Kauf bisher gemischt genutztes Haus/Grundstück in Gewerbegebiet  -  Wohnnutzung genehmigungspflichtig?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Hallo zusammen.
Meine Frau und ich beabsichtigen ein Haus/Grundstück in einem Gewerbegebiet in Bayern zu kaufen.
Das Gebäude ist BJ 1970 und derzeit vom bisherigen Eigentümer zu ca. 80 % wohnwirtschaftlich genutzt worden. Die bisherige  -  und mittlerweile sogar glaube ich eingestellte gewerbliche Nutzung  -  fand in der Vergangenheit nur in 2 Kellerräumen statt (Deckenhöhe 2,50 m  -  was wohl für Gewerberäume Vorschrift war?).
Aktuell ist nur eine minimale gewerbliche Nutzung gegeben, da das Haus 2006 mit einem Blockheizkraftwerk ausgerüstet wurde, und für die Einspeise-Erlöse wohl ein Gewerbe angemeldet wurde.
Im Bebauungsplan festgehalten ist, dass wie in § 8 BAUNV eine Betriebsinhaberwohnung erlaubt ist: Zitat: "Punkt 2: Der Bau von Betriebswohnungen ist nur im Zusammenhang mit dem Betriebsgebäude erlaubt. Zusätzliche Einraumwohnungen für betriebliche Aufsichts- und Bereitschaftspersonen (Aufsichtspersonen, Bereitschaftspersonen) sind entsprechend § 8 Abs. 3.1 möglich".
Bei einer ersten Anfrage bei der Gemeinde wurde uns sehr deutlich mitgeteilt, dass eine reine Wohnnutzung für dieses Haus/Grundstück nicht zulässig sei, und dass eine gewerbliche Nutzung von 2 zu 1 oder "Zwei-Drittel" (Gewerbe zu Wohnnutzung) vorgeschrieben sei. Die Einhaltung könne überprüft, bzw. würde überprüft werden und es wurde bereits im Vorfeld mit einer "Nutzungsuntersagung/Nutzungsentziehung" für die Wohnnutzung gedroht.
Wir haben vor, mind. 3 der aktiv von uns betriebenen Gewerbesparten per Änderung der Gewerbeanmeldung/Gewerbeadresse in diese neue Adresse einzuführen. (Nagelstudio + Eventagentur meine Frau, Internetportal ich). Zwei weitere bestehende gewerbliche (kaufmännische) Tätigkeiten werden in der alten Büroadresse bleiben. Unsere alte Wohn- / Privatadresse würden wir mit Kauf/Umzug aufgeben.
Nun habe ich die folgenden Fragen:

• gibt es einen "Bestandschutz" für mich als Erwerber ala: Der alte Eigentümer hat kaum bzw. zuletzt nahezu keine Gewerbetätitkgeit mehr ausgeführt  -  kann ich mich auf die gewerbliche Nutzung DERSELBEN Räume beschränken, ohne das mir das Bauamt die Wohnnutzung untersagen kann? (laut einem BVG Urteil das ich im Netz recherchiert habe, verfällt bei einer "Nutzungsänderung" die alte Baugenehmigung?)
• HANDELT es sich bei dem Kauf durch uns, und die Nutzung des Gebäudes für ein/mehrere Gewerbe, die NICHT mit dem alten Gewerbe des Vorbesitzers übereinstimmen (also weil WIR ein anderes Gewerbe betreiben), um eine "Nutzungsänderung"  -  oder eben nicht, weil wir  -  wie der Vorbesitzer das Gebäude gewerblich und wohnnutzen wollen/werden?
• Woher kommt die Aussage des Bauamtes bezüglich der 2/3 tel  -  wo doch in § 8BauNV nur von einer "Unterordnung" die Rede ist, die man schon bei 49 % sehen könnte?
• Wie wird die "Grundfläche" und die "Baumasse" definiert..? kann mir bitte jemand ein Beispiel machen?
• wenn z. B: die Grundfläche des Gebäudes 146 QM sind, dürfte ich dann nur 50 QM Wohnfläche haben?
• ODER wird hier die Grundfläche aller Geschosse genommen: z.B. KG 140, EG^Abk. 140, DG^Abk. 75 = 335 => zulässige Wohnfläche ca. 110 QM?

Baumasse =?
Angenommen wir kaufen, ziehen ein, richten die Gewerbe und die Wohnnutzung so ein, dass ca. 60 % der Gesamtfläche als Gewerbe nachweislich genutzt werden  -  hat das Bauamt dann dennoch eine Chance uns die Wohnnutzung zu versagen?
Sehe ich es richtig, dass dass Bauamt dann erst eine Prüfung veranlassen müsste, dann das Ergebnis gegen uns interpretieren und uns dann einen Nutzungsuntersagungsbescheid? zustellen würde, gegen den wir dann vor Gericht Einspruch einlegen müssten?
falls ich das richtig sehe, ist während der Zeit bis zur Entscheidung die Wohnnutzung noch rechtens, oder erst nach Entscheidung des Gerichts?
Anmerkung zum Schluss: Das Bauamt fürchtet wohl das "Kippen" des Gewerbegebietes, weil von ca. 5-6 Gewerbegrundstücken bereits auf 2 keine oder nur noch eine geringfügige Gewerbenutzung vorliegt  -  und bei einer REINEN Wohnnutzung (die wir nicht vorhaben, die das Bauamt aber anscheinend befürchtet) das Gewerbegebiet "KIPPEN" könnte?
letzte Frage: habe zu dem "Kippen" nichts gefunden: gibt es da irgendwelche Rechtsgrundlagen zu?
Sorry den Umfang des Beitrages, aber ich habe selbst nicht mehr oder besser recherchieren können.
Danke schon mal im Voraus für alle konstruktiven Antworten. Merci.
Beste Grüße
DerBetriebsinhaberdergernauchdawohnenwürde.