Okal Fertigaus Baujahr. 1974 welche Sanierungsarbeiten/Folgekosten sind zu erwarten?
BAU-Forum: Fertighaus

Für einen Kunden im Rahmen einer Erstberatung habe ich schon mal eine Falluntersuchung bezüglich eines solchen Hauses gemacht.
Dabei kam in dem Einzelfall nach Wertung verschiederner Kriterien heraus, dass das Abtragen bis auf die Kellerdecke und die Neuerrichtung eines Einfamilienhauses auf dem vorh. Keller sinnvoller ist.
Aber bei Ihrem Gebäude kann es sich auch anders darstellen.
Für eine Beratung sollten Sie sich an einen Architekten, Bauingenieur, Bausachverstänigen wenden, um so eine Ausarbeitung zu erhalten. Ich schätze den Aufwand eines Sachverständigen mit Ortstermin auf vielleicht 15-20 Stunden, um Ihnen eine erste Orientierung zu geben. Das kann ja vielleicht auch Ihre befreundete Bauingenieurin machen.
Kostenlos im Forum werden Sie diese Sachverständigenleistung nicht erhalten können, allenfalls verschiedene Meinungen.
Zu bewerten sind u.a.
Außenwandaufbau, Materialen
Dachaufbau, Materialien
Kellerdecke/Sohlplatte
Fenster
Installationsebene vorhanden?
Luftdichtheit
Holzschutzmittel, PCB
Chloranisole
Muffiger Geruch vorh.?
Schimmel vorh.?
Grundriss zweckmäßig?
und noch einige mehr ...
Es kann also dabei herauskommen, dass eine Sanierung nicht mehr sinnvoll ist, da das Gebäude als Fertighaus aus den 70 ern am Ende seiner "natürlichen" Lebenszeit angekommen ist und einem Neubau weichen soll. Zumindest wäre das ein Argument bei den Verkaufsverhandlungen, um den Grundstückspreis zu drücken.
Gruß

bei diesem Budget ist abreißen/Neubauten nicht drin.
mit geschicktem mitteleinsatz ist die alte Kiste aufzupeppen, wenn die giftwerte und die
feuchtegehalte das zulassen.
die Fassade hat dabei keineswegs oberste priorität.
nebenbei:
die inneren Spanplatten sind mit rf-Harz aufgeleimt  -  die baut niemand
freiwillig zurück ;)
jeder eingriff in bestehende Bauteile sollte gut überlegt sein.

So, ich wollte mal Rückmeldung geben.
Wir haben uns das "Gute Stück" heute einmal angeschaut.
Das Grundstück und das darauf befindliche Nebengebäude (ehem. Pferde Stallung/Partyraum) sind für uns ein Traum, aber das einzig wirklich gute an dem Fertighaus ist das der Grundriss sich halbwegs auf unsere Bedürfnisse anpassen ließe und es nicht muffelig gerochen hat.
Alles andere an dem Haus schreit allerdings nach Abrissbirne ;)
Beim Kaufpreis existiert jedoch noch recht viel Luft nach unten so das wir die Immobilie noch nicht komplett von der Liste gestrichen haben, auch wenn sich die Priorität inzwischen eher Richtung Abriss und Neubau auf der vorhandenen Bodenplatte (welche von Lage und Abmaßen sehr gut zu unseren Wünschen passen würde) nstelle einer doch recht Kompromissbehafteten Sanierung verschoben hat.
Daher hätte ich gerne einen Anhaltspunkt in welcher Preislichen Größenordnung sich ein solcher Abriss (inkl. Abfuhr des Mülls und Entsorgung der Asbestzementfassade) bewegen würde wenn man die Arbeiten bei denen es möglich ist (Nichttragende Innenwände entfernen, Dach abdecken ...) selber übernimmt und ob es überhaupt möglich ist auf der alten Bodenplatte ein neues Haus in Holzständer- / Fertigbauweise zu errichten.
Leider habe schon sehr Unterschiedliche Aussagen dazu gelesen/gehört welche eine Preisspanne von 5000 bis hin zu weit über 20000 € für den Abriss eines EFH^Abk. abdecken ...
Wäre schön wenn Ihr da etwas Licht in da Dunkel meiner Hirnwindungen bringen könntet ;)
Gruß A. Köhler

Die Spannweite der bisherigen Schätzungen sollten ihnen zu denken geben! Sie benötigen konkrete Angebote vor Ort. Der Abrissunternehmer muss sich nämlich das Objekt dazu genauer ansehen.

Hallo!
Leider müssen wir noch sehr viele Fragen abklären bevor wir uns entscheiden können ob dieses Grundstück füruns interessant ist oder nicht.
Momentan sieht es wie folgt aus:

• Wir wissen, dass das Haus eine Asbestzement-Fassade besitzt welche auf jeden Fall im Zuge einer Sanierung oder eines Abrisses fachmännisch entsorgt werden müsste.
• Wir müssen vom worst case ausgehen, dass das Haus inkl. Ständerwerk mit Schadstoffen (PCP, Lindan, Formaldehyd) belastet ist und daher einkalkulieren, dass das gesamte Gebäude abgerissen und Neugebaut werden muss falls die Belastung so groß sein sollte das eine Sanierung wenig sinnvoll erscheint.
• Wir müssen noch mit dem zuständigen Bauamt abklären ob eine Ersatzbebauung auf der vorhandenen Bodenplatte überhaupt zulässig ist da zu mindestens tlw. die 3 m Grenzabstand (Bei Errichtung in den 70 ern galten ja noch andere Grenzen) nicht eingehalten sind. Des weiteren gilt es zu klären ob im Falle einer "Sanierung" auf der vorhandenen Wandkonstruktion ein WDVS^Abk. o.ä. von etwa 20 cm Dicke (um mindestens den Neubaustandard zu erreichen) genehmigt werden würde.
• Jetzt kommt die Spannendste Frage, sollte eine Ersatzbebauung an gleicher Stelle nicht statthaft sein, allerdings eine "Sanierung" stellt sich für uns die Frage wo da die Grenze gezogen wird. Evtl. kann es ja auch möglich sein im Rahmen einer Sanierung auch das gesamte (evtl. belastete) Ständerwerk "einfach" ausutauschen so das außer dem Dachstuhl und der Bodenplatte eigentlich kein Teil der bestehenden, belasteten Bausubstanz erhalten bleibt :)

Den Dachstuhl kann man dann ja später erneuern ;)
Gruß A. Köhler

Ein wichtiges Kriterium scheint für Sie das Nebengebäude zu sein:
"das darauf befindliche Nebengebäude (ehem. Pferde Stallung/Partyraum) sind für uns ein Traum"
Häufig sind solche Nutzungsänderungen und Umbauten von ehemals Landwirtschaft genutzten Gebäuden zu privaten Zwecken ohne Baugenehmigung durchgeführt worden. Die Nutzung als Partyraum ist also möglicherweise gar nicht zulässig und weitere Nutzungsänderungen des Nebengebäudes sind nicht genehmigungsfähig.
Sollte das Grundstück wegen dem umgenutzten Nebengebäude einen Rechtsmangel haben erschwert das spätere Baugenehmigung für die Sanierung, bzw. den Neubau.
Das sollten Sie mit dem Verkäufer besprechen.
Gruß

Danke für den Hinweis!
Wir werden das dann beim Gespräch mit dem Bauamt auch mal ansprechen. Allerdings gehe ich z.Z. davon aus, dass das alles soweit i.O. ist da es sich bei dem Nebengebäude nie um ein gewerblich landwirtschaftlich genutztes Gebäude handelt, sondern es halt nur dem Hobby der Tierhaltung in einem grundsätzlich fast nur zu Wohnzwecken genutzten Gebiet errichtet worden ist ...
Wie gesagt, es sind noch sehr, sehr viele Fragen offen, daher freue ich mich über jede Frage von Eurer Seite. Denn nur eventuelle Probleme welche einem vorher bekannt sind lassen sich klären/aus der Welt schaffen bevor sie zu wirklichen Problemen werden.
Und wenn dies bedeutet das wir halt doch nach etwas anderem suchen müssen dann ist es halt so.
Ich denke mal es ist immer noch besser ein paar Tage Zeit und etwas Geld umsonst für Recherchen investiert zu haben als das man hinterher mit einer Immobilie dasteht mit der man nichts anfangen kann ;)
Gruß A. Köhler

Wir warten leider immer noch auf die exakten Grundrisse etc. des Hauses.
Nichts desto trotz habe ich schon mal auf der Grundlage der Maße welche wir schon haben mal angefangen zu planen ob wir mit dem vorhandenen Grundriss der tragenden Wände und der Position der Abwasseranschlüsse etc. etwas anfangen könnten und bis jetzt sieht es sehr gut aus ...
Obwohl alles noch in den Anfängen der Planung steckt und es noch nicht sicher ist ob wir uns tatsächlich auf das Wagnis einlassen wollen (da kommt es halt darauf an was u.a. bei dem Gespräch mit dem zuständigen Bauamt herauskommt) würde ich dennoch von Euch gerne wissen ob das was ich mir bisher so in meinem Kopf zurechtgesponnen habe sinnvoll erscheint oder ob doch nur die Begeisterung mit mir durchgeht ;)
Das wir, falls wir uns auf diese Kernsanierung einlassen sollten, in den nähsten 2-3 Jahren annähernd jede Stunde unserer Freizeit auf "unserer Baustelle" verbringen werden, da ein solches Mammutprojekt (Im Grunde genommen ist es ja ein 3/4 Abriss mit anschließendem Wiederaufbau) eigentlich nur mit einem enormen Eigenleistungsanteil sinnvoll durchzuführen ist, dessen sind wir uns sehr wohl bewusst.
Als erstes müsste das Gebäude in Eigenleistung "Teilentkernt" werden. Der Estrich, alle nicht tragenden Innenwände, die Deckenverkleidung etc. müssen raus um freien Zugang zu den Außenwänden zu haben um diese später auch von Innen neu aufbauen zu können und einen Winddichten Anschluss an Bodenplatte und Decke sicherstellen zu können.
Dann folgen die Außenwände, hier scheint mir folgendes Vorgehen sinnvoll:

• Asbestzementplatten und alte Steinwolldämmung entfernen lassen (Durch Fachfirma!)
• Beschichtung des Tragwerks (Eigenleistung)
• Dämmung der Sparren-Zwischenräume mit Holzfaserdämmplatten (Eigenleistung)
• darüber ein (sehr dickes) WDVS^Abk. um nahe an den Standard eines Niedrigenergiehauses zu kommen (tlw. Eigenleistung)
• Anschließend/zeitgleich Erstellung einer Dampfsperrenden Schicht von innen (s.u.)
• Einbau der neuen Fenster, Anbindung an Dichtheitsebene (Fachfirma)

Anschließend geht es Innen weiter:

• Verkleidung der Außenwände mit OSB^Abk.-Platten, abkleben der Stöße und Anschluss an die Bodenplatte (Eigenleistung)
• Neue Holzständerinnenwände errichten, das Ständerwerk der verbliebenen, tragenden Innenwände ebenfalls versiegeln, die Sparrenzwischenräume dämmen, einseitig beplanken (um noch problemlos Kabel etc. verlegen zu können) (Eigenleistung)
• Versiegeln der Deckenbalken, evtl. einbringen eines Schadstoffvlieses (Eigenleistung)
• Einziehen einer Dampfsperre (alternativ OSB wenn zulässig) an der Decke welche an den Außenwänden angeschlossen wird, neue Dämmung zwischen und auf den Dachsparren verlegen (tlw. Eigenleistung)
• errichten der Konterlattungen an Außenwänden und Decke für Installation. Ebene (Eigenleistung)
• Verlegen der "Verrohrung" für Be- und Entlüftung (Belüftung, Entlüftung), Solarthermie, Heizungsanlage etc. (tlw. Eigenleistung)
• Verlegen der Strom- und Wasser Leitungen (Fachfirma), anschließend verschließen der Installation. Ebenen mit OSB/Rigips/Lehmbauplatte (Eigenleistung)
• Verlegen des neuen (Trocken-) Estrichs (Vermutlich auf Ton- bzw. Steinzeugbasis) (Eigenleistung)
• Einbau der neuen Heizungs-Anlage (Fachfirma)
• Spachteln, Tapezieren, Innentüren einbauen, Fliesenlegen, Bäder "einrichten", Bodenbeläge verlegen (...) (Eigenleistung)
• EINZUG!

Allerdings ergeben sich für uns weitere Fragen den Innenumbau/Sanierung betreffend (sprich ich bin mir da in einigen Punkten noch nicht 100 %ig sicher):
1. Lassen sich die nicht tragenden Innenwände halbwegs Problemlos entfernen und an anderer Stelle neue errichten? (Das im gesamten Haus neuer Estrich verlegt werden muss (Ich liebäugele da aus praktischen Gründen mit Trockenestrich auf Ton/Steinzeug-Basis auf "Styropor-Schüttung") ist schon jetzt klar, schon alleine da viele neue Leitungen etc. verlegt werden müssen)
2. Die Formaldehydbelastung liegt wenn ich es richtig erstehe ja eigentlich "nur" in den verwendeten Spanplatten vor. Wenn es, wie ich vermute, möglich ist diese Abschrittweise zu entfernen und durch einen neuen Aufbau (abgeklebtes OSB als winddichte Schicht an Wand und Decke, darüber Installationsebene+Abschlussplatte) sollte zu mindestens die Formaldehydbelastung gegen 0 gehen.
Außerdem sollten durch diese neue Sperrschicht ja eigentlich annähernd alle Giftstoffe welche sich noch mutmaßlich im Ständerwerk befinden aus dem Wohnraum "ausgesperrt" werden und somit keine Gefahr mehr für die Bewohner darstellen. Wenn man dann noch das äußere Ständerwerk mit einem guten "Bindemittel" gegen die Schadstoffe streicht und über der Winddichten OSB Schicht evtl. zusätzlich noch eines dieses "Wundermittel" Schaffwollvliese verlegt um evtl. durchdiffundierende Schadstoffe zu binden sollte doch ein gesundes Raumklima gewährleistet sein?
Das der "Ausbau" der mit dem Trägerwerk verklebten Spanplatten nicht lustig werden wird (und es natürlich einer vorherigen Abklärung der Statik bedarf) ist uns klar (Ich durfte das im Okal Haus meiner Eltern einmal auf einer kleineren Wandfläche machen da zusätzliche Wasserleitungen in dieser nicht tragenden Wand verlegt werden mussten. Durch gezieltes zersägen und abreißen der Platten bekommt man sie bis auf wenige Rückstände, welche sich dann mittels vorsichtiger Bearbeitung mit dem Stemmeisen zum aufgeben überreden lassen, an den Balken ab. PSA ist bei solchen Arbeiten natürlich Pflicht, man will schließlich noch was von dem dann Schadstofffreien Haus haben und sich nicht schon während des Umbaus vergiftet haben ;)
3. Wo zieht die Baugesetzgebung eigentlich die Grenze zwischen einer (Kern-) Sanierung und einem Neubau?
Ich bin im Moment auf dem Stand das es bei der Sanierung von Altbauten reativ problemlos möglich ist die heutzutage geltenen Grenzabstände z.B. Aufgrund eines nachtäglich aufgebrachten WDVS zu unterschreiten (was bei unseren Planungen wohl zu mindestens auf der einen Gebäudeseite der Fall wäre) wohingegen man diese und viele "tolle" andere Regeln bei einem Neubau sklavisch einhalten muss.
Daher ist natürlich die Frage ob es sich bei dem oben erwähnten Maßnahmen noch um eine Sanierung handet oder ob es schon als Neubau gewertet wird von elementarer Bedeutung. Meiner Rechtsauffassung nach müsste es zur Not ja sogar möglich sein das Tragwerk innerhalb des Hauses welches aus Statischen Gründen nicht (komplett) entfernt werden kann (tragende Innenwänden) Balken für Balken zu erneuern, nichts anderes wird ja auch bei der Sanierung von Dachstühlen gemacht wenn einige wenige Balken z.B. durch Undichtigkeiten im Dach morsch geworden sind, ob es das zuständige Bauamt allerdings genauso sieht steht aber evtl. auf einem anderen Blatt.
Man merkt, wir sind etwas schmerzfrei ;)
Aber im Grunde genommen habe ich jede der als Eigenleistung geplanten Arbeiten schon einmal (wenn auch meist in kleinerem Umfang) selber durchgeführt (Egal ob Fliesen legen, Trockenbau, Elektroinstallation "ups", Sanitärinstallation oder was auch immer) und kann daher recht sicher sagen das wir uns diese Arbeiten sicher zutrauen.
Das andererseits auch die finanziellen Mittel eingeplant werden müssen damit man zwischendurch auch mal z.B. für ein verlängertes WE^Abk. an die Nordsee hochfahren kann damit man mal vom Baustress abschalten kann (denn sonst kriecht man spätestens nach 5-6 Monaten auf dem Zahnfleisch und die Beziehung leidet)
oder das trotz Baustress auch der normale Haushalt ordentlich weitergeführt werden muss damit man vor dem zu Bett gehen wenigstens noch ein paar Minuten zur Ruhe kommt (da haben wir zum Glück schon die Zusage meiner Schwiegereltern das sie uns als Gegenleistung für die vielen Wochen welche wir auf Ihrer Hausbaustelle geackert haben nach Kräften unterstützen werden und z.B. mit für uns einkaufen fahren, für uns mit Kochen ...) ist uns ebenfalls klar (und das alles hat im letzten Jahr als wir auch monatelang fast jeden Tag auf der Baustelle meiner Schwiegereltern waren auch geklappt)
Erstmal Danke das Ihr so lange durchgehalten habt, es würde mich sehr freuen falls der Ein oder Andere von Euch noch etwas zu den noch offenen Fragen beitagen könnte oder auf Aspekte hinweist welche wir bisher übersehen oder vernachlässigt haben.
Gruß A. Köhler

Hier erhalten Sie weitere Informationen zur Sanierung der Außenwände eines Fertighauses.