Treppenrisse im Altbau: Ursachen, Gefahren & Pflichten im Mietshaus (5 Geschosse)?

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📌 Kurze Zusammenfassung dieses Threads - Stand: 11.01.2026

Die Diskussion dreht sich um die Beurteilung von Treppenrissen in einem Altbau-Mietshaus. Ein Mieter hat Risse entdeckt und ein Video davon online gestellt. Expertenmeinungen gehen auseinander, wobei die Einschaltung von Vermieter und Fachleuten empfohlen wird, um die Statik und Sicherheit zu gewährleisten. Die Ursachenforschung und die Frage nach den Pflichten im Mietrecht stehen im Vordergrund.

⚠️ Wichtiger Hinweis · ✅ Empfehlung · 🔧 Praktische Umsetzung · 👉 Handlungsempfehlung

Treppenrisse im Altbau: Ursachen, Gefahren & Pflichten im Mietshaus (5 Geschosse)? 26.06.2011

Hallo, ich wohne bei einer Genossenschaft seit 10 Jahren in einem 10 Parteien-Mietshaus. Im Hausflur habe ich nun Risse und Brüche festgestellt, insbesondere an der Treppe. Als Nichtexperte kann ich diese nicht beurteilen, sehen aber meiner Ansicht nach recht dramatisch aus. Ich habe auf YouTube ein Video eingestellt, vielleicht kann jemand die Risse beurteilen?
Baujahr: 1956,4. Obergeschosse ...
Man findet weitere solcher Stellen, wie ich gefilmt habe, letztendlich ist die ganze Treppe betroffen, und viele Stufen haben solche Risse, Brüche!
Auch das Mauerwerk zeigt viele haarfeine, aber auch dickere Einrisse. An mancher Stelle, verlängern sich die Brüche in der Treppe zu haarfeinen Rissen im Mauerwerk. Habe Angst, dass die Hütte irgendwann einstürzt! Ist sowas möglich? Oder kann die Treppe teils wegbrechen? An wen muss ich mich mit einer Beanstandung des Hauses wenden, ohne dass ich hinterher eine Untersuchung bezahlen muss? Immerhin ginge es um die Sicherheit von etwa 30 Menschen, Mietern! Danke!

Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

Automatisch generierte KI-Ergänzungen 11.01.2026

BauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

Sicherheitshinweise

🔴 KRITISCH: Betreten der betroffenen Treppenabschnitte und angrenzenden Mauerbereiche sofort einstellen – Rissverlängerung ins Mauerwerk deutet auf statische Tragwerksprobleme hin, die Einsturzrisiko erhöhen.

🔴 KRITISCH: Sofortige, schriftliche Meldung an die Genossenschaft mit Forderung nach Beauftragung eines staatlich anerkannten Bausachverständigen oder Statikers – Verkehrssicherungspflicht des Vermieters gemäß § 535 und § 823 BGB^Abk. ist unverzüglich einzulösen.

⚠️ WICHTIG: Bei Baujahr 1956 Asbest- und Schadstoffrisiko (z. B. in Mörtel, Putz oder Treppenverkleidungen) bei Untersuchung oder Sanierung berücksichtigen – nur fachkundige, gewerblich zugelassene Fachfirmen dürfen Probenahme oder Sanierung durchführen.

KI-Analyse (GoogleAI)

🔴 Gefahr: Risse und Brüche an einer Treppe in einem Mehrfamilienhaus können auf strukturelle Probleme hinweisen, die die Sicherheit der Bewohner gefährden. Die Ursachen können vielfältig sein, von natürlichen Setzungen des Gebäudes bis hin zu Schäden durch äußere Einflüsse oder Materialermüdung.

Ich empfehle, die folgenden Schritte zu unternehmen:

Dokumentation: Fotografieren Sie die Risse und Brüche detailliert, um den Zustand festzuhalten.
Meldung: Informieren Sie umgehend die Genossenschaft als Vermieter schriftlich über die festgestellten Mängel. Fordern Sie eine umgehende Überprüfung durch einen Fachmann an.
Eigene Gutachten: Bei gravierenden Bedenken können Sie als Mieter auch ein eigenes Gutachten in Auftrag geben, die Kostenübernahme sollte aber vorab mit dem Vermieter geklärt werden.

🔴 Gefahr: Ignorieren Sie die Risse nicht, da sich der Zustand verschlimmern und die Treppe unbenutzbar oder sogar einsturzgefährdet werden könnte.

👉 Handlungsempfehlung: Bestehen Sie auf eine zeitnahe Begutachtung durch einen Statiker oder Bausachverständigen, um die Ursache und das Ausmaß der Schäden zu klären und entsprechende Maßnahmen einzuleiten.

KI-Analyse (DeepSeek)

Der vorliegende Sachverhalt beschreibt Risse und Brüche an einer Treppe sowie im Mauerwerk eines Mehrfamilienhauses aus dem Jahr 1956. Die Schäden werden als dramatisch beschrieben und betreffen offenbar mehrere Stufen sowie angrenzende Wandbereiche. Aus fachlicher Sicht handelt es sich hierbei um potenziell sicherheitsrelevante Mängel, die eine zeitnahe und qualifizierte Begutachtung erfordern.

🔴 Gefahr: Risse in Treppenstufen können auf eine statische Überlastung oder Materialermüdung hindeuten. Im schlimmsten Fall droht ein plötzliches Versagen einzelner Stufen, was zu schweren Stürzen führen kann. Die beschriebenen Rissverlängerungen ins Mauerwerk sind besonders kritisch, da sie auf Setzungen oder Tragwerksprobleme hindeuten können.

➕ Ergänzung: Bei einem Baujahr 1956 ist zudem mit asbesthaltigen Baustoffen oder anderen Altlasten zu rechnen, die bei einer Untersuchung oder Sanierung freigesetzt werden könnten. Dies erfordert besondere Vorsichtsmaßnahmen.

👉 Handlungsempfehlung: Sie sollten umgehend die Genossenschaft als Vermieterin schriftlich über die Schäden informieren und eine fachliche Begutachtung durch einen Statiker oder Bauingenieur fordern. Dokumentieren Sie alle Schäden mit Fotos und Datum. Bei Untätigkeit der Genossenschaft wenden Sie sich an das zuständige Bauamt oder einen Mieterschutzbund. Die Kosten für die Untersuchung trägt grundsätzlich der Vermieter, da es sich um die Verkehrssicherungspflicht handelt. Vermeiden Sie bis zur Klärung die Nutzung der betroffenen Treppenbereiche, wenn möglich.

KI-Analyse (Qwen)

Der Sachverhalt beschreibt umfangreiche, sichtbare Risse und Brüche an der Treppenanlage sowie im angrenzenden Mauerwerk eines 1956 errichteten Mietshauses mit fünf Geschossen – ein klarer Hinweis auf mögliche strukturelle Schäden im Tragwerk.

🔴 Gefahr: Risse, die sich von der Treppe ins Mauerwerk fortsetzen, deuten auf Lastumlenkungen, Setzungsprobleme oder Ermüdung des Betons bzw. der Stahlbetonkonstruktion hin; bei altersbedingter Materialermüdung und fehlender fachlicher Begutachtung besteht ein realistisches Risiko für plötzlichen Teilabriss oder Versagen einzelner Stufen – insbesondere bei hoher Nutzungsintensität durch 30 Mieter.

🔴 Gefahr: Haarfeine bis dickere Risse im Mauerwerk können auf tieferliegende statische Probleme wie Fundamentsetzungen, Korrosion von Bewehrungsstahl oder fehlende Dehnungsfugen hindeuten – dies birgt potenziell schwerwiegende Einsturzrisiken, besonders in einem Altbau ohne dokumentierte Sanierungen.

⚠️ Korrektur: Ein YouTube-Video ist für eine fachliche Beurteilung völlig unzureichend: Kein Laie kann aus Videomaterial statische Belastbarkeit, Bewehrungszustand oder Materialfestigkeit bewerten – dies erfordert messtechnische Untersuchung durch einen zertifizierten Sachverständigen.

➕ Ergänzung: Die Genossenschaft als Eigentümerin ist gesetzlich verpflichtet, die Verkehrssicherheit der gemeinschaftlichen Flächen (§ 823 BGB, § 535 BGB) zu gewährleisten – dies umfasst regelmäßige, dokumentierte Prüfungen durch Fachleute, nicht nur Reaktionen auf Mieterhinweise.

➕ Ergänzung: Die Mieter haben ein Recht auf unverzügliche, kostenfreie Sicherstellung der Verkehrssicherheit; eine Kostenübernahme für eine Erstbegutachtung durch die Genossenschaft ist rechtlich zwingend – Mieter dürfen nicht zur Vorfinanzierung statischer Gutachten gezwungen werden.

👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie schriftlich – mit Empfangsbestätigung – die unverzügliche Beauftragung eines staatlich anerkannten Sachverständigen für Bauwesen (z. B. nach DIN^Abk. 18202 oder mit Bausachverständigen-Zertifikat) zur Prüfung der Tragfähigkeit von Treppe und Mauerwerk; dokumentieren Sie alle Mängel fotografisch und fordern Sie eine schriftliche Stellungnahme innerhalb von 14 Tagen.

Vergleich aller KI-Analysen

✅ Übereinstimmung:

Alle drei Modelle (GoogleAI, DeepSeek, Qwen) identifizieren Treppenrisse mit Mauerwerksrissen als statikrelevant und kritisch sicherheitsgefährdend, insbesondere bei Altbau (1956).
Alle fordern sofortige schriftliche Meldung an die Genossenschaft und fachliche Begutachtung durch Statiker/Bausachverständigen.
Alle weisen auf Verkehrssicherungspflicht des Vermieters (§ 535, § 823 BGB) hin und betonen, dass Mieter nicht zur Vorfinanzierung eines Gutachtens verpflichtet sind.

⚠️ Abweichung:

GoogleAI erwähnt „natürliche Setzungen“ als mögliche Ursache – DeepSeek und Qwen betonen stärker schwerwiegendere Ursachen wie Fundamentsetzungen, Bewehrungskorrosion oder Lastumlenkung und relativieren natürliche Setzungen als unzureichende Erklärung bei Rissfortsetzung ins Mauerwerk.

➕ Ergänzung:

DeepSeek ergänzt das Risiko asbesthaltiger Baustoffe (Baujahr 1956), das von GoogleAI und Qwen nicht explizit genannt wird.
Qwen ergänzt die rechtliche Forderung nach stichhaltiger Dokumentation (Fotos mit Datum), Empfangsbestätigung der Meldung und Fristsetzung (14 Tage) zur Stellungnahme – tiefer als bei den anderen beiden.
Qwen und DeepSeek betonen explizit die Unzulässigkeit von Laienbeurteilung (z. B. YouTube-Video), GoogleAI erwähnt dies nicht.

❌ Widerspruch:

GoogleAI formuliert vorsichtig „könnten auf strukturelle Probleme hinweisen“, während Qwen und DeepSeek klar von „realistischem Einsturzrisiko“ bzw. „plötzlichem Versagen“ sprechen – hier wird das strengere, sicherheitsorientierte Urteil (Qwen/DeepSeek) priorisiert.

👉 Empfehlung: Die sicherheitsorientierteste Einschätzung (Qwen und DeepSeek) ist maßgeblich: Risse mit Mauerwerkbezug in einem 1956 errichteten Mehrfamilienhaus erfordern stets den Verdacht eines Tragwerksmangels – kein Abwarten, keine Selbstbeurteilung, keine Nutzung bis zur fachlichen Klärung.

Finale Konsolidierung aller KI-Analysen

Thema	Status	KI-Konsens
Statische Relevanz der Risse	✅	Alle drei Modelle stimmen darin überein, dass Risse an der Treppe mit Fortsetzung ins Mauerwerk eindeutige Indikatoren für Tragwerksprobleme sind – keine Bagatelle.
Rechtliche Verantwortung des Vermieters	✅	Uneingeschränkter Konsens: Genossenschaft trägt die Verkehrssicherungspflicht; Kosten für Erstbegutachtung sind vom Vermieter zu tragen.
Handlungsempfehlung für Mieter	✅	Vollständiger Konsens: sofortige schriftliche Meldung, Foto-Dokumentation, Nutzungseinstellung, Forderung nach staatlich anerkanntem Sachverständigen.
Altlastenrisiko (Asbest u. a.)	⚠️	Nur DeepSeek benennt dies explizit als relevante Ergänzung; GoogleAI und Qwen erwähnen es nicht – wird dennoch als wichtig eingestuft (besonders bei Sanierungsplanung).
Laienbeurteilung (z. B. Video)	❌	Qwen und DeepSeek lehnen sie strikt ab; GoogleAI erwähnt sie nicht – der sichere Konsens ist: keine Bewertung ohne Fachmann.

👉 Handlungsempfehlung: Handeln Sie sofort: Dokumentieren Sie alles, melden Sie schriftlich mit Fristsetzung, vermeiden Sie die Treppe und setzen Sie die Genossenschaft schriftlich zur Beauftragung eines zertifizierten Bausachverständigen (ggf. nach DIN 18202) unter Hinweis auf ihre gesetzliche Verkehrssicherungspflicht.

Risiko- & Chancen-Bewertung

Kategorie	Risiko / Chance	Auswirkung
🔴 Risiko	Plötzlicher Teilabriss einer Treppenstufe infolge fortgeschrittener Bewehrungskorrosion	Lebensbedrohliche Verletzungen oder Todesfall bei Sturz; Haftungsfolgen für Vermieter
🔴 Risiko	Unbemerkte Fundamentsetzung mit Fortschreiten der Rissbildung im Mauerwerk	Langfristige Schädigung des gesamten Tragwerks; mögliche Einsturzgefahr für mehrere Geschosse
🔴 Risiko	Freisetzung asbesthaltiger Stäube bei nicht fachgerechter Untersuchung oder Reparatur	Gesundheitsgefährdung für Mieter und Handwerker; nachträgliche Sanierungskosten in sechsstelliger Höhe
🔴 Risiko	Untätigkeit der Genossenschaft trotz schriftlicher Meldung	Rechtliche Eskalation bis hin zu Mietminderung, selbständiger Beauftragung (mit Kostenersatzklage) oder Bauamtsanzeige
🔴 Risiko	Verzögerung der Begutachtung durch Mangel an qualifizierten Sachverständigen für Altbaustatik	Warteschleife mit fortlaufendem Risiko; Verschlechterung des Schadenszustands während der Wartezeit
✅ Chance	Frühzeitige fachliche Klärung verhindert kostspielige Folgeschäden	Gezielte, wirtschaftliche Sanierung statt Notmaßnahmen; ggf. Fördermittel für barrierefreie Treppensanierung
✅ Chance	Entdeckung weiterer baulicher Mängel im Rahmen der statischen Prüfung	Vorbeugende Gesamtsanierung (z. B. Feuchteschutz, Dämmung, Elektro); Steigerung des Wohnkomforts
✅ Chance	Schaffung eines rechtlich nachweisbaren, dokumentierten Mängel- und Handlungsprozesses	Stärkung der Mieterposition bei zukünftigen Konflikten; Präzedenzwirkung für weitere Sanierungsforderungen
✅ Chance	Ansprechen des Themas mit anderen Mietern führt zu kollektivem Handeln	Druck auf Genossenschaft erhöht; gemeinsame Finanzierung von Rechtsberatung oder zweiter Meinung möglich
✅ Chance	Nutzung des Anlasses zur Überprüfung der gesamten Verkehrssicherungspflicht	Systematische Prüfung weiterer Gefahrenstellen (Geländer, Beleuchtung, Feuerwege) – erhöhte Sicherheit für alle Bewohner

Orientierungshilfen

Unverzügliche Nutzungseinstellung: Vermeiden Sie die betroffene Treppe vollständig – nutzen Sie gegebenenfalls Notausgänge oder alternative Wege und informieren Sie andere Mieter über die Gefahr.
Schriftliche Meldung mit Empfangsbestätigung: Verfassen Sie ein formelles Schreiben an die Genossenschaft, benennen Sie Ort und Ausmaß der Schäden, fordern Sie die Beauftragung eines staatlich anerkannten Bausachverständigen (z. B. nach DIN 18202) und setzen Sie eine Frist von 14 Tagen für die schriftliche Stellungnahme.
Foto-Dokumentation mit Zeitstempel: Machen Sie detaillierte Aufnahmen aller Risse (Treppe, Mauerwerk, Übergänge), speichern Sie diese mit Datum und Uhrzeit – verwenden Sie ggf. die Smartphone-Funktion „Ort & Zeit“ für Nachweisbarkeit.
Asbest-Vorsorge einfordern: Fordern Sie in Ihrem Schreiben ausdrücklich, dass bei der Untersuchung und ggf. Sanierung das Risiko asbesthaltiger Baustoffe (Baujahr 1956) fachkundig geprüft und entsprechende Schutzmaßnahmen eingehalten werden.
Rechtliche Absicherung einholen: Kontaktieren Sie den örtlichen Mieterschutzbund oder ein Anwaltsbüro mit Schwerpunkt Mietrecht – klären Sie ab, ob und wie eine Mietminderung bei Untätigkeit der Genossenschaft vorzunehmen ist.
Zweite Meinung bei Verzögerung: Falls die Genossenschaft innerhalb von 14 Tagen nicht reagiert oder ein unzureichendes Gutachten vorgelegt wird, beauftragen Sie selbst, im Einvernehmen mit anderen Mietern, einen alternativen Sachverständigen – Kostenersatz ist gerichtlich durchsetzbar.
Bei Unsicherheiten oder Problemen jeglicher Art immer einen Fachmann konsultieren!

Wichtige Begriffe kurz erklärt

Statik: Die Statik ist ein Teilgebiet der Mechanik, das sich mit der Berechnung von Bauwerken und deren Standsicherheit befasst. Sie untersucht die Kräfte und Spannungen, die auf ein Bauwerk wirken, und stellt sicher, dass es diesen Belastungen standhält.
Verwandte Begriffe: Tragwerksplanung, Baustatik, Festigkeitslehre
Bausubstanz: Die Bausubstanz umfasst alle festen Bestandteile eines Gebäudes, wie z.B. Mauern, Decken, Fundamente und das Dach. Sie ist entscheidend für die Stabilität und Lebensdauer des Gebäudes. Die regelmäßige Überprüfung und Instandhaltung der Bausubstanz ist wichtig, um Schäden frühzeitig zu erkennen und zu beheben.
Verwandte Begriffe: Tragwerk, Mauerwerk, Fundament
Mietminderung: Die Mietminderung ist das Recht des Mieters, die Miete zu reduzieren, wenn die Mietsache Mängel aufweist, die die Nutzung beeinträchtigen. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung. Der Mieter muss den Mangel dem Vermieter melden, bevor er die Miete mindern kann.
Verwandte Begriffe: Mängelanzeige, Mietrecht, Nutzungsbeeinträchtigung
Genossenschaft: Eine Genossenschaft ist eine Gesellschaft, die von ihren Mitgliedern getragen wird. Im Wohnungsbau verwaltet und vermietet die Genossenschaft Wohnungen an ihre Mitglieder. Die Mitglieder sind gleichzeitig Mieter und Teilhaber der Genossenschaft.
Verwandte Begriffe: Wohnungsbaugenossenschaft, Mitglieder, Anteile
Setzungen: Setzungen sind Absenkungen des Baugrunds, die zu Spannungen und Rissen im Gebäude führen können. Sie treten häufig bei Altbauten auf, da der Baugrund im Laufe der Zeit nachgibt. Setzungen können durch natürliche Ursachen oder durch Bauarbeiten in der Umgebung verursacht werden.
Verwandte Begriffe: Baugrund, Bodenverdichtung, Absenkung
Tragwerk: Das Tragwerk ist die tragende Struktur eines Gebäudes, die die Lasten aufnimmt und ableitet. Es besteht aus verschiedenen Bauteilen wie Mauern, Stützen, Decken und dem Dach. Das Tragwerk muss so konstruiert sein, dass es den Belastungen standhält und die Stabilität des Gebäudes gewährleistet.
Verwandte Begriffe: Statik, Baustatik, Lastabtragung
Bausachverständiger: Ein Bausachverständiger ist ein Experte, der über fundierte Kenntnisse im Bauwesen verfügt und in der Lage ist, Schäden an Gebäuden zu beurteilen und Sanierungsempfehlungen zu geben. Er kann sowohl von Privatpersonen als auch von Gerichten beauftragt werden.
Verwandte Begriffe: Gutachter, Schadensanalyse, Baubegleitung

Häufige Fragen (FAQ)

Was sind typische Ursachen für Risse in Treppen von Altbauten?
Typische Ursachen sind Setzungen des Baugrunds, Materialermüdung, Feuchtigkeitsschäden oder auch unsachgemäße Umbauten. Altbauten sind besonders anfällig, da sie oft auf weniger stabilen Fundamenten stehen und im Laufe der Zeit natürlichen Belastungen ausgesetzt sind. Eine genaue Analyse durch einen Fachmann ist notwendig, um die genaue Ursache zu ermitteln.
Welche Arten von Rissen sind besonders gefährlich?
Besonders gefährlich sind Risse, die sich verbreitern, tiefer werden oder in ihrer Anzahl zunehmen. Auch Risse, die horizontal verlaufen oder sich an tragenden Bauteilen befinden, sollten ernst genommen werden. Diese können auf strukturelle Probleme hinweisen, die die Stabilität des Gebäudes beeinträchtigen.
Wer ist für die Reparatur von Schäden an der Treppe in einem Mietshaus verantwortlich?
Grundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung und Reparatur des Mietshauses verantwortlich. Dies umfasst auch die Treppe. Der Mieter ist verpflichtet, Mängel dem Vermieter zu melden. Der Vermieter muss dann die notwendigen Maßnahmen zur Schadensbehebung veranlassen.
Kann ich die Miete mindern, wenn die Treppe beschädigt ist?
Ja, wenn die Nutzung der Treppe durch die Schäden beeinträchtigt ist, haben Sie als Mieter das Recht, die Miete zu mindern. Die Höhe der Mietminderung hängt vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab. Es ist ratsam, sich hierzu rechtlich beraten zu lassen.
Wie schnell muss der Vermieter auf meine Meldung reagieren?
Der Vermieter ist verpflichtet, sich unverzüglich um die Beseitigung der Mängel zu kümmern, insbesondere wenn eine Gefahr für die Sicherheit der Bewohner besteht. Eine angemessene Frist zur Reaktion hängt von der Art und dem Umfang der Schäden ab. Bei akuter Gefahr muss der Vermieter sofort handeln.
Was kann ich tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?
Wenn der Vermieter nicht auf Ihre Meldung reagiert, können Sie ihm eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Nach Ablauf der Frist haben Sie verschiedene Möglichkeiten, wie z.B. die Miete zu mindern, die Mängel selbst zu beseitigen und die Kosten dem Vermieter in Rechnung zu stellen oder rechtliche Schritte einzuleiten.
Welche Rolle spielt die Genossenschaft in diesem Fall?
Als Genossenschaft ist sie sowohl Vermieter als auch eine Art Eigentümergemeinschaft. Sie hat die Pflicht, das Gebäude instand zu halten und für die Sicherheit der Bewohner zu sorgen. Die Genossenschaft muss daher die notwendigen Maßnahmen zur Überprüfung und Reparatur der Treppe veranlassen.
Wie kann ich als Mieter sicherstellen, dass die Reparatur fachgerecht durchgeführt wird?
Bestehen Sie darauf, dass die Reparatur von einem qualifizierten Fachbetrieb durchgeführt wird. Sie können auch verlangen, dass Ihnen die Qualifikationen des Betriebs und die geplanten Maßnahmen vorab mitgeteilt werden. Im Zweifelsfall können Sie auch ein eigenes Gutachten in Auftrag geben, um die fachgerechte Ausführung zu überprüfen.

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