unregelmäßiger Wassereintritt über Decke Tiefgarage Mehrfamilienhaus
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unregelmäßiger Wassereintritt über Decke Tiefgarage Mehrfamilienhaus

Als Eigentümer einer Wohnung in Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage stellt sich mir folgende Frage:
Beschreibung: die Tiefgarage eines in 2002 fertiggestellten Hauses ist laut Aussage des Bauträgers unabhängig vom Rest des Gebäudes erstellt. Ist aus Stahlbeton erstellt. Sie habe an der Decke eine Konstruktion mit einer U-förmigen Wanne. In die Wanne kann normalerweise von oben kein Wasser Eindringen, da ja das Haus drüber steht. Das Haus hat oben eine Wärmedämmung, hinter die ggf. Wasser eindringen könnte, unter dieser Dämmung entlang fließen könnte, wenn es regnet.
Problem: in unregelmäßigen Abständen, in der Regel nach starken Regenfällen, aber nicht immer, tritt durch die Decke der Tiefgarage, direkt durch den Beton, Wasser in die Tiefgarage ein. Es tropft dann einige Tage, macht kleine Pfützen am Boden. Das Wasser das tropft ist bräunlich, soll aber angeblich kein Rost sein, sondern eine Abfärbung eines Dämmungsmaterials. Wasser dringt ca. einml im Jahr ein (es war in den 5 Jahren, die das Haus steht zweimal kurz hintereinander, dann lange nicht, ...).
Fragen:

1) schädigt ein Wassereindringen der oben beschriebenen Art wirklich nicht die Bausubstanz des Betons in der Garagendecke (Aussage Bauträger kurz vor Ende der Gewährleistung?

2) Was könnte man tun, um abzuklären, ob das nicht schadet?

3) Wie kann man herausfinden, wie das Wasser eindringt (bisher diskutierte Methode: Rund um das gesamte Haus tief ausgraben, sehen ob man etwas sieht, Schaden beheben  -  Problem: kostet € 20.000 oder mehr, es ist nicht klar, ob man etwas findet).
Es geht also aktuell darum ruhig zu bleiben, weil gar kein Problem besteht, oder aber die richtigen Schritte einzuleiten, die die Gewährleistung erhalten bzw. mit möglichst geringen Kosten (andre Eigentümer müssen mitziehen) den Schaden als Bauschaden nachzuweisen.
Vielen Dank schon im Voraus

  1. Undichtigkeiten in Tiefgarage

    Hallo Herr Eldracher,
    bitte das Schadensbild noch etwas verdeutlichen. Dazu, wenn es geht, die folgenden Fragen beantworten:
    a) Was ist eine U-förmige Wanne an der Decke?
    b) fließt das Wasser aus Rissen innerhalb der Decke oder im Bereich von Arbeits- / oder Dehnungsfugen in die TG?
    c) Wurden geparkte Fahrzeuge beschädigt? Wenn ja, in welcher Form? (z.B. Verätzungen am Lack?)
    d) Ist die Wärmedämmung unterhalb der Decke, also von der TG aus gesehen sichtbar?
    e) Warum rundum das Gebäude freigraben, wenn es aus der Decke tropft? Machen Sie hier keine "Schnellschüsse".
    f) Was sagen die Architekten/Bauleiter dazu? Fragen Sie diese, ob die Ursache vielleicht Kondenswasser ("Schwitzwasser") an ungedämmten Be- oder Entwässerungsrohren sein könnte.
    g) wann endet die Gewährleistungsfrist? Wenn noch möglich, mittels Einschreiben/Rückschein den Baufehler beim Generalunternehmer/Bauträger rügen und damit die Gewährleistungsfrist für die Dichtigkeit der TG unterbrechen. Am besten mit anwaltlicher Hilfe!
    Bleiben Sie dran, denn eine TG muss dauerhaft dicht sein!
    Viel Erfolg!
  2. Detaillierungen des Schadensbildes

    Sehr geehrter Herr Rudolf,
    vielen Dank für Ihre Antwort. Anbei die Antworten (Versuche von Antworten) auf Ihre Fragen
    a) die Tiefgarage sei eine vom eigentlichen Gebäude vollkommen unabhängige Konstruktion (glaube ich, denn sie ist ganz anders geschnitten, geht weit unter den Garten hinein, ...). Wenn man das Gebäude wegzaubern würde, dann sei die Decke der Tiefgarage nach oben hin nicht einfach flach, sondern es
    wäre etwas sichtbar wie eine Betonwanne (wenn also einmal Wasser in diese Wanne reinkommt, dann bleibt es dort stehen und muss durch den Boden dieser Wanne "versickern", also in die Garage durch deren Decke einsickern)
    b) Die Tiefgarage ist breiter als das eigentliche Gebäude. Sie geht wie gesagt bis weit unter den Garten. Dort wo das Gebäude aufhört wird die Innendecke der Tiefgarage etwas höher. Es ist also eine Art Unterzug zu sehen. An diesem Unterzug rinnt das Wasser im Falle eines Falles entlang (man sieht die Spuren der Tropfen am weiß gestrichenen Unterzug in bräunlicher Farbe). Es sind also keine Risse in der Decke zu sehen (die Decke ist hier auch gedämmt, man würde keine Risse sehen)
    c) Fahrzeuge wurden nicht beschädigt. An dieser Stelle stehen keine. Es tropft auf eine Verkehrsfläche, sprich den Boden der Tiefgarage. Dort sieht man Spuren der Pfützen, die sich manchmal bilden. Das könnte aber auch einfacher Dreck / Rost / Farbe des Dichtmaterials sein, das scheint nicht verätzt.
    d) die Wärmedämmung ist sichtbar. Sind weiß angestrichene Matten aus grobem Geflecht
    e) Freigraben: Das hat der Bauträger ins Spiel gebracht. Idee: es muss irgendwie Wasser in diese "Wanne" oben auf der Decke der TG kommen. Man müsste durch das Freigraben außen um das Haus herum dann sehen, wo das Wasser reinfließt. Weil das Wasser in der Wanne herumfließen kann, könne man von der Austrittsstelle nicht darauf schließen wo das Wasser in die Wanne auf der Decke der Tiefgarage rein geflossen sei (allerdings schreiben sie ja, die Tiefgarage müsse ohnehin dicht sein, also müsste dann wenn da Wasser auf die Deckenkonstruktion fließen kann ein Abfluss vorhanden sein oder es darf da eben gar kein Wasser hinkommen). Das Aufgraben wird auch deshalb ins Auge gefasst, weil das Gebäude über der Tiefgarage genau da aufhört, wo in der Tiefgarage der Unterzug ist und das Wasser tropft. Vermutung also, es könne genau an der Wohngebäudeante herunterkommen und hoffentlich recht direkt in die Garage tropfen
    f) Bauträger sagt, ein wenig Tropfen in der Tiefgarage sei kein Mangel. "Droht" mit für die Hausgemeinschaft extrem teurer Ausgrabungsarbeit ohne große Aussicht auf Erfolg, mit der wir ihm nachweisen müssten, dass ein Mangel vorliegt (Abnahme ist schon lange erfolgt, wir stehen kurz vor dem Auslaufen der fünfjähigen Gewährleistung). Keine andere Erklärung. Ich denke er will einfach nichts tun. Es verlaufen einige Rohre (alle gedämmt, z.B. Heizung) an einer anderen Stelle der Tiefgarage. Ob im Unterzug weitere Rohre sind weiß ich nicht. Schwitzwasser müsste aber regelmäßiger sein. Es hängt schon mit starkem, längerem Regen zusammen, wenn das Wasser tropft.
    g) Gewährleistungspflicht läuft bald aus. Wir haben erst einmal Ihren letzten Rat befolgt: Eigentümerversammlung konnte ich überzeugen, dass der Antrag zur Unterbrechung der Gewährleistung erhalten bleibt, und wir nach einer vor-Ort-Begutachtung des anwaltlich beauftragten Gutachters (Frage: ist das ein Mangel?) entscheiden, was man weiter tun wird.
    Die Aussage, eine TG muss immer dicht sein, hat mir in der Eigentümerversammlung diese Woche schon sehr geholfen mit den anderen Eigentümern zu diesem Ergebnis zu kommen.

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