Vorplanung völlig am Budget vorbei - Pech gehabt?
BAU-Forum: Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen
Vorplanung völlig am Budget vorbei - Pech gehabt?
Nach einer längeren Vorplanungsphase hat uns unser Architekt einen Bauantrag inkl. Genehmigungsplanu 1:100 erstellt in dem die "Veranschlagten Kosten des Bauwerks (nach DINAbk. 276) " mit knappen 350.000 € angegeben sind.
Da dies dem Budget entsprach welches wir dem Architekt am Anfang genannt hatten, haben wir den Plan eingereicht und die zeitgleich erstellte Abschlagsrechnung zu LP1-4 überwiesen (gute 8000,- €).
Zusätzlich haben wir auf Anraten des Architekten eine Statik bei einem Statiker erstellen lassen.
Die böse Überraschung kam wenige (!) Wochen später als uns bei einem Termin die Summe der zwischenzeitlich und auch bereits in der Vorplanung eingeholten Angebote vorgelegt wurde: ich durfte am Ende eines längeren Excel-Ausdrucks die nette Summe von knapp 650.000 € bewundern (inkl. MwSt., ohne sein Honorar, versteht sich).
Es ist klar das wir dies niemals realisieren können, selbst wenn man ein paar Positionen zurechtstutzt bei denen ich vielleicht die technische Ausstattung etwas übertrieben habe. Und bei dieser Differenz ist es mit ein bisschen Umplanen auch nicht getan. Der Plan ist also eigentlich wertlos für uns.
Sein Kommentar: er dachte uns seien die Kosten nicht mehr so wichtig da ich an einigen Stellen auf hochwertige Aufführung geachtet hätte.
Ich habe eigentlich keine Lust mit dem Architekten weiter zu machen, da er scheinbar überhaupt nicht abschätzen konnte wo der Plan hin geht. Auch ist ihm das wohl zu aufwändig geworden und er kümmert sich lieber um seine öffentlichen Aufträge.
Ist das unter "persönliches Pech" zu verbuchen und das Geld ist weg (inkl. Statik) oder habe ich eine Chance davon was wieder zu sehen?
Hätte ich darauf bestehen müssen das eine Kostenschätzung mit jedem Vorplan aktualisiert wird oder hätte das der Architekt von sich aus machen müssen (wie es wohl andere Architekten machen)?
Ein paar Hintergrundinfos:
Der Vertrag wurde mündlich über LP1-4 geschlossen. Mein Drängen nach einem schriftlichen Vertrag wurde mit "jetzt schauen wir erstmal das wir mit dem Plan vorankommen" beantwortet.
(Inzwischen herausgefunden: er hat wohl private BH sonst immer als Generalunternehmer abgewickelt und daher daher keinen Vertragstext).
Eine Kostenschätzung nach DIN 276 habe ich keine gesehen. Auch die 650.000 sind nicht nach der Kostengliederung aufgeschlüsselt, sondern die Zusammenfassung der Angebote.
(In dem Abschlag war LP3 nur zu ca. 1/4 berechnet, die anderen voll, daher ist es vermutlich OK wenn noch keine Kostenberechnung da ist und ich darf mich vermutlich glücklich schätzen nicht noch mehr gezahlt zu haben.)
Das Haus ist kein Palast, sondern 10X11 Meter (unterkellert) + Eingangsbereich + Doppelgarage, 50 cm Kniestock, 47 Grad Dachneigung, Gauben, Luftraum, EGAbk. sehr offen. Recht gut gedämmt.
Da dies dem Budget entsprach welches wir dem Architekt am Anfang genannt hatten, haben wir den Plan eingereicht und die zeitgleich erstellte Abschlagsrechnung zu LP1-4 überwiesen (gute 8000,- €).
Zusätzlich haben wir auf Anraten des Architekten eine Statik bei einem Statiker erstellen lassen.
Die böse Überraschung kam wenige (!) Wochen später als uns bei einem Termin die Summe der zwischenzeitlich und auch bereits in der Vorplanung eingeholten Angebote vorgelegt wurde: ich durfte am Ende eines längeren Excel-Ausdrucks die nette Summe von knapp 650.000 € bewundern (inkl. MwSt., ohne sein Honorar, versteht sich).
Es ist klar das wir dies niemals realisieren können, selbst wenn man ein paar Positionen zurechtstutzt bei denen ich vielleicht die technische Ausstattung etwas übertrieben habe. Und bei dieser Differenz ist es mit ein bisschen Umplanen auch nicht getan. Der Plan ist also eigentlich wertlos für uns.
Sein Kommentar: er dachte uns seien die Kosten nicht mehr so wichtig da ich an einigen Stellen auf hochwertige Aufführung geachtet hätte.
Ich habe eigentlich keine Lust mit dem Architekten weiter zu machen, da er scheinbar überhaupt nicht abschätzen konnte wo der Plan hin geht. Auch ist ihm das wohl zu aufwändig geworden und er kümmert sich lieber um seine öffentlichen Aufträge.
Ist das unter "persönliches Pech" zu verbuchen und das Geld ist weg (inkl. Statik) oder habe ich eine Chance davon was wieder zu sehen?
Hätte ich darauf bestehen müssen das eine Kostenschätzung mit jedem Vorplan aktualisiert wird oder hätte das der Architekt von sich aus machen müssen (wie es wohl andere Architekten machen)?
Ein paar Hintergrundinfos:
Der Vertrag wurde mündlich über LP1-4 geschlossen. Mein Drängen nach einem schriftlichen Vertrag wurde mit "jetzt schauen wir erstmal das wir mit dem Plan vorankommen" beantwortet.
(Inzwischen herausgefunden: er hat wohl private BH sonst immer als Generalunternehmer abgewickelt und daher daher keinen Vertragstext).
Eine Kostenschätzung nach DIN 276 habe ich keine gesehen. Auch die 650.000 sind nicht nach der Kostengliederung aufgeschlüsselt, sondern die Zusammenfassung der Angebote.
(In dem Abschlag war LP3 nur zu ca. 1/4 berechnet, die anderen voll, daher ist es vermutlich OK wenn noch keine Kostenberechnung da ist und ich darf mich vermutlich glücklich schätzen nicht noch mehr gezahlt zu haben.)
Das Haus ist kein Palast, sondern 10X11 Meter (unterkellert) + Eingangsbereich + Doppelgarage, 50 cm Kniestock, 47 Grad Dachneigung, Gauben, Luftraum, EGAbk. sehr offen. Recht gut gedämmt.
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Ohne auf das Rechtliche einzugehen
wäre zu klären, wieviel Sie von dem Ursprünglichen Plan weiterverwenden können bzw. dürfen (Urheberrecht).
Es müsste ja wohl möglich sein, mit diesem Plan woanders, ggf. mit Änderungen "günstiger" weiterzumachen.
Kleiner Trost, wir hatten auch eine Planung "umsonst" gemacht damals. Wobei die Ideen dieser Planung dann in das spätere realisierte Objekt eingeflossen sind. Wobei es bei uns eher um Grundriss ging, der Preisrahmen hatte gestimmt. -
Vorweg ...
(bevor ich wieder Haue bekomme) - Nein ich will den Kollegen nicht in Schutz nehmen.
Aber in der Frage ist mir einiges nicht klar genug.1) Woher stammen die 350.000 nach DINAbk. 276, wenn es diese Berechnung nicht gibt.
Handelt es sich dabei um die Robaukosten aus dem Bauantrag? Dann haben die NICHTS mit realen Baukosten zu tun, weil es ein Tabellenwert zur Gebührenermittlung ist.2) Eine Planung, die ihre Kosten zwischen der Kostenermittlung während der Planung und dem Kostenanschlag verdoppelt, dürfte wohl mängelbehaftet sein.
3) Wäre allerdings zu klären, ob die Kostensteigerung auf Blödheit bei der vorhergehenden Ermittlung oder bei der Ausschreibung oder beides zurückgeht.
Eine miese Ausschreibung treibt die Bauunternehmer in Sicherheitskalkulationen => rauf den Preis.4) Bevor Sie etwas zurückfordern, sollte (oder muss) der Architekt eine Chance auf Nachbesserung eingeräumt bekommen.
5) Vergessen Sie den Formalkram der DIN 276. Nicht nur, dass diese Norm Ausnahmen von ihrer eigenen Form ZULÄSST, die Formalliste versteht auch kein Einfamilienhaus-Bauherr. Die ist was für Banken und Behörden!
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bei einem Haus dieser Größe ...
kann man 650 000 € unterbringen, keine Frage ...
Man muss aber nicht ... insofern frage ich mich hier ob es durch z.B. die offene Bauweise erhebliche Mehrkosten wegen z.B. statischer Erfordernisse gibt.
Gruß -
Beliebig viel Geld
kann man immer in einem Haus unterbringen.
Ich habe aber keinen Plan für ein Haus zu einem Lottogewinn bestellt, sondern für eins das ich mir leisten kann.
Ich finde das etwas viel finanziellen Aufwand um herauszufinden dass es so nicht geht. Ich erwarte eigentlich das eine so hohe Abweichung eher erkennbar ist und gegengesteuert wird. Auch müsste es ohne detaillierte Statikberechnung erkennbar sein. (Insbesondere da die Mehrkosten durch die aufwändigere Statik für den Luftraum und das offene EGAbk. jetzt so hoch auch wieder nicht waren).
@kho: Der Architekt hat selbst den Vorschlag gemacht wir sollen halt den Plan nehmen und woanders hin (Generalunternehmer) gehen.
Daher sehe ich auch keinen großen Sinn in Nachbesserung. Ich habe da kein Vertrauen darin. Auch scheint da kein Interesse zu sein (vermutlich zu aufwändig). Die Vorschläge waren von der Art: Keller weglassen, Garage weglassen.. Naja.
@Ralf Dühlmeyer: Die 350.000 nach DINAbk. 276 sind als "Veranschlagten Kosten des Bauwerks (nach DIN 276) " im Bauantrag aufgeführt. Das man da als Laie denkt dass die Kostenschätzung im grünen Bereich ist und man nicht aus der Luft gegriffene Zahlen vermutet halte ich nicht für unnormal.
Sicherheitskalkulation ist vermutlich etwas mit drin. Generalunternehmer Angebote waren etwas günstiger aber noch lange nicht im Budgetrahmen.
In anderen Beiträgen ist beschrieben dass der Anspruch auf Honorar verwirkt ist wenn es nicht gelingt einen Plan zu erstellen der im Prinzip zum Budget passt. Zuvor muss aber sicher formell Nachbesserungsmöglichkeit gegeben werden. Aus Mangel an nachprüfbar dokumentierten Anforderungen reicht da aber vermutlich fast jeder genehmigungsfähige Plan der ins Budget passt als Nachbesserung.
Also doch ein Fall von Geld weg, selbst schuld, hätte stärker auf Vertrag und Fixierung der Anforderungen achten müssen?
Nebenbei: die 300 Seiten Statik müsste ich doch vom Architekt ausgehändigt bekommen? Ich kann sie zwar vermutlich nicht weiterverwenden, bezahlt habe ich sie ja aber schließlich. -
Statik gehört Ihnen
Ich nehme an, Sie haben den Statiker direkt bezahlt. Dann sollten Sie auch mindestens eine Ausfertigung der Statik erhalten. Wenn der Architekt die nicht herausrücken will, dann melden Sie sich doch beim Statiker. Ich nehme an, Sie haben direkt einen Vertrag mit dem Statiker, der nur vom Architekt vermittelt wurde.
Klären Sie mit dem Architekten, ob er noch Forderungen aus dem mündlichen Vertrag hat.
Dann könnten Sie einen weiteren Sachverständigen (Architekt/Bauingenieur) hinzuziehen, um die Kostenschätzung überprüfen zu lassen, bzw. neu aufstellen zu lassen. Anhand der Bauantragspläne, der Statik und Ihrem gewünschten Standard stellt so eine Kostenberechnung für versierte Fachleute kein Problem dar. Diese Beauftragung stellt dann auch nur eine Teilleistung dar, sodass Sie keinen weiteren Architektenvertrag schließen müssen.
Anhand der neuen Kostenberechnung könnten Ihre Finanzierungsüberlegungen dann doch dazu führen, dass die Planung weiter umgesetzt wird. Mit der neuen Kostenberechnung lassen sich auch die anrechenbaren Kosten für den Architekten ermitteln und das Honorar nachprüfen.
Gruß