Baulast bei Grenzbebauung in NRW: Was tun bei Überschreitung der 9m?

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Ich verstehe, dass Ihr Bekannter eine Garage mit Abstellraum an der Grenze gebaut hat und nun einen Geräteschuppen hinzufügen möchte, was möglicherweise eine Baulast erfordert.

In NRW ist die Grenzbebauung grundsätzlich auf 9 Meter Länge und eine mittlere Wandhöhe von 3 Metern begrenzt. Wenn durch den geplanten Geräteschuppen diese Maße überschritten werden, ist die Zustimmung des Nachbarn in Form einer Baulast erforderlich.

Die Baulast sichert die Einhaltung der Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück. Ohne Baulast könnte der Geräteschuppen aufgrund der Nichteinhaltung der Abstandsflächen nicht genehmigungsfähig sein.

👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle, sich vor Baubeginn mit dem zuständigen Bauamt in Verbindung zu setzen, um die genauen Anforderungen für die Baugenehmigung und die Baulast zu klären. Klären Sie auch, ob der neue Nachbar zur Erteilung der Baulast bereit ist.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft eine typische Problematik des nordrhein-westfälischen Bauordnungsrechts bei der Verlängerung einer bestehenden Grenzbebauung. Der Nutzer beschreibt eine Garage mit Abstellraum, die bereits 9 Meter an der Grundstücksgrenze steht, und plant nun einen 4 Meter langen Geräteschuppen anzubauen, sodass die Gesamtlänge 13 Meter beträgt. Die Kernfrage ist, ob die erforderliche Baulast nur für die neuen 4 Meter oder für die gesamten 13 Meter eingetragen werden muss.

✅ Zustimmung: Die grundsätzliche Einschätzung, dass für eine Überschreitung der 9-Meter-Grenze eine Baulast erforderlich ist, ist korrekt. Nach § 6 BauO NRW 2018 sind Grenzgaragen bis zu 9 Meter Länge ohne Abstandsflächen zulässig. Eine Verlängerung darüber hinaus erfordert zwingend eine Abweichung von den Abstandsflächenvorschriften, die durch eine Baulast gesichert werden muss.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, die Baulast könne sich nur auf die neuen 4 Meter beziehen, ist rechtlich nicht haltbar. Die Baulast muss sich auf die gesamte grenzüberschreitende Bebauung von 13 Metern beziehen, da die Abstandsflächenvorschriften für das gesamte Bauwerk gelten. Eine Aufteilung in einen genehmigungsfreien 9-Meter-Teil und einen baulastpflichtigen 4-Meter-Teil ist nicht zulässig, da die Gesamtanlage als Einheit zu betrachten ist.

➕ Ergänzung: Die Baulast muss nicht nur die Länge von 13 Metern, sondern auch die erforderliche Tiefe von 3 Metern (gemäß § 6 Abs. 5 BauO NRW) umfassen. Das bedeutet, der Nachbar müsste auf seinem Grundstück eine Fläche von 13 x 3 Metern von jeglicher Bebauung freihalten. Die Befürchtung des Nutzers, dass der Nachbar dann auf den ersten 9 Metern 6 Meter Abstand halten müsste, ist jedoch falsch. Die Baulast ersetzt die Abstandsflächen nicht vollständig, sondern sichert lediglich die Abweichung. Der Nachbar darf weiterhin bis zur Grenze bauen, solange er die Abstandsflächen auf seinem eigenen Grundstück einhält.

🔴 Gefahr: Eine wesentliche Gefahr besteht darin, dass der Nachbar nach Eintragung der Baulast in seiner Baufreiheit erheblich eingeschränkt wird. Er kann auf der betroffenen Fläche von 39 Quadratmetern (13 x 3 m) keine Gebäude mehr errichten. Dies könnte zu erheblichen Wertminderungen seines Grundstücks führen und ist ein häufiger Grund für Konflikte. Zudem ist zu beachten, dass die Baulast dinglich wirkt und auch für alle zukünftigen Eigentümer bindend ist.

👉 Handlungsempfehlung: Der Nutzer sollte dringend einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht oder einen Bauingenieur mit Erfahrung im Baulastenrecht konsultieren. Vor der Beantragung der Baulast muss eine genaue Prüfung der örtlichen Bebauungspläne und der aktuellen BauO NRW erfolgen. Zudem ist eine schriftliche Vereinbarung mit dem Nachbarn über die genauen Konditionen der Baulast (z.B. Entschädigung für die Nutzungseinschränkung) unerlässlich. Ohne diese professionelle Begleitung drohen langwierige Rechtsstreitigkeiten und eine Verweigerung der Zustimmung durch den Nachbarn.

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Bei Grenzbebauung in Nordrhein-Westfalen unterliegt jede bauliche Anlage den Vorschriften der Landesbauordnung NRW (BauO NRW), insbesondere den Regelungen zu Abstandsflächen gemäß § 6 und den Baulasten gemäß § 89.

🔴 Gefahr: Eine nachträgliche Baulast für eine Erweiterung darf nicht die bestehende Abstandsflächenregelung für den bereits errichteten Teil (9 m Garage) verändern – dies würde rechtswidrig die Abstandsflächen des ursprünglichen Bauvorhabens vergrößern und damit die Rechte des Nachbarn beeinträchtigen, die bei der ursprünglichen Baugenehmigung bereits feststanden.

⚠️ Korrektur: Die Baulast muss sich ausschließlich auf den neu zu errichtenden Teil (4 m Geräteschuppen) beziehen und darf nicht retroaktiv die Abstandsflächen des bestehenden 9-m-Baus erweitern – eine Baulast über die gesamten 13 m wäre unzulässig und rechtlich unwirksam, da sie die bestehende Abstandsflächenregelung für den bereits genehmigten Baukörper verletzt.

➕ Ergänzung: Gemäß § 6 Abs. 3 BauO NRW gilt für Grenzbebauung: Bei einer Abstandsflächenbefreiung durch Baulast muss diese stets konkret, räumlich begrenzt und auf den neu betroffenen Bereich bezogen sein – eine pauschale Ausweitung auf bereits bestehende Baukörper ist aus Gründen der Rechtssicherheit und Vertrauensschutz ausgeschlossen.

✅ Zustimmung: Die Annahme, dass eine Baulast nur für die neuen 4 m eingetragen werden kann, ist grundsätzlich korrekt – dies entspricht der Rechtsprechung des OVG Münster und der Bauaufsichtspraxis in NRW.

❌ Widerspruch: Die Annahme, dass der Nachbar nach Eintragung einer Baulast plötzlich über die gesamten 13 m einen vergrößerten Abstand (6 m statt 3 m) einhalten müsste, ist grundlegend falsch – die Abstandsflächenhöhe richtet sich nach der jeweiligen Bauhöhe und der konkreten Lage des Baukörpers, nicht nach der Gesamtlänge einer zusammenhängenden Grenzbebauung.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen zertifizierten Bauvorstands- oder Bauordnungs-Sachverständigen in NRW, um die konkrete Eintragungsfähigkeit der Baulast zu prüfen, die Abstandsflächen für beide Baukörper getrennt zu berechnen und die notwendige Vereinbarung mit dem Nachbarn rechtssicher zu gestalten.