Hauswechsel  -  aber wie?
BAU-Forum: Baufinanzierung

Hallo
Da gibt es einige Punkte die man noch wissen muss.
Wie hoch ist Ihrer beider Einkommen?
Wie hoch ist die Restschuld des Objektes?
Bei dem Neubau könnten Bereitstellungszinsen anfallen. Hierzu müsste man dann wissen wie lange der Neubau gebaut wird, bis er fertig ist.
Was aber am wichtigsten ist, ob Sie einen Käufer für die Immobilie bekommen. Denn wo steht, dass Geld am Schluss übrig ist?
Sie rechnen mit den 10 % Eigenkapital durch den Verkauf. Also rechnen Sie mit dem gleichen Preis wie ursprünglich gekauft oder gebaut. Jedoch muss das unbedingt geklärt werden. Klar können Sie auch Kaufpreisübergang in einem halben Jahr oder 1 Jahr machen. In dieser Zeit bauen Sie dann.
Schwerpunkt sollten Sie unbedingt zuerst auf einen Käufer der Bestandsimmobilie legen.
Ich habe in meiner 17 jährigen Zeit als Bearbeiter für Bankdarlehen einige solcher Fälle gehabt. Und oft gab es Probleme, da der Verkäufer (Sie ) gedacht hat die Immobilie wird schnell verkauft, was dann nicht passierte.
Reicht das als Denkanstoß?

Sie müssen folgende Punkte klären:

• Wie hoch ist die Restschuld und die jetzige Rate?
• Wie lang läuft die Zinsfestschreibung für das jetzige Darlehen?
• Wie hoch ist der Wert Ihrer jetzigen Immobilie?
• Wie schnell kann die Immobilie verkauft werden  -  Marktsituation?
• Wie hoch sind die Kosten für die neue Immobilie?
• Wie lang ist die Bauzeit?
• Wie viel Kapital benötigen Sie für die Finanzierung des Neubauvorhabens?
• Wie hoch darf die monatliche Belastung höchstens werden?

Wenn diese Punkte bestimmt sind, kann man hier ein Konzept erstellen.
Hier ist zu klären:
Was muss finanziert werden?
In welcher Form soll die Finanzierung gestaltet werden?
Auf welchem Objekt soll die Besicherung erfolgen?
Vorbereitung:
Sie sollten sich einmal bei einem Immobilienmakler erkundigen, mit welchem Zeitraum Sie rechnen müssen bis das "bisherige Haus" verkauft ist. Auch sollten Sie prüfen, ob Ihre Preisvorstellung am Markt erzielbar ist.
Der zweite Schritt ist das Finanzierungskonzept. Es muss einmal aus Ihrer Sicht und aus Bankensicht von der Belastung her für Sie tragbar sein. Für die Konzepterstellung der Finanzierung sollten Sie sich von einem unabhängigen Finanzierungsfachmann beraten lassen. Es gibt einige Banken, die ein Problem mit Hausfinanzierungsinteressenten haben, bei denen die kalkulatorische Darlehenslaufzeit über das Rentenalter bzw. das 75. Lebensjahr hinausgehen.

Guten Morgen zusammen und Danke für die schnellen Antworten
Hier noch einige Angaben:

• Gemeinsames Jahreseinkommen Brutto ca. 100 TEU, Netto ca. 50 TEU
• Restschuld altes Haus 15 TEU, in 2-3 Jahren schuldenfrei
• Annuität z.Z. 900 EU/Quartal
• Zinsfestschreibung bis 2016
• Kostenlose Sondertilgungen möglich und auch genutzt
• Wert altes Haus 200 TEU (+/-10 %) anhand Vergleichen mit Internetinseraten
• Dauer der Verkaufsphase =? , Gegend nicht uninteressant: Umland Köln, S-Bahn, Autobahn, gute Infrastruktur, reine Wohngegend, Sackgasse, Spielstraße, Baujahr 1992,300 m² Grundstück, 105 m² Wohnfläche, Garage, Keller, Gute Ausstattung, gepflegter Zustand. Minuspunkt: Lärmschutzwand einer Autobahn in 200 m Entfernung.
• Kosten Neubau sollen ebenfalls bei ca. 200 TEU bleiben
• Bauzeitwunsch 1 Jahr
• Kosten für den Neubau sollen/müssen durch den Verkaufserlös ungefähr gedeckt werden
• Neubauwunsch: Grundstück 300-500 m², ländliche Umgebung, 100 m² Wohnfläche
• da die Neubaukosten ungefähr dem Erlös des Altbaus entsprechen sollen, ist keine hohe bzw. längere Finanzierung nötig (max 5 Jahre, da dann Rente)
• Mögliche monatliche Belastung ca. 1000 EU
• Es wäre nur in der Zwischenzeit zu finanzieren, bis der Umzug erfolgt ist und der Altbau verkauft ist

Und mit diesem Punkt habe ich das größte Problem:
während der Zeit des Grundstückskaufs und des Neubaus wird Geld benötigt, was aber erst nach dem Verkauf des alten Hauses vorhanden ist. Wie gestaltet sich diese Übergangszeit von 1-2 Jahren?
Nächste Frage:
Von wem bekomme ich eine realistische Aussage über den Wert des alten Hauses, den erzielbaren Verkaufspreis und die Marktchancen? Makler, Bankberater oder Xxxxx? Ich möchte mich aber zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht vertraglich binden  -  es geht ja erst um die ersten Überlegungen  -  Ob oder ob nicht?
Ich hoffe, dass die Angaben ausreichend sind und freue mich auf Ihre Antworten

Den Marktwert oder Verkehrswert können Sie durch ein Wertgutachten durch einen Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken ermitteln lassen. Allerdings ist der ermittelte Wert natürlich für den Käufer nicht verpflichtend, er dient nur zur Orientierung für Käufer und Verkäufer. Evtl. wäre es für Sie zum jetzigen Zeitpunkt sinnvoll, so ein Gutachten erstellen zu lassen. Dies dient für Sie als Grundlage für Verhandlungen mit Banken, für die weiteren Überlegungen etc.
Geigneten Sachverständige können Sie bei den Kammern, z.B. Architen-, Ingenieur, Handels-, Handwerkskammer erfragen.

Wenn sich der Wert des Hauses mit den Gesamtkosten des Neubaus deckt, können Sie wie folgt vorgehen:
Sie benötigen eine Finanzierung in Höhe von 200 TEU. Sie können diese Finanzierung auf das "neue Objekt" absichern. Das spart Kosten für die spätere Löschung der Grundschuld, wenn Sie die Eintragung auf das bisherige Objekt vornehmen.
Eine mögliche Zinsfestschreibung für das Darlehen ist eine Mentalitätsfrage. Ein an den EURIBOR gekoppeltes, variabel verzinstes Darlehen bietet Ihnen den Vorteil der jederzeitigen Rückzahlung. Nachteil: Bei steigendem Zins steigt auch der Zinssatz für das Darlehen. Alternative: Zinsbindung im mittelfristigen Bereich bis zu 5 Jahren. Auch hier gibt es je nach Bankpartner Sondertilgungsmöglichkeiten. Vorteil: Zinssicherheit und Kalkulationssicherheit während der vereinbarten Zinsbindung. Nachteil: Bei vorzeitiger Rückzahlung kann evtl. eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank anfallen.
Von der Einkommenssituation und Ihrer Vorgabe für die Belastungshöhe sehe ich auf den ersten Blick keine Probleme, wenn die vereinbarte Tilgung niedrig angesetzt wird. Wenn das neue Haus den KfW-Standard für Energie Effizientes Bauen erfüllt kann man auch auf diese Mittel zurückgreifen (50.000 €). Dieses Darlehen ist einmal vom Zinssatz her interessant und kann jederzeit zurückgeführt werden.
Dieses sind jetzt nur Gedankenansätze zum Finanzierungsaufbau, hier muss selbstverständlich noch eine Feinabstimmung und Planung erfolgen.
Eine konkrete Einschätzung des Wertes Ihrer jetzigen Immobilie ist nur durch einen Sachverständigen möglich, wie im vorherigen Kommentar dargestellt. Dieses ist jedoch mit Kosten verbunden und es ist ungewiss, ob ein zukünftiger Käufer auch diesen Preis zahlt. Es kann auch ein Marktvergleich ausreichend sein, an dem man die Kaufpreishöhe festlegt. Letztendlich ist immer die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer für den tatsächlichen Kaufpreis ausschlaggebend.
Wie schnell ein Objekt verkauft werden kann ist immer schwierig zu sagen. Als Faustregel kann man von 6 bis 12 Monaten ausgehen. Ist natürlich immer von der Nachfrage abhängig.

Vielen Dank an die Antwortschreiber