Befreiung vom Bebauungsplan - und doch nicht bauen dürfen? NRW
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
Befreiung vom Bebauungsplan - und doch nicht bauen dürfen? NRW
Sehr geehrte Experten,
ich bin mit meinem Latein nun ziemlich am Ende - und auch mit dem was man wohl "einfacher Menschenverstand" nennt.
Folgende Sachverhalt in Kürze:
Wir wollen bauen, ein Einfamilienhaus mit großem Garten und Doppelgarage (Land NRW). Ein entsprechendes (Rest-) Grundstück in leichter Hanglange (Südhang) haben wir gefunden. Lage innerörtlich mit qualifiziertem Bebauungsplan von 1965. Soweit so gut. Anfrage (persönlich) bei der zuständigen Sachbearbeiterin des Kreis-Bauamtes. Auskunft: Sie können nur unten am Hang bauen, wegen Baulinie (die rote?). Sonst rundum im Abstand von 5 m Baugrenzen. Hmmm, nein danke, dann lieber nicht. Nochmals bei Gemeinde gewesen, die sagt: Reichen sie doch eine Befreiung vom Bebauungsplan bezüglich der Baulinie ein, das ist in den textlichen Bestimmungen so vorgesehen (" ... Eine Befreiung von der Baulinie ist zulässig, wenn ... " usw.). Gesagt, getan, beauftragter Architekt und Gemeindevertreter hatten Ortstermin, dann setzt Architekt Antrag auf Befreiung mit Zeichnung auf (Gebäude oben innerhalb der Baugrenze) ich unterschreibe, schicke zur Gemeinde, und ... nach 14 Tagen erhalte ich eine "Befreiung vom Bebauungsplan" usw. mit dem Konklusio: " ... können Ihrem Antrag zustimmen ... ". Architekt gratuliert, bekommt seinen Lohn und ich kaufe das Grundstück.
Wir haben uns Aufgrund der räumlichen Nähe dann an einen weiteren Architekten gewandt, der unser Haus plante. Ich habe ihm alle Unterlagen usw. gegeben, er hat fleißig - und gut - geplant. Alles kein Problem. Bis hierhin. Dann Eingabe beim Kreisbauamt. Und jetzt kommt es :
Großes Erstaunen seitens der Sachbearbeiterin, bis hin zur direkten Anfeindung: Das könnte doch wohl nicht sein, die Gemeinde dürfte das gar nicht, sie wolle nun erst mal die Nachbarn hören usw. usf. - In einem Wort: In mir steigt die reine Panik auf! Was habe ich falsch gemacht? Jetzt kommt noch erschwerend hinzu: Die Sachbearbeiterin wollte die Unterschrift von allen drei angrenzenden Nachbarn haben (wir haben Eckgrundstück), dann schließlich nur noch von dem direkt oberhalb wohnenden. Wegen "Nachbarschutz", wie mir gesagt wurde. Der sagte dem Architekten ganz klar: "wofür soll ich eine Unterschrift leisten? Sie verbauen mit meine Aussicht in das Tal! Einen schönen Tag noch. " Sein Haus steht im Abstand von 15 m zu meiner Grenze mit Garage, 20,5 m zu den Wänden des geplanten Einfamilienhauses, und ich liege auch noch 3 m tiefer ...!
Das Verfahren läuft nun schon 2 Monate, an einen Baubeginn dieses Jahr ist m.E. nun gar nicht mehr zu denken. Die Sachbearbeiterin lässt sich zu keinerlei Aussage bezüglich des Ausganges der Beantragung hinreißen. Sie möchte noch genaue Angaben wegen Terrasse und so weiter und so fort ... Architekt und Vermesser sind mehr oder weniger ratlos - wir aber sind nun völlig entnervt Aufgrund der (negativen) Aussichten und des Verhaltens der Sachbearbeiterin, die keinen Zweifel daran lässt, alles zu vesuchen, dass nicht zu genehmigen.
Meine konkrete Frage im Vorfeld der ausstehenden Entscheidung: Ist es (tatsächlich) möglich das ich das Baugrundstück in dem Glauben auf die konkrete - und auch Aufgrund der Topologi einzig "sinnvolle" Baumöglichkeit gekauft habe und nun doch nicht bauen darf? Wo ist mein Fehler in dem Vorgang? Was sollen wir nach der (wahrscheinlichen) Ablehnung tun?
Mit freundlichen Grüßen
Fam. G. aus E.
ich bin mit meinem Latein nun ziemlich am Ende - und auch mit dem was man wohl "einfacher Menschenverstand" nennt.
Folgende Sachverhalt in Kürze:
Wir wollen bauen, ein Einfamilienhaus mit großem Garten und Doppelgarage (Land NRW). Ein entsprechendes (Rest-) Grundstück in leichter Hanglange (Südhang) haben wir gefunden. Lage innerörtlich mit qualifiziertem Bebauungsplan von 1965. Soweit so gut. Anfrage (persönlich) bei der zuständigen Sachbearbeiterin des Kreis-Bauamtes. Auskunft: Sie können nur unten am Hang bauen, wegen Baulinie (die rote?). Sonst rundum im Abstand von 5 m Baugrenzen. Hmmm, nein danke, dann lieber nicht. Nochmals bei Gemeinde gewesen, die sagt: Reichen sie doch eine Befreiung vom Bebauungsplan bezüglich der Baulinie ein, das ist in den textlichen Bestimmungen so vorgesehen (" ... Eine Befreiung von der Baulinie ist zulässig, wenn ... " usw.). Gesagt, getan, beauftragter Architekt und Gemeindevertreter hatten Ortstermin, dann setzt Architekt Antrag auf Befreiung mit Zeichnung auf (Gebäude oben innerhalb der Baugrenze) ich unterschreibe, schicke zur Gemeinde, und ... nach 14 Tagen erhalte ich eine "Befreiung vom Bebauungsplan" usw. mit dem Konklusio: " ... können Ihrem Antrag zustimmen ... ". Architekt gratuliert, bekommt seinen Lohn und ich kaufe das Grundstück.
Wir haben uns Aufgrund der räumlichen Nähe dann an einen weiteren Architekten gewandt, der unser Haus plante. Ich habe ihm alle Unterlagen usw. gegeben, er hat fleißig - und gut - geplant. Alles kein Problem. Bis hierhin. Dann Eingabe beim Kreisbauamt. Und jetzt kommt es :
Großes Erstaunen seitens der Sachbearbeiterin, bis hin zur direkten Anfeindung: Das könnte doch wohl nicht sein, die Gemeinde dürfte das gar nicht, sie wolle nun erst mal die Nachbarn hören usw. usf. - In einem Wort: In mir steigt die reine Panik auf! Was habe ich falsch gemacht? Jetzt kommt noch erschwerend hinzu: Die Sachbearbeiterin wollte die Unterschrift von allen drei angrenzenden Nachbarn haben (wir haben Eckgrundstück), dann schließlich nur noch von dem direkt oberhalb wohnenden. Wegen "Nachbarschutz", wie mir gesagt wurde. Der sagte dem Architekten ganz klar: "wofür soll ich eine Unterschrift leisten? Sie verbauen mit meine Aussicht in das Tal! Einen schönen Tag noch. " Sein Haus steht im Abstand von 15 m zu meiner Grenze mit Garage, 20,5 m zu den Wänden des geplanten Einfamilienhauses, und ich liege auch noch 3 m tiefer ...!
Das Verfahren läuft nun schon 2 Monate, an einen Baubeginn dieses Jahr ist m.E. nun gar nicht mehr zu denken. Die Sachbearbeiterin lässt sich zu keinerlei Aussage bezüglich des Ausganges der Beantragung hinreißen. Sie möchte noch genaue Angaben wegen Terrasse und so weiter und so fort ... Architekt und Vermesser sind mehr oder weniger ratlos - wir aber sind nun völlig entnervt Aufgrund der (negativen) Aussichten und des Verhaltens der Sachbearbeiterin, die keinen Zweifel daran lässt, alles zu vesuchen, dass nicht zu genehmigen.
Meine konkrete Frage im Vorfeld der ausstehenden Entscheidung: Ist es (tatsächlich) möglich das ich das Baugrundstück in dem Glauben auf die konkrete - und auch Aufgrund der Topologi einzig "sinnvolle" Baumöglichkeit gekauft habe und nun doch nicht bauen darf? Wo ist mein Fehler in dem Vorgang? Was sollen wir nach der (wahrscheinlichen) Ablehnung tun?
Mit freundlichen Grüßen
Fam. G. aus E.
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Fehler bei Architekten und Gemeinde
Die Gemeinde ist hier wohl nicht untere Bauaufsicht. Das was der Architekt dort eingereicht hat, führte wohl nur zu einer Absichtserklärung der Gemeinde, einem Befreiungsantrag zustimmen zu wollen. Die Gemeinde und der Architekt (die Architekten) hätten eigentlich wissen und mitteilen müssen, wie das Verfahren richtig eingestielt wird.
Richtig wäre eine Bauvoranfrage, in der schon mal Hauptmaße, Höhe, Dach des Hauses etc. festlegt ist, mit Befreiungsantrag gewesen, die über die Gemeinde eingereicht wird und dann von dort mit positiver Zustimmung der Gemeinde an die untere Bauaufsicht weitergeleitet wird.
Die Gemeinde entscheidet nämlich nicht über die Befreiung, sondern gibt nur ihr Einvernehmen. Auch mit den Nachbarzustimmungen hat die Sachbearbeiterin recht. Wenn aber das Bauamt grundsätzlich mit gutem Zureden gewillt sein sollte, die Befreiung zu erteilen, und nur die Nachbarunterschriften fehlen, dann gibt es die Möglichkeit, die Nachbarbeteiligung vom Bauamt durchführen zu lassen. Dazu sind Mehrfertigungen der Baueingabepläne beim Bauamt einzureichen, welche dann vom Bauamt den Nachbarn übersandt werden, mit Aufforderung zur Stellungnahme innerhalb bestimmter Fristen. Verstreicht die Frist fruchtlos oder erfolgen nur unqualifizierte Einwendungen gegen das Vorhaben, sind dann keine Nachbarunterschriften mehr erforderlich. -
typischer Fehler
Ein immer wieder vorkommender Fehler ist jemanden zu fragen der keine abschließende Antwort geben kann und darf und jemanden zu beauftragen der keine Ahnung hat.
Für Befreiungen ist nun mal die Bauaufsicht des Kreises zuständig und die reagieren verschnupft, wenn man Entscheidungen vorwegnimmt.
Und die verstecken sich gerne hinter der Nachbarzustimmung.
Versuchen Sie den Kauf rückabzuwickeln und der Architekt soll seine Berufshaftpflichtversicherung informieren.
Beim nächsten mal treffen Sie solch schwerwiegende Entscheidungen erst nach positiver Bauvoranfrage und achten Sie auf eventuelle Einschränkungen bei Nachbarn und Naturschutz sonst geht es auch bei positiver Bauvoranfrage noch schief.
Gruß