Immobilie aus Sanierungsgebiet? 29.05.06
Hallo.
Mir wurde heute eine Immobilie aus einem "Sanierungsgebiet" angeboten. In diesem Gebiet (Altstadt) gab es vor ein paar Jahren ein Sanierungsprogramm zum Erhalt des Stadtbildes, wobei die Sanierungen bezuschusst wurden.
Das Objekt wurde somit Ende der 90er Jahre komplett entkernt und präsentiert sich recht gut.
Was mich stutzig macht, ist der m.E. relativ niedrig angesetzte Kaufpreis, zumal noch über Makler. Gibt es da eventuell Besonderheiten bei solchen Objekten ?
Vielen Dank schon mal vorab für Eure Antworten!
Name: Patrick Pucheu  

1. eigentlich nicht 30.05.06
   Ich glaube nicht, dass das Gebäude günstiger ist, da es im innerstädtischen Sanierungsbereich liegt. Die Immobilienpreise sind eh im Moment in einigen Gebieten total im Keller. Makler verkaufen ja mitlerweile für Banken Häuser aus Insolvensen - vor kurzem gabs ein zwei Jahre altes Eigenheim (Keller, 1,5 Geschoss, großes Grundstück) für sage und schreibe 45.000 Euro.
   Und unsanierte Häuser bekommt man bei uns im Stadtkern auch schon zwischen 2.000 und 8.000 Euro
   Oder man versucht beim Verkauf einen Mangel der nicht sichtbar ist zu verschweigen.
   Schauen Sie doch einfach mal bei den großen Immobilienportalen was ein Haus, in ähnlichem Zustand, Größe und Gebiet da so kostet. So bekommen sie mal eine preisliche Übersicht. Und wenn Sie sich ganz unsicher sind, dann holen Sie sich einen Berater (Bauing, Gutachter) das kostet zwar aber bringt halt Sicherheit.
   Viel Erfolg
   Name: Wilhelm Heumüller   E-Mail-Adresse anzeigen   http://www.plb-heumueller.de

2. Sanierungsgebiete 30.05.06
   Achtung!!
   Die städtebaulichen Sanierungsgebiete nach §§ 136 ff BauGB haben nur begrenzt mit baulichen Sanierungs- / Modernisierungsmaßnahmen zu tun.
   Es geht hauptsächlich darum, städtbauliche Mißstände zu beseitigen. Es kann durchaus sein, daß verschiedene von Ihnen vorgesehene Maßnahmen nicht durchgeführt werden können. Ebenso kann es Beschränkungen bezüglich Verkauf usw. geben.
   Nach erfolgreichem Abschluß der Sanierung kommt es manchmal zu einer Aufwertung des Gebiets. Wenn die Sanierung erfolglos war, kann auch ein "Problemviertel" daraus werden.
   Sie sollten auf jeden Fall mal mit der Gemeinde reden, wie der Stand der Sanierung (des Gebiets!) ist bzw. welche Einschränkungen zu beachten sind.
   Name: Martin Halbinger   E-Mail-Adresse anzeigen   http://www.mh-bau.de

3. Und ein Sanierungsgebiet... 30.05.06
   wird im allgemeinen dort ausgerufen, wo ein Viertel bereits ein Problemviertel ist, z.B. Gründerzeithäuser noch mit WC auf halber Treppe.
   Dort sind oft nur geringe Mieten erzielbar.
   Also genau prüfen.
   MfG
   Name: Ralf Dühlmeyer   E-Mail-Adresse anzeigen   http://www.duehlmeyer-architektur-planung.de

4. Immobilien im Sanierungsgebiet ... 30.05.06
   und bspw. die Abgaben- und Auslagenfreiheit für den Erwerb von Immobilien in diesem Gebiet richten sich nach dem BauGB. Ebenso entscheiden für den Kauf eines solchen Objektes und den damit verbunden Kaufpreis ist die Sanierungssatzung der Gemeinde, die weitreichende Verpflichtungen und Beschränkungen enthalten kann.
   Ich möchte Ihnen empfehlen, falls Sie Interesse an dem fraglichen Objekt haben, sich mit entsprechender Beratung (Fachanwalt für Baurecht, qualifizierter Berater für den Immobilienkauf) begleiten zu lassen.
   M.f.G.
   Ralph Kaiser
   Name: Ralph Kaiser   E-Mail-Adresse anzeigen   http://www.bhk-beratung.de

5. Immer düsterer 30.05.06
   Hallo und danke!
   Die Infos werden ja immer düsterer :-( Bitte nicht falsch verstehen, ist nur eine Feststellung, ich bin froh um solche Warnungen, lieber den Worst Case annehmen, dann gibts auch kein böses Erwachen.
   @Herrn Heumüller: Leider ist es so, daß im hiesigen Gebiet (Dreiländereck) die Preise weiterhin horrend steigen. Die Nachfrage hier ist ungebrochen hoch. Zwar liegt das Objekt schon etwas außerhalb der interessanten Zone aber profitiert trotzdem noch von der hohen Nachfrage. Das Haus wird mit 160T€ angeboten, ich hätte mindestens 200T€ vermutet (ich beobachte seit 2-3 Jahren ständig den Markt hier) und wer hat heute noch was zu verschenken?
   @Herren Halbinger+Dühlmeyer: Ich kann leider nicht sagen, ob es sich um ein wirkliches Problemviertel handelt. Der Ausländeranteil scheint wohl etwas höher, jedoch sehe ich das noch nicht als besorgniserregend an. Das werde ich aber noch in Erfahrung bringen (Polizei, Einwohner).
   Vermieten will ich jedoch nicht, sondern selbst einziehen.
   @Herrn Kaiser: Ihr Einwand macht mir schon Angst, rüttelt mich aber auch wach :-) Werde mal mit der Stadtverwaltung Rücksprache halten, wie sich die Situation darstellt und ob man sich beim Erwerb einer solchen Immobilie einen Riesenstapel Auflagen aufhalst.
   Nochmals danke an alle. Wenn jemandem noch was einfällt, nur zu!
   Name: Patrick Pucheu  

6. Wenn im Grundbuch der 30.05.06
   Sanierungsvermerk noch eingetragen ist, dann benötigen Sie für die Durchführung des Kaufvertrages die sanierungsrechtliche Genehmigung der Kommune. Diese hat zu Beginn des Sanierungsverfahrens u.a. den Bodenrichtwert für das Sanierungsgebiet "eingefroren". Damit sollen spekulative Grundstücksgeschäfte in der Hoffnung einer durch die Sanierung erfolgten Aufwertung des Gebietes unterbunden werden. Die Kommune wird also prüfen, ob der Kaufpreis nicht zu hoch ist, es könnte ein Grund für ein günstiges Angebot sein. Nach Abschluß des Sanierungsverfahrens kann die Kommune die Wertsteigerung der Grundstücke, welche durch die Sanierungsmaßnahmen, meist auch mit nicht unerheblichen öffentlichen Geldern durchgeführt, erfolgte, auf die Grundstückseigentümer umlegen. Es gibt quasi eine Nachzahlung auf den Kaufpreis des Grundstücks, berechnet aus Bodenrichtwert NEU - Bodenrichtwert "eingefroren", multipliziert mit den m² des Grundstücks. Eventuell ist es hilfreich, sich die Richtwerte an den angrenzenden Gebieten mit ähnlicher Bebauung und Nutzung anzuschauen und dann hochzurechnen, was nach Abschluß des Sanierungsverfahrens hinsichtlich des Bodenwertes und der möglichen Differenz passieren könnte !
   Name: Bernd Jähn  

7. Außenwand nass - üblich? 01.06.06
   Hallo.
   Herr Jähn, danke für die Information. Es ist nicht zu fassen, welche Möglichkeiten es da doch gibt, auf die Schnauze zu fallen. Werde ich dann ggf. prüfen.
   Haben morgen einen Besichtigungstermin (bisher kennen wir das Objekt nur von Bildern und Außenbetrachtung).
   Eins beschäftigt mich noch:
   An das Haus grenzt direkt der Bürgersteig. Auf einem Bild ist zu sehen, daß die Straße nass ist, also daß es geregnet hat. Am Haussockel sind vom Boden her großflächige Feuchte-/Wasserflecken im Außenputz zu sehen bis zu einer Höhe von ca. 40 cm vom Boden. Diese Flecken erstrecken sich entlang des gesamten Sockels und sind nur an den Kellerschächten unterbrochen. Sowas sieht man zwar öfter an Häusern aber deutet das auf ein ernsthaftes Problem hin? Ich habe die Befürchtung, daß alles saniert wurde, nur die Abdichtung des Unterbaus "vergessen" (?) wurde. Oder kann diese nicht ohne weiteres durchgeführt werden weil eben der Bürgersteig direkt angrenzt?
   GA soll schon noch herangezogen werden aber den kann ich mir ja sparen, wenn diese Flecken mit Sicherheit auf ernsthafte Probleme hindeuten...
   Nochmals danke!
   Name: Patrick Pucheu  

8. ...richtiger Suchbegriff *grml* 01.06.06
   Sorry,
   mit dem richtigen Suchbegriff habe ich nun Infos gefunden (warum nicht gleich so).
   Also durch eine fachgerechte Abdichtung lässt sich der Mangel zwar beseitigen, nur müsste da die Stadt mitreden, denn deren Eigentum (also dem Bürgersteig) müsste ich dafür ans Eingemachte.
   Die Flecken reichen auf jeden Fall bis auf ca. 25cm Wohnraumhöhe. Frage ist nun, ob dadurch lanfristig Feuchteschäden im Innenraum entstehen können und welche Schäden das Haus auf Dauern nehmen kann.
   Denke das lässt sich aus der Ferne nicht beantworten aber evtl. Erfahrungen?
   Name: Patrick Pucheu  

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