Muss ein waagerechtes Abwasserrohr unter der Wohnzimmerdecke gedultet werden, weil über uns ein Gäste WC gebaut wird?
BAU-Forum: Neubau

• http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__308.html

wir haben eine Neubauwohnung in NRW gekauft die demnächst fertig gestellt wird (ca. 2 Monate). Nun ist uns ein waagerechtes Abwasserrohr in unserem Wohnzimmer aufgefallen, damit unser Nachbar ein Gäste WC installieren kann. Das wollen wir so nicht hinnehmen  -  sind wir im Recht?

Das Gäste WC ist genau über unserem Abstellraum, an den das Wohnzimmer mit dem nächstgelegenen Abwasserschacht grenzt. Zur Abführung des Abwassers liegt jetzt ein ca. 3 Meter langes Abflussrohr waagerecht unter unserer Wohnzimmerdecke, der kürzeste Weg. Das Rohr ist gedämmt und wird noch mit einem Kasten verkleidet, aber uns stört dass da überhaupt ein Rohr ist. Die Verrohrung ist nur provisorisch da, weil über uns evtl. zukünftig ein Gäste WC genutzt werden soll  -  es gibt also noch nicht mal einen aktuellen Nutzen.

Im Plan gab es die Möglichkeit ein Gäste WC anstelle des Abstellraums zu nutzen  -  gegen Aufpreis. Im Plan steht nichts von einem waagerechten Rohr, schon gar nicht, dass unser Nachbar uns ein solches Rohr reinlegen kann. Der Architekt redet sich damit raus, dass es technisch nötig sei. Im Kaufvertrag steht dazu:

"Der Verkäufer ist zu Änderungen der Art der Bauausführung, der Baustoffe und der Einrichtungsgegenstände ohne Zustimmung des Käufers berechtigt, soweit diese sich technisch oder auf Grund behördlicher Forderungen als notwendig erweisen, damit keine Wertminderung verbunden ist und sie auch sonst für den Käufer zumutbar sind. "

Für uns ist das ganz klar eine unzumutbare Wertminderung, wir wurden nie gefragt oder sonst wie darauf aufmerksam gemacht  -  wir hätten das sofort abgelehnt und hätten unter Umständen gar nicht erst gekauft. Wir wollen das Rohr weg haben, zur Not mit dem Anwalt. Haben wir da eine Chance? Vielen vielen Dank im Voraus, wir sind echt schockiert, für so eine teure Wohnung (deutlich über anderen Wohnungen) ein Rohr dulden zu müssen. Ich halte das zunächst mal für einen Planungsfehler (des Architekten). Und ich würde das auch als wertmindernd ansehen (Sachen gibt es). Da Sie schon eine Reaktion des Architekten (vom Bauträger?) haben, kann man eigentlich nur einen Fachanwalt für Baurecht empfehlen.
Wenn es keine andere Möglichkeit gibt, kann man mit einer Fäkalienhebeanlage hinter der Toilette und mit einem 50 mm? Rohr die Schwerkraft überlisten.

1. Ist die von Ihnen erwähnte Änderungsklausel überhaupt wirksam?
2. Wenn ja, ist sie überhaupt einschlägig bzw. berechtigt sie den Bauträger tatsächlich zu der ausgeführten Änderung?

Frage 1) Für die Wirksamkeit der Klausel spricht, dass keine Änderungen erfasst werden, die sich wertmindernd auswirken oder unzumutbar sind. Eine Unwirksamkeit gemäß § 308 Nr. 4 BGB^Abk. (s. unten weiterführender Link) liegt somit nicht vor. Tatsächlich sind solche Änderungsklauseln in Bauträgerverträgen üblich (und man muss auch sagen: durchaus ratsam!)

Frage 2) Der Änderungsvorbehalt wäre schon dann nicht einschlägig, wenn die Änderung (ich unterstelle, dass der Leitungsverlauf tatsächlich in den Plänen und der Baubeschreibung nicht dargestellt ist) technisch nicht notwendig ist. Hier stellt sich m.E. zunächst die Frage, ob an der Stelle der oberen Wohnung ursprünglich überhaupt ein Gäste-WC geplant war. Wenn nein, ist der Fall schon zu Ende, denn welche technische Notwendigkeit sollte den Bauträger dann zwingen, nun ein Gäste-WC einzubauen. Wenn ja, käme es darauf an, ob tatsächlich (z.B. unter Einsatz einer Hebeanlage) mit vertretbarem Aufwand auch eine Entwässerung innerhalb der oberen Wohnung möglich ist. Wenn nein, kommt es weiter darauf an, ob eine Wertminderung Ihrer Wohnung eintritt. Das wäre jedenfalls der Fall, wenn die Wohnung in ihrer Nutzbarkeit beeinträchtigt wäre, z.B. weil hohe Schränke nicht mehr gestellt werden können. Schließlich darf das ganze auch sonst nicht "unzumutbar" sein. Hier wird es sicher (wie auch bei der Wertminderung) auf die konkrete Ausgestaltung ankommen. Wie tief reicht die Abkantung in den Raum hinein? Durchläuft das Rohr den ganzen Raum quer oder nur ganz am Rand? Sind Geräusche wahrnehmbar? Etc. pp.

Mich persönlich würde es wundern, wenn alle diese Fragen zu Ihren Lasten zu beantworten wären. Als "chancenlos" würde ich Ihre Position daher keinesfalls einstufen. Das vermag ich aber fast nicht zu glauben.
In der "Regel" ist es aber so, dass in einem Wohnungskaufvertrag dem Käufer Änderungen zugestanden werden und nur das verkauft wird, was in der Baubeschreibung beschrieben steht, keinesfalls aber das, was in den Architektenplänen zu sehen ist. Die lauten dann regelmäßig so oder so ähnlich, ... "Darstellungen in den Architektenplänen dienen lediglich dem Nachweis der Stellmöglichkeit, keinesfalls aber dienen die Darstellungen in den Architektenplänen um darzustellen wie und in welcher Art der Ausführung die Leistung ausgeführt wird oder was mit verkauft werden soll, verkauft wird ausschließlich das, was in der Baubeschreibung beschrieben steht"
Wenn also dann der Käufer der oberen Wohnung ein vorher nicht vorhandenes WC gebaut haben möchte oder das WC aus anderen Gründen in einen anderen Raum verschiebt, dann wird die Änderung der Leitungsführung aber dann doch technisch notwendig.
Nun gut, in wie fern solche Klauseln in einem Vertrag gültig sein können oder nicht, darüber vermag ich mir kein Urteil zu erlauben, ich kann mir allerdings auch nicht vorstellen, dass derartige Klauseln nicht vereinbart werden können.
Wie viele Wohnungen sind denn dann schlussendlich in dem Haus?
Fraglich ist sicherlich, ob bei der gewählten Art der Ausführung Schallschutz und Brandschutz noch eingehalten sind bzw. werden.
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz