Sanierung eines Altbaus von 1900 31.01.07
Hallo,
wie viel muß man ungefähr kalkulieren für die Sanierung eines Altbaus (Doppelhaushälfte Bj 1900, Wfl.150qm, nasser Gewölbekeller), wenn praktisch alles gemacht werden muß??
Strom- und Wasserleitungen, neue Heizung, Fenster, Türen und Treppen, neue Raumaufteilung, Dach- und Dachstuhl etc.
Die Holzbalken in den Außenwänden sehen an den Stellen die wir geöffnet haben noch sehr gut aus, keine feuchten Stellen und kein morsches Holz etc.
Wäre an eine Entkernung zu denken?
Da ich selber nicht vom "Bau-Fach" bin und mir auch noch nie Gedanken über so einen Umbau machen musste stehe ich jetzt ein bisschen hilflos da und hoffe darauf das es hier im Forum Leute gibt, die eine ähnliche Sanierung haben machen lassen oder selber gemacht haben und mir ihre Kosten als Anhaltspunkt nennen könnten?
Im voraus vielen DANK
Susanne
Name: Susanne  

1. Schwer zu sagen... 31.01.07
   Die Beantwortung einer solchen Frage ist schon beim Neubau schwierig, beim Altbau sowieso.
   (genauso schwer wie: Was kostet ein Auto?)
   Ich hab schon für 600 EUR/m2 so ein Programm begleitet, aber auch schon für 2200 EUR/m2, das nur als Anhaltspunkt dafür wie die Bandbreite ausschauen kann (beides bezogen auf die Nutzfläche, reine Baukosten, keine Nebenkosten).
   Ohne das Projekt zu kennen ist es eigentlich unmöglich hier eine Zahl in den Raum zu stellen, es wäre unseriös.
   Wichtig bei solchen Sanierungen ist immer möglichst fundierte Kenntnisse von Gründung, Zustand des Tragwerkssystems, denkmalpflegerische Vorgaben und eigenen Ausbauwünschen zu ermitteln. Das gelingt im Normalfall am besten durch die Begleitung eines sanierungserfahrenen Architekten und zugeschalteter Fachleute (Statiker, usw.), selbst wenn nicht unbedingt eine Baugenehmigung erforderlich ist.
   Grüße aus Leipzig
   Martin Malangeri
   Name: Martin Malangeri   E-Mail-Adresse anzeigen   http://www.martin-malangeri.de

2. Da kann ich Herrn Malangeri nur zustimmen 01.02.07
   holen sie sich einen Fachmann, der auch die Bausubstanz beurteilen kann. Faustregel für Entkernen bis auf den Rohbauzustand ist: etwas teurer wie neu bauen. Ein Finanzieller Vorteil gegenüber Neubau ergibt sich hauptsächlich in der Finanzierung (machen, wie Geld da ist), wenn sie bereit sind Jahre auf einer Baustelle zu wohnen. Hat mein Bruder so gemacht, zuerst das EG bewohnt und Dach und Spitzboden ausgebaut, dannach umgezogen und nun war erstmal die Fasade dran. Dauer bisher ca. 6 Jahre. Muss man halt mögen.
   Bekannte haben hier in Berlin ein Haus gekauft und nach und nach erkannt, dass es bis auf das Mauerwerk zu entkernen ist + Schlecht reparierter Kriegsschaden, d.h auch das Mauerwerk ist teilweise zu erneuern. Der SuperGAU; war vorher nicht zu erkennen. Jedenfalls nicht für Laien. Das ist richtig hart, also unbedingt einen Fachmann hinzuziehen.
   Name: Bernhard Kuner   E-Mail-Adresse anzeigen   http://home.arcor.de/bkuner

3. Schnellanalyse 05.02.07
   Hallo Susanne,
   eine zuegige Kostenanalyse ist nach meiner Erfahrung mit dem vom Fraunhofer Institut entwickelten Programm "EPIQR" moeglich. Es sollte mittlerweile auch ein Modul fuer EFH geben. Vielleicht kontaktieren Sie einfach mal den Vertrieb, soweit ich weiss wird dieses auch per Dienstleistung angeboten.
   Im Grunde genommen ist dies eine Grobdiagnose, preislich sollte sie in etwa 1-2 Tagen abgewickelt sein (also je nach Tagessatz).
   Habe mal einen Link beigefuegt und habe das Programm auch selbst eine Weile verwendet und einigermassen exakte Ergebnisse erzielt, die sich fuer die weitere Planung verwenden lassen.
   Ansonsten ist eine Schaetzung schwierig, da man bei Altbauten oft sehr ins Detail gehen muss, um eine halbwegs exakte Voraussage treffen zu koennen. EPIQR vereinfacht dies durch Szenarienbildung und Aufzeigen von Synergieeffekten, um doppelte Kosten durch Vorplanung zu eliminieren. Erwarten Sie aber nicht, dass das dann alles ist und kalkulieren Sie lieber ein wenig zu hoch, dann werde Sie nachher nicht blass.
   Rate Ihnen aber unbedingt, einen Fachmann fuer Bauphysik (nicht einen reinen Energieberater!) hinzuzuziehen, da Altbauten voellig anders "atmen" als neuere Gebaeude.
   MfG, Alex
   Weiterführende Links:
     - http://www.epiqr.de
   Name: Alexander Schroer   E-Mail-Adresse anzeigen   http://www.schroer-bau.de

4. Sanierungskosten 06.02.07
   ich möchte empfehlen hierbei mindestens von 1.000,00 €/m² ausgehen und hierbei ca. weitere 15% für Unvorhergesehenes miteinkalkulieren. Dies alles dann zzgl. Baunebenkosten (für Planung etc.) mit ca. 9 % der Summe. Also rund 250.000 €. Co2-Gebaudesanierungsprogramm der KfW mitberücksichtigen (günstige Darlehen und Zuschüsse), etc.
   Erfahrungswert aus aktuellem Projekt Bauernhaus aus 1875
   M.f.G.
   R. Kaiser
   Name: Ralph Kaiser   E-Mail-Adresse anzeigen   http://www.bhk-beratung.de

5. Nur eine Hausnummer, 06.02.07
   ohne Anspruch auf Allgemeingültigkeit: 1500,-/qm, davon Rohbau 500,-
   Altbau, freistehend, 150 qm, 'neuester Teil' von 1920, Rest ca. 1750-1850: (Sicht-)Dachstuhl, Dach, Bodenplatte, Außendämmung (baubedingt ca. 50 % teurer als einfaches WDVS), Heizung, Sanitär, Elektro, Treppe umgelegt(=neue Raumaufteilung)
   Eigenleistung (Material in den 1500,- enthalten): Elektro, Heizung, Maler-Innenarbeiten, Trockenputz, Trockenbau-Wände, Bodenbeläge mit Unterkonstruktion
   Ohne Eigenleistung und diverses 'Abspecken' (Kunststoff statt Holz-Alu-Fenster u.ä) wären wir bei ca. 1800,- gelandet. Ursprüngliche Kostenschätzung (vor Kauf) ca. 1000,-/qm, von diesen Mehrkosten ca. 300,- unvorhersehbare Probleme (z.B. fehlendes Fundament einer Wand, Fußholz einer Wand völlig verrottet), Rest 'naive und optimistische Planung'. Unbedingt jemand suchen, der so eine Gesamtsanierung schon einmal gemacht hat und auch mal eine Referenz ansehen.
   Gruß
   Volker
   Name: Petra und Volker Leue-Bahns  

6. Konkrete Zahlen helfen nicht viel 06.02.07
   Meiner Erfahrung nach bringt es gar nichts, an dieser Stelle konkrete Zahlen anzubringen. Ein Altbau aus dieser Zeit muss mit Bedacht angegangen werden und wird prinzipiell am Besten schrittweise saniert, weil alles auf einmal einfach zu teuer ist (ich gehe einfach mal davon aus, dass Sie ein begrenztes Budget haben und auch noch anderes bezahlen muessen als eine Sanierung).
   *
   Lassen Sie also dieses Haus am besten einmal auf seinen Sanierungsstau hin schaetzen, doch hueten Sie sich davor, einfach Angebote einzuholen, da Sie die meisten nicht einmal vergleichen werden koennen. Eine Firma wird dieses, die andere jenes Konzept verfolgen und der wirkliche Wert laesst sich fuer den Laien auf den ersten Blick nicht erkennen.
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   Vor allem der Daemmproblematik, die ohne Zweifel auftreten wird, sollte besondere Sorgfalt gewidmet werden. Insbesondere, wenn Holzbalkenwerk vorhanden ist. Es gibt ja die "neuesten" Systeme am Markt, doch die wenigsten sind fuer Altbauten wirklich gut geeignet.
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   Als Tipp mag gelten, alles moeglichst natuerlich zu halten und sich so gut als moeglich nach der urspruenglichen Substanz zu richten. Soll heissen: wenig Kunststoffe, wenig oder gar keine harte Chemie und moeglichst viel auf mineralischer und Holzbasis.
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   Das Haus hat einen ganz eigenen Klimahaushalt und wenn dieser auf einen Schlag veraendert wird, koennen ungeahnte Schaeden auftreten. Eine Standard EnEV Berechnung, wie sie fuer die KfW Darlehen gefordert wird und Sicherheit vorgaukelt, kann hier auch zuer boesen Falle geraten, insbesondere dann, wenn nicht nach einem festgelegten Sanierungsplan vorgegangen wird.
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   Dieses Haus gehoert auf jeden Fall in die Haende eines erfahrenen Architekten, Ingenieurs oder Handwerksmeisters. Bevor Sie jemanden beauftragen, sollten Sie sich auch entsprechende Referenzen geben lassen und auch mit den Eigentuemern zumindest eines Objektes selbst sprechen koennen. Immerhin wollen Sie einiges Geld ausgeben und da koennen Sie dies schon verlangen.
   Name: Alexander Schroer   E-Mail-Adresse anzeigen   http://www.schroer-bau.de

7. @Schroer 06.02.07
   Exakt diese Zahlen waren aber gefragt und alle Beiträge bisher haben erwähnt, daß es auf den Einzelfall ankommt. Es ist schon hilfreich, bei einer Begutachtung zu wissen, daß 'sieht ja ganz gut aus' auch kaum unter 1000,-/qm liegt oder 'oh, das ist nicht gut' vermutlich nicht über 2000,-/qm bedeutet. Konkrete Zahlen sind für Laien wichtig; viele Bauexperten geben Relativurteile ab ('das ist nicht so schlimm, kann man sanieren') ohne zu bedenken,daß für die meisten VOR einem Bau 'nicht so teuer' etwas komplett anderes heißt als für Leute vom Fach. (Die Frage:'Was heißt nicht so teuer' scheint nach der ersten Zwischenrechnung die meistgestellte auf einer privaten Baustelle zu sein)
   Gruß
   Volker
   Name: Petra und Volker Leue-Bahns   E-Mail-Adresse anzeigen  

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