ich nie gewesen

    Ich war HG ohne Ua!

    Mängel Bauleitung  -  na und? WEGAbk. wird zu 99 % von Bauträgern gebaut, da jucken Baulieuntgsfehler nur im internen Vertragsverhältnis des Bauträger, aber nicht gegenüber der WEG! Und wenn der Bauträger pleite oder sonst wie raus ist, dann muss das eben irgendwer bezahlen. Dazu wird auch kaum was in der Teilungserklärung stehen. Welcher Bauträger schreibt schon die Mängel vorher in die Kaufverträge?

    In der Teilungserklärung steht aber drin, was Sondern- und was Gemeinschaftseigentums ist und wer für welche Bauteile/Bereiche nach Erstellung verantwortlich ist.

    Bei Wänden ist das in aller Regel (aber eben nicht immer) die WEG. Denn wie sollen sich zwei Nachbarn die Kosten für einen Schaden an der Wohnungstrennwand teilen? Muss ja festgelegt sein.

  6. Sie brauchen einen Fachanwalt für WEG

    Woher sollen Rückstellungen kommen? Wenn es sich um Instandhaltungsrücklagen handelt, darf das nur für das Allgemeineigentum verwendet werden und das nur bei Mehrheitsbeschlüssen. Schon wieder gibt es Klärungsbedarf: wird nach MEA oder nach "Köpfen" abgestimmet? Sie schreiben "in einer ETV wurde erklärt ..., es gibt also kein Beschluss! Wenn es einen Beschluss geben sollte, könnte der rechtswidrig sein. In einer WEGAbk. werden aber auch rechtswidrige Beschlüsse gültig wenn nicht dagegen geklagt wird. Ein rechtswidriger Beschluss kann durch einen neuen Mehrheitsbeschluss "geheilt" werden. Rechtswidrig wären z.B. Beschlüsse wenn ein Generalunternehmer in einer WEG von 6 Einheiten erst 2 verkauft hat und er diese Mehrheit illegal nutzt. Bei einer Abstimmung nach "Köpfen" hat ein Eigentümer mit mehreren Einheiten trotzdem nur ein Kopf.

    Lieber Herr RD, ich schrieb oGuA und nicht OGUA. Ein oGuA ist sicherlich für einen Berater hier im Forum unangemessen, aber das Wort "Mist" hat mich provoziert, ich versuche mich künftig zurück zu halten.


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