NRW: Baulast bei Überschreitung der 9m Grenzbebauung 26.07.08
Hallo,
eine kurze Frage aus NRW:
Bekannter hat 9m Garage mit Abstellraum an der Grenze zum Nachbargrundstück auf 9m. Diese Nachbargrundstück hat er jetzt verkauft. Er möchte hinter die Garage jetzt noch einen Geräteschuppen bauen (4m). Dazu benötigt er logischerweise eine Baulast vom Nachbargrundstück. Wäre alles auch kein Problem, aber irgendwo herrscht da eine Unstimmigkeit.
bei einer derartigen Verlängerung der Grenzbebauung auf ca. 13m mit Zustimmung des Nachbarn durch Baulast bleibt die Frage nach den Abstandsflächen bzw. Baulast der gesamten 13m. Darf die Baulast nur auf die "neuen" 4m eingetragen werden oder MUSS diese über die gesamten 13m (also 13m x 3m) lauten? Was ja bedeuten würde, daß der Nachbar da wo er jetzt 3 m Abstand halten darf (innerhalb der 9m) er danach überall 6m Abstand halten muss?
Name: Jens  

1. Gute Frage 27.07.08
   Grundsätzlich kann man das gebäudeweise sehen.
   Die vorhandene Garage mit Abstellraum stellt eine bauliche Einheit dar und hält für sich die 9m-Grenzbebauung ein. Deshalb braucht für die Garage keine Baulast eingetragen werden.
   Der Geräteschuppen ist ein weiteres Gebäude, für welches die Baulast eingetragen werden muss.
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   Wenn allerdings eine überlange Grenzgarage, sozusagen "aus einem Stück" geplant ist, dann war es zumindest bisher so, dass die Garage auf voller Länge eine Abstandfläche auslöste und eine Baulast in voller Länge erforderlich war.
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   Allerdings habe ich in den Dienstbesprechungen der Bauämter mit dem Ministerium NRW gelesen, dass es laut Bauministerium nun auch möglich sein soll, Baulasten nur für Teilbereiche von Grenzgebäuden einzutragen. Das heißt, man kann eine 13 m lange Grenzgarage planen, und braucht aber nur für den 4 m langen Teil, der die 9m überschreitet, eine Abstandflächenbaulast vom Nachbarn. Das wissen aber nicht alle Bauämter, oder lehnen es ab diese Regelung so anzuwenden, weil das juristisch wohl nicht ganz gesichert ist.
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   Für Ihren Fall müsste die Baulast nur für das Gerätehaus genügen. Übrigens darf die Baulastfläche mit an der Grenze zulässigen Gebäuden (Garagen, Gewächshäuser etc.) überbaut werden.
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   Aber: Wenn die insgesamt auf einem Grundstück zulässige Länge von Grenzbebauungen zu Nachbargrenzen von 15 m überschritten wird, verlangen einige Bauämter die Zustimmung aller angrenzenden Nachbarn. Eigentlich ist das nicht nötig, wenn ein Teil der Grenzbebauung durch Baulasten gesichert ist, aber manche Bauämter verlangen trotzdem die Zustimmung aller Angrenzer.
   Gruß
   Name: Lott Andreas  

2. Nachfrage 27.07.08
   Erstmal vielen Dank für die Antwort und das am Sonntag.
   Also, dann geh ich etwas ins Detail von meinem Wissensstand aus gesehen:
   Die eigentliche Garage wurde 1963 mit dem Haus zusammen erbaut (ca 6m lang). Der Abstellraum kam ca. 1985 hinzu (3m) und bildet mit der Garage eine bauliche Einheit (damit mein ich, man sieht nicht wo 1985 angebaut wurde. Es schaut aus wie aus einem Guss). Für diesen Abstellraum ist eine Baulast eingetragen (auf 3m) wie ich gestern erfuhr. Vlt. gab es 1985 diese 9m Regelung noch nicht. Jetzt möchte er an diese Garagen/Abstellraum Komination angrenzend einen Geräteschuppen (4m) (Stahlträger /Holzkonstruktion) anbauen, die sich auch aüßerlich von der Garagen/Abstellraum-Kombination (die ist verklinkert) unterscheidet. Sie dient einerseits als Geräteschuppen und andererseits als "Sichtschutz" zum und für den Nachbarn.
   Man kann hier also nicht von "in einem Stück geplant" sprechen, da es ja 3 "Bauten" sind: 1963, 1985 und 2008.
   Deshalb wäre der Nachbar auch mit einer Baulast über diese 4m einverstanden. Und eben da warf ein anderer ein das dann die Baulast über 13m gelten müsse. Aber wenn dem so wäre will das keiner von beiden und man würde auf den Anbau verzichten.
   15m werden im übrigen an allen Grenzen zusammen nicht überschritten, eben nur 13m an einer. Mehr Grenzbebauung gibt es nicht und ist auch nicht geplant.
   Sie scheinen ja vom Fach zu sein. Wenn man derartiges doch irgendwo mal in verständlichem Deutsch nachlesen könnt. Kann man derartige Dienstbesprechungen irgendwo nachlesen? Ich bin der Meinung ich hab mal sowas irgendwo gesehen.
   Gruß Jens
   Name: Jens  

3. Baulast streichen 27.07.08
   Eigentlich ist die Baulast für den vorhandenen Abstellraum überflüssig, sofern dieser weniger als 3 m über Gelände an der Grenze hoch ist.
   Es kann sein, dass der Abstellraum nicht genau auf der Grenze steht, sondern etwas Abstand hält. Auch dafür konnte früher eine Baulast nötig gewesen sein. Oder er ist größer als 7,5 m².
   Der Begünstigte, also der Bauherr, kann beantragen, dass die Baulast gelöscht wird, sofern Sie nach aktuellem Abstandflächenrecht überflüssig geworden ist. Nach aktueller Bauordnung dürfen Abstellräume an der Grenze nämlich mehr Grundfläche als 7,5 m² haben und müssen nicht mehr haargenau an der Grenze stehen, sondern dürfen auch einen Abstand zur Grenze haben.
   Dann kann der Bauherr einen neuen Antrag auf Eintragung einer Baulast für den neuen Abstellraum stellen, sofern der Nachbar zustimmen will.
   Das Bauamt hat aber auch noch ein Wörtchen mitzureden. Also erstmal da anfragen.
   Gruß
   Name: Lott Andreas  

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