Wintergarten am Reihenhaus, Nachbarn haben Terrassenüberdachung
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Wintergarten am Reihenhaus, Nachbarn haben Terrassenüberdachung
Wir haben eine MRH gekauft und bisher noch keine Bebauung über die ursprüngliche Bebauung vorgenommen. NBAUO (Niedersachsen) gilt.
Die Nachbarn zur linken haben mit Genehmigung der Vorbesitzer meines Hauses eine Terrassenüberdachung (links, rechts und oben Glas) vorgenommen. Eine Baugenehmigung wurde dafür nicht beantragt. Die Glasflächen haben keine feuerhemmende Wirkungen (F30 oder F90 fehlt somit). Die Terrassenüberdachung steht mit der Glaswand auf der Grundstücksgrenze.
Auf der rechten Seiten bestehen bei uns und den Nachbarn jeweils eine Kellertreppe (außen) mit einer Trennwand auf Geländeniveau (Trennung der Treppen). auf Seiten des Nachbarn ist eine Holzterrassenüberdachung (Seiten aus Holz (1 m Abstand zur Grenze), Dach Plastik). Bei uns steht seit Bau eine kleine Trennwand (ca. die Hälfte). Hier gab es ein Zustimmung des Vorbesitzers. Gleichzeitig hatten die vorherigen Besitzer sich darauf geeinigt, dass der Nachbar zur Rechten später auch einen Wintergarten errichten darf. eine Baugenehmigung besteht nicht. Baulasten sind nirgends eingetragen.
Wir wollen nun einen Wintergarten errichten und haben ein kleines Problem. Nachbarn zu Rechten (südlich von uns) ist eigentlich alles egal und gibt uns die Zustimmung für eine Bebauung.
Die Nachbarn zur linken haben den Wunsch, dass wir eine Glasfront auf die Grundstücksgrenze setzen. Das findet das Bauamt nicht so richtig schön. Wir eigentlich auch nicht, da es sich bei uns ja um einen Raum handelt. Wir wissen natürlich, dass die Nachbarn dadurch im sonnigen Süden eine Wand vorgesetzt bekämen. Das Bauamt hat Probleme mit dem Brandschutz (F30). Wenn wir eine Verglasung (F30) kaufen, kann ja keine Partei mehr die Scheiben von außen Putzen. Wenn wir die Fenster zum Öffnen kaufen, ist die Technik sehr teuer, um im Brandfall das Fenster automatisch zu schließen. Gleichzeitig ist das Fensterglas extrem teuer (statt 2.000 ca. 12.000,00).
Wir wollen keinen Streit mit den Nachbarn. Sind aber so ein bisschen in der aussichtslosen Lage. Eigentlich könnten wir ja auch eine Terrassenüberdachung bauen, ohne Einverständnis der Nachbarn. Trotzdem müssen wir dabei die Brandschutzbestimmungen einhalten. Bautechnisch gibt für die Nachbarn keine Unterschiede zwischen Terrassenüberdachung und Wintergarten. In beiden Fällen müssen wir eine Mauer errichten (im Ausnahmefall, F30 Verglasung wobei die Kostenfrage nicht gelöst ist). Beim Bauamt wurde mir gesagt, dass ich auf Bedürfnisse der Nachbarn Rücksicht nehmen muss.
Einen Bauantrag haben wir noch nicht eingereicht. Die Nachbarn zur linken würden uns für einen Wintergarten mit Glasflächen eine Erlaubnis erteilen, mit Brandschutzmauer aus Stein hingegen nicht. Eine Beteiligung an den Mehrkosten wird von der Seite hingegen auch abgelehnt.
Baukosten im Vergleich:
1) Mauern links und rechts, Glasfläche oben mit Holzkonstruktion oben plus 4 flügelige Türen vorne ca. 5.000 €
2) F30 Glas links und rechts, Glasfläche oben mit Holzk. oben plus 4 flägelige Türen vorne ca. 16.000 €
Ein Rechtsstreit hätte wohl entweder zur Folge, dass kein Nachbar mehr eine Bebauung hat oder wir eine Genehmigung für eine Mauer-Variante erhalten würden. Ausgang ungewiss?!
Bauamt will auch nicht vermitteln. Sagt, dass wir das untereinander lösen müssen. Ich habe wohl aber nur privatrechtliche Möglichkeiten, dagegen vorzugehen. Dann bin ich der Buhmann ...
Gibt es einen anderen Lösungsansatz?
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Kopfschütteln
Bevor ein Rat gegeben werden kann, müssen erst einige Begriffe klar sein, um die Forderungen des Bauamtes zu verstehen.1) private Genehmigungen sind nur der erste Schritt, wenn es weitere öffentlich-rechtliche Genehmigungen geben muss.
Terrassenüberdachungen an der Grundstücksgrenze erfordern meist eine Genehmigung oder eine Genehmigungsfreistellung vom Bauamt.
Glasabtrennungen auf der Grundstücksgrenze sind meist unzulässig.2) Wintergärten sind eine Wohnraumerweiterung, deshalb die Brandschutzauflage wegen der Grundstücksgrenze, außerdem ist eine 365-Tage-Nutzung möglich.
Mich wundert sowieso, dass für Wintergärten kein Wärmeschutznachweis erforderlich ist.
Ein Wintergarten ist ein Glas-Zimmer, wollen Sie einen direkten Einblick vom Nachbarn?
Die normalen Regeln für einen Wintergarten im Bereich der Grundstücksgrenzen erfordern eine Nachbarzustimmung.
Das Besondere an Nachbarzustimmungen ist, dass konkrete Pläne vorgelegt werden müssen.
Eine Aussage, dass frühere Zustimmungen gemacht wurden um nun eine Nachbarzustimmung für ein eigenes Projekt zu erhalten zählt nicht.
Damit können nun die Nachbarn die Zustimmung verweigern.
Für Ihren Wintergarten sind sogenannte Befreiungen notwendig, deshalb ist der Wiga baugenehmigungspflichtig.
Alles was mit Baugenehmigung oder genehmigungsfrei errichtet wird, geht automatisch zur Meldung an die Bauberufsgenossenschaft und das Finanzamt zur Bewertung der Arbeitsstunden (Bau-BG) und Einheitswert (Finanzamt)
Es ist nun auch leicht möglich, dass die Nachbarn bauliche Veränderungen an den "durchsichtigen" Grenzbebauungen vornehmen müssen.
Falls tatsächlich ein Wintergarten möglich ist, können Sie versuchen, mit dem Bauamt ein vereinfachtes Verfahren auszuhandeln, bei der die Wiga-Firma sozusagen als Architekt und Bauleiter auftritt.
Bei Eigenbau geht kein Weg an Architekt und Statiker vorbei.
Gruß -
Architekten
Also, die WIGA Firmen kümmern sich um das Nachbarschaftsrecht gar nicht. Und zwei befragte Architekten sagten nur lapidar, dass ich das mit dem Bauamt und den Nachbarn im Vorfeld klären soll ... Ein Eigenbau wird das definitiv nicht.
Besteht denn bei einer Terrassenüberdachung keine Brandschutzauflage? Auch wenn die genehmigungsfrei sind, kann es dort doch keine Ausnahme von der NBAUO geben, oder?
Mein Ziel ist eine Genehmigung und eine Wohnraumerweiterung nichts weiter ...? Und nicht zu teuer ...
... Ich komme mir so vor, dass ich jetzt als letzter Bauherr die lange Nase bekomme. Wir haben vorher zwar alles für uns zufriedenstellend geregelt und nun halte du dich an die Vorschriften und genieße deine schöne Aussicht auf unsere Glas- und Holzwände.
Kann ich die Eintragung einer wechselseitigen Baulast verlangen? -
das Los des engen Zusammenlebens
So ist es eben, wenn des Friedens Willens eine Nachbargenehmigung gegeben wird und man später selbst mehr will (WiGa) und diese Genehmigung nicht bekommt.
Die Glaswände der Nachbarn bekommen Sie weg unter der Vorgabe eines Dauerstreites durch Klage wegen Verstoß gegen Bauvorschriften.
Und Sie bekommen trotzdem keine Nachbargenehmigung, denn die erfolgt freiwillig.
Allerdings könnten Sie diese einklagen, wenn die Nachbar sich schikanös verhalten. (keine Rechtsberatung)
Die Wiga-Firma übernimmt meistens bei einer notwendigen Baugenehmigung den Part des Architekten bezüglich der Bauvorlage, der Statik und der Bauleitung, aber sie räumt keine Genehmigungshindernisse weg, das müssen Sie selbst tun.
Ein Kompromiss wäre:
Beiderseitig der Grenze wird eine Wand mit der Länge X gestellt, bei den Nachbarn schließt daran das Terrassendach an und bei Ihnen der Wintergarten und alles wird vom Bauamt genehmigt, ein Versuch wäre das doch Wert, oder?
Gruß