Anrechenbare Kosten beim Hausumbau: Was Architekten abrechnen dürfen & wie Sie sparen

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Ich verstehe, dass Sie eine Kostenschätzung für Ihren Hausumbau erhalten haben und die zusätzlichen 10 Prozent auf die Baukosten hinterfragen. Diese zusätzlichen Kosten sind wahrscheinlich für Unwägbarkeiten eingeplant.

Grundlage für das Architektenhonorar sind die anrechenbaren Kosten. Diese umfassen die Kosten für die Baukonstruktion (z.B. Rohbau, Ausbau) und die Kosten für die technische Ausrüstung (z.B. Heizung, Sanitär, Elektro). Nicht dazu gehören beispielsweise die Kosten für das Grundstück, die Baunebenkosten (z.B. Finanzierungskosten) oder die Umsatzsteuer.

🔴 Gefahr: Eine unklare Kostenschätzung kann zu erheblichen finanziellen Überraschungen führen.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich vom Architekten detailliert aufschlüsseln, welche Kosten in die Berechnung einfließen und welche nicht. Klären Sie auch, ob die Kosten für Statiker und Baugenehmigung bereits enthalten sind oder separat berechnet werden.

KI-Analyse (DeepSeek)

Der vorliegende Sachverhalt betrifft die korrekte Ermittlung anrechenbarer Kosten nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Der Nutzer hinterfragt zu Recht die Praxis, pauschal 10 Prozent der Baukosten für Unwägbarkeiten aufzuschlagen, da dies das Architektenhonorar und andere Gebühren erhöht.

✅ Zustimmung: Die Skepsis des Nutzers ist berechtigt. Nach HOAI dürfen nur tatsächlich anrechenbare Kosten in die Honorarberechnung einfließen. Ein pauschaler Zuschlag von 10 Prozent für Unwägbarkeiten ist nicht standardkonform, da er die spätere Abrechnung künstlich aufbläht und das Honorar des Architekten sowie die Gebühren für Statiker und Baugenehmigung unverhältnismäßig erhöht.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass pauschale Zuschläge für Unwägbarkeiten automatisch in die anrechenbaren Kosten einfließen dürfen, ist falsch. Gemäß HOAI sind nur die tatsächlich anfallenden Baukosten anrechenbar. Ein pauschaler Risikozuschlag ist nicht zulässig, es sei denn, er wird vertraglich als Pauschalhonorar vereinbart. Zudem sind Gegenstände wie Spiegel und Handtuchhalter in der Regel keine anrechenbaren Kosten, da sie zur persönlichen Gestaltung gehören und nicht zur baulichen Leistung des Architekten.

➕ Ergänzung: Der Nutzer sollte prüfen, ob die Kostenschätzung des Architekten auf einer detaillierten Leistungsbeschreibung basiert. Nach HOAI sind nur die Kosten für die Bauleistungen anrechenbar, die der Architekt plant und überwacht. Ausstattungsgegenstände wie Handtuchhalter oder Spiegel fallen nicht darunter, es sei denn, sie sind fest eingebaut und Teil der Bauleistung. Der Nutzer sollte den Architekten bitten, die anrechenbaren Kosten transparent nach HOAI aufzuschlüsseln und den pauschalen Zuschlag zu streichen.

👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie vom Architekten eine detaillierte Aufstellung der anrechenbaren Kosten gemäß HOAI ohne pauschale Zuschläge. Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, dass nur tatsächlich anfallende Baukosten als Grundlage für die Honorarberechnung dienen. Ziehen Sie bei Unklarheiten einen unabhängigen Baukosten-Experten oder Rechtsanwalt für Baurecht hinzu, um die Abrechnung prüfen zu lassen.

KI-Analyse (Qwen)

Bei der Kostenschätzung für einen Hausumbau mit Aufstockung und Dachausbau ist die Einbeziehung von "Unwägbarkeiten" grundsätzlich üblich, jedoch muss deren Höhe und Begründung transparent und vertraglich abgesichert sein.

🔴 Gefahr: Eine pauschale 10-Prozent-Zuschlagsposition auf die gesamten Baukosten ohne konkrete Begründung, Risikoanalyse oder Abgrenzung zu bereits kalkulierten Risikopositionen verstößt gegen die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) bzw. die aktuelle Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2021) und birgt das Risiko einer unzulässigen Honorarverdopplung – denn auch das Architektenhonorar und die Baugenehmigungsgebühren werden oft prozentual auf die Gesamtbaukosten berechnet.

⚠️ Korrektur: Spiegel, Handtuchhalter und vergleichbare Einrichtungsgegenstände zählen nicht zu den "Baukosten" im Sinne der HOAI, sondern zu den "Einrichtungskosten" oder "Ausstattungskosten" – sie dürfen daher nicht in die Grundlage für die Honorarermittlung einfließen, es sei denn, sie sind vertraglich als Leistungsgegenstand der Architektenplanung ausdrücklich vereinbart.

➕ Ergänzung: Die HOAI 2021 unterscheidet klar zwischen Baukosten (z. B. Rohbau, Ausbau, technische Anlagen) und sonstigen Kosten (z. B. Grundstück, Einrichtung, Nebenkosten). Nur die Baukosten bilden die verbindliche Honorarbasis für die Architektenleistung – eine Einbeziehung von Ausstattungskosten führt zu einer unzulässigen Honorarerhöhung.

✅ Zustimmung: Ihre Skepsis ist vollkommen berechtigt: Die pauschale "Unwägbarkeitsposition" darf nicht als "Allzweckreserve" dienen, sondern muss sich auf konkret benennbare Risiken beziehen (z. B. unvorhergesehene statische Ertüchtigungen, Bodenverhältnisse, Denkmalschutzauflagen) und darf nicht bereits abgedeckte Risiken doppelt erfassen.

❌ Widerspruch: Es ist nicht korrekt, dass die "Unwägbarkeiten" automatisch das Architektenhonorar und die Baugenehmigungsgebühren erhöhen – diese Gebühren müssen sich auf die vertraglich vereinbarten, nachvollziehbaren Baukosten beziehen, nicht auf eine willkürliche Pauschale.

👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie vom Architekten eine schriftliche, nachvollziehbare Aufstellung der "Unwägbarkeiten" mit konkreten Risikobeschreibungen und einer klaren Abgrenzung zu den bereits kalkulierten Leistungen; prüfen Sie zudem den Architektenvertrag auf HOAI-Konformität und beauftragen Sie gegebenenfalls einen unabhängigen Baukostenberater oder einen HOAI-erfahrenen Rechtsanwalt für Baurecht.