Vom Bauträger ausgehändigter Plan entspricht nicht dem Bauantrag
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

die Geschossflächenberechnung verstehe ich nicht. Warum braucht er eine Überdachung? Für welches Verhältnis? Welches Bundesland? Wer hat den Eingabeplan unterschrieben, Sie? Normalerweise schaut man sich doch sowas an, bevor man es unterchreibt, oder haben Sie es später gekauft. Also irgendwie werde ich da nicht ganz schlau draus, da brauche ich mehr Input.

Hallo. Den Bauantrag haben wir nie Hallo.
Den Bauantrag haben wir nie gesehem, da Grundtstück + Haus vom Bauträger verkauft werden. Das Haus ist ein Haus mit 2 Geschossen, damit das obere kein Vollgeschoss ist muss die Grundfläche des unteren Geschosses größer sein, deswegen geht u.a. die Terrasse mit ein.

Der wichtige Punkt: Uns wurde verschwiegen, Der wichtige Punkt:
Uns wurde verschwiegen, dass die Terrasse eine max. von ca. 8 m² hat und eine Überdachung (lauf Bauantrag nötig ist).
Auf diversen Ansichten im Expose sind immer 2 großzügig gestaltete Terrassen zu sehen. Kein Wort davon, dass dies gar nicht möglich ist. Aus meiner Sicht mindert es den Wert des Hauses drastisch ...

Was steht denn im Vertrag dazu?

Das mit der zulässigen Grundfläche bei Terrassen ist ja auch so eine knifflige Sache. Über den Umstand, dass bei neueren Bebauungsplänen (ab Baunutzungsverordnung (BauNVO^Abk.) 1990) bezüglich der Grundflächenzahl Terrassen und Hauseingangszuwege, sogar nicht untergeordnete Dachüberstände, zur Hauptanlage zählen, also bei der Grundflächenzahl (GRZ^Abk. 1) berücksichtigt werden, sind schon mehrere Planer gestolpert. Daher dürfen die am Haus angeschlossenen Terrassen nun nicht so groß wie im Entwurf werden. Da könnte ggf. ein Preisnachlass drin sein, da je weniger Terrassenfläche gebaut werden muss. Vielleicht können Sie etwas kreativ trotzdem noch Terrassenflächen vorsehen. Eine befestigte Fläche ohne Verbindung zum Haus, z.B. der Vorplatz von einer Gartenhütte, könnte zu den Nebenanlagen zählen. Mit den Nebenanlagen zusammen darf die Grundflächenzahl dann um 50 % überschritten werden (GRZ 2).
Nun zur Terrassenüberdachung, als Mittel, damit das OG^Abk. nicht als Vollgeschoss gilt:
Da bin ich skeptisch, ob sich das Bauamt darauf einlässt. Wenn es sich um ein Dachgeschoss handelt, also ein Geschoss mit geneigten Dachflächen, dann ist zur Bestimmung der Geschossigkeit der Flächenanteil mit der Gesamthöhe von 2,30 in Bezug auf die Grundfläche des DG^Abk. zu setzen.
Man kann aber die eigene Grundfläche des DG nicht durch Flachdachanbauten im EG^Abk. (überdachte Terrasse) erweitern. So ist es zumindest in NRW. Man kann dann noch überlegen, ob durch eine Terrassenüberdachung ein Staffelgeschoss entsteht. Auch da wird die Terrassenüberdachung nicht dazu führen, dass das Bauamt ein Staffelgeschoss annimmt, damit die Geschossigkeit stimmt.
Ist denn dafür schon eine Baugenehmigung erteilt? Falls nicht, dann warten Sie mal ab. Es kann gut sein, dass der Antrag abgelehnt bzw. geändert werden muss. Mit Terrassenüberdachungen die Geschossigkeit günstig verändern zu wollen, sind durchschaubare Anfängertricks. In der Regel weist das Bauamt das zurück, und es muss umgeplant werden.

Hallo Danke für die Antworten, die Hallo Danke für die Antworten,
die Baugenehmigung wurde ja erteilt und wir wohnen auch schon im Haus. Der Knackpunkt ist, dass der Bauträger uns ein Haus hingestellt hat, dass nicht konform mit dem Plan beim Bauamt geht.
Wir sind davon ausgegangen, dass wie in dem präsentierten Expose eine Terrassenfläche von ca. 24 m ² kein Problem darstellt. Uns wurde meiner Meinung nach bewusst verheimlicht, dass maximal knapp 8 m² möglich sind und dass die Terrasse auch noch eine Überdachung braucht. Und wir sind nicht die einzigen Geschädigten, mittlerweile gibt es 4 Familien, die mir bekannt sind, bei denen die gleiche Täuschung abgezogen wurde. Welche Forderung könnte man durchsetzen? Hätte ich gewusst, dass das zum Haus eine Terrasse gehört, die man de facto nicht benutzen kann hätte ich das Haus wohl nicht gekauft ...

Im Vertrag steht, dass Außenanlagen in Eigenleistung zu gestalten sind. Es ist aber nirgends auf die Beschränkung hingewiesen worden.

Der Bauträger muss gemäß Baugenehmigung bauen, das kann vom Bauantrag abweichen.
Offensichtlich sind die Flächenberechnungen grenzwertig und der Bauträger hat mit den Terrassenflächen jongliert um das Haus gemäß Verkaufsunterlagen hinzubekommen.
Er wird Ihnen ein paar Qm Terrassenfläche vergüten, aber keinen Minderpreis für das Haus.
Terrassen werden nur bei einer WEG^Abk. in den Wert eingerechnet, nicht beim Privathaus.
Wenn Sie nun die Terrasse im Zuge der Außenanlagen vergrößern, so ist das ein Schwarzbau.
Also tun Sie das erst nach der Endabnahme.
Gruß

Hallo, ich fürchte ich habe mich Hallo,
ich fürchte ich habe mich nicht klar genug ausgedrückt:
Die Terrassen können nicht vergrößert werden! Die Fläche, die max. bebaut werden darf ist erschöpft!

sie nochmal:
Zitat Herr Klaus: "Also tun Sie das erst nach der Endabnahme. "

Ich werde die Terrasse sicher NICHT eigenmächtig vergrößern. Damit würde sie nicht mehr dem Bauantrag entsprechen und die max. zu bebauende Fläche wird überschritten. Bei Kontrollen des Bauamts wäre ich dann der Blöde ...

1. Exposés sind Werbeunterlagen und darin enthaltene Angaben sind nicht unbedingt als vertraglich zugesicherte Eigenschaften anzusehen.
2. Was sagen der Vertrag/die Baubeschreibung zum Vertrag/die Zeichnungen zum Vertrag zur Größe der Terrasse aus?
3. Wurde bei der Abnahme des Hauses der Mangel "zu kleine Terrasse" dem Bauträger angezeigt?

Ich versuche es nochmals: Bei der Ich versuche es nochmals:
Bei der Bauabnahme wussten wir noch nicht, dass die Terrasse gar nicht so groß sein darf wie geplant. Erst durch Zufall, bei der Einsicht der Unterlagen, fiel mir auf, dass die Terrasse eigentlich nur ein Fußweg ist.
Zum Expose: Wir haben Exposés, bzw. Ansichten vom EG^Abk. und OG^Abk. die die Raumaufteilung mit Vermassung zeigen. Diese Ansichten dienen also nicht mehr der Werbung. Die großzügigen Terrassen sind nicht vermaßt aber die angrenzenden Wände/Räume, sodass es ein Leichtes ist die Fläche der Terrasse zu bestimmen. Bei den uns überlassenen Bauzeichnungen wurde nie die Terrasse/Überdachung eingezeichnet. Nur durch Zufall haben wir beim Bauamt erfahren, dass die Terrasse so klein ist und außerdem die Überdachung notwendig.

Ich versuche auch mal
1. Du hast ein Haus gekauft anhand eines Exposees. War da die Überdachung eingezeichnet? Nein.
2. Du hast ein Exposé gesehen, mit schönen Terrassen, war die Terrasse Vertragsbestandteil? Nein
3. Sind Außenanlagen Eigenleistung? Ja. Zählen da Terrassenüberdachungen zu? Gute Frage, das wird der Streitpunkt werden.
Wenn Du etwas kaufst, ohne Dich vorher komplett zu informieren, dann ist das, vorsichtig ausgedrückt, Deine eigene Schuld.
Der nächste will dann noch den freien Seeblick haben, weil es im Exposé so steht.
Alles in allem muss man die genaue Baubeschreibung kennen und den genauen Vertragstext, um abschließend was sagen zu können. So wies aktuell aussieht, liegt 98 % der Schuld bei Dir.