Modernisierung / Sanierung / Bauschäden

Sanierung Reihenhaus BJ. 1963

Moin, ich wende mich an dieses Forum, weil bei einer geplanten Haussarnierung noch einige Fragen offen sind, auf die ich keine Antwort habe und vor einer eventuellen Entscheidung gerne hätte um keine bösen Überraschungen zu erleben.

Kurze Information vorab. Ich und meine Freundin haben die Möglichkeit das Haus von den Großeltern zu übernehmen. Es handelt sich um ein Reihenmittelhaus. Ca. 9 Meter breit, ca. 140 m² WFL und knapp 700 m² Grundstück. Das Haus besitzt einen Vollkeller und ausbaubares Dachgeschoss. Baujahr ist 1963. Im Laufe der Zeit wurden kleinere Modernisierungen durchgeführt und natürlich alle Arbeiten zur Instandhaltung. Veluxfenster sind mittlerweile aus Kunststoff, sowie einzelne Fenster in den restlichen Räumen.

Der Keller ist komplett trocken und es gab nie einen Wassereinbruch, das gleiche gilt für das Dach. Lediglich im Badezimmer gab es einmal einen kleinen Wasserschaden am Veluxfenster. Hier wurde die Ursache behoben, die optischen Beeinträchtigungen sind noch vorhanden.

Weitere Punkte sind mir nicht bekannt.

Die Elektrik ist im EGA und OGA mit 3 Adern ausgeführt und lediglich im Keller Aufputz teilweise 2-Adrig. Neu müsste der Sicherungskasten im Keller (Bild 1). Wenn Küche und Bad renoviert werden lassen wir gleich Steigeleitungen in Küche, Bad und Dachboden mit nach oben legen, um zusätzliche Absicherungen zu haben. Kann es sein, das die Zuleitungen für die gesamte Reihe durch den Keller läuft?
Die Wasserleitungen sind vom Zustand wie auf Bild 2, Bild 3, Bild 4 zu sehen. Die Heizung ist von ca. 2005 neu und macht bisher keinerlei Probleme.

Etwas Merkwürdig finde ich die Gasleitungen, Bild 5. Die Verbindungen sehen jedoch alle so aus, ich würde also davon ausgehen, dass die Ausführung so gewollt ist.

Der Ausbauplan wäre von uns wie folgt geplant, vor Einzug wird das Bad sowie die Küche entkernt, parallel dazu erneuert der Elektriker den Hausanschluss im Keller und legt Steigeleitungen in das Bad, die Küche sowie das Dachgeschoss. Anschließend erfolgt der Ausbau des Badezimmers durch einen Handwerker (von Wasser lasse ich die Finger) In der Küche werden je nach Küchenplanung die entsprechenden Leitungen verlegt und geschlitzt (unter abgehängter Decke und dann senkrecht von oben schlitzen) Küche einbauen machen wir entweder selber (IKEA) oder wenn aus dem Studio ist es mit drin. Neuer Boden in der Küche machen wir ebenfalls in Eigenleistung. Alle weiteren Räume (WZ, EZ, 3 Kinderzimmer, 1 Schlafzimmer sowie der Flur werden später in Eigenleistung überarbeitet.

Das gleiche gilt für den Keller, da lassen wir 2-3 Stromkreise in einen Verteilerkasten legen und machen die Renovierung, streichen, Boden, Elektro aufputz in nächster Zeit selber. Insgesamt gehen wir von akutem Investitionsbedarf von ca. 30.000 € aus. 10.000 € Bad, 8.000 € Küche, 8.000 € Elektro, 2.000 € für 2 neue Fenster, 2.000 € sind noch nicht verplant

Meine Frage nun, sind aus den Bildern Dinge erkennbar die größere Investitionen vermuten lassen? Wie sieht es mit Erfahrungen aus? Kann der Plan funktionieren?

Kurz zum Hitnergrundwissen, ich selber bin Ingenieur, handwerklich nicht komplett auf den Kopf gefallen, Boden, Küche usw stellen also kein Problem dar

Anhang:

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Name:

  • Karl
  1. ist eben alles von 1963

    Ein Haus von 1963 oder älter ist nicht immer zu retten. Die Bausubstanz, Dach und Wärmedämmung ist zu prüfen. Die Elektrik sollte erneuert werden mit Automaten, RCD, Erdung und Kabel mit sep. Schutzleiter. Bei Gas fehlt zumindest der Absteller direkt am Zähler. Bei Wasser sind verschiedene Rohrmaterialien im Mix, ein Rohrbruch bei über 50 Jahre alten Rohren ist vorprogrammiert. Neben Totalverlust durch Brand gehören Wasserschäden zu den großen Schadenereignissen. Wenn die Wasserleitung für andere Häuser durchgeht, ist bei einem Rohrbruch diese nur schlecht abzustellen, der Keller wird geflutet. Für das eigene Wassernetz ist ein Leckagecomputer mit Urlaubsfunktion ideal. Wer ganz sicher gehen will lässt Messungen im Haus wegen Schadstoffen machen und lässt nach Asbest suchen. Unter den Ziegeln ist mit Vogel- und Wespennestern zu rechnen, im Gebälk könnten Holzwürmer sein, Isolierungen im Dach und von Leitungen könnten aus KMF sein. Sie sollten das Haus von einem Experten begutachten lassen.

    Name:

    • Klaus Kirschner
  2. Bekannte/unbekannte Probleme

    Schon nmal vielen Dank für die Hinweise. Das Haus ist seit Erbauung im Familienbesitz, und ich kenne das Haus selber seit ca. 10 Jahren.

    Um das Haus wurde sich immer sehr gut gekümmert, weswegen viele Probleme direkt behoben wurden.

    Vogel und Wespennester sind in den letzten 10 Jahren keine aufgefallen, nur einmal im Kirschlorbeer im Garten :-D

    Die Elektrik wird in den Kellerbereichen auf jedenfall erneuert, in den anderen Geschossen sind Kabel mit Schutzleiter verbaut.

    Die Wasserleitung geht nicht von Haus zu Haus durch, lediglich die Stromleitung schaltet die Reihenhäuser in Reihe.

    Eine Leckageüberwachung wäre sicherlich eine Lohnenswerte Investition

    Ein Absperrhahn an der Gasleitung VOR dem Gaszähler gibt es mit Sicherheit, ich werde am Wochenende noch einmal nachschauen.

    Name:

    • Karl
  3. Elektrik, Gas und Wasser

    An den Dreien sollten sie nicht sparen. Gerade wenn Sie jetzt dabei sind, einmal richtig "Dreck" zu verursachen können Sie die Leitungen gut prüfen und nach Erfordernis erneuern. Diese Chance kommt so schnell nicht wieder und billiger wird es in ein paar Jahren auch nicht sein.

    Wie ist denn ihr Plan für die Mittel- und Langfristige Instandhaltung? Sie schrieben ja lediglich von akutem Bedarf.

  4. Gas und Elektrik sind, soweit ich ...

    ... das beurteilen kann, überschaubare Sanierungsarbeiten. Elektrik beschränkt sich auf den Keller und neue Steigeleitungen für Bad + Küche -> FI Schaltung

    Gas ist im Rahmen der Erneuerung der Heizung ca. 2005 überarbeitet worden, vorher war eine Ölheizung installiert. In sofern ist die notwendige Sanierung hier auch absehbar.

    Ein großer Punkt, den Ihr aufgezeigt habt, und der mich seitdem umtreibt sind die Sanitärleitungen. Im Keller ist alles Aufputz verlegt und mir relativ egal wie das aussieht. Eine Sanierung ist hier also auch ohne größere Probleme möglich. Nur die Sanierung in den oberen Etagen, sprich Küche und Bad bereitet mir Kopfzerbrechen. Wenn die Leitungen im Estrich liegen, muss ich dann diesen komplett öffnen? Das käme ja einer Entkernung gleich :-/

    Unser Plan für die Mittelfristige ( 3-8 Jahre) Instandhaltung sieht vor alle Zimmer zu renovieren (rein kosmetisch) und die Balkonabdichtung neu zu machen. Ebenfalls die mittelalten Fenster auszutauschen (wurden zwischen '85 und '90 getauscht)

    Langfristige Renovierungsarbeiten (8-15 Jahre) beinhalten den Dachgeschossausbau und in dem Atemzug die Erneuerung des Daches -> Zwischensparrendämmung, Konterlattung, Eindeckung.

    Ebenfalls beschäftigt mich die Bausubstanz allgemein. Wie lange "hält" denn solch ein Haus noch? das Nachbarhaus wird anfang nächsten Jahres ebenfalls komplett renoviert. Auf der anderen Seite wohnt momentan noch die erste Besitzerin, ein Verkauf ist aber ebenfalls abzusehen, so dass eine Renovierung dort ebenfalls zu erwarten ist. Dann ist die gesamte Reihe auf Vordermann gebracht und renoviert. Eine Solche Investition tätigt man ja für die Zukunft und ich möchte eigentlich ungerne in 20 Jahren merken, dass das Gebäude nur noch Schrottwert hat.

    Aber 100 Jahre sind für ein solide gebautes Gebäude im vernünftigen Standard ja ohne größere Probleme zu schaffen (Renovierungen intern vorrausgesetzt)

    Name:

    • Karl
  5. wenn man bedenkt..

    .. das man das Haus für nicht bekommt wäre eine Sanierung komplett am besten.
    es würde auch enorm Wert steigernd sich auswirken,


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