Leistungsumfang der Außenanlage
BAU-Forum: Neubau

Wenn der Bauträger feststellt, dass er mit der Begrünung der Fläche für das Sondernutzungsrecht einzelner Eigentümer einen Fehler gemacht hat, dann muss er den Fehler nicht wiederholen. Sie müssen also feststellen, was eine geschuldete Leistung ist. Das können Pläne, Verträge oder Baubeschreibungen sein. Auf die mängelfreie Erbringung von geschuldeten Leistungen können Sie bestehen. Die Begrünung von zum Sondernutzungsrecht gehörenden Flächen muss vertraglich vereinbart sein. Dazu müssen die Flächen im Detail bekannt sein. Steht in der Teilungserklärung, dass die Sondernutzungsflächen in einer späteren ETV festgelegt werden, so ist wohl die gesamte Fläche zu begrünen.

In der Baubeschreibung steht lediglich: "Die Erstellung der Außenanlage gehört zum Leistungsumfang. Die Außenanlage umfasst die Bepflasterung der Gehflächen und die Begrünung der Pflanzflächen, wie in der Planung vorgesehen. "

Was bedeutet "wie in der Planung vorgesehen"? Hierrüber gibt es keine Dokumente, daher weiß ich auch gar nicht, was vorgesehen war!

Lallo

Der Bauträger wird nun nachträglich einen Plan vorlegen, welcher die Sondernutzungsflächen ausschließt. Das wäre eine nachträgliche Vertragsänderung. Auch der Eintrag in die Mängelliste ist eine nachträgliche Vertragsänderung. Sie müssen Beweise vorlegen, was tatsächlich geschuldet ist oder die Kröte schlucken..

Ist es möglich, dass der Architekt oder der Makler diese Planung haben?

Sie haben doch Sondereigentum gekauft, also müssen Sie eine Teilungserklärung und ein Kaufvertrag haben sowie die zur Teilungserklärung gehörenden Pläne. Diese Pläne zur TE sind auch auf dem Bauamt, dem Finanzamt und im Grundbuchamt vorhanden. Wenn Sie zum Kaufvertrag keine Pläne bekommen haben sollten Sie Akteneinsicht auf dem Bauamt oder dem Grundbuchamt machen. Architekt und Makler sind Erfüllungsgehilfen des Bauträgers.

In der Teilungserklärung steht, welche Flächen zum Sondernutzungsrecht gehören. Allerdings nicht ob dieses Flächen mit zum Leistungsumfang gehören. Es wurde von Anfang an immer davon gesprochen, dass die Begrünung der Rasenfläche des Sondernutzungsrecht enthalten ist, allerdings kann ich dieses nicht nachweisen. Der Bauträger hat die Rasenfläche ja auch ohne Beanstandung begrünt. Daher möchte ich wissen was der Satz " ... wie in der Planung vorgesehen" bedeutet und wo schriftlich niedergeschrieben ist was in der Planung vorgesehen war.

Wenn im Vertrag allgemein drinsteht "Die Erstellung der Außenanlage gehört zum Leistungsumfang. Die Außenanlage umfasst die Bepflasterung der Gehflächen und die Begrünung der Pflanzflächen, wie in der Planung vorgesehen. " , dann darf man das als Erwerber und bauvertraglicher Laie wohl so verstehen, dass es einen Plan geben muss, wo für jeden Teil der Außenanlagen (also auch für die Sondernutzungsrechteflächen) drin steht, ob sie gepflastert oder bepflanzt oder nur mit Rasenansaat versehen werden. Wenn nichts drin steht, wird man bei Gartenflächen wohl davon ausgehen dürfen, dass hier mindestens Rasenansaat geschuldet ist. Das wird wohl auch jeder Richter so schlussfolgern. Hinzu kommt noch das von Ihnen geschilderte anfängliche konkludente Verhalten des Bauträgers, was ebenfalls darauf schließen lässt, dass er den Vertrag bisher ganz genau so ausgelegt hat. Aus der Nummer kommt der Bauträger vor Gericht wohl kaum noch ein raus. Hat er denn mittlerweile einen alten Plan vorgelegt, wo drin steht "Sondernutzungsflächen mit Planum und Mutterboden zur eigenen Bepflanzung"? Das wäre ja wohl die einzige Chance sich glaubhaft seiner Leistungspflicht zu entziehen.

Problem ist wahrscheinlich, dass der Unterboden schlecht aufgearbeitet wurde (Bauschutt in der oberflächennahen Bodenzone? oder zu sparsamer Mutterbodenauftrag?) und dass deshalb die Begrünung scheiterte. Nu verliert der Bauträger die Lust und sucht auswege aus seiner Misere.

Wer kann denn alles einen solchen Plan haben? Sollte ich jetzt nach einem solchen Plan fragen, kann der Bauträger doch ganz einfach einen neuen, nachträglich erstellten Plan vorlegen!?! Müssen solche Pläne nicht eigentlich Vertragsgegenstand sein und mit den Bauunterlagen zusammen ausgehändigt werden?

• Werbebroschüre zur Wohnanlage?
• Pläne als Anlagen zum Kaufvertrag?
• Welche Pläne liegen im Bauamt?

all diese Unterlagen sollten Sie zusammen tragen und zu einem Anwalt gehen.

• In Werbebroschüren werden solche Details nicht erwähnt.
• Pläne als Anlagen zum Kaufvertrag gibt es, es steht aber nirgendwo, ob die Begrünung der Rasenfläche des Sondereigentums im Leistungsumfang enthalten ist oder nicht.
• Dem Bauamt werden die gleichen Pläne vorliegen, da es dem Bauamt egal ist, wer für die Begrünung zuständig ist.

Wenn es also Pläne zum Kaufvertrag gibt, in denen die Flächen des Sondereigentums mit Rasen ausgewiesen sind und wenn dann im Kaufvertrag steht: "Die Erstellung der Außenanlage gehört zum Leistungsumfang. Die Außenanlage umfasst die Bepflasterung der Gehflächen und die Begrünung der Pflanzflächen, wie in der Planung vorgesehen. " Dann gibt es also für den laienhaften Erwerber keinen Hinweis darauf, dass mit dieser Formulierung nur die GE-Flächen gemeint seien. Es darf also ein laienhafter Erwerber davon ausgehen, dass ALLE Außenanlagenflächen begrünt und die Wege befestigt werden. Um diese Argumentation aber rechtlich durchzusetzen hilft nur noch die Investition in einen Anwalt (oder Sie zahlen Ihre Rasensaat doch lieber selbst?).

Mittlerweile weiß ich, dass es Zeichnungen / Pläne gibt, in denen die Fläche als Rasenfläche gekennzeichnet ist. Diese liegen allerdings beim Bauträger. Leider ist der Bauträger nicht dazu verpflichtet diese Pläne vorzulegen! Wie soll ich dann Beweisen können, dass die Rasenfläche mit zum Leistungsumfang gehört?