Vom Bauträger Grundstück und Haus getrennt kaufen - Grunderwerbssteuer sparen?
BAU-Forum: Baufinanzierung
Vom Bauträger Grundstück und Haus getrennt kaufen - Grunderwerbssteuer sparen?
Hallo Forum,
wir wollen bei einem Bauträger ein Einfamilienhaus mit Grundstück in Niedersachsenkaufen. Es handelt sich um ein Hintergrundstück. Der Bauträger macht bisher ein sehr seriösen Eindruck.
Nun bot er uns an, dass Haus einschließlich Grundstück und Erschließung nicht zu einem gemeinsamen Festpreis, sondern getrennt jeweils zu einem festen Preis zu kaufen. Die Gesamtsumme soll nicht größer sein als der ursprüngliche Festpreis. Grundsätzlich würde wir dadurch Grunderwerbssteuer sparen? Haben wir durch diese Vorgehensweise auch Nachteile?
Wir haben heute festgestellt, dass auf dem Grundstück größere Wasserlachen stehen. Der Boden ist offensichtlich beim Bau der umstehenden Häuser verdichtet worden. Vorgesehen ist hier eine Regenwasserversickerung! Was passiert, wenn wir Grundstück und Haus und Erschließung vom Bauträger getrennt kaufen und die Regenversickerung nicht funktioniert bzw. realisierbar ist? Wer muss für die Kosten und den Anschluss an das Kanalnetz aufkommen?
wir wollen bei einem Bauträger ein Einfamilienhaus mit Grundstück in Niedersachsenkaufen. Es handelt sich um ein Hintergrundstück. Der Bauträger macht bisher ein sehr seriösen Eindruck.
Nun bot er uns an, dass Haus einschließlich Grundstück und Erschließung nicht zu einem gemeinsamen Festpreis, sondern getrennt jeweils zu einem festen Preis zu kaufen. Die Gesamtsumme soll nicht größer sein als der ursprüngliche Festpreis. Grundsätzlich würde wir dadurch Grunderwerbssteuer sparen? Haben wir durch diese Vorgehensweise auch Nachteile?
Wir haben heute festgestellt, dass auf dem Grundstück größere Wasserlachen stehen. Der Boden ist offensichtlich beim Bau der umstehenden Häuser verdichtet worden. Vorgesehen ist hier eine Regenwasserversickerung! Was passiert, wenn wir Grundstück und Haus und Erschließung vom Bauträger getrennt kaufen und die Regenversickerung nicht funktioniert bzw. realisierbar ist? Wer muss für die Kosten und den Anschluss an das Kanalnetz aufkommen?
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zur Grunderwerbsteuer
besser Rat beim Steuerberater einholen. Siehe z.B. :
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Das Finanzamt nennt so etwas
manchmal auch "Gestaltungsmissbrauch"! -
Nachtrag ... wichtiger als die Grunderwerbssteuer..
Wenn Sie schreiben, dass der Vorgang so ablaufen soll, wie geschildert, haben Sie am Ende ein bebautes Grundstück. Nach meiner Auffassung unterliegen also Grunderwerb und die Errichtung des Gebäudes der Grunderwerbsteuer.
Bei aller Fixierung auf die Grunderwerbsteuer sollten Sie aber nicht übersehen, welche Probleme mit dem Zustand des Grundstücks auf Sie zukommen können. Nehmen Sie sich einen Fachmann, der dies auch beurteilen kann.
Wenn Sie am Anfang Ihres Bautraumes schon versuchen Kosten für den Steuerberater und einen Baufachmann zu sparen, werden Sie sich am Ende wundern, wie mickrig Ihnen die paar € an Grunderwerbsteuer vorkommen. -
verbundenes Geschäft ...
Um es noch mal ganz klar zu formulieren: Was sie da machen ist ein verbundenes Geschäft, d.h. der Bauträger würde ihnen das Grundstück nie ohne einen Hausbauvertrag verkaufen. Damit sind die beiden Geschäfte verbunden, ergo fällt Grunderwerbssteuer für beides an. Was der Bauträger da macht ist Anstiftung zur Steuerhinterziehung ... soviel zu dessen Seriosität ... -
lassen Sie das bleiben
Es ist erstens illegal und zweitens kommt das Finanzamt oft doch dahinter.
Kenne einen ähnlichen Fall, bei dem dann hinterher doch die Grunderwerbssteuer für Grundstück+Haus in voller Höhe fällig war (weiß der Geier wie das Finanzamt dahintergekommen ist). -
Stopp meine Herren ...
Stopp meine Herren es ist nicht illegal! Jeder kann Grundstück und Haus separat verkaufen. Es ist auch keine Anstiftung zur Steuerhinterziehung! Es liegt bestenfalls ein Beratungsfehler vor, eventuell auch keiner, das kommt auf die Konstellation drauf an. Zur Frage wie das Finanzamt dahinter kommt: die lesen auch Zeitungen -
Verbundenes Geschäft ...
Habe selbst auch Grundstück und Haus getrennt gekauft. Trotzdem hat das Finanzamt dies als ein verbundenes Geschäft angesehen. -
Steuerhinterziehung ...
Werte (r) Fragesteller (in)
ist es wohl nur (Meinung eines Steuerzahlers), wenn Sie den Vertrag in betrügerischer Absicht aufteilen ;-(. Aber wie gesagt, das Finanzamt kriegt das raus und sieht es als Verbundgeschäft und schickt Ihnen dann schon eine Aufforderung zur Nachzahlung
.
Zur Versickerung: Was steht denn im Vertrag mit dem BT? Und was hat die Gemeinde genehmigt?
Ich habe gerade einen Bau, bei dem versickert werden muss und bei dem auch eine Seenlandschaft steht, z.T. wochenlang. Bei drei! Meter Tiefe ist eine sickerfähige Sandschicht. Gemeinde hat ganz klar in den Unterlagen eine Brunnenversickerung!
Kostet mal eben schlappe 5 TEUROs für Aushub, Brunnen, Kran und Verfüllen!
Ich kenne hier einige Gegenden, wo Sie eine Versickerung nie genehmigt bekommen! -
@MoRüBe
Dann hatte ich mich nicht genau genug ausgedrückt.
Es ist illegal, Grundstück und Haus mit vordergründig getrennten Verträgen vom selben Bauträger zu kaufen und beim Finanzamt dann nur das Grundstück anzugeben.
Es ist und bleibt ein Verbundgeschäft und dann muss man beides auch so angeben. Alles andere ist (zumindest versuchte) Steuerhinterziehung und somit illegal.
(Bauherrenmeinung) -
Das Ganze kann auch ganz praktische Gründe haben ...
Das Ganze kann auch ganz praktische Gründe haben Bauträger verkauft Grundstück separat, damit er sofort an Kohle kommt (warum wohl? ..
) ) andererseits wäre ein Werkvertrag über ein Haus nicht beurkundungspflichtig. Der Interessent spart, wenn man so will die Beurkundungskosten über das Gebäude beim Notar. Zum Thema illegal: das FA fragt zunächst nicht, was von wem gekauft wird. Erst bei den Rechnungen wird es stutzig.
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Der wirtschaftliche Zusammenhang
zwischen Grundstücks- und Hausverkauf führt zu Besteuerung der GesAmtsumme. Zunächst erhält das Finanzamt vom Notar eine Ausfertigung des Grundstücksvertrages und stellt Steuerbescheid auf Grundstückspreis aus. Bei Beantragung von z.B. Eigenheimzulage und dem dann vorzulegenden Bauvertrag nimmt Fi-Amt Datenabgleich vor und stellt nachträglich Grunderwerbsteuerbescheid auf Hauspreis aus.
Hier bei uns hat ein Bauträger in einem (seinem) Baugebiet ca. 20 Bauherren so (falsch) beraten. Das böse Erwachen für die Bauherren kam nach ca. 1 - 1 1/2 Jahren als die Baugelder schon "verbraten" waren. Nachforderungen lagen bei ca. 7.000,- € pro Bauherr ... -
Also bei uns hat
der Bearbeiter vom Finanzamt direkt angerufen und mich gefragt, ob Grundstücksverkäufer und Bauunternehmer in irgendeinem Zusammenhang stehen (Verkäufer war eine Baugesellschaft, wir haben aber mit einem anderen Bauträger später gebaut). Es war also gertrennt. Bei Ihnen würde das nur funktionieren, wenn das Grundstück einer anderen Person gehört und der Bauträger nur als Vermittler tätig würde. Aber auch darauf würde ich mich nicht verlassen ... das FA prüft gezielt nach!
Sie können das schon nacheinander kaufen, müssen aber für alles Grunderwerbssteur zahlen.
Das sind meine Erfahrungen mit dem Finanzamt. -
dringend abzuraten
Von solchen Konstruktionen ist auch deshalb abzuraten, weil beim Bauträgervertrag auch der werkvertragliche Teil beurkundungsbedürftig ist, also notariell beurkundet werden muss. Wo dies unterlassen wird, kann es u.U. zu erheblichen rechtlichen Komplikationen kommen. Außerdem werden bei solchen Gestaltungen oft die Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (Maklerverordnung, Bauträgerverordnung) nicht beachtet, was den Bauherren u.U. erheblichen Gefahren aussetzt, so z.B. wenn im Werkvertrag die Vergütung in Abweichung von § 3 MaBV bestimmt wird. Das ist zwar in der Regel unwirksam, aber wenn der Bauherr zunächst einmal davon ausgeht, einen wirksamen Vertrag zu haben und die Unwirksamkeit erst erkennt, wenn er schon zu viel gezahlt hat, kann es für ihn übel ausgehen.