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Baufinanzierung

Nachfrage Beitrag 2589-2: Baufinanzierung Frau alleinstehend unmöglich

Hallo an alle,
falls es nicht zu frech wirkt, bitte ich um Meinungen zu meinem älteren Beitrag: ''2589-2: Baufinanzierung Frau alleinstehend unmöglich'', dort ergab sich eine Änderung, bzw. ein neuer Gedankengang. und ich befürchte das mein Antwort-Beitrag irgendwie untergehen könnte weil er zu weit zurückliegt.
Mit freundlichen Grüßen
M. Schulz

  1. Ich vermute mal ...

    die wollen einfach nicht mehr finanzieren, als der Marktwert des Objektes nach eher pessimistischer Schätzung der Bank selbst beträgt (also das, was bei einer Zwangsverwertung herausschauen würde), weil nach Einschätzung der Bank bei Ihnen weiter nichts zu holen ist.
    Sie können versuchen, die Finanzierungssumme herunterzusetzen, indem Sie gewisse Arbeiten zurückstellen, bis wieder Geld da ist (und z.B. auf den Komfort eines neuen Bades verzichten), oder andere Sicherheiten aufzutreiben (Bürgschaften, Erbvorbezug usw.)
    Eigenleistungen würde ich niemals als Kapital einrechnen. Was ist, wenn Sie z.B einen Unfall erleiden oder sich in Ihren Fähigkeiten täuschen? Dann ist die Bank Grundpfandgläubiger im ersten Rang einer Bauruine an einer Bundesstrasse.
    Diese Entscheidungen werden rein nach Statistik getroffen und haben mit Ihrer Person nichts zu tun. Ich nehme einfach mal an, dass die einschlägigen Computerprogramme, mit allen für die Bank entscheidungsrelevanten Daten gefüttert, auf Nein schalten und sich die Kundenberater dann darum drücken, dies klar zu sagen.

  2. Das Grundprinzip habe ich ja verstanden

    Hallo Herr Paulsen,
    das Grundprinzip habe ich ja verstanden.
    ''die wollen einfach nicht mehr finanzieren, als der Marktwert des Objektes nach eher pessimistischer Schätzung der Bank selbst beträgt (also das, was bei einer Zwangsverwertung herausschauen würde), weil nach Einschätzung der Bank bei Ihnen weiter nichts zu holen ist.''
    ----diesen Marktwert habe ich nie erfahren. Keine der Banken hat einen Richtwert angegeben. Bis zu dem und dem Preis würden wir.
    Deshalb ja die Frage mit dem nicht-erwähnen des Eigenkapitals um die Gesamtkosten nicht in die Höhe zu treiben und lieber eine 100 % Finanzierung der puren Bankkosten zu versuchen. Wenn auch die Bank auf 145.000 € kommt, dann würde der Wert des Hauses ja hinter der Finanzierung stehen. Gebe ich allerdings 30.000,00 € Eigenkapital für zusätzliche Massnahmen (die dann ja den Wert übersteigen) und Eigenleistung in Höhe von 27.000,00 € an (die auch den Wert übersteigen) dann würde das Gesamtkonzept ja deutlich über Marktwert liegen. Daher der Gedanke nur die 145.000,00 € anzusetzen.
    ''Sie können versuchen, die Finanzierungssumme herunterzusetzen, indem Sie gewisse Arbeiten zurückstellen, bis wieder Geld da ist (und z.B. auf den Komfort eines neuen Bades verzichten), oder andere Sicherheiten aufzutreiben (Bürgschaften, Erbvorbezug usw.)''
    ----Bis wieder Geld da ist? Wenn man eine Sanierung plant ist man sich bewusst das die nächsten Jahrzehnte kein großartiges Geld vorhanden sein wird. Wir reden ja nicht von 5.000,00 €-6.000,00 €, sondern von kompletten Gewerken die wegfallen müssten. Das Haus besteht im Moment nur aus den Aussenmauern, das ein Bad pro Wohnung geplant mit drin sein muss ist ja vielleicht verständlich.
    ''Eigenleistungen würde ich niemals als Kapital einrechnen. Was ist, wenn Sie z.B einen Unfall erleiden oder sich in Ihren Fähigkeiten täuschen? Dann ist die Bank Grundpfandgläubiger im ersten Rang einer Bauruine an einer Bundesstrasse.''
    -----Die Banken rechnen Eigenleistung sehr wohl als werterhöhende Massnahme, vielleicht nicht zu 100 %, aber dennoch als einen wichtigen Baustein der Finanzierung. Wenn ich an Unfall, Tod oder den Urknall denken würde, dann würde sicherlich niemand ein Haus finanzieren. Die Eigenleistung sind durch das Ing.büro und die Hauptbaufirma bestätigt, das sie durchaus durch Laien erbracht werden können.
    ''Diese Entscheidungen werden rein nach Statistik getroffen und haben mit Ihrer Person nichts zu tun. Ich nehme einfach mal an, dass die einschlägigen Computerprogramme, mit allen für die Bank entscheidungsrelevanten Daten gefüttert, auf Nein schalten und sich die Kundenberater dann darum drücken, dies klar zu sagen.''
    ----Das stimmt allerdings. Das sind dann die Mitarbeiter der Bank (so stell ich sie mir vor...) die einem fensterlosen Raum, ohne jeglichen Kundenkontakt sitzen und rein nach Statistik entscheiden. Da kann sich der Bankberater bemühen wie er will, diese Entscheidungen sind mehr als undurchsichtig und diese Mitarbeiter müssen sich dann wahrscheinlich auch nicht erklären.
    Keiner der bisherigen direkten Bankberater hat je ein Problem gesehen, keiner hätte sich die Schwierigkeiten vorstellen können. Sonst hätte ich das Haus sicherlich nicht gekauft. Nun ist es gekauft, Arbeit ist mehr als genug schon rein geflossen und ich kann nun nicht mehr zurück. Für mich als Laie war anfangs der Gedanke ''kann ich einen Kredit bezahlen' als vorrangiger Bankgedanke im Sinn. Das aber der Wert des Grundstücks (und vorallem wie der Wert berechnet wird) so ein k.o.-Kriterium sein wird, war mir nicht bewusst. Jeder Gutachter und jeder Bankberater hat mir versichert die Kosten sind gerechtfertigt und absolut im Rahmen für so eine Hausgröße. Das ich das Haus aber dafür an eine andere Ortslage tragen muss war niemals auch nur ansatzweise Thema. Nun ist es leider so wie es ist und ich muss eine Lösung finden. Das es mit den Gesamtkosten nicht funktioniert könnte durchaus sein, aber irgendwie muss es doch auch für mich eine Lösung geben. Das ich nicht Fall A oder B bin, ist mir bewusst, aber ich bin doch mit meinem Vorhaben auch kein Marsmensch. Es muss doch möglich sein ein altes Haus zu sanieren, auch wenn eine Bundesstraße vorhanden ist.
    Sorry ich bin vielleicht nervlich ein wenig am Ende und überreizt, aber nach knapp 6 Jahren seit dem Hausgedanken und knapp zwei Jahren Finanzierungswahnsinn, liegen irgendwie auch die letzten Nerven blank.
    Vielen Dank für Ihre Antwort, jeder Beitrag hat etwas positives für mich ;-)
    Mit frdl. Gruß
    M. Schulz

  3. Es ist die Realiation zwischen aktuellen Wert u. Modernisierung, die den meisten Banken stört

    Sie haben das Haus für 26.000 Euro aus der Zwangsversteigerung erworben. Sie wollen dieses Objekt jetzt für 150.000 Euro modernisieren umbauen? Wenn diese Arbeiten dann auch noch zum Teil in Eigenleistungen ausgeführt werden sollen gibt es bei den meisten Banken Probleme.
    Ein Ausweg könnte sein: Umbau- Modernisierungsplan vom Architekten. Eine Totalsanierung muss erkennbar sein, wichtige Arbeiten müssen durch Fachfirmen ausgeführt werden.
    Aber bei Modernisierungskosten von 150.000 Euro fragt sich so manche Bank, was würde ein Neubau in vergleichbarer Größe kosten? Und die Lage ist mit entscheidend. Wenn die Belastung durch die Bundesstrasse sehr stark ist, wird auch eine überregionale Bank die Lage nicht unbedingt besser einstufen. Auch diese Banken arbeiten mit Datenbanken und Informationen aus dem Netz. Auch nutzen viele Banken Google Maps um sich ein "Bild" von dem Standort zu machen.
    Fazit: Ohne schlüssiges Konzept und Qualitätssicherung für die Modernisierung, und keine starke Beeinträchtigung durch die Bundesstr. wird eine Finanzierung unmöglich.
    Belastend kommt hinzu, dass einige Banken keine Modernisierungen finanzieren, die den aktuellen Wert um ein vielfaches übersteigen.
    Genaue Aussagen sind natürlich nur bei Kenntnis des Gesamtlage mögich. Ich habe auch nicht den vollständigen Tread gelesen.
    Schöne Grüße
    Hans Dittmer

  4. Leider ...

    Leider, liebe Frau Schulz, müssen Sie nicht mich überzeugen, sondern die zuständigen Bankmenschen. Und die kriegen von ihrem Direktor einen soo dicken Rüffel, wenn irgendeine Finanzierung platzt.
    Banken helfen nur, wenn man sie nicht wirklich braucht.

  5. Eigenkapital verschweigen, da sonst der Wert zu hoch...Grundfrage

    Hallo liebe Antwortenden,
    nur noch kurz zur Erklärung:
    ''Wenn diese Arbeiten dann auch noch zum Teil in Eigenleistungen ausgeführt werden sollen gibt es bei den meisten Banken Probleme.''
    ----in den 145.000,00 € sind keinerlei Eigenleistung oder Eigenkapital enthalten. Komplettkosten wären eigentlich 200.000,00 €.
    ''Ein Ausweg könnte sein: Umbau- Modernisierungsplan vom Architekten. Eine Totalsanierung muss erkennbar sein, wichtige Arbeiten müssen durch Fachfirmen ausgeführt werden. ''
    ---Es gibt ein Sanierungskonzept vom Architekten und auch der Kostenplan ist vom Ing.büro unterschrieben und geprüft.
    ''Aber bei Modernisierungskosten von 150.000 Euro fragt sich so manche Bank, was würde ein Neubau in vergleichbarer Größe kosten?''
    ---Das Haus wird Neubauniveau erreichen, sogar besser als dies, ein Effizienzhaus 85.
    Nur vielleicht noch zur Erklärung die Kostenaufstellung
    Heiung/LWWP/Fussbodenheizung: 30.000,00 €
    Dach/Dachstuhl/Dachabbrucharbeiten: 21.500,00 €
    Bauhauptgewerke (Fassade, Trockenbau, Estrich, Elektrik, Dämmung): 63.000,00 €
    Ausbau Dachgeschoss: 8.000,00 €
    Innentüren: 4.000,00 €
    Innentreppe: 3.700,00 €
    Fenster: 6.500,00 €
    Fliesen/Fliesenarbeiten: 4.000,00 €
    Ingenieursleistung: 2.000,00 €
    Pflasterarbeiten: 2.300,00 €
    Gesamt: 145.000,00 € komplett durch Fachfirmen
    zusätzliche Kosten, die aber durch Eigenkapital gedeckt wären:
    2 x Einbauküche: 12.500,00 €
    Lärmschutzwand: 15.000,00 €
    Toranlage: 2.500,00 €
    Gesamt: 30.000,00 €
    zusätzliche Arbeiten, allerdings in Eigenleistung:
    Abbrucharbeiten (alter Putz, Innenwände, Fussboden), Aussentreppen, Mehrleistung Pflastern, Wohnzimmerpodest und Malern, Bodenbeläge sowie Fassadenvorbereitung
    Differenz zu den vorliegenden Angeboten über diese Leistungen: 27.000,00 €
    Da das Haus aber nur einen Wert von max. 145.000,00 € hat überlege ich die Kosten hinter dem Eigenkapital und die Eigenleistung zu verschweigen. Damit die Bank nur von einem Gesamtaufwand von 145.000,00 € ausgeht und nicht von knapp 200.000,00 €. Die 200.00,00 € wären ja wertmäßig nicht hinterlegt, die 145.000,00 € wären dann allerdings eine 100 % Finanzierung, aber damit müsste ich dann leben, denke ich. Eigenleistung und Eigenkapital sind ja sonst wichtige Bausteine einer Finanzierung, aber bei mir vielleicht hinderlich, da sie den Gesamtwert in die Höhe treiben?
    Ebenfalls ist ein Zuschuss bei der KFWA Bank beantragt, Zuschusshöhe: 30.000,00 €. Diesen Betrag bekomme ich aber erst Monate nach Sanierung, da muss das Effizienshaus 85 schon nachgewiesen sein, diese Kosten könnte ich also nich bereits jetzt aus der Kalkulation streichen. Dieser Zuschuss würde allerdings wegfallen, sollte ich die LWWP wegfallen lassen, genauso bei geringerer Dämmung.
    Eine Zwickmühle??
    Mit frdl. Gruß
    M. Schulz
    P.S.
    ''Leider, liebe Frau Schulz, müssen Sie nicht mich überzeugen, sondern die zuständigen Bankmenschen. Und die kriegen von ihrem Direktor einen soo dicken Rüffel, wenn irgendeine Finanzierung platzt.
    Banken helfen nur, wenn man sie nicht wirklich braucht.

    Name:

    • Jens Paulsen''
  6. Es könnte sein,

    dass einer der Knackpunkte die Zwangsversteigerung innerhalb der Familie ist. Viele Banken rühren Finanzierungen, die einen solchen Hintergrund haben, nicht an. Sippenhaft ist zwar verboten, wird aber dennoch gehandhabt.
    Der zweite Punkt ist die Höhe der Sanierungskosten. Das Haus zählt als Sanierungsobjekt und wird deshalb von den meisten Banken nicht finanziert.
    Und nicht zuletzt der Punkt der Wiederverwertbarkeit. Wenn das Objekt in einem Gebiet liegt, indem es faktisch keinen Markt gibt, also Immobilien nicht, oder nur ganz vereinzelnt und zu schlechten Preisen gehandelt werden, ist eine Finanzierung oftmals nicht darstellbar, weil die Sicherheit nicht gegeben ist. Das hat nichts mit dem Sachwert, sondern mit dem aus Vergleichswerten sich ergebenden Verkehrswert zu tun.
    Beste Grüße http://www.baufinanzierung-bemu.de

  7. Sachwert/Marktwert

    Vielen Dank für die Antwort!
    nur nochmal als Info:
    Sachwert des Hauses liegt bei 230.000,00 €
    nach dem Marktanpasungfaktor liegt der Marktwert dann aber nur noch bei 125.000,00 € - 145.000,00 €
    Und den würde ich dann ja nicht mehr überschreiten.??
    LG Schulz

  8. Lärmschutzwand

    Sie haben den Posten Lärmschutzwand.
    Wenn ich sowas in einem Exposé sehe, klicke ich das Objekt gleich weg.
    Für einen Banker bedeutet das: unverkäuflich, ausser in einer Gegend mit extrem hoher Nachfrage, also Beleihungsgrenze noch tiefer halten bzw. Marktanpassungsfaktor (was für ein Wort!) anpassen.
    Ich rate Ihnen, diesen Posten erstmal zu entfernen und den Betrag dafür in den anderen Kosten verschwinden zu lassen.

  9. Noch etwas:

    Der Sachwert ist nur für den Bauherrn interessant, als Summe aller Baurechnungen. Dieses Geld müssen sie nämlich haben, um bauen zu können.
    Alle anderen interessieren sich nur für den Markt- und allenfalls noch für den Steuerwert.
    Der Immobilienprofi baut dort, wo der Marktwert den Sachwert übersteigt. Ist der Marktwert deutlich tiefer als der Sachwert: Investitionsruine.

  10. Bitte Ursprungsfrage überdenken

    Hallo an alle,
    habe vorhin nur kurz vor Feierabend knapp geantwortet.
    Ich habe das Gefühl wir drehen uns jetzt im Kreis. Ich habe das Haus bereits gekauft, das Kind ist also in den Brunnen gefallen. Das das Objekt nicht das beste vom Besten ist, ist uns allen bewusst. Trotzallem ist ein Markwert von 145.000,00 € ja auch nicht nichts. Wie Banken denken ist mir auch nun mehr als klar, verstehe auch die Einwände und die Erfahrungswerte, aber zu meiner Ursprungsfrage kommt leider keine Meinung. Auch die Lärmschutzwand würde in den Bereich Eigenkapital fallen, welches ich ja überlege zu verschweigen. Damit taucht auch der Posten Lärmschutzwand in keiner Kostenaufstellung auf. Es erscheinen nur die 'puren normalen' Allerwelts-Baukosten, die sicherlich bei jeder Sanierung vorkommen.
    Ich überlege ja nur, ob statt der zweimal erfolglosen Variante 145.000,00 € + Eigenleistung + Eigenkapital, die Variante 145.000,00 € und mehr Kosten entstehen nicht, erfolgversprechender ist. Ob eine Bank dazu positiver steht (zu einer 100 % Finanzierung ohne Eigenkapital) als zu einer Finanzierung über Marktwert.
    Ich muss eine Lösung finden und ich glaube immer noch fest daran das es eine Lösung gibt. Es haben bisher nur viele Finanzmakler ein wenig zu leicht am Anfang gesehen. Es gibt ja auch keinen unabhängigen 'Privatmann' den man mal fragen könnte, es blieb ja nichts als Banken anzufragen und aus den Fehlern zu lernen. Soviel Hintergrundwissen war anfangs sicherlich nicht mal im Ansatz vorhanden, leider, sonst hätte ich vieles anders gemacht.
    Auf jedenfall hilft mir jede Antwort weiter und ich bedanke mich bei allen Beteiligten.
    Mit freundlichen Grüßen
    M. Schulz

  11. Ing-Diba hat sich erledigt

    Hallo liebe Mitlesenden,
    habe eben grundlegend mal telefonisch mit der Ing-Diba gesprochen. Ohne Eigenkapital hörte sich anfangs nach keinem Problem an, Problem ist dort das Wort 'Kernsanierung'. Gefragt wurde, ob es sich um eine Kernsanierung handelt, ich denke mal ja und diese begleitet die Ing Diba leider nicht. Man gab mir den Hinweis auf die Interhyp, aber da das freie Finanzmakler sind, weiß ich welches Procedere dann los geht. Weitgefächerte Anfragen und mein Schufascore der sich wieder verabschiedet. Ich denke ich wende mich nun an die DKB und an die BW Bank. Mehr als Internetrecherche bleibt ja nicht, diese beiden Banken warben auch mit Finanzierungen ohne Eigenkapital. Vielleicht hilfts?!?
    Mit freundlichen Grüßen
    M. Schulz


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