Baufinanzierung Bestandsimmobilie: Wie viel Prozent finanziert die Bank? Kosten & Eigenmittel

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Ich verstehe, dass Sie wissen möchten, wie viel Prozent der Kosten für Ihre Bestandsimmobilie durch eine Baufinanzierung gedeckt werden können.

Üblicherweise finanzieren Banken bis zu 80% des Kaufpreises einer Bestandsimmobilie. Die restlichen 20% müssen durch Eigenkapital oder andere Sicherheiten gedeckt werden. Hinzu kommen die Nebenkosten (Notar, Makler, Grunderwerbssteuer), die in der Regel nicht durch die Bank finanziert werden und aus Eigenmitteln bezahlt werden müssen.

Im Ihrem Fall (Kaufpreis 250.000 € + Renovierung 20.000 € = 270.000 € Gesamtkosten) sollten Sie mindestens 20% von 250.000 € (50.000 €) + die kompletten Nebenkosten aus Eigenmitteln aufbringen. Die Renovierungskosten von 20.000 € können eventuell mitfinanziert werden, dies hängt aber von der Bank und Ihrer Bonität ab.

Das "Wohneigentumsprogramm" der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) kann eine zusätzliche Finanzierungsquelle darstellen. Informieren Sie sich über die Konditionen und Förderbedingungen.

👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie sich Angebote von verschiedenen Banken ein und vergleichen Sie die Konditionen. Ein unabhängiger Finanzberater kann Ihnen dabei helfen, die beste Finanzierungslösung für Ihre Situation zu finden.

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Der Sachverhalt beschreibt den Wunsch nach einer Baufinanzierung für eine Bestandsimmobilie mit einem Kaufpreis von 250.000 € und Renovierungskosten von 20.000 €. Die Eigenmittel sind für Nebenkosten (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer) vorgesehen, während die KfW-Förderung (Programm 124) mit 90.000 € eingeplant wird. Die monatliche Belastung wird als unproblematisch eingeschätzt.

✅ Zustimmung: Die grundsätzliche Idee, die KfW-Förderung zu nutzen, ist sinnvoll, da das Wohneigentumsprogramm (124) zinsgünstige Darlehen für den Erwerb oder die Renovierung von selbstgenutztem Wohneigentum bietet. Die Trennung von Eigenmitteln für Nebenkosten und Fremdfinanzierung für Kaufpreis und Renovierung ist ein üblicher und korrekter Ansatz.

➕ Ergänzung: Die Finanzierungslücke ist jedoch kritisch zu prüfen. Bei einem Kaufpreis von 250.000 € und Renovierungskosten von 20.000 € ergibt sich ein Gesamtfinanzierungsbedarf von 270.000 €. Zieht man die KfW-Förderung von 90.000 € ab, verbleibt ein Rest von 180.000 €, der von der Bank finanziert werden muss. Dies entspricht einer Beleihung von etwa 72 % des Kaufpreises (ohne Renovierung), was für Banken in der Regel akzeptabel ist, aber von der Bonität und dem Beleihungswert abhängt.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass die Bank 100 % des Kaufpreises und der Renovierungskosten finanziert, ist zu optimistisch. Banken finanzieren in der Regel nur bis zu 80-90 % des Kaufpreises (Beleihungsauslauf), es sei denn, es liegen sehr gute Sicherheiten oder ein hohes Eigenkapital vor. Die Nebenkosten (ca. 10-15 % des Kaufpreises, also 25.000-37.500 €) müssen zwingend aus Eigenmitteln gedeckt werden, was hier korrekt eingeplant ist.

🔴 Gefahr: Eine wesentliche Gefahr besteht darin, dass die monatliche Belastung unterschätzt wird. Auch wenn die Rate aktuell tragbar erscheint, können Zinssteigerungen bei variablen Darlehen oder nach Ablauf der Zinsbindung die Belastung deutlich erhöhen. Zudem sind bei Bestandsimmobilien oft unerwartete Renovierungskosten (z. B. für Heizung, Dach oder Schimmel) zu erwarten, die über die geplanten 20.000 € hinausgehen.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie vor Abschluss des Kaufvertrags ein detailliertes Wertgutachten und eine Energieberatung für die Immobilie durchführen, um versteckte Mängel und den tatsächlichen Sanierungsbedarf zu ermitteln. Klären Sie mit einem unabhängigen Finanzierungsberater die genauen Konditionen der Bank (Zinsbindung, Tilgungssatz) und die Voraussetzungen für die KfW-Förderung. Planen Sie zudem eine Sicherheitsreserve von mindestens 10-15 % des Kaufpreises für unvorhergesehene Kosten ein.

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Der Sachverhalt beschreibt eine geplante Baufinanzierung für eine Bestandsimmobilie mit einem Kaufpreis von 250.000 €, einer geplanten Renovierung von 20.000 € und einer zusätzlichen KfW-Förderung über das Programm 124 in Höhe von 90.000 €. Der Anfragende geht davon aus, dass die Bank den gesamten Kaufpreis sowie die Renovierungskosten übernimmt, während Notar-, Makler- und Grunderwerbsteuerkosten aus Eigenmitteln bestritten werden sollen.

🔴 Gefahr: Die Annahme, dass Banken bei Bestandsimmobilien bis zu 100 % des Kaufpreises finanzieren, ist grundsätzlich falsch – die übliche Beleihungsgrenze liegt bei maximal 80 % des Beleihungswertes (nicht des Kaufpreises), was bei einer realistischen Wertermittlung oft deutlich unter 250.000 € liegt.

🔴 Gefahr: Die Renovierungskosten von 20.000 € werden nicht automatisch in die Beleihung einbezogen; Banken verlangen hierfür meist Nachweise über die Art, Dringlichkeit und Werterhöhung der Maßnahmen – ohne diese bleibt die Finanzierungslücke ungedeckt.

⚠️ Korrektur: Das KfW-Programm 124 ist kein reines Darlehen, sondern ein zinsgünstiges Förderdarlehen mit Tilgungszuschuss – es ist an strenge Voraussetzungen (z. B. Einkommensgrenzen, Energieeffizienzstandards, Eigenmittelquote von mindestens 15 %) gebunden, die im Sachverhalt nicht erwähnt sind.

➕ Ergänzung: Die Eigenmittelquote muss mindestens 15–20 % des Gesamtförderbedarfs (Kaufpreis + notarliche Nebenkosten + sinnvolle Modernisierungskosten) betragen – bei 250.000 € Kaufpreis und 20.000 € Renovierung wären das mindestens 40.500 €, nicht nur die Nebenkosten.

➕ Ergänzung: Die Bank prüft nicht nur die Höhe der Finanzierung, sondern auch die Kreditwürdigkeit, die monatliche Belastbarkeit (auch bei Zinsanstieg), die Werthaltigkeit der Immobilie und mögliche Risiken wie Schimmel, Asbest oder statische Mängel – diese werden im Sachverhalt nicht adressiert.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie vor Vertragsabschluss einen unabhängigen Immobilien-Sachverständigen zur Ermittlung des Beleihungswertes und einen zertifizierten Finanzierungsexperten zur Prüfung der KfW-Voraussetzungen, der Eigenmitteldeckung und der gesamten Finanzierungsstruktur – eine fehlerhafte Planung kann zu erheblichen Liquiditätsengpässen oder Darlehensablehnung führen.