Garage im Erdgeschoss eingeschoben: Anrechnung bei GRZ (Baunutzungsverordnung (BauNVO) 1977)?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Garage im Erdgeschoss eingeschoben: Anrechnung bei GRZ (Baunutzungsverordnung (BauNVO) 1977)?

Hallo Allerseits,
In Bremen möchten wir ein 4-Parteienhaus planen.
Der Bebauungsplan von 1982 gibt folgende Nutzung vor: WR (reines Wohngebiet), II (zweigeschossig), o (offene Bauweise).
Es gilt die Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.) 1977 (GRZAbk. = 0,4 und GFZAbk. = 0,8).
Nun haben wir insgesamt 3 der 4 PKW-Stellplätze ins Erdgeschoss eingeschoben. Alle 4 Stellplätze/Garagen zusammen bilden eine Fläche, die um ca. 5 m² größer ist als 0,1 x Grundstücksfläche (=10 % der Grundstücksfläche), d.h. diese 5 m² müssten auf die Grundfläche angerechnet werden. Wie wird nun die GRZ berechnet?
Wir gehen davon aus, dass die Garagen (jeweils zweiseitig offen) genauso wie Balkone und Loggien und Terrassen nicht auf die Grundfläche der Hauptanlage (Haus) angerechnet werden, bis zu einer Größe von 0,1 x der Grundstücksfläche.
Stünden die Garagen alle neben dem Haus, so müssten wir die komplette EGAbk.-Grundfläche der Hauptanlage (Haus) anrechnen.
Weil die 3 Garagen jedoch im EG "eingeschoben" (vom Obergeschoss überdeckt) sind, verringert sich die gesamte Überbauung der Grundstücksfläche um genau das Maß dieser 3 Stellplätze / offenen Kleingaragen, d.h. ich ziehe die Garagen von der Fläche des Haupthauses ab, sonst müsste ich sie ja "doppelt" anrechnen, einmal als überbaute Fläche, und zum anderen als Garagengrundfläche, sofern sie insgesamt 10 % der Grundstücksfläche übersteigt.
Ist dieser Gedankengang richtig?
Von uns gedachte GRZ-Berechnung:
A = Grundstücksfläche
B = Grundfläche des Haupthauses (Gebäude), ohne Nebenanlagen und Garagen, auch ohne "im EG eingeschobenen" Garagen
C = Grundflächen der Garagen und überdachten Stellplätze
D = A x 0,1 (10 % der Grundstücksfläche sind als anrechnungsfrei von C abzuziehen)
Berechnung:
GRZ = (B + C  -  D) / A = 0,37 < 0,4 = GRZ eingehalten! (oder nicht?)
Was ist, wenn so doch nicht gerechnet werden darf/kann und die GRZ bei 0,44 landet, ist eine Überschreitung von 0,04 zulässig? Gerundet auf eine Stelle hinter dem Komma ergibt das doch "auch" 0,4, und 0,4 ist laut Bebauungsplan maximal erlaubt und unter § 17, Baunutzungsverordnung (BauNVO) 1977 auch nur mit einer Stelle hinter dem KOMMA angegeben.
Gibt es dazu einschlägige Literatur, bzw. Gerichtsurteile?
Eine Skizze der Situation kann ich gerne auf Anfrage zumailen.
Ich danke jeder nur irgendwie hilfreichen Antwort
und sehe der weiteren Zusammenarbeit dankend entgegen (wie mein Großvater immer zu formulieren beliebte;-)
J.
  • Name:
  • J.

  1. Wenn der

    B-Plan aus 1982 ist, dann gilt die Baunutzungsverordnung (Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.)) von 1977. Warum zitierst du dann die 62er Baunutzungsverordnung (Baunutzungsverordnung (BauNVO))?
    In der 77er steht:
    Abs. 4
    ... Anlagen im Sinne des § 14 nicht angerechnet. Das gleiche gilt für Balkone, Logien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht im Bauwich oder in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können.
    Guxt Du in der Bremer Bauordnung von 1977, ob da Garagen in den Abstandsflächen zulässig sind/waren.

  2. es geht gar nicht um Garagen im Bauwich ...

    Hallo Peter,
    ich habe mir eine synoptische Gegenüberstellung der Baunutzungsverordnung (Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.))en aus der Bibliothek geholt, und da ist die Baunutzungsverordnung (Baunutzungsverordnung (BauNVO)) von 1977 größetenteils wie die Baunutzungsverordnung (Baunutzungsverordnung (BauNVO)) 1962 / 1968:
    § 19, Abs. 1-3 => 1962
    § 19, Abs. 4 => 1968
    § 14 gibt an, dass alle Anlagen der § 2 bis 13 zulässig sind, sowie Nebenanlagen.
    Das Bauamt meint, dass die aktuelle BremLBO gilt, d.h. Garagen und Schuppen sind im Basuwich (3-Meter-Grenzabstand) zulässig, waren sie aber 1982 wohl auch schon, weil im Bebauungsplan Baugrenzen und damit nicht überbaubare Flächen festgelegt sind, auf denen gar nichts, auch keine Nebenanlaghen gebaut werden dürfen, auf den restlichen Flächen sehr wohl, wie die Bestandsbebauung (= Realität) auch zeigt.

    Mir geht es aber gar nicht um Garagten im Grenzwich, sondern darum, wie Garagen, die sich im Erdgeschoss befinden, auf die GRZAbk. angerechnet werden. Das Bauamt meint, dass die GRZ gleich groß ist, egal, ob die Garage neben dem Gebäude steht, oder sich im Gebäude befindet. Jedoch ist die überbaute Grundstücksfläche bei beiden Varianten höchst unterschiedlich, sie differiert genau um die Flächen der 3 Garagen.

  3. und wie

    begründet das Bauamt seine Meinung, dass die aktuelle Bauordnung gelten soll?

  4. Hallo Peter, ich bin es noch Mal ... Ich ...

    Hallo Peter, ich bin es noch Mal ... Ich Hallo Peter,
    ich bin es noch Mal ...
    Ich vergaß zu schreiben, dass § 21a der Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.) 1977, besonders Absatz 3 wichtig erscheinen. Es steht dort, dass überdachte Stellplätze und Garagen nicht auf die zulässige Grundfläche angerechnet werden, sofern sie 0,1 x Grundstücksfläche nicht überschreiten.
    Ich gehe davon aus, dass die drei im Erdgeschoss liegenden Garagen genau aus diesem Grunde nicht mit angerechnet werden, genauso wenig wie Loggien, die auch in das Erd- / Vollgeschoss eingeschoben werden, sofern sie eingeplant sind.
    Will sagen, bzw. fragen: Deklariere ich die drei "offenen Kleingaragen" im Erdgeschoss um zu Loggien, dann werden sie "plötzlich" nicht mit angerechnet (vergl. § 19,4 Bau NVO 1977)?
    Grüße,

  5. Baunutzungsverordnung (BauNVO) 1977: welche LBO gilt?

    Hallo Peter,
    nun ja, in § 19, Abs. 4 ist das nicht genau definiert, welche LBOAbk. gilt, entweder die zum Zeitpunkt der Bebauungsplan-Auslegung gültige, oder die aktuellste  -  scheint Auslegungssache zu sein, oder?

  6. möchtest Du

    in einem Kern-Gewerbe oder Industriegebiet bauen? Da gilt der 21a!
    Was sagt denn dein Architekt dazu?

  7. Normalerweise

    evtl. auch in Bremen gilt die aktuelle Bauordnung, die bei der Rechtskraft des B-Planes gültig war. Wie bei der Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.).
    B-PlanAbk. 1982, Baunutzungsverordnung (BauNVO) 1977, BremerBO 19 paarundsiebzig oder Anfang 80.
    Wenn der Bebauungsplan irgendwann mal geändert wurde, dann gilt die BO ab da! Ich sag jetzt mal, wenn der Bebauungsplan 2001 geändert wurde, dann gilt die BO aus dem Jahre 2001 oder älter.
    Oder deine untere Baubehörde zeigt dir, warum die aktuelle aus 2011 Anwendung finden sollte!

  8. § 21a nur im Kern- und Gewerbegebiet (Kerngebiet, Gewerbegebiet)?

    Hallo Peter,
    § 21a, Abs. 3, Satz 1 sagt aus, dass Grundflächen der Garagen und Stellplätze erst ab > 0,1 x Grundstücksfläche anzurechnen sind.
    § 21a, Abs. 3, Satz 2
    Flächen, die über die 0,1 x Grundstücksfläche hinaus gehen können in Kern-Gewerbe- und Industriegebieten (Gewerbegebieten, Industriegebieten) zusätzlich ohne Anrechnung zugelassen werden.
    ... ich denke also, dass Satz 1 für unser reines Wohngebiet gilt.

  9. Von welcher Baunutzungsverordnung (BauNVO)

    reden wir?

    Anhang:

    Der Beitragsersteller hat versichert, dass der Anhang selbst erstellt wurde und keine Rechte verletzt.

  10. Skizze zum GRZ-Problem Baunutzungsverordnung (BauNVO) 1977

    Hier ist eine Skizze der Situation

    Anhang:

    Der Beitragsersteller hat versichert, dass der Anhang selbst erstellt wurde und keine Rechte verletzt.
    • Name:
    • J.

  11. Keine Chanze

    Herr J., ihre Argumentation ist völlig irrsinnig. Das macht kein Bauamt mit.
    Stellen Sie sich mal ein komplettes Garagengeschoss im EGAbk. vor, überbaut mit Wohnungen im OGAbk.. Dann hätte das Gebäude 0 m² Grundfläche als Hauptanlage.
    Ihre Garagen sind mit Wohnraum überbaut, und daher ist die überbaute Fläche des ganzen Wohnhauses bei der GRZAbk. zu berücksichtigen.
    Das kann man auch begründen:
    In § 19 (4) Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.) 1962 steht:
    "Auf die zulässige Grundfläche werden die Grundflächen von Nebenanlagen im Sinne des § 14 nicht
    angerechnet. Das Gleiche gilt für bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht im Bauwich oder in den
    Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können. "
    Im Bauwich nach Landesrecht zulässig sind zwar Garagen bis 3 m Höhe, aber eben nicht solche, die mit Wohnräumen überbaut sind. Man spricht dann von "entprivilegierten" Garagen. Auch Sie planen Garagen, die mit Wohnraum überbaut sind. Da so etwas im Bauwich nicht zulässig ist, resultiert daraus volle Anrechnung bei der GRZ.
    Ist ein zugelassener Entwurfsverfasser involviert? Wenn nicht, dann wenden Sie sich an einen, damit Sie nicht durch unnötige Planspiele zum Baurecht Zeit und Planungsenergie verlieren.
    Gruß

  12. GRZ Baunutzungsverordnung (BauNVO) 1977

    Hallo Andreas,
    ... man Stelle sich vor, das ganze Untergeschoss wäre eine Loggia, dann würde man das auch nicht anrechnen: vergl. § 19,4 Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.) 1977.
    Die Frage ist nur: Stehen die Garagen neben dem Haus, überbaue ich doch wesentlich mehr Grundstücksfläche, als wenn ich sie in das Erdgeschoss einschiebe, erhalte aber dieselbe GRZAbk.?
    Wenn nun die GRZ bei 0,44 liegt, ist sie gerundet bei 0,4, richtig? Das entspricht genau der 0,4 des § 17 Baunutzungsverordnung (BauNVO) 1977.
    Kann das Bauamt die Überschreitung genehmigen, oder sollte hier dann schon mit einem Befreiungsantrag gearbeitet werden?

  13. Häuser auf Stützen

    Häuser auf Stützen gibt es tatsächlich, wobei der überbaute Raum unter dem Haus diverse Nutzungen haben kann: Terrasse, Parkplatz, Spielfläche. Mit der Definition Loggia würden Sie da auch nicht weiterkommen, weil die Loggia von Wohnraum überdeckt wäre.
    Die Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.) schreibt auch von Flächen, die das Grundstück "überdecken", ohne zu definieren, in welcher Höhe diese Überdeckung liegt. Eine Loggia würde ggf. dann nicht mitgerechnet, wenn die Loggia in allen Geschossen vorhanden ist, so wie auf dem Bild hier:

    Hier würde ich die GRZAbk. so berechnen: Loggien links und rechts sind nicht in der GRZ, Eingangsloggia ist in der GRZ, weil überbaut.
    Ich hoffe, jetzt wird es klarer.

  14. Ach: und zur GRZ-Überschreitung

    Kann das Bauamt die Überschreitung genehmigen, oder sollte hier dann schon mit einem Befreiungsantrag gearbeitet werden?
    Das sollte vor Bauantragsstellung mit dem Bauamt besprochen werden. Hilfreich zur Erlangung einer Befreiung oder Abweichung bei einer GRZAbk.-Überschreitung kann das Angebot von freiwilligen Kompensationsmaßnahmen sein, z.B. falls es ein Flachdach wird, dieses als Gründach auszuführen, oder eine Regenwasserversickerung oder ähnliches.

  15. Lösung: GRZ-Berechnung Baunutzungsverordnung (BauNVO) 1977

    So, das Bauamt besteht auf senkrechter Projektion der Außenmaße des Gebäudes, d.h. des Obergeschosses.
    Garagen werden erst ab einer Grundfläche größer 0,1 x Baugrundstück dazugerechnet.

  16. Ist ja auch..

    Ist ja auch eigentlich eine Selbstverständlichkeit ...

  17. Die Rundung ist die große Frage

    Foto von wiki

    Wenn man ein Beispiel aus der Schule heranzieht:
    Die Note 1,49 ist keine 1,5, sondern eine 1,4 Es gilt die Regel die zweite Nachkommastelle abzuschneiden.

    Gibt es ein Urteil oder ein Gesetz Kommentar, wo dies für die GRZAbk. geregelt ist.
    Sonst könnte man eine GRZ von 0,39 als 0,3 definieren.
    Ein Wert von 0,3 ist solang 0,3 bis er auf 0,4 springt.

    Ich würde mich freuen, wenn ich zu diesem Punkt Information erhalte
    DANKE

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