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Fertighaus

Fertighaus vom Streifenhörnchen Baujahr 1978

Fertighaus vom Streifenhörnchen Baujahr 1978
Moin Moin die Damen und Herren,
zur Zeit interessiere ich mich für ein Fertighaus einer bekannten Firma (aus Überschrift wohl eindeutig) aus dem Jahre 1978. Ich habe viel, eventuell schon zu viel über das Thema, nicht nur auf dieser informativen Seite, gelesen. Da ich aus einer ganz anderen Berufsgruppe komme und daher wenig bis keine Ahnung von Fertighäusern habe, möchte ich trotzdem nicht blauäugig eine Immobilie mein eigen nennen. Handwerklich bin ich sehr geschickt und wäre auch bereit bedingte Sanierungsmaßnahmen in Eigenarbeit durchzuführen. Ich meine abreißen und Neubauen bzw. Aufstellen, je nach Geschmack, kann jeder. Aus "Kuhmist" Gold machen, wie ich das im übertragenem Sinne in meinem Berufsfeld bereits mache, ist mehr oder weniger schon fast eine Kunst. Es ist klar das nur ein Architekt, Baugutachter und eine Raumluftanalyse 99% Gewissheit bringen.Aber zurück zur Sache bzw. Frage, vorab ein paar Fakten aus der Baubeschreibung:
Konstruktion: Stützen und Unterzüge im Erdgeschoss als Holzfachwerkkonstuktion nach statischen Erfordernissen. Sichtbare Innenstützen und außen sichtbare Konstruktionsteile in Holzbauweise, dunkel lasiert. Holzschutz nach DINA 68800
Aussenwand: (Aufbau von innen nach aussen)
12,5 mm Gipskartonplatten
Dampfsperre
10,0 mm Spanplatten
75,0 mm Holzfachwerk
75,0 mm Mineralfaserdämmstoff
10,0 mm Spanplatten
4,0 mm Distanzleisten
8,0 mm Asbestzementplatten *handschriftlich vermerkt: War im Programm schon geändert. Statt dieser Platten wurden Zementplatten aus Hartzement (90%) eingebaut.
Fußbodenkonstruktion zur Decke über Kellergeschoß/Bodenplatte
Unterbau: Polyäthylenfolie, doppellagig
30,0 mm Hatschaumdämmstoff
2x10,0 mm Druckausgleichsschicht
= 50,0 mm Gesamtdicke
Decke über Erdgeschoss von unten nach oben:
12,5 mm Gipskarton-/Gipsfaserplattem
200,0 mm Holzbalken lt. Statischer Berechnung
40,0 mm Mineralfaserdämmstoff
80,0 mm Mineralfaserdämmstoff im Bereich außerhalb der Abseitenwände
2x19,0 mm Spanplatten im Wohnbereich
2,0 mm Weichschaumdämmstoff
20,0 mm Hartschaumdämmstoff
2x10,0 mm Druckausgleichsschicht
=292,5 mm Gesamtdicke
Kehlbalken bei ausgebautem Dachgeschoss (Kehlbalken sichtbar) von unten nach oben:
12,5 mm Gipskarton-/Gipsfaserplatten
Dampfsperre
40,0 mm Holzlattung oder
13,0 mm Holzverkleidung
80,0 mm Mineralfaserdämmstoff zwischen
Kehlbalken lt. Statischer Berechnung
22,0 mm Rauhspund als Laufsteg zum Schornstein
Satteldach, als 40 Grad Sparrendach im ausgebauten Dachgeschoß Kehlbakenlage. Unterspannbahn, Lattung. Eindeckung: Wellenasbestzementplatten *handschriftlich vermerkt: Auf Wunsch des Bauherren geändert. Statt dieser Platten wurden normale Dachpfannenn ohne Asbest verwendet.
Aus einer ersten Begehung, in der ich allerdings noch unwissend über Streifenhörnchens Fertighausbauweise der 70er war, hab ich folgende Eindrücke mitgenommen.
Kein muffiger Hausgeruch; keine Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss, Dachgeschoss; horizontaler Wasserfleck im unterem Mauerbereich eines Kellerraums auf knapp 1 m Länge in der Ecke (gelblicher Wasserrand); Heizungsanlage von 2009
Abzüglich Bodenrichtwert (Grundstückswert) soll das Haus 60t Euro kosten. Nach meiner ersten Begehung konnte ich diesen auf 40t Euro drücken (rein informell).
Ich will hier jetzt keine allgemeine Frage, wie z.B. kann man die Immo kaufen oder lieber Finger weg, stellen. Mehr wünsche ich mir konstruktive Kritik und Informationen, die meine Aussagen evtl. stützen. Mir ist klar, dass die Immo u.U. schwer mit Schadstoffen belastet sein kann bzw. wahrscheinlich ist. Auch wenn kernsaniert wird, bleiben die Holzständer für immer belastet. Über Schadstoffe vor allem in Spannplatten und im Holzschutz aus den 70er bin ich informiert. Klar ist soweit auch, dass die Dämmung mit diesem Dreck kontaminiert ist, wenn es Feuchtigkeitsschäden gegeben hat.
So nun zu meinen Fragen.
Dadurch, dass der Bauherr 1978 anscheinend mit dem Thema Asbest vertraut war, ließ dieser Hartzementplatten (90%) statt Asbestzementplatten einbauen. Weiß jemand zufällig was die restlichen 10% sind (Cellulose?). Dadurch das hinter diesen Platten Distanzleisten von 4,0 mm und dann direkt Spannplatte verwendet wurden, entsteht doch eine nicht zirkulierende "Luftwand", wobei hinter den Platten, also auf der Spannplatte dann Feuchtigkeit entsteht?! Hab ich das soweit richtig verstanden? Die Folge dessen ist dann u.U. Feuchtigkeit in den Spannplatten was dann die Kette der Schadstoffbelastung, Schimmelpilzbildung und Kontamination ins Rollen bringt.
Wenn eine Kern-Sanierung mit atmenden Wänden (heißt ohne Dampfsperre) in Frage kommen würde, kann ich die Ständer bzw. die Holzkonstruktion so versiegeln oder abdichten (womöglich sogar ohne Chemie?), dass langfristig nur geringe bis keine Schadstoffe (PCP, Lindan) abgegeben werden? Von der Ideen mit gepresster Schafwolle bin ich nicht überzeugt und auch das Versiegeln soll nicht langfristig halten.
Der Keller zeigte Anzeichen von drückendem Hangwasser. Die Mauersteine stehen auf dem Fundament und der Kellerboden ist mit 12 cm dicke mit dem Fundament nahtlos verbunden. Von daher dürfte evtl. eine Drainage und ein besserer Schutz der Wand zum Hang hin, das Problem beseitigen. Meiner "Laien-Meinung" nach ist das noch das geringste Übel.
Rein Hypothetisch:
Die Immo wurde 33 Jahre lang gut gelüftet und es gab keine Feuchtigkeitsschäden, auch nicht durch Wärmebrücken oder Wasserschäden. Dürfte sich die Schadstoffbelastung dann im Rahmen des bewohnbaren befinden? Oder ist durch die Konstruktionsart sowieso Feuchtigkeit enthalten?
Es steht demnächst noch ein Besichtigungstermin an. Da ich vorerst keine 800-1000 € für eine Raumluftanalyse ausgeben will, habe ich mich für die Analyse des Hausstaubs entschieden. Kostenpunkt 200 Euro. Mutmaßlich werden hierbei keine Untersuchungen auf Schimmelpilzsporen gemacht. Deshalb würde ich an den Steckdosen riechen (war hier mal ein Tipp im Forum). Gibt es eventuell noch weitere Tipps in Bezug auf eine gründliche Inspektion?
Da der Keller halb im Hang vergraben ist, wollte ich weiterhin versuchen den 4 mm Spalt im Außenbereich augenscheinlich näher zu betrachten, um eventuelle Feuchtigkeitsschäden zu finden. Ob dies weitere Schlüsse zulässt, werde ich sehen. Weiterhin stehen Giebel und Traufe auf dem Plan.
Für jegliche Antworten, Informationen und Kritik, Richtigstellung von Fehlinterpretation wäre ich Ihnen sehr verbunden. Ich werde in jedem Fall die Werte der Analyse und meine Entscheidung hier ablegen, egal ob ich mich für oder gegen die Immobilie, oder wie einige so schön immer formulieren, Deponie, entscheide.
Mit freundlichen Grüßen und schönes Wochenende
Michael Kleedam

Name:

  • M.K.
  1. Rein von der Logik her...

    .. bekommst Du also für 40 k€ nen Keller nebst Anschlußkosten. Das bedeutet so in etwa, das eigentlich Haus hat nen Wert von Null. Wärmeschutzmäßig ist das Haus auch nicht der Bringer. Wenn Du das auf Stand bringst, ist die Heizung vermutlich hoffnungslos überdimensioniert. Fenster/Dach warten. Elektriktrik nicht auf Stand.
    Meine unmaßgebliche Meinung dazu: reiß ab und neu, beim Keller sehen, was man machen kann.

  2. Danke Ihnen Herr/Frau Berg

    Das werde ich in Betracht ziehen. Evtl. fällt dann der Kaufpreis nochmalig, so dass sich die ganze Geschichte am Ende doch rechnen läßt. Da die Entsorgung wohl um die 10-20t Euro kostet und eine neues Haus ohne Keller und Heizung auch nicht unter 100t Euro zu bekommen ist, muss halt scharf kalkuliert werden.
    Danke
    Mfg
    Michael

  3. RüBe, mach mal halb lang

    Lass ihn das Haus gründlich anschauen und dann entscheiden.
    Möglichkeiten ein Haus aus der Zeit zu sanieren ist im Zuge einer normalen Renovierung problemlos möglich, wenn überhaupt nötig.
    Ich habe vor ca. 10 Jahren die Möglichkeiten, hier, aufgezeigt und durchgeführt, alles kein Problem.
    Also, Ball flachhalten.
    Wenn die Umgebung stimmt, zuschlagen.
    BTW: Gruß an MB
    Grüße von mc38

  4. Na, auch lange nix mehr gehört...

    ... :-))
    und selbst mal halblang machen. Wenn Du heute sanierst, dann hast Du auf aktuellen Stand zu sanieren, das war vor 10 Jahren noch etwas anders.
    Ich hab hier gerade in der Nachbarschaft nen ähnlichen Fall: Unterschied nur, massiv. Der ist mittlerweile bei 6-stellig angekommen und ist noch lange nicht fertig. In der Zwischenzeit hat er eingesehn, das es ein Fehler war.
    Und allein, um die Außenwände auf Stand zu bringen, wirst Du ein Vermögen los, es sei denn Du denkst wie unser Forumstroll. Das Risiko der Schadstoffbelastung noch gar nicht mal näher untersucht.

  5. Hallo Herr Cern,

    Ich denke Herr Berg hat da vollkommen recht, da spätestens bei den Ständern bzw. dem Ständerwerk schluss mit Kernsanierung ist. Es sei denn man macht aus 75 mm ein 40 mm Ständerwerk indem man das Ständerwerk komplett abschleift. Selbst dann ist nicht sicher, ob eine Schadstofffreiheit gegeben ist. Mal ganz abgesehen von der Statik.
    Wenn, dann müßte schon jeder "Ständer" ausgetauscht werden, was einem Abriss gleich kommt.
    Es sei denn Firma XYZ hat eine erfolgreich belegte Langzeitstudie über ein entsprechendes Produkt, welches die Schadstoffe vom "Abgasen" hindert oder die Schadstoffe bindet oder sowas in der Art.
    Gruß
    Michael

  6. Bevor das jetzt falsch verstanden wird...

    ... Michel, mit Forumstroll warst nicht Du gemeint :-)
    Aber noch mal nachgefragt: Haben die Außenwände wirklich nur nen 75er Ständerwerk?

  7. Ja nur 75 mm Ständerwerk

    im Bauplan als Holzfachwerk beschrieben. Aus anderer Quelle erfahren, unterbietet das wohl einen US-Rahmenbau mit 4" Ständerwerk.
    Das mit dem Troll habe ich schon verstanden, da ich bereits gewisse Beiträge in diesem Forum studiert habe.
    Gruß Michael

  8. Dann ist das ja wirklich nur....

    ... ne bessere Inst-Ebene. Das alles auf nen vernünftigen (vor allem: zukunftsfähigen!) Stand zu bringen, das wird ein Faß ohne Boden. Wie gesagt, und dann noch das Risiko der Schadstoffbelastung, kommt das dazu kannste das anzünden...


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