mögliches Baufenster auf Grundstück bestimmen
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung
mögliches Baufenster auf Grundstück bestimmen
ich interessiere mich für ein Grundstück, bei dem ich aber nicht sicher bin, wie sich das mit dem Baufenster verhält.
Es liegt in Kerpen (Deutschland / NRW). Baulasten liegen laut Bauamt nicht vor. Das Grundstück liegt in einem allgemeinen Wohngebiet ohne rechtskräftigen Bebauungsplan.
Das Hauptproblem ist das Gebäude 79 auf dem Plan. (Anhang Flurkarte.jpg) Es besteht nur noch zur Hälfte und zwar der Teil, der die Längsstriche hat. Der Teil mit den diagonalen Strichen existiert nicht mehr. Es liegt fast an der Grundstücksgrenze, aber auch nur fast.
Das Bauamt meinte zu mir, dass eine Grenzbebauung möglich sei, aber nur ungefähr so breit, wie das Bestehende Gebäude ist. Kann das sein, dass ein Nachbargebäude, dass nicht mal direkt an der Grenze gebaut hat, mir die Breite meines Hauses vorschreiben kann?
Die Möglichkeit einfach auf jeder Seite 3 Meter Abstand zu halten, hat mir ein Architekt verneint, da er meinte, dass ich die 3 Meter Abstand vom bestehenden Haus + die 3 Meter Abstand von meinem Haus nehmen müsste und diese sich nicht überschneiden dürfen. (siehe Anhang Flurkarte_Anmerkung_Architekt.jpg) Kapiere ich auch nicht so wirklich. Warum muss ich denn jetzt die fast 6 Meter auf meinem Grundstück einhalten, wenn er seine 3 Meter nicht einhält?
Wie sollte ich jetzt weiter vorgehen und welche Möglichkeiten habe ich nun?
Ich bin für jegliche Kommentare und Hinweise dankbar.
MfG
Anhang:
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grundsätzlich ja
Abstandsflächen dürfen sich nicht überlappen. Bei Ihnen könnte der Fall anders liegen, wenn die Abstandsfläche den Nachbarn bei Ihnen gar nicht als Baulast eingetragen ist. Dann hat man das Nachbargebäude als Grenzgebäude ohne Abstandsfläche genehmigt. Sie sehen das mehrmals in der Umgebung auf der Flurkarte. In diesem Fall brauchen Sie nur ihre eigenen 3 Meter beiderseitig einhalten. Nachträglich kann keine Baulast gefordert werden. -
Und wo bitte steht das, Herr K ...
Solche Konstellationen finden sich in der Regel bei Grundstücken mit Vorkriegsbebauung. Das keine Baulasutb eingetragen ist, bedeutet NICHT, dass man den zu geringen Grenzabstand des Nachbargebäudes einfach ignorieren kann!Der Grenzabstand ist ja kein Selbstzweck, sondern hat schützende Wirkung. Unter anderem Schutz vor Brandüberschlag in beide Richtungen.
Wenn der Bestand so ist wie er ist, dann muss das eben erstmal so geplant werden wie der Kollege das eingetragen hat. Ausnahmen könnte nur das Bauamt genehmigen, aber sicher nicht ohne Auflagen.
Ob und wenn wie man darauf ggf olanerisch reagieren kann (z.B. durch Versätze in der Gebäudefront, ist so nicht zu beurteilen.
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juristisch
Das soll keine Rechtsberatung sein, sondern nur Hinweise. Wenn das Haus auf der Grenze genehmigt ist, steht in einigen Bauordnungen, dass dann keine Abstandsflächen notwendig sind. Weiterhin kann festgelegt sein, dass angebaut werden darf oder muss. nirgends ist zu finden, dass in dem Fall die doppelte Abstandsfläche zur Anwendung kommt. In § 34 BauGB ist zu finden, dass es keine besonderen Härten bei Bauvorhaben kommen darf. Es könnte auch sein, dass eine einseitige Grenzbebauung vorgeschrieben ist. Dann muss das Haus bei gleicher Größe nur verschoben werden. In vielen Ortskernen mit oder ohne Bebauungsplan gibt es diese Bauweise. Zu guter letzt wäre es eine Ermessensentscheidung, die mögliche Überlappung der Abstandsflächen als "geringfügig" zu betrachten und die Härtefallregel anzuwenden. Zu empfehlen ist dem Bauherrn eine Bauberatung auf dem Kreisbauamt (ist mit Protokoll und kostenlos) -
Also einmal wie immer, Herr K.
erst eine große Klappe und dann, wenn es ans Beweisen geht, wird der Schwanz engezogen.Lassen Sie das Antworten hier doch am besten ganz sein, lesen Sie nur mit und in 10 Jahren können Sie vielleicht die ersten fachlich fundierten Antworten hier geben.