Kostenansatz für den Umbau einer Bank-Filiale 27.07.08
Hallo zusammen,
wir wohnen über einer alten Bank-Filiale (1989 erstellt) und haben die ETW darüber 2000 gekauft (sonst nichts weiter vorhanden). Die Filiale wurde Ende 2004 geschlossen und steht seitdem leer.
Der Preis für die Bankfiliale beträgt 150TEUR und ist unserer Meinung nach überzogen. Ich habe überschlagsweise eine Berechnung des Sachwertes und des Ertragswertes vorgenommen und stehe jetzt vor der Frage, wie hoch die Erstellungskosten für den Umbau sein könnten.
Die qm-Zahl für den Keller beträgt 73 und für das Erdgeschoss 146qm.
Es wäre schön, wenn mir jemand eine Zahl ansatzweise nennen und erläutern könnte.
Vielen Dank
Jens
Name: Jens  

1. Wie denn? Ohne Kenntnisse des Objektes.... 27.07.08
   möglicherweise steht ja noch ein Tresor irgendwo, der teuer entsorgt werden muss...?
   gruss
   Name: Bernhard Furch   E-Mail-Adresse anzeigen  

2. Kenntnisse des Objektes 27.07.08
   Jo - da ist noch ein Tresor drinnen, wo ich ein heimkino installieren möchte. Für den Kaufpreis wäre das entfernen wichtig, ansonsten könnte ich mir vorstellne, dort auch einen panic room zu haben :-)).
   Ansonsten sind im eg ein grosser raum (100qm) und der ehemalige beratungsraum (17qm) sowie ein personalraum (11 qm mit Wachbecken und herd).
   Überall ist ein teppichboden vorhanden (unserer meinung nach auf einem podest, um computerleitungen darunter besser verlegen zu können), den wir entfernen wollen, um eine fussbodenheizung verlegen zu können.
   Die decke ist über all 3,25m hoch und abgehängt, was wir auch entfernen lassen wollen.
   Prinzipiell handelt es sich um einen besseren "rohbau", in den wir noch einiges investieren müssten und wollen. Nun die Frage: wie hoch kann man solche räume für einen kaufpreis veranschlagen. Der Eigentümer rechnet 150TEur (Bodenwert 50TEUR) und das erscheint uns als deutlich überzogen, zumal das gebäude unten seit 3,5 jahren leer steht und es keiner mieten möchte als gewerberaum.
   Wie hoch kann man solche einen ansatz wählen? Eine Indikation wäre nett!!
   Danke im voraus
   Jens
   

3. Na dann haben Sie doch 2 Möglichkeiten 27.07.08
   Sie kaufen für den Preis und werden glücklich damit, ODER Sie warten noch länger, der Immobilienpreis wird sicherlich noch sinken. Je nach dem wie "schnell" Sie das Objekt benötigen.
   Irgendwann dürfte dem Besitzer auch auffallen, dass niemand sein Objekt will. Und wenn es ein Interessent gibt, dann haben Sie ja gute Chancen.
   Parallel dazu würde ich aber noch Rechltich klären lassen, ob Sie überhaupt den Gewerberaum in "Wohnraum" umbauen dürfen.
   Name: kho  

4. Kenntnisse des Objektes 27.07.08
   Jo - da ist noch ein Tresor drinnen, wo ich ein heimkino installieren möchte. Für den Kaufpreis wäre das entfernen wichtig, ansonsten könnte ich mir vorstellne, dort auch einen panic room zu haben :-)).
   Ansonsten sind im eg ein grosser raum (100qm) und der ehemalige beratungsraum (17qm) sowie ein personalraum (11 qm mit Wachbecken und herd).
   Überall ist ein teppichboden vorhanden (unserer meinung nach auf einem podest, um computerleitungen darunter besser verlegen zu können), den wir entfernen wollen, um eine fussbodenheizung verlegen zu können.
   Die decke ist über all 3,25m hoch und abgehängt, was wir auch entfernen lassen wollen.
   Prinzipiell handelt es sich um einen besseren "rohbau", in den wir noch einiges investieren müssten und wollen. Nun die Frage: wie hoch kann man solche räume für einen kaufpreis veranschlagen. Der Eigentümer rechnet 150TEur (Bodenwert 50TEUR) und das erscheint uns als deutlich überzogen, zumal das gebäude unten seit 3,5 jahren leer steht und es keiner mieten möchte als gewerberaum.
   Wie hoch kann man solche einen ansatz wählen? Eine Indikation wäre nett!!
   Danke im voraus
   Jens
   

5. Angebot und Nachfrage 27.07.08
   ich denk mal laut nach: Es handelt sich um Gewerberäume die mit hohem Aufwand in Wohnraum umgewandelt werde müssten. Wäre die "Wohnung" direkt vermietbar, könnte man wohl rechnen: 146 x X x 12 x 15: Bei einer Miete von sagen wir vier Euro/qm hätte die Wohnung dann einen "Wert" von ca 105 000 Euro, vielleicht mit etwas Aufschlag wenn der Keller in welcher Form auch immer sinnvoll genutzt werden kann....
   Gleichzeitig wird aber die Nachfrage eher gering ausfallen, denn für 150000 euro wird es auch andere Objekte geben, die einem dann komplett alleine gehören...(ausgehend vom Grundstückswert).
   Dein NACHTEIL ist, dass du einen Vorteil hast, wenn du die Filiale kaufst weil dir dann die Kiste komplett gehört. Dummerweise weiß das der Mitarbeiter der Bank....d.h. du wirst einen Liebhaberaufschlag zahlen, wenn du die ganze Torte haben willst.....grundsätzlich gesehen ist der Immomarkt z Zt eher tot.
   -
   Wir sind z Zt in einer ähnlichen Lage: Hauskauf. Das Objekt ist seit Monaten auf dem Markt, der Preis wurde zwischendurch schon unter den Grundstückswert gesenkt. Genaugenommen so tief, daß die Abrißkosten mit dabei sind. Trotzdem hat noch keiner zugeschlagen, denn: Das Objekt hat ein ziemlich grosses Grundstück, ist aber selbst recht klein (80qm) und stark aufbessrungsgedürftig. Für Bauträger vielleicht interessant, aber nicht für Familien die kurzfristig einziehen wollen ...
   Der Verkäufer muss jezt halt nur noch einsehen, dass der geforderte Preis noch nicht fair ist....also genau wie bei dir!
   Viel Glück
   Name: Bernhard Furch   E-Mail-Adresse anzeigen  

6. Danke für die Info 28.07.08
   Das mit dem Aufschlag auf den Preis, da hätten wir keine Probleme mit, wenn es ein Aufschlag ist auf einem vernünftigen Niveau, sprich auf dem geringen Niveau.
   Mit der Berechnung auf Basis des 15fachen: das ist vom Faktor her zu hoch, m.M. nach vielleicht 13fach. Ich habe ein Gewerbeobjekt in der Nähe der Innenstadt gefunden mit ähnlichen Rahmendaten - die sprechen von 4EUR/qm und da wir hier so weit vom Schuss entfernt liegen, ist 3EUR/qm m.M. nach das Ende der Fahnenstange.
   Dem Hinweis mit der Umwandlung Gewerbe in Wohnraum werde ich nachgehen, sehe da aber generell in diesem Fall keine Probleme.
   Vielen Dank jedenfalls für die geäußerten Hinweise!!
   Jens
   

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